[閒聊] 4樓的老公寓可買嗎？

ceca10/11 22:22四樓出租好貨,不過也因為各位包租公狂買.

ceca10/11 22:22所以四樓的價格最近也滿囂張的.

ceca10/11 22:23所謂下雨有五樓頂著,租金跟三樓沒差多少.

jantin749110/11 22:23這邊想順便問一下，這種47年的老公寓還有銀行願意貸款

jantin749110/11 22:23嗎？貸款30年不曉得有沒有機會，因為還沒買過這麼年紀

jantin749110/11 22:23大的房子，還沒有經驗

ceca10/11 22:24100年的房子都可以貸款.

jantin749110/11 22:25感謝ceca大大指點，因看到C大一直鼓厲可買老公寓來出

jantin749110/11 22:25租，才想說也來買看看，但屋齡很老了，雙北都都更不完

jantin749110/11 22:25了，我們這邊更是不用想了

ceca10/11 22:29公寓都更機率超低.

ceca10/11 22:29當然我不能鐵齒說你這輩子等不到,但機率真的很低..XD

ceca10/11 22:29但是反正你出租久了不爽玩了丟給另一個去出租就好.

ceca10/11 22:38你會發現,47和67和87,他都長得差不多..XD

ceca10/11 22:39除非你樓上或是隔壁屋主整個擺爛房子空在那邊完全不管.

ceca10/11 22:39然後就這樣過了幾十年變成廢墟.

ceca10/11 22:40而如果發生整棟都劣化的話,你反而比較有機會.

ceca10/11 22:40命中那極低機率的都更..XD

ceca10/11 22:40都更困難的原因一直都是,大多住戶住爽爽的關係.

ceca10/11 22:40當住戶都住得很痛苦就會都更了.

ceca10/11 22:44https://udn.com/news/story/7327/7159708

ceca10/11 22:44<= 前屋主.

ceca10/11 22:44所以房子爛到甚麼程度可以都更,我很清楚.

saucy10/11 22:49台北市四樓 價格別太誇張能買，出了雙北很吃機能

e7310399910/11 22:4947年你買來是要住到70年？ 爛到不行

halfnk10/11 22:51大家都別買台北40年以上老公寓，爛死了又老又危險...讓我

halfnk10/11 22:52來買就好

NinePi10/11 23:07超過三四十年就是看屋況跟鄰居了啦

NTU30315019510/11 23:10公寓怕鄰居連洗樓梯水塔的錢都不出

kusomanfcu10/11 23:10總樓數五樓 然後又非雙北 ...最好不要

NTU30315019510/11 23:10死老人這種鄰居溝通就很累

NTU30315019510/11 23:10我投資件一層12戶，只有一戶是死老人

NTU30315019510/11 23:11另一個熱心投資客當主委XD

NTU30315019510/11 23:11打錯，一棟12戶

kkjjrtlym10/11 23:36非雙北老公寓直接PASS好ㄇ

miracle122110/11 23:47某人又在推這種垃圾老公寓

blargelp10/12 00:00屌打五樓 老公寓一堆最高五樓，頂樓老了會漏水

cc393710/12 00:05現在住這種老公寓四樓 每天聽五樓和三樓腳步聲 根本無法好

cc393710/12 00:05好睡覺

aq227235371210/12 00:12現在公寓價格明明被超高～瞎，上一篇已經說中古大樓

aq227235371210/12 00:12好貨，還跟笨蛋一樣去買跟大樓一樣價格

ceca10/12 00:12不過經驗來講,老大樓比公寓難搞..XD

ceca10/12 00:13本版某仲介應該很深刻的體驗到我講的東西.

ceca10/12 00:13因為他手上有一間我的超級命中犯沖的老大樓三房..

ceca10/12 00:13的專約..XD

ceca10/12 00:13公寓單純.

ceca10/12 00:13跟你們想的不一樣...

ceca10/12 00:14你們老屋多玩就知道我再說甚麼...XD

ceca10/12 00:14當然啦,賺錢,賺到就好,遇到困難去克服它.

ceca10/12 00:15所以當我判斷這時候老大樓利潤比較高的時候.

ceca10/12 00:15難搞我還是會跳下去買.

ceca10/12 00:15賺錢麻...不寒磣!!!

ceca10/12 00:16不過我知道有人不信,反正...不關我的事.

kusomanfcu10/12 00:20能都更的總是比較好

kusomanfcu10/12 00:20不能的情況太多了XD

ceca10/12 00:21雙北以外,老大樓和老公寓都更機率都超低..XD

ceca10/12 00:21所以都是玩一玩之後丟給另一個人去玩.

ceca10/12 00:21直到變危樓才有機會都更.

ceca10/12 00:21但是因為,這是最低價的東西,因此客群超級廣.

ceca10/12 00:22永遠不怕沒人租沒人買..XD

ceca10/12 00:22就像上面講的,台北2000萬以下都快滅絕了.

ceca10/12 00:22換到其他幾都,幾百萬以下也快滅絕了.

ceca10/12 00:22一樣的概念,不同數字而已.

ceca10/12 00:22賺錢麻,就數字而已,甚麼感受的,又不是我去住..XD

ceca10/12 00:23他那麼挑,就加錢買嚕...阿?沒錢...沒錢棺材也頂著睡嚕.

aq227235371210/12 00:25正勤？

ceca10/12 00:26正勤本版有仲介剛成交800

ceca10/12 00:26他應該是四樓公寓的快兩倍價格.

ceca10/12 00:26所以是有沒有錢的問題..XD

aq227235371210/12 00:27高雄的公寓～幾乎都被投資客玩過一手，那有啥貨可以

kusomanfcu10/12 00:27雙北外的機率真的就是危樓

aq227235371210/12 00:27幹，相對老大樓有10/20/30/40可以玩～

Mithra10/12 00:27ceca大對于兩房公寓的看法呢? 兩房公寓的出租的投報好像比

kusomanfcu10/12 00:28話說 如果都更 高雄 會不會類似基泰那種情況阿

Mithra10/12 00:28較好一點 三房三樓大概都被炒到快低於3.5%了

aq227235371210/12 00:28正勤那個有點誇張啦，之前馬德里才400多，還比正勤

ceca10/12 00:28以前我不碰公寓兩房的,但現在這個價格可以碰了.

aq227235371210/12 00:28少一年，人家也是社區大樓

ceca10/12 00:29但是兩房公寓以單坪來講要比同等級的三房便宜

aq227235371210/12 00:30高雄基泰那個之前就發生過

ceca10/12 00:30馬德里的地點比正勤差很多啊.

ceca10/12 00:30正勤在正彎區,旁邊有高軟,有不少高軟的住到正勤去.

ceca10/12 00:30正勤的老人被洗掉很多,除了過世傳給小孩外.

ceca10/12 00:30也有不少新來工作的把老人洗掉.

ceca10/12 00:31不過當然目前還是有不少的老人.

aq227235371210/12 00:31公寓不是都看總價，沒人看單坪價吧

ceca10/12 00:31所以正勤的價格跟旁邊其他社區對比還是略便宜一點.

ceca10/12 00:31三房用總價看,但是你現在是三房跟兩房比較.

ceca10/12 00:31兩房不同於一般大樓,兩房公寓我只接受更便宜的.

ceca10/12 00:31反而一般大樓通常兩房的單價會比三房高.

ceca10/12 00:32所以不要看公寓兩房總價比三房便宜一些就跳下去.

ceca10/12 00:32當然出租還好,但是之後轉賣利潤會比較被壓制.

ceca10/12 00:32兩房公寓比較不好賣...因為這種住戶可以選擇電梯套房.

ceca10/12 00:32三房公寓才是吃死錢不構的家庭...他沒選擇,非租或是買不可.

aq227235371210/12 00:33我205同事就是住正勤都還沒死，一堆老人沒很愛，只

aq227235371210/12 00:33是說明馬德里一樣有便宜大樓比起公寓目前炒太過頭

ceca10/12 00:33人越多,他的牽掛就越重,牽掛越重,就越吃死他從他身上卡油!!

ceca10/12 00:33馬德里的價格也不便宜吧.

ceca10/12 00:34目前老大樓在去年下半年補漲之後.

ceca10/12 00:34公寓先跑的狀況慢慢因為老大樓補漲而淡化.

ceca10/12 00:34現在老大樓仔細找也許有一點點機會可以撈到好處.

ceca10/12 00:34但是沒像去年那麼明顯,買公寓不如買老大樓.

ceca10/12 00:34主要是老大樓去年下半年再補漲.

aq227235371210/12 00:35這個月還有2+1，實坪25開498w

ceca10/12 00:36目前沒了.

ceca10/12 00:36目前擬用500萬以下去搜3房大樓.

aq227235371210/12 00:36只是最近被我們達達群組有人買走

kusomanfcu10/12 00:36最近看到毫無地坪的陽光宅在實價登錄上超級創新高 刷

kusomanfcu10/12 00:36新了我的三觀XD

ceca10/12 00:36就可以知道了.

ceca10/12 00:36這就是也許有機會看到漏網之魚,但是機會勝很小了.

ceca10/12 00:36有點賭機緣.

aq227235371210/12 00:38國家公園大亨也是便宜好貨啊～

Mithra10/12 00:39謝謝C大~

aq227235371210/12 00:39其實還是有啦～只不過高雄炒房團，下手都很快

ceca10/12 00:40所以賭機緣.

ceca10/12 00:40公寓比較...阿就那樣...

ceca10/12 00:40當然在一兩年前,公寓那個太狂了.

ceca10/12 00:40那個有一堆人瘋狂再掃...

aq227235371210/12 00:41幫忙複習1～2年前，公寓100w

ceca10/12 00:41沒那麼便宜吧.

ceca10/12 00:412019左右還沒起漲.

ceca10/12 00:42一般公寓2F~3F大概在小3xx可以入手,4F大概在小2xx可以入手.

ceca10/12 00:42市區100的公寓大概要在2014以前

aq227235371210/12 00:43ceca幫忙脫貧，就是在公寓100w叫大家進場，那時沒勁

aq227235371210/12 00:43，現在就乖乖掏400w出來

ceca10/12 00:43那時候買廢墟公寓無腦放到今天賣..舊制,至少翻250%~300%.

ceca10/12 00:44當然啦,滾來滾去還是會賺比較多,無腦放賺的還是有限

ceca10/12 00:44而現在一般老大樓三房正常的大概6xx.

aq227235371210/12 00:44很多人那時靠ceca擺脫貧窮

ceca10/12 00:44差的大概5xx.

ceca10/12 00:45公寓2~3F大概5xx~6xx

ceca10/12 00:45差不多平衡狀態.

ceca10/12 00:47在漲一次就不知道會到哪了..XD

ceca10/12 00:47喔,上面要解釋一下,2019我說的入手價是投資價,屋況差的.

ceca10/12 00:47而下面公寓2~3F大概5xx~6xx..這非投資價,這是一般價.

ceca10/12 00:48這邊要解釋一下,投資價會盡量3F買在四字頭.

ceca10/12 00:48投資不可能2~3F吃到六字頭

ceca10/12 00:48投資吃貨價和市場一般價有一個差額,不解釋到時候誤人子弟.

ceca10/12 00:49就像現在差的老大樓三房應該還是要盡量吃到4字頭.

ceca10/12 00:49不過現在如果要吃貨,貨其實也沒多少.y

ceca10/12 00:49是我的話,我就不設限,例如我要吃一個500以下一點的.

ceca10/12 00:50那可能2~3F公寓和差的老大樓都看..然後找到哪個便宜買哪個.

ceca10/12 00:50不設限不挑食..

aq227235371210/12 00:52好奇，有玩老公寓，老大樓，ceca為何沒人玩老透天

ceca10/12 00:52因為賣的時候銀行估價都估不到.

ceca10/12 00:52每次都要賣一年多.

ceca10/12 00:52很生氣!!!!

ceca10/12 00:53我買450好了,翻1xx,掛賣9xx.

ceca10/12 00:53銀行怎樣估都只估到6xx.

ceca10/12 00:53你看買家怎麼買.

ceca10/12 00:53都要等一年多,銀行才會把估價因為附近成交而拉到8xx.

ceca10/12 00:53當然我有考慮玩大一點的,例如1500左右的.

ceca10/12 00:53這樣狀況可能會好不少.

ceca10/12 00:54但是....想想可是還沒開始行動..XD

ceca10/12 00:55公寓這種東西,買家可以靠信貸或是其他辦法去補貸款不足.

ceca10/12 00:55但透天這個價格,一般人貸不到就買不動,很難有其他變通辦法.

ceca10/12 00:55所以透天翻新對我而言流通性太差..

ceca10/12 00:55喔以上是指短期...不是中長期.

ceca10/12 00:56中期或是長期沒這個問題.

ceca10/12 00:56但是中期或長期,透天有兩個缺點.

ceca10/12 00:561.出租投報率很低.

ceca10/12 00:562.持有過程我不會去翻,我都賣掉才翻,老屋況收租房客很煩.

ceca10/12 00:56因為屋況不好,所以你會依直接到房客的電話.

ceca10/12 00:57你又不想先翻好出租...

ceca10/12 00:57不過排除這兩個缺點外,透天做中長期是ok的.

ceca10/12 00:58之前透天都是,我交易量要炸掉了才去做..

ceca10/12 00:58剛好減緩交易頻率.

wizink10/12 00:59死樓

idmaker10/12 02:46價格不到500且有捷運可以考慮

wang5610/12 08:26蛋黃區總價400內非頂樓3房公寓看目前還滿多貨沒人要吃，

wang5610/12 08:26西卡有推薦嗎

ceca10/12 08:53我建議你推薦給我們，樓上

WMV10/12 09:22西卡大認為公寓三樓跟非頂樓的四樓 差價會差不多嗎 如果是這

WMV10/12 09:22樣的話 那三四樓都有的話 挑三樓會比較好?

ceca10/12 09:31以前差比較多，但不知道是不是我多嘴

ceca10/12 09:31最近差距被大幅拉近

ceca10/12 09:31所以現在買甚麼都是case by case

ceca10/12 09:31物件，獨立條件價格判斷

wang5610/12 09:42西卡大概沒在公寓市場很久了，上敘條件遇過好幾間都能談

wang5610/12 09:42到400初左右，蛋黃公寓很好砍價但超過400感覺就不值

wang5610/12 09:43一堆強迫含裝潢一起，沒利潤

ceca10/12 09:47你講的是四樓吧，三樓你要看到三字頭除非大瑕疵品

ceca10/12 09:48而四樓投資入手價一定三字頭

ceca10/12 09:48你不會投資買四字頭，你買400請問你要賣多少？5xx?

ceca10/12 09:49你四樓要賣5xx,要大又精裝

ceca10/12 09:49而你大又精裝買400,你也差不多快要賣逼近六百，你怎麼賣？

ceca10/12 09:50所以，不如你介紹給我們參考看看

ceca10/12 09:53正常來講，三樓和四樓差10%正常

ceca10/12 09:53以前則是差到20%以上，買四樓潮爽

ceca10/12 09:53現在被壓到快10%了

ceca10/12 09:54價差一直都是投資重點，科科

wang5610/12 10:15西卡專業，目前公寓做價差難賺，而且市場也越來越小，太多

wang5610/12 10:15投資客物件

ceca10/12 10:21不是作價差難做,而是你不會買你說的那個價格.

ceca10/12 10:21你4F買在350以內,賣價抓四字頭就很正常.

ceca10/12 10:22但你投資4F不會買在400以上...除非那間都不需要翻可以無腦

ceca10/12 10:22轉賣.

ceca10/12 10:22而對一般人而言,350左右的4F他又不敢買..XD

ceca10/12 10:22就算他買了,他自己翻修可能會花到一百多萬.

ceca10/12 10:23不要講其他的,光他買公寓,他哪來那麼多現金?

ceca10/12 10:23他有那麼多現金就去買2x年大樓了妳說是吧.

ceca10/12 10:23所以投資該怎麼做有投資的作法.

ceca10/12 10:23投資物件怎麼找有投資的找法.

ceca10/12 10:24不要亂套,會套死自己.

smoothapple10/12 11:26所以公寓翻修賣是用大錢去玩小錢？

smoothapple10/12 11:27低槓桿拼稼動率

bustinjieber10/12 12:00唉，還在那不想買老房，看看市場吧

encoreg5798510/12 12:52c大解說詳細

bread10x10/12 13:53有五層樓的公寓很難都更喔

ceca10/12 13:56平時公寓翻新賣是大錢賺小錢，平時

ceca10/12 13:56但有時候會賺的錢突然變很多，你也不知道為啥，科科

ceca10/12 13:56所以記得拜拜

jl4010/12 23:57公寓四五樓自住勉強 要出脫真的很難 要保值最好二三樓

jl4010/12 23:59這類的房子 人的素質也會非常不一