[請益]中古電梯大樓跟老舊公寓哪個CP值高？
各位房板大師們午安，想跟大家請教個問題 希望大大們不吝嗇給個建議 感謝。
最近在慢慢存錢 想要買一間1000萬以內的房來投資。新北目前發現一個現象 就是中古大樓跟老舊公寓價差很小。分享一下最近看的幾間老公寓
1. 42年3樓25坪 3房 屋況很差，位置很裡面開價920萬
2. 40年2樓公寓 3房 交流道旁邊很吵 開價1080
3. 42年四樓 22坪 2房 要爬波，屋況有整理過 開980
4. 34年2樓 26坪 3房，有整理過，開1168
5. 41年5樓+頂隔套物件，登記坪數才23坪 開1000多萬。
看了這麼多老公寓後發現 大多屋齡都超過40年 屋況好的開價很高，屋況不好的 開價也不低。
反而回去看附近中古電梯大樓時 發現開價跟公寓差不多。20-30年，權狀坪數差不多的大樓，開1100左右。
20幾年跟40幾年，大樓還可以搭電梯 享受有管理員幫收包裹，免追垃圾車。這樣來看中古電梯大樓的CP值是不是比較高？
但板上前輩 都一致推薦老舊公寓來投資。請問是為什麼呢？
房板菜鳥 不懂的事很多，請大師們開示，謝謝~
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買土地+老大樓碰到天災可能更危險
先去瞭解這版大部分的職業組成結構
公寓土地持分大啊
公寓2016~2018漲太兇..是超級兇的那種大凶
所以2019~2020公寓漲福停滯..
那時候兇到,一度要把2x年大樓價格給追平.(同室內坪數)
嚇死我了.
所以去年我應該不太建議中短期進場公寓.
但2020後大樓開始狂拉.所以價差又拉開.
到現在.公寓差不多又可以進場了..
只是目前中短期都還是大樓比較強勢.
但長期,公寓增值還是比較好.
公寓大約會等同35~40年大樓的價格.
老大樓規劃很爛,建築師大腦裝大便,問題很多.
反觀公寓,簡單明瞭又單純.
所以各有所需...
所以ceca大認為規劃好的大樓還是可以下手是嗎？如果快30年的大樓中短期投資會有危險 嗎？謝謝.
※ 編輯: swehtet (1.200.246.109 臺灣), 07/24/2021 14:19:45大樓問題在他蓋的時候就產生了..XD
不是屋齡的問題,是年代的問題.
35~4x年大樓是台灣第一批大樓.
外加那時候是台灣仿冒王國盛行年代.
也是台灣黃金年代..
因此那時候,台灣人就是俗又有力.
所以蓋大樓很潮,人民收益很高購買力很強.
但是不要說美感超爛,各種人性化,完整規劃概念都很爛.
最重要的是,亂來,亂搞,便宜行事,甚麼都不懂就亂做得最多.
所以台灣第一批大樓,問題都很多.
公寓則是透天的延伸,蓋透天至少經驗很久了.
所以同樣那個年代蓋的公寓和大樓.
公寓會狀況好不少...理由是,阿就最簡單的蓋法而已,不囉嗦.
你大樓又要顧慮公共管線,進出,一層多戶的規劃,通風.
我只能說,很多大腦裝大便的建築師,完全不管這些.
反正他就電梯上來,一堆戶隨便塞.
管線就隨便亂跑,電線埋在樓地板裡他也不思考未來維修問題.
所以老大樓很多時候,會很OOXX..XD
但無論怎樣,他是大樓,有電梯和管理.
所以你爬不動樓梯,你怎樣都必須住大樓.
所以老大樓和公寓會有各自需求的族群.
價格處於同一個水平.
沒買房的菜雞會說40年公寓即將被震垮
ceca大 如果投資台南25年大樓 35年賣出 會因為35年屋齡競
爭力下滑很多嗎 應該是問大樓到多久屋齡會開始出現明顯的
競爭力下滑?
不會,2x年屋放20年,他還是那樣子..XD
40年屋則是他蓋好10年後就長那麼可怕了..XD
知道為啥很多老人不愛大樓嗎?
因為他們看著第一批大樓蓋好後快速劣化被嚇到.
所以就產生既定印象對大樓印象很差.
so..問題在大樓誕生的時候就產生了,屋齡只是讓他擴大發酵.
所以競爭力在他蓋的時候就注定了.
大樓大概蓋好10年後就決定了他未來的大致狀況.
謝謝ceca大 所以如果放20年 變成40多年屋齡大樓 真的不會
有競爭力明顯下滑喔 我一直普羅大眾看591會直接篩選去掉3
.40年以上屋子
10年屋你放20年後,其實他長相並不會差太多.
你去市場上看一下,老屋掛賣的數量有多少.XD
你在想一下他有沒有失去競爭力.
老大樓住滿了人,掛賣數量很低..甚麼時候缺乏競爭力.
便宜就是最屌的競爭力.
921新法規後才請建照的都不會太差
他無論蓋得再爛,只要便宜,就是輾壓豪宅的競爭力..
寶咖咖為啥那麼強..XD..他競爭力靠甚麼?
尤其貧富差距擴大之下,便的房子競爭力繼續上升.
最近也在看 快30的電梯大樓跟40+50+公寓 好難抉擇啊
謝謝ceca大建議 受益匪淺。想再問個問題 舊大樓或舊公寓有沒有最後極限屋齡（就是超 過那屋齡的不要去碰）。雖然台北市蛋黃區老公寓 多老都可以放心買因為可以出租等都 都更，但不是全台的老公寓都有這個潛力。所以想問 非蛋黃區 可接受的最老屋齡，謝謝 。
※ 編輯: swehtet (1.200.246.109 臺灣), 07/24/2021 14:39:38這也是為啥老屋漲價強勢度比新屋強的另一個角度主因.
大樓就,1990 2003..兩個切割線三個區塊.
1990~2003這段時間的是四平八穩.
1990以前的就是靠便宜(公設比又超低甚至沒有公設)
ceca大 瞭解 所以例如再放20年後 到時只要是一直存在比新
大樓便宜的價差 例如7折 就是會有競爭力 是不是這樣 先感
謝。
2003以後的則是新式建築,有點錢的自住買這一區段住起來舒服.
2003後建築技術很成熟,所以大樓的改變開始有邊際效應.
因此2003蓋的跟2020蓋的,你過10年去看,落差很小.
但是1990~2003和2003後蓋的有明顯差異.
當然你用室內坪數去看價格,這三個區塊價差還是很大.
價差,就是那些老屋強勢的最大倚仗
至於漲價就分.
例如2014年以後建商就熄火.
2016以後建商還大量減少推案.
所以這段時間靠的是我們投資客炒中古屋在後面推.
也造成公寓狂長,老屋狂漲的局面.
因為我們從最便宜的開始炒,我把最便宜的買走,剛性需求就
覽趴壓著往上買.
所以這段時間都是老屋強勢,新式建築死魚盤
讓我來嚇嚇菜雞們，921台北當年只有4級，如果台北是6
級，保准倒掉一半以上，直接升級天然都更。
美術館農16在2014就熄火,直到2019...中間死魚盤5年.
但是2020後無限QE產生資金行情.
外加惡性通膨.
所以2020後,漲價幕後黑手從我們投資客又轉回建商.
想花小錢去享受蛋黃區的尊榮，根本是拿命去賭。
因此必然是建商把新推案價格拉到天價嚇死寶寶.
例如高雄不但全面要破30m甚至要有33的趨勢.
美術館我看一兩年後成交價就要四字頭,一般小宅喔.
這時候新屋拉起來,就是2003後的這一批新式建築快速跟上.
後面的中古屋才慢慢地跟.
我們投資客則是順著建商在後面幫忙推而已.
so..每個時期的漲價狀況不太依樣,決定哪種產品比較強勢.
因此中短期的時候,操作的產品會因為局面而更換.
你2014買入新式建築,那你必然賺很少.
但是2020你沒買新式建築,你就無法理解.
2020年一年噴20%是甚麼爽法..XD
921在最嚴重的中部地區 四層連排老公寓幾乎都沒倒吧.
老舊公寓
公寓比較好,土地持分多,免管理費,很可惜已經找不到
20年以下的公寓了
你的投資是要賺租金還是差價？要考慮的點和看的物件會
有些不同
來了，連排公寓二樓變一樓。
台北老公寓逃過一劫是因為台北市只有4級地震唷，如果
是6級以上，直接天然都更。
推薦年輕人買老房子的根本是害人
以後大地震出事你們擔得起嗎
臺北六級地震新屋也可能會垮阿
老公寓還可能都更大賺 老大樓呢？
雙北一千以內，無論公寓或是老大樓，其實狀況都蠻慘烈的
用這區間去篩選，真的或頗掙扎.. 這種環境拿來出租好嗎?
同樣要整理，公寓的維修"相對"簡單，基本就樓上+樓下。
老大樓是一群集合體... 要搞定離不開的一群人+破敗公設
管委會都還不知道有沒有錢勒... 簡言之，人越多越雜亂
除了實際坪數外，最難控制的就是你管不到的公設+一群人
怕地震所以不要買老大樓啊 921台北倒掉的也是大樓
新大樓一定都有6級耐震，你住老公寓的話，記得燒香拜
拜唷。
別買老大樓，地震你會後悔，倒光又沒土地價值
爆
Re: [閒聊] 年輕人真的能接受巷弄老公寓嗎?八年級是一個很明確的分水嶺 --- 六年級 --- 工作上認識不少六年級中高階主管，當年第一間房子買中古公寓的不在少數 賺到錢的，大多跑去買台北市中古大樓，或是台北市老公寓 也就是對這些六年級來說![Re: [閒聊] 年輕人真的能接受巷弄老公寓嗎?](https://image.cache.storm.mg/styles/smg-800x533-fp/s3/media/image/2018/02/08/20180208-105943_U6942_M379096_2be8.jpg?itok=6hCtdOMu "Re: [閒聊] 年輕人真的能接受巷弄老公寓嗎?")
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[請益] 40年老屋要買台北還新北?最近看房，鎖定景美一帶40年老公寓 一坪開價大概60左右 但好的物件也是十分搶手 最近看到新店有釋出一間42年老公寓(4/5樓、三房30坪，離捷運站300m) 一坪開價51~53，新北便宜了10%左右![[請益] 40年老屋要買台北還新北?](https://i.imgur.com/8ODzgOqb.png "[請益] 40年老屋要買台北還新北?")
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[請益] 高雄市區的中古公寓or中古大樓選擇在找尋高雄市區內(前金.新興.苓雅)的物件做購買時發現一個有趣的現象，屋齡地點差不多中古公寓與中古大樓的坪單價居然差不多，甚至有的地點是公寓的坪單價還會略高於中古大樓產品，請問這是為什麼呢？(高雄有些公寓的物件一樓還是有兩層的，所以公寓四樓等於是爬了五樓) 在北部都會區中，扣除某些有都更機會的公寓外，普遍都是中古大樓的價格會高於公寓價格，請問這部分高雄是有什麼眉角嗎？ 若是打算購入做長期持有之用(5~10年)的話，這兩種產品哪一種現在購入cp值會比較高呢？ ----- Sent from JPTT on my iPhone22
Re: [問卦] 買小坪數套房自住都智障的八卦嗎真的不要看房子是新建案 以後會很漂亮就買 有些女生很愛這樣子 寧願拿大錢去買新北小坪數的新建案 也不去買北市三四十年的舊公寓16
[請益] 台北台中投資選擇想請教各位房版大大關於長期投資持（20年以上）台北、台中該如何選擇 自身條件 台北人34歲首購，台北有房自住（家人名下）工作穩定，薪水變動不大，年收約100 目前手邊閒置資金約300，預算1500左右 想投資房產抗通膨為主，預計找月租金2萬左右的物件出租，達成房貸月付2萬多不影響生活7
[請益] 三重近50年老公寓，該整理出租？？亦該脫手賣出？？各位板友好，請教各位。 之前有在板上發文欲購買 電梯大樓， 這次想另外請教一事， 因目前與長輩同住的公寓已近 50年， 僅在 民國 85 年有重新整修過一次，3
[請益] 三重舊公寓無裝潢開價大家好~ 在房仲官網看到了一間不錯舊公寓,已經40年,室內感覺閒置很久,屋況很原始+木板隔間, 主要喜歡是格局方正,空間約20坪,三面採光+巷口幾步有個小公園,開價770萬，我後來看 了官網附近差不多屋齡的舊公寓開價$760-->降到$638 房仲說願意幫我談看看,問我開價多少,我開$550,（加裝潢+零零碎碎費用希望$650解決。3
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