Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎？
※ 引述《k0804k0512 (正直聞腋青年)》之銘言：
: 突然半夜想到
: 賣掉的房子算是已實現
: 如果沒辦法賣的自住房算是
: 未實現嗎？然後只能先用增貸拿出來
: 但這不算是多一筆債務嗎？
: 畢竟增貸的部分也不是不用還
: 不知道哪邊想錯了
: 有請板上大大給點指教
已實現或未實現，其實不重要
只有你的淨資產變化才是真的
1000 房
200 頭期
800 貸款
你的淨資產就是 200
（淨資產＝資產-負債）
不管已實現或未實現
都不會改變你的淨資產是 200 這個事實
-----
以上撇除你急著賣房 900 賤價出售
地震把你房子震垮、或賣房的交易成本這些事情
-----
假設房子市價變 2000
你都是一直寬限期繳利息，貸款還是 800
這樣你的淨資產就是 1200
（增加的 1000 就是房價增值的）
（資產2000-貸款800＝淨資產1200）
假設不賣房，增貸 800 出來
你的淨資產還是 1200
（房子2000+增貸800-貸款800-增貸800＝淨資產1200）
並不會因為增貸，而讓你的淨資產有所改變
唯一會改變的，是你的資產變多了
從房子 2000
變成房子2000 + 800現金
這個時候你的資產就是 2800
你可能會疑惑 2000 跟 2800 差在哪？
就差在這 800 的資產
假設 800 增貸是 2％ 利息
你若能找到 10％ 的投資標的，就是賺 8％ 的獲利
沒增貸的人，拿 2000 房
有增貸的人，拿 2000 房 + 800 的 8％ 獲利
長期下來後者的淨資產增加速度肯定更快
房貸通常是一般人「額度最高、年期最長、利率最低」的借貸
能力範圍內借多少就借多少，最好是一輩子寬限期
增貸會增加負債沒錯，但同時也會增加資產
「資產＝負債」
當你背負越多負債，代表的是你擁有越多的資產
很多人為什麼買房會賺錢？
因為他們扛了很多負債
「負債＝資產」
扛了一堆資產（負債），而資產又增值，那當然賺錢
這也是為什麼大多數人最大的財富來自於房地產
因為這是他們這輩子扛的最大筆負債，擁有的最大筆資產
很多人都說不想要債務，結果卻是債務讓他們致富，也是諷刺
結論就是
你增貸出來，增加負債沒錯
但同時你的資產也增加了
如果你沒增貸，那就是賣房而已
賣房拿到 1200
（房子2000-貸款800＝淨資產1200）
你的資產反而從 2000 下降為 1200
這時資產（房價）若上漲，你反而是吃虧的
但你增貸 800 出來，你的資產就變成 2000+800＝2800
依照前面的推論
越多的負債＝越多的資產
那 2800 資產的人，理論上會比賣房的人賺得更多
BUT，你如果把房子賣掉，拿 1200
然後去買三間 2000 房（合計 6000），那又是另外一回事了
資產 6000，跟資產 2800 相比
理論上會是前者勝利（在現金流沒問題的前提下）
總之
負債越高 ＝ 資產越高
越高的資產，就有機會賺取越多的淨資產
當資產增值大於利息，你的淨資產就會增加
對自己投資獲利有信心的人，就會跑去增貸
這背後代表的是
在一堆人拼命增加負債，用來增加自身資產的時候
你若沒持有一些負債（資產），那就會相對變窮
在低利時代，有房子這麼好用的借錢工具，不用實在很可惜
以上，應該有回覆到你的疑問
謝謝大家
--
推
太感謝了，盲點被解開了
推認真解釋～～～
信貸不是可以更低@@
可是信貸7年，房貸20~30年
這篇該m起來 台灣一堆怕借錢的 XD
感謝正二哥賜我吃穿
所以房貸的還款壓力比信貸低非常多
同樓上 感謝大仁哥
先推正二哥了
正二哥 我是勸你不要多管閒事唷
想發問！文中的公式算起來不是應該=2000嗎？
（房子2000+增貸800-貸款800＝淨資產1200）
謝謝提醒，少打一個增貸800 這邊其實就是「盈虧同源」的概念 負債也是資產的一部分 所以不要害怕負債，因為負債也能增加資產
推
推正二哥
應是少扣了增貸的800萬貸款
為什麼投資標的是+10%而不是-10%?
重點是10%
正二哥原來也會在房版出沒
推
房子跌 增貸出來的投資標的-10% GG^^
謝謝正二哥
可是寬限期總是會過耶。而你有2筆800萬的房貸要繳，資
產有增加沒錯但還是帳面上，每月的貸款可是真金白銀，
能撐的住嗎？還是有其他密技？
增貸本身就是一種現金流 現金流有三種 1. 收入 2. 投資收益 3. 借貸 增貸就是第三種的借貸現金流 很多人把現金流侷限於收入，這太狹隘 借貸也可以是一種金流來源 再來，許多人把股息當成現金流，這也是迷思 賣股票的資本利得也可以是金流 你把股票賣掉，錢就有了 以增貸 800 出來為例，也不一定要 800 買滿 你可以買 600，留 200 去繳每月貸款 只要時間拉長，賺錢機率就大增 用時間去換取空間
正2哥股價200達陣
當然是要現金流撐得過去才能這樣一路放大
正二哥推，現在股票資產有用到你解說的方式
然後理解完畢又套過來房產使用
反正重點就是持續買進資產狂滾，控制負債風險即可
現金流跟資產雙生呀
推正2教
推大仁哥
推
月配息跟他拼了
就是無法體會怎麼搞出現金流。第一間現金流不會有問題
，但第二間之後……收入是固定的，怎麼變出錢，這是我
一直不敢踏入第二間。還是就是窮，乖乖繳完房貸(剩90幾
萬)，別想太多。
上面有回覆了，不要只看收入這個金流 投資收益 借貸管道（信貸、房貸、股票質押、買正2） 這些都能夠放大你的金流 不要將金流侷限在「固定收益」這個範圍 你會看到更廣的視野
生活交給月配息和收租 薪資全部還債
薪資會成長 寬限期撐下去
房子變現和增貸慢才需要現金流 股票隨便都能變現不需要
追求配息 零股賣一賣都夠還貸
質押甚至到期續借才需要還利息...
賣股太好賺的不願意賣 小動盪可能餓死
多頭是這樣沒錯
推大仁哥
回yenliang 此篇就是討論用房屋增貸變出錢
好久沒發文了
至於現金流則是有許多方式
其實更多人是現金流不夠大沒辦法借太多
買美債領息質押當頭期買第二間出租等等 看每個人習慣
推，佛心啊，有看到的魯空因而反轉觀念的話，
對他來說是可以整個反轉人生的的最大財富
至於對我們這些本來就懂且正在做的人來說，
這真的只是日常而已，複製貼上的過程
正二哥先推了
推 蠻久沒看到正二哥惹
遠離害怕背債務的爛朋友
只要能以貸養貸就好了 凹到最後就是你贏阿 你會發現愈
還愈輕鬆 資本利得實現一兩次就突然沒有什麼現金流壓
力了
但確實就是多頭才能 沒長期持續上漲都是屁話
home-sale版真的會把帶財的人都吸引過來，哈哈哈
推
推
我有一小部份美債正二,以及恆生國企正二,和滬深300正二.
之前買那指證二,更早之前有玩過布倫特油二.
原來是正二哥，我就是看你的文章買+2的，表達能力真的
屌打其他id
這篇真的要珍藏起來
這個結論限定太多假設了...認同的爽就好
每天看股板韭菜耍白痴應該也覺得膩了才來房版吧
推推！
前天才看到有人融資20張中租
看完文章覺得文筆好熟悉 原來還是大仁哥 推
推～～正二哥
資產越高銀行就願意貸越多錢給你
大方向是對的
只是也要準備黑天鵝的後手
其實最難的是每年穩穩+10%的標的，一般散戶認知不
夠抱不住正2拿去亂買飆股搞不好是-50%更慘…
沒有投資經驗的小白我完全不鼓勵增貸買股
年化10%的標的有 "每年"穩穩+10%的標的沒有
上個月殺千點那天就一堆人抱不住正2了
增貸買第二間房比投資股票穩多了
推
不如說因為現在是大多頭，才會讓這一切看起來都變得容易
，但會永遠大多頭嗎？不知道。很高機率不會，所以風險的
評估就很重要，但現在風氣已經讓不少人無視風險一路衝了
，只能祝這些人好運，永遠要記得活到最後才是贏家。
推~
用力推一個
股市長線來看就是多頭沒錯但中間會經歷無數次回檔
修正，長期投資沒有那麼簡單
賺跟賠都是槓桿，看你承擔風險跟回報而已
懂！推大仁哥
原來正二哥也會來房板
好人
淺顯易懂
推 我槓桿觀念的啟蒙導師 部落格那些東西免費給人看
真的太佛
正二理解的人多 但抱不住的更多 幾支台股加權指數正
二股東加一加也就三萬人上下
如果有穩賺10%的標的，為何銀行不自己套利就好而是借你
大仁哥，我的超人
哥的論點是對的，但一堆人增貸出來的錢買到錯的資產
現在有什麼好標的推薦嗎？都上兩萬很難找
理論是對的.但是有些人報酬率會是-10%. 所以還是要量力而
為
增貸不是資產增加，是現金流增加並且有套利空間
推一個！投資標的就只能看自己的眼光跟耐性，如果投
資標的每年-10%，那的確不要借錢投資比較好
推解釋
只提資產，完全不提開槓桿跟風險
這前提是要房價上漲+增貸獲利
不過這大家都知道
推也是C大的正二哥
Agree
謝謝正二我大哥
增貸的每月還款是讓本來的房貸利息變多還是要再多繳一條
？
哇噻正二哥
謝謝正二哥推廣好東西
推 正二哥轉戰正五板了
推！！！
推正二哥
這就是槓桿阿...用不好反而會負債....
一切前提是貸款的利息夠低
長知識
正二哥我勸你不要多管閒事
這是初會第一堂課教的觀念@@
以公司來講，資產=負債+股東權益..
這篇正解 這就是會計學的奧妙
經濟好時擴張信用借貸，
經濟不好時緊縮負債，
這點與政府操作相左。
其實講直白一點就是如果你覺得自己投資獲利能大約貸款利率
，就是值得，但別忘了很多人投資獲利都是負的XD 這也就是
為啥以前很多人只愛投資房子，因為勝率高，但現在路慢慢被
封死了
對呀這完全是資產負債表的呈現
大仁哥文章必推
推大仁哥 從你的文章學了超多正二還有一堆觀念幫助極大 現
在買東西都故意用分期 剩下的錢買正二等於無息貸款 有賺就
當做商品分期還能折價 賠了就套到賺為止也不虧
推正二哥
貸800留200買600用時間滾也是一種勝率極高策略 空手套白狼
正二哥不推不行
好久沒看到正2哥
推
推受益良多太感謝
推
這前提是在對岸未對台灣有實質的統一行爲。今天換做是對
岸真的動手了，難保股市房市不會大量拋售，原本的資產降
低但增貸部份還是在股票賣不掉或虧損過大，這是可能爲真
的風險
推 淺顯易懂
目前操作也是盡量負債最大化
有人說房貸是合法搶銀行
從那些定存的人手上搶的
請問一下正二是哪一支正二啊
大盤正二
正二大仁哥推一個
愛大仁哥 懷念你在股版捍衛正2的時候
推 淺顯易懂 用淨資產的概念來看絕對最清楚
推！這篇收藏
好久沒看到正二哥
大仁哥好人，分享正確觀念一生推。
佛度有緣人
推正二哥
推推 淺顯易懂
開槓桿有風險啊，如果投資賠錢，還要繳增貸利息，就是雙重
打擊啦~
大仁哥文章不推不行
這個前提假設在投資必賺8%的前提下 看來各位都是台
灣巴菲特
推認真回答
推推 正二哥好人
正二哥推推
推正二哥
推
認真說你的文章是我最愛看的
ETF才會越來越熱門
推 感謝
已收藏 詳細分析
講風險的不覺得自己在廢話嗎...什麼事情沒風險 = =
你出門上班會不會有風險? 那你會因為這樣就不出門?
如果你覺得沒法承擔這個風險 那就不要怪別人賺比你多
資產負債表左右邊總額是一樣的
推正二
推分析
政二哥必推啊!
只推大仁哥，邏輯清楚，文章易讀，趕快出下一本書
佛心
推詳細 大仁哥人真好
淺顯易懂，感恩
推正二哥，好人一生平安
正二哥居然在這裡....正二好難上車XD
哇～～～
雖然我是正二教，但我勸你不要多管閒事
正二哥真的猛….
推
正二信者姍姍來遲
推正2哥
推
理論上可行，但要建立在投資必勝上，投資有賺有賠，不
擅投資者可能增貸出來賠光，每人還是要衡量自己能力。
推
正二哥簡單的總結了房版精華
正2哥好文，推
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首Po突然半夜想到 賣掉的房子算是已實現 如果沒辦法賣的自住房算是 未實現嗎？然後只能先用增貸拿出來 但這不算是多一筆債務嗎？5
在台灣的諸位都有自己的自住舉債力。 是政府優惠的、是銀行審核寬鬆的、 是條件很容易談的， 額度/利率/成數/寬限期， 額度越高越好，寬限期越長越好，5
不知道我這樣算對不對 但我是這樣算的 時間點1: 1000萬房 200萬頭款 總資產1000, - 負債800 = 淨資產 200 有一天房子漲了20%（銀行鑑價） 時間點2: 1200萬房 200萬頭款 增貸200*0.8=160 (股票或現金) 總資產= 1200+160(股票或現金存在)12
以下簡易試算， 假設原本您有200萬現金並且無任何負債 則此時您的淨資產為200萬 這時您拿200萬去買了1000萬的房子， 頭期款投入200萬，貸款800萬，![Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎？](https://i.imgur.com/NXhR7pOb.jpeg "Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎？")
這篇假設淨資產恆定，提高資產和負債有助於資產膨脹，不過最大問題是那個負債是要定 期還錢的，要有足夠的正現金流或者本業收入才能支持那個負債，而且提高的資產還要考 慮流動性的問題。如果遇到現金流不足以償還負債，加上資產無法快速變現，就會被強迫 變現了（法拍），不可不慎啊。 --3
這篇假設淨資產恆定，提高資產和負債有助於資產膨脹，不過最大問題是那個負債是要定 期還錢的，要有足夠的正現金流或者本業收入才能支持那個負債，而且提高的資產還要考 慮流動性的問題。如果遇到現金流不足以償還負債，加上資產無法快速變現，就會被強迫 變現了（法拍），不可不慎啊。 --3
你這篇關於風險完全沒提 而且過分高估投資收益 我就問你 一般人哪裡去找 穩定10%收益的資產 那麼簡單不會一堆有錢人都被7-8%金融詐騙 我說的是每年穩定10%喔 你不要跟我提+2那種東西 ETF就加權股價指數 他也有高低點12
借款利息以2.5%計算，其它費用就由工作所得cover 1. 賺到200萬現金 資產：200萬 A.現金200萬 total = A = 200萬4
太複雜了 什麼利率 什麼投資 讓人壓力好大 我都跟人說 你原本有兩百萬買一千萬11
不要再教了啦 越多人知道 越危險 風險越高阿 獲利會被眾人稀釋掉 大部份人去乖乖上班 不要搞這些啦 這些留給少數人搞就好
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[請益] 房板數學請益抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧24
[請益] 自住房屋佔淨資產的多少比例先解釋一下 假設房子市值1500萬貸款1200萬 那房子的淨資產就是300萬 然後有股票200萬現金100萬的話 房子佔淨資產的比例就是300/(300+200+100)=50%17
Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作你的邏輯真的出了問題， 因為你房子扣除貸款後， 剩餘的價值就叫做淨資產 例如你1000萬買房且貸款800萬 若干年後還款300萬![Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作](https://i.imgur.com/TrnJFOKb.jpg "Re: [心得] 經濟蕭條的主因是房地產炒作")
13
Re: [閒聊] 名下有房卻一直期待房價崩跌的人這種討論到爛掉的問題 為甚麼一堆人腦袋就是轉不過來 就很簡單的概念，你希望自己的資產是增加還是減少？ 正常情況下答案當然是增加，唯一要擔憂的只有資產增加的速度比通膨還要慢 ==============================================================![Re: [閒聊] 名下有房卻一直期待房價崩跌的人](https://i.imgur.com/EmEZLiJb.jpg "Re: [閒聊] 名下有房卻一直期待房價崩跌的人")
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Re: [討論]親戚35歲 淨資產約2000萬不含貸款 有可能?不是付貸款400萬淨資產400萬 你要算增值 2200萬房子 漲到3000萬 頭期和貸款付800了 負債是2200-800= 140010
Re: [問題] 租屋族的大家真的敢不爽就辭職嗎？你搞錯了。後面講一大堆都多的。 重點在哪 重點在增貸轉貸是可以把鑑價的增值部份貸出來的 租屋仔只有在人家剛買房的那瞬間資產同等 以前面推文的例子，200萬現金 vs 200萬頭期買1000萬房1
Re: [閒聊] 怎麼克服 無債一身輕 的心魔？欸….. 看了頭很痛 應該是 資產 房子市值1000萬 負債 貸款價值800萬 「淨」資產 200萬
自住房當然是是負債！房價上漲你也不會變有最近阿巴告訴我說 買房子肯定是負債 還警告我不要斷章取義 房屋出租也未必是資產
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Re: [新聞] 【銀根緊縮房市慘1】「明年房仲最少倒掉4![Re: [新聞] 【銀根緊縮房市慘1】「明年房仲最少倒掉4](https://i.imgur.com/blYbH7Db.jpeg "Re: [新聞] 【銀根緊縮房市慘1】「明年房仲最少倒掉4")
15
Re: [新聞] 台積電來了、南部人留鄉了！近四年北漂![Re: [新聞] 台積電來了、南部人留鄉了！近四年北漂](https://i.imgur.com/8pfQG7kb.jpeg "Re: [新聞] 台積電來了、南部人留鄉了！近四年北漂")
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[請益] 青埔畢業心得/附的家電哪些應該更換或退貨?![[請益] 青埔畢業心得/附的家電哪些應該更換或退貨?](https://i.imgur.com/6WeCYTpb.jpeg "[請益] 青埔畢業心得/附的家電哪些應該更換或退貨?")
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Re: [新聞] 台北都更如牛步原因曝光 業者怨「大都更10
[請益] 目前第一戶還清的第二戶貸款X
[請益] 買房可以抗霸凌嗎？5
Re: [閒聊] 炒房會不會造成國安危機？![Re: [閒聊] 炒房會不會造成國安危機？](https://i.imgur.com/XTxu7xrb.jpg?fb "Re: [閒聊] 炒房會不會造成國安危機？")
17
[閒聊] 小孩帶財 多生一點比較好![[閒聊] 小孩帶財 多生一點比較好](https://i.imgur.com/Tb7LbEib.jpeg "[閒聊] 小孩帶財 多生一點比較好")
18
[閒聊] 是不是真的已經反轉了？![[閒聊] 是不是真的已經反轉了？](https://i.imgur.com/5XDtyUqb.jpeg "[閒聊] 是不是真的已經反轉了？")
38
[請益] 這波會回測2022年嗎![[請益] 這波會回測2022年嗎](https://i.imgur.com/ciCgHdyb.jpeg "[請益] 這波會回測2022年嗎")
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[請益] 家人的房子可以拿來增貸嗎？22
Re: [閒聊] 炒房會不會造成國安危機？4
[閒聊] IKEA 宜得利 北中南販售商品價位有差嗎?2
[買/台南/東區為主] 透天/大樓
[閒聊] 房市觀察之嘴砲
[社區]新竹東區-富宇雲鼎![[社區]新竹東區-富宇雲鼎](https://i.imgur.com/HX9iDqqb.jpeg "[社區]新竹東區-富宇雲鼎")
[閒聊] 基本工資調漲 房價真的會跟漲嗎
[閒聊] 這個版還有存在的必要嗎？![[閒聊] 這個版還有存在的必要嗎？](https://img.youtube.com/vi/kqY_3TZ8ysg/mqdefault.jpg "[閒聊] 這個版還有存在的必要嗎？")
Re: [閒聊] 這個版還有存在的必要嗎？
[請益] 為什麼北漂族不返鄉置產成家?
Re: [請益] 買房可以抗霸凌嗎？
Re: [新聞] 【銀根緊縮房市慘1】「明年房仲最少倒掉4
Re: [請益] 為什麼北漂族不返鄉置產成家?
Re: [請益] 為什麼北漂族不返鄉置產成家?
Re: [請益] 為什麼北漂族不返鄉置產成家?
[閒聊] 在台北蓋社宅真的很殘忍![[閒聊] 在台北蓋社宅真的很殘忍](https://i.imgur.com/hSoQXO3b.jpeg "[閒聊] 在台北蓋社宅真的很殘忍")
[社區] 台南安平區_永華六街錦上大樓![[社區] 台南安平區_永華六街錦上大樓](https://i.imgur.com/KoGqpYGb.png "[社區] 台南安平區_永華六街錦上大樓")
[社區] 台南市北區-合家歡NO.7別墅區
[社區] 新竹北區-晴園逸境
Re: [閒聊] 這個版還有存在的必要嗎？