Re: [新聞] 央行副總裁示警台灣房市泡沫風險 籲勿
※ 引述《stiga (stiga)》之銘言:
: ※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了()》之銘言:
: (刪除原文)
: 來分享一下從一個小建商的角度看事情
: 精確的來說我們家不是建商,建商是朋友,然後我們出資50/50一起做
: : 推 capirex: 只會拿台北市比 怎麼不拿高雄台中比 10/06 01:30
: : 高雄 台中噴阿 隨便漲10%以上耶今年,最主要是中古屋(20年以上)的稅基太低
: : 但是新成屋和中古屋齊漲成這樣子就是自住一個接一個入場
: 高雄台中比較沒那麼清楚,台南"聽同行"說的確是被台積電炒起了一波
: 但是熟悉的區域(新北桃園)漲幅絕對是熱到不行,而且很多都是自住客...
: : 推 coliform: 建商搶蓋搶漲房價,趁可以撈趕快撈一波 10/06 06:08
: : 推 dannyer: 只會放話,沒有實際作為的政府,賺最多的就是投資客和建 10/06 06:29
: : → dannyer: 商 10/06 06:29
: 主要是想針對這句回文分享
: 這就是被政府覺青洗腦的結果... 賺最多的從來不會是建商,其實都是地主
: 最近我們在桃園標地,完全是前所未見。
: 前幾個月在藝文特區標了一塊地,80萬左右
: 結果地主看房地產這麼熱 簽約前一刻突然反悔不賣了
: 然後前陣子,A10附近偏僻的地,開標逼近40萬 也真的是見識到了所謂瘋狂
: 你說建商利潤多高?其實我個人認為是風險利潤不太成比例的行業...
別人賺得比較多 自己的比較難賺
其實大部分人都是這樣想 蠻正常的
我就來用新聞的資訊 簡單分析一下
(有錯指證 鞭小力一點)
A10山鼻站 大概在2012年的新聞
提到農地 現今每坪行情11~13萬元
原文網址: 桃園A10山鼻站 A21環北站 房價已倍漲 | 好房網News
https://news.housefun.com.tw/news/article/2111637210.html
我們就抓12萬 去算
抵價地總面積為徵收土地總面積百分之四十
假設你花1200萬 買了100坪 配回來的建地40坪
每坪成本30萬
如果用今年5月的 最高37萬來算
桃園市政府今 (26) 日首次在戶外辦理包括機場捷運 A10 站、中路與八德三地區區段徵收開發案土地標售,其中 11 個標號順利脫標,標出總金額達 31.1 億元,其中 A10 站標號 10 的單價最高,以每坪 37 萬元標出,創下實價登錄以來區域新高價紀錄。
每坪賺7萬塊 7*40=280萬 280/1200=23%
放了8年,投報率23%,應該不算暴利吧
感覺丟0050還比較高,而且沒有那麼多風險
投資農地 要承擔的風險是一定要被重劃
萬一都市計畫把你的地排除,你就是永遠農地的價格
或著 萬一都市計畫延宕,例如:塭仔圳一等20年怎麼辦
20年 28%就很難看了
而且農地的貸款利率 還比房屋高...
我這樣算完,是不是感覺沒那麼好賺?
--
農地好處是沒啥持有稅 買了可以一直擺還有繼承也沒稅
偶爾找人整理就好和出租做點農作給人看看就好
你講的農地是現價和重劃一次的利潤
2007 年-2012年 100%利潤
新聞內有寫
重劃到就是100%起跳
房價已倍漲你才進場當然不好賺啊 好賺要有內線知道哪重劃
應該算13年 123%
樓上分母錯了
年化復投報約6.7%
五萬阿 2007年 哪同篇新聞有寫
2000年左右的話大概2萬吧
農地擺超長期無稅避稅才是重點
漲100%之後 再漲23% 請問總共漲幾%?
別管那個拉 注意匯率進場美金才是真的
246%
隨便拉 反正年化就是6-7%
盯著匯率喔 慢慢買
我是看 每下去0.1 再加碼一點
有人愛抄匯就去吃豆腐
買農地被排除至少還有地,買康友就什麼都沒有
你算的是知道已經要重劃的田才會破十萬
政府支持房價漲 你放這圖沒有用
那是覺青圖..XD
真實世界是另外一個圖.
因為炒房,台積電才有錢擴廠,政府才有錢蓋高鐵.
警察才有錢領薪水,你才有一隻幾百塊的手扒雞可以吃.
不炒房,台灣現在還在第三世界的發展腳步..XD
你以為不靠炒房,你那麼多投資和發展,哪來的錢?
你靠實業賺,存了才去擴張...
那個人家10年辦到的發展速度,你大概要200年.
所以不動產是經濟的火車頭,產業的提款機.
政府的金雞母,每天下金蛋.
看到(台積電因炒房有錢擴廠)就笑了 XD
有沒有認真加入月球炒房集團?
0050用4%配息算,也有36%呢應該是無腦0050來的好
而且農地的核貸比例,比股票來的低,以錢滾錢來說不是好
選擇
但農地的優點就是擁有超低持有成本,且可收取補貼,以保
本立場來講也是有人在中南部持續收購
而且…說白點,總會有人想玩以下這一套
蓋一間這樣的農舍,還不用1000萬(園藝另計),但喊到3000
萬還是會有人買單…
TSMC實業一年賺超過100億美金,炒房能賺多少?
你都不借錢,光靠賺多少投資多少..XD
你看看台積電要幾百年才可以到今天的規模.
可能連一開始創立的時候,研發成本都生不出來.
到頭來是不是先借錢,投資,然後再借錢,在投資.
有了收入,救再借錢再投資.
借錢投資是走在前面.
至於借錢,少數台積電還可以用他的公司能力去貸款.
但是其他90%的公司?...是不是要拿不動產..XD
阿你沒有不動產,你鴻海規模怎麼膨脹起來.
喔不...你市政府怎麼會有錢鋪馬路..XD
傻傻的,你今天看到的一切,錢哪來的都不知道.
你還真以為是實業賺的喔.
實業哪可能賺得瞭那麼龐大的規模.
都借的拉..
而你甚麼都沒有的時候要借錢.
請問銀行怎樣才會借你錢啊...XD
阿幹...要不動產抵押.
醒了沒....沒出社會的..!!
農地投資是有錢人買來省遺贈稅用
我家用過農地轉移免稅.
所以投報低沒關係,因為方便轉移大筆資產又低調
所以,我當過農夫...XD..至少帳面上當過農夫,前農會會員.
Ceca講房地產還可以 台積電也能嘴這就不予置評
跟沒上過班的人講這些他聽不進去啦,缺乏太多他應該需要
知道的知識了
錢就是實業賺到後才跑到房地產 不然你去炒非洲土地看看
沒有實業的土地就不值錢 台南這波也是台積實業賺錢
雇人發薪 員工再拿薪資單貸款買房才炒得起來
呵呵...你們相信真的純靠實業,那就相信吧.
非洲一樣炒地皮,不然那些工廠哪來的,..
他們劃定特區,炒作裡面地皮,產生資金投資產業.
這從台灣到中國到東南亞到印尼非洲都是這樣.
不然你怎樣無中生有資金??
你一開始就有高端技術和訂單嗎..XD
好歹也學習一下怎麼玩公司運作 ,自己開也行,至少不會
講出這麼缺乏常識的話來
你公司請問錢哪來的.
阿,拿你家房子去貸款來的..XD
難道你還沒開公司就靠公司賺錢?
你都不懷疑,世界上99%的公司,收入和他投資規模不成正比?
他的收入跟得上他投資擴充的金額嗎?
你慢慢腦補吧,沒興趣教到你會,既便這對漢唐中鼎來說都
是常識了
嘗試對阿...所以你繼續上你的班..XD
阿就薪資階級,你不知道上面再玩甚麼.
你只會存薪水在思考薪水可以幹嘛.
但要是那些老闆跟你一樣的思維.
那他大概還在開雜貨店..XD
當然啦,薪資階級不怪你不懂啦,社會需要更多人不懂,
才會和諧.
很多時候講一些資本主義的觀念..
就會一堆人無法接受.
真有趣..XD
不過開心就好.
反正人生是自己選的和自己決定的
繼續相信實業收益打造世界的古人思維吧.
台積成立三十幾年從來沒賠過錢,第一年就開始獲利。
台積要借錢也根本不需要擔保品,台積發的無擔保公司債利率
只有0.5~0.6%。
超大型公司的確可以無擔保品,憑信用去貸款啦,但台灣中小
型企業多如鴻毛,大多數要向銀行借錢投資,銀行還是傾向
拿擔保品,這也是為什麼中小企業老闆這麼愛房地產的原因,
因為房地產對他們來說就是能從銀行搬錢的好工具
台積電是台灣政府直接擔保起來的..
請問,台灣政府憑啥去借錢弄出台積電.
除了稅金收入外,是不是靠他的資產做國債的計算分母?
而政府的資產,絕大多數是甚麼??..阿..不動產!!
這時候就不要講更基礎的中鋼中油..XD
沒這些基礎,科技業要怎樣深根?
TSMC毛利是50%左右,拿資本去炒房只會降低他的毛利率及
平均EPS,TSMC加入屯地炒房股價要大跌的
台灣國富土地占最多是真的,但不關TSMC的事
國家發公債靠的是信用,從來就不是靠資產。
政府舉債上限公式可以看一下
政府發債是靠信用和GDP(實業),央行資產負債沒有房地,
TSMC毛利太高,炒房相比太低,會降毛利及股價
舉債上限看GDP,是實業為主不是資產
A10還算終於等到,像A11 還在慢慢等喔 都通車幾年了
提前步局 30年後有機會https://i.imgur.com/vGN6F5d.jpg
借錢不一定要不動產 不過台灣太多人有..
一堆搞不懂先因後果的炒房仔,人真的是有錢就自以為懂
很多
國家的資產跑不掉,搞不清楚狀況嗎?
最後可以用港口機場換
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(刪除原文) 來分享一下從一個小建商的角度看事情 精確的來說我們家不是建商,建商是朋友,然後我們出資50/50一起做 : 推 capirex: 只會拿台北市比 怎麼不拿高雄台中比 10/06 01:30 : 高雄 台中噴阿 隨便漲10%以上耶今年,最主要是中古屋(20年以上)的稅基太低1
示警歸示警.現在房價強勢上漲,但我個人不認為央行會在這個時機介入打房 地產向來是台灣經濟的三本柱之一(其他二本柱是科技,製造產業) 而地產經濟與地產財政在台灣又扮演相當重要的角色, (不管中央還是地方政府都想要從地產榨出錢來,像是賣地收入,租金收入, 財稅收入,畢竟這種方式最快,要搞經濟基礎建設首要就是錢,
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