[心得] 三峽北大 自住剛需首購 畢業文

背景:
三蘆長大，南飄府城6年，吳郭魚返鄉創業，四口小家庭
極度厭惡8+9、擁擠、違停等交通違規、行人不友善、噪音&髒空氣。
3~4年前開始看房

預算:
鋼需，首購，三千以內就好。

目標條件:
20年內大樓，10年內尤佳
四房格局方正，廁所有對外窗
七樓以上(怕髒怕吵)， 15樓以下(雲梯車極限)
近公園，離超市步行三分鐘內，超商步行一分鐘內
學區適當 (同學家長不要太多8+9就好，不用黃金學區)
不要近捷運站 (10年內幾乎用不到捷運，但價格每坪至少多10萬)

目標區塊:
1. 江子翠近捷運站20年內大樓(莒光國小學區)
2. 江翠北重劃區
3. 新莊頭前重劃區
4. 林口近家樂福20年內大樓 (遠雄未來系列)
5. 三峽北大特區

最後畢業位置:
三峽北大特區

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很久沒念書了，文章打不順，只好條列式依時序寫出買房心路歷程
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A.買房前置作業心得分享
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@ 分享先前板友提供的經驗，先看個一百間房子，之後看房就會越看越快，越看越有效
率，看久了就會知道:

1.必要條件 2. 加分條件 3. 扣分條件 4. 絕對避免條件。

一但有部分條件滿足的物件丟出，才能快速思考能妥協接受的程度是多少，
搶房才搶的到，才不會搶錯物件；看久了對價錢也會很有概念，
賣方一出價，就能大概知道甜不甜，比較不會因為慌張而失誤。

@ 看一個地方的居民，看便利商店滿準的，可以在不同時段，看看裡面內用區坐哪些人
，門口有沒有8+9跟落翅仔遊手好閒抽菸。

@ 因為家庭成員有小朋友，公園的長凳區也是重點觀察區塊，有沒有遊民，怪阿北賭博
，還是直接在公園內抽菸的人。

@ 看看國中小放學時段，出來的學生大概什麼狀況

= 家長接送比例，開什麼車

= 不良少年的比例，校門口有沒有中輟生或8+9在堵門，看看有沒有校外霸凌事件

= 這邊不豪小，林北念的國小跟國中，放學時，學校大門對面永遠會有一排8+9
坐在機車上等人，三不五十會有校外開打事件，也成就林北一身好膽量。

= 學區附近才藝班的數量，以及才藝班上下課時的學生數量
(林北念的國小，鮮少有同學去上才藝課)

= 把自己的生活習慣給量化，有助於買房的時候把條件量化來評估，各個設施
對你的重要程度。
* 從家門到公司門多久
* 一個月去幾次台北 (因為什麼目的)
* 一個月搭幾次捷運 (長程or短途)
* 一個月去幾次超市or傳統市場。
* 一個月去幾次公園 (有小孩之後根本就是天天去)
* 健身 or 運動習慣

@ 有空可以開始找銀行貸款專員聊聊，看看自己的趴數能貸到多少，或哪家銀行給自己
的額度比較優，先準備起來放，到時候跟屋主喊價心理比較有個底。

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B 首購奇幻旅程
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@ 三千萬在台北市買不到適合一家四口舒服生活的案件，一定要取捨一些東西，
就算有這個理想物件存在，我一定搶不到

@ 萬華的居住條件對我來說，比江子翠文教區還差好幾階，但是每坪單價硬是貴
上20萬，所以台北市 -> 放棄。

@ 江子翠近捷運站20年內大樓

= 從江子翠開始看物件，這裡算是文教區，小七店門口或內用區也看不太到8+9或怪阿北 ，有新北市議會在這邊，警察皮繃比較緊，壞人不敢太壞，路上抽菸的人不多，
走路五分鐘內就到捷運站；偶而深夜會有人在馬路邊咆嘯發酒瘋，偶而會有飆仔
轟轟轟的飆過雙十路，但是雙十路大部分時間都滿安靜的，路大好走，
兩旁也有通暢的人行道跟騎樓。

= 生活機能超級便利，各種銀行、電信、餐飲、超市、燦坤、全國電子
都能在騎車三分鐘內到達，大樓基本上都20年以上了，20年內的大樓
新釋出的案件極少。

= 新釋出的案件，幾乎都是當我還在思考房子本身的條件有些缺陷，我到底要不要妥協 的時候，案子就賣出去了。

= 江子翠學區內20年內的大樓釋出的案件，沒辦法每個條件都符合自己心目中設定的
條件，就算只有單單一項條件不錯，物件都用搶的
(譬如旁邊是公園或廁所都有對外窗)，看房看得心很累。

= 雖然離捷運站近對大部分人來說是優點，但是後來量化自己行為模式後，發現一年
計算下來，我坐捷運的次數小於10次，所以近捷運站造成房價較高，
對我來說反而是扣分，就先放棄這個地方。

@江翠北重劃區

= 都是預售，一片空地&工地，預期要蓋個十年才會滿，要再過十年機能才會起來

= 入住的十年內，可能鄰居會不斷的裝潢搬進搬出，人生能有幾個十年，
趕緊好好生活比較重要，畢竟還有小朋友要步行出遊或上課，重車太多不適合。

= 面北側冬天迎風面，會有快速道汽車的灰塵&廢氣&河面濕冷的空氣&雨水。

= 南面則是看到極醜的鐵皮屋市容。

= 單價比江子翠20年內大樓更貴，所以還是放棄這邊。

@ 新莊頭前重劃區

= 單價比副都心便宜。

= 萬坪公園很大很爽。

= 新古屋多，很多投資客要轉賣，根本沒有入住裝潢過，不用再花錢拆裝璜，選擇多， 可以慢慢挑自己喜歡的條件 (感覺四房物件，在市場上買氣不佳，有本錢慢慢挑)

= 單價比江翠便宜，格局還不錯。

= 房子看起來差不多快蓋完了，入住率不太確定

= 學區與旁邊工業區是隱憂。

= 思源路很大條很恐怖很吵，粉塵應該不少；上面的捷運軌道很有可能會有噪音問題。

= 有環狀線捷運站經過 (但是用不到)

= 看見萬坪公園旁邊的萊爾富要頂讓，掐指一算，房子這麼多，結果一間超商也
撐不起來，這邊短期內機能應該不會太熱鬧，一家四口還是希望能入住機能齊全的
成熟重劃區，只好再慢慢考慮。(因為機能問題，所以央北或土城重劃區也不考慮)

@ 林口近家樂福(遠雄未來系列)

= 新古屋多，很多投資客要轉賣，根本沒有入住裝潢過，不用再花錢拆裝璜，選擇多， 可以慢慢挑自己喜歡的條件 (感覺四房物件，在市場上買氣不佳，有本錢慢慢挑)

= 還有很多空地，陸續還會慢慢建設，優點是會越來越繁榮，缺點已經上下班尖峰
已經爆炸的交通會越來越塞。

= 路上車流複雜，住戶/商業客/重車/客運。

= 單價比江翠便宜。

= 附近有一個超大的運動公園。

= 四房很大很爽，有些物件的格局有點詭異
(跟三峽遠雄一樣，格局就是有一種說不出的怪，明明是新建案有些廁所還沒對外窗)

= 中庭很大很爽，樓下就有家樂福很方便，在林口尾端比較沒有前段商業區的雜亂，
單價也不高，離開都會區買房真的是海闊天空。

= 騎車5分鐘能去三井outlet逛街，其實平常不會去台北市，若在這邊創業，
交通問題對別人來說很嚴重，對我來說好像還好。

= 看房的過程中，發了館長槍擊事件，加上後來的疫情，仔細思考之後，
還是住純住宅區好了，住商混合的人流還是相對複雜，不管是疫情控制還是
治安程度，都比純住宅區還要稍差。

@ 三峽北大特區

= 有次跟業界很有趴數的學長聊到他住這，聽到當下覺得學長趴數還不錯，怎麼淪落到 住三峽，學長回我說，他第二間房還是想買這，這邊很不錯，想買給父母住，
就勾起我的好奇心，一定要來看看，不然我每次開二高經過這邊，都會嘴一下這個
"鬼城"。

= 我之後跟朋友分享我買在三峽北大，大家也是一臉覺得我怎麼淪落到這邊的表情，
呵呵

= 結果林北來到三峽看看之後，驚為天人!!

*文組前段國立的大學在旁邊，所以路上的大學生言談舉止跟野雞學校的差很多。

*每條路幾乎都是兩側有行道樹，有寬敞的人行道，小孩子放學自己走回家好像
似乎可以接受 (目前台北沒有其他地方我覺得能讓小孩自己放學走回家)

*生活機能沒有江子翠好，但是其實只要有超市就行了，之前住在江子翠雖然餐飲店 爆炸多，但是實際有光顧的好像也沒幾家
(平常太太會下廚煮飯，滿好吃的，強力推薦要娶台南老婆，一試成主顧!!)

*三峽北大是很純很純的住宅，路上沒有當鋪、情色越南KTV小吃店、網咖、
賭博電玩店、檳榔店、夾娃娃機，特區內也沒有宮廟，只有家樂福那個街區
我覺得人流稍微比較複雜，但是其實去光顧的大多也都是三峽北大的居民。

*超商還是公園都沒看到8+9、怪阿北，抽菸怪客或遊民，疫情前路上滿滿的小孩，
很多年輕小家庭在這定居，買房前，我觀察中心三個街區(梅竹松)點燈率覺得應該 有七成以上吧。

*遠雄的物件，要不就坪數太大 (100坪)，要不就格局有點怪，要不就釋出的案件不多 (哈佛 & 耶魯)。

*有另外兩家上市公司的物件可買，都是三到四房，但是坪數也不會太誇張的大，先篩 選掉套房或兩房財力背景比較有落差的鄰居。

*鎖定其中一個地段比較好的物件

- 旁邊有公園、警察局、公立圖書館、超市、樓下有超商

- 全社區都是四房，不少投資客(未裝潢)物件掛賣，低中高樓層，跟各種方位的
物件任君挑選 (目前好像賣得差不多了)

- 感謝Ceca板友曾經分享個人經驗，大意是房地產的走勢比較頓，不會這個月漲
下個月跌，一但開始漲通常要漲個三五年，反之跌的時候也一樣。

- 所以疫情大爆發時我就開始每天盯實價登陸以及增加看房頻率，我想說幾十年
來難得一次全球性大事件，要是開始跌，跌一成我就用跌兩成的價格買看看，
畢竟是鋼需，雖然一但跌就要跌好幾年，但我們鋼需見好就收。

- 當時鎖定兩戶二十樓座北朝南，遠方無遮蔽整片中央山脈山景一覽無遺，
緊鄰公園，當時屋主開價如果打85折成交，會是這個社區的歷史新高價，
雖然是個完美的物件，但是考量到價格是歷史新高，也只能再觀望看看了。

- 拎北等了4~6個月實價登錄，結果兩戶都賣出去了，還真的是單坪歷史最高價。 這時候我就知道房價只會漲了，都疫情過半年了還往上衝，基本上下不來了，

- 趕緊請業務出動著手斡旋同棟中高樓層座北朝南的物件(疫情後就鎖定的物件)
，由於這個物件是雙車位，雖然單價不是歷史新高，但是若是成交，總價會是
歷史新高。

- 想想兩戶20樓非常完美的物件都賣出歷史新高了，想想CECA大的話，房價應該
要一路衝了，也只能喇趴捏一下，以全社區總價歷史新高價給他買下去惹!!

- 後來再追蹤同棟座北朝南的中高樓物件，成交價沒有一個低於我的，齁勒嘎宰。

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結語
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@ 小弟因為諸多原因，住過許多地方，南崁、三蘆、信義區、江子翠、台南市、左營，
而三峽北大是我這輩子住過最舒服的地方，我實在很討厭8+9。

@ 座北朝南，緊鄰公園，遠方山景，公園旁有警察局，警局樓上還有圖書館
(圖書館有時候會有怪人，有警察局滿重要的，這個居然就在樓下)，
警察局旁邊就是超市，超市樓上還有全家都愛的藏壽司，

@ 每間房間包含廁所都有對外窗，格局方正，每個房間大小都ok，主臥還有霸氣景觀窗。

@ 兩間廁所 & 廚房各自共獨立三個風管，單層單獨排氣

@ 若全社區的車位重新隨我挑兩個來用，我還是會選現在這兩個位置，真的好狗運!!

@ 買房在這，工作在這，堪稱完美，這輩子可以完美落地惹。

@ 三峽北大的致命缺點在於通勤，如果自行創業或者是能在離峰時段自駕通勤，其實相
當的完美，能用台北都會區最低單價(排除郊區工業區五股泰山等)，買下台北都會區最頂的生活品質

@ 後疫情時代，要開始跟病毒共存，純住宅的重劃區居民素質相對讓人安心

@ 我是七年級中段班，我們這一梯真的是相當辛苦，我是台北第三志願畢業的

即便如此，同學之間有結婚生子買房的人，可能每班都只有個位數，一半以上的人

可能連車都沒有。

@ 創業之後，對於台灣的未來更是感到絕望，來面試的年輕人廢到沒有下限，

公司開出的薪資比同業多五千，約面試的人有三分之一無故未到，

真的來面試的人有一半沒打招呼，只有四分之一會帶履歷，

有帶履歷的人之中，有認真做履歷的只有八分之一，

其他都是當下臨時跟櫃台借紙跟筆寫小便條履歷

履歷內容更是驚人，大部分都是三十歲不到做過五份以上工作

每份工作可能都待不到一年，然後上班之後沒多久，半夜12點跟你說要離職，

隔天早上的班不來了。

我才發現我同溫層太厚了，我完全不知道社會底層這麼可怕

台灣的前途茫茫呀.........

正當大家討論經濟發展、房價、台獨統一、有的沒有的議題前，可能要先認清

台灣底層的年輕人真的躺平了啦，這些議題他們都沒差了啦。

@ 最後取之於PTT，還之餘PTT，希望大家都能買到自己滿意的家。

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小弟粗淺認為十年後，各個重劃區機能起來之後 (頭前/副都心/江翠北/央北/土城) 江翠的40年大樓，因為通勤台北的地段優勢，會逐漸變成出租大樓 整棟都出租，鮮少自助 (也許住戶的品質會越來越差，租客也是) 最慘的是，還有八大進駐 (因為交通實在方便) 小弟蘆洲老家的類似大樓，就很多穿套裝的長腿妹仔晚上八九點叫計程車出門

拍寫拍寫，因為月薪開四萬，工時150，但是還是沒什麼人，所以沒得選。 其實面試前104的線上履歷我都有看啦，我只是想看看求職者準備的誠意。 我也沒要求學歷，也沒要求經驗，就願意打掃跟學習，然後有禮貌就好 難不成要開月薪五萬，還是兩三倍 QQ 討論這個有點離題，不好意思讓大家誤解，我這邊就不再回應了，拍寫造成您的困擾。

不早說!! 難怪一直有人來叫陣，我這不回應反而很不上道呀 那江子翠的房仲可以出來回擊了阿，有人說沒聽過這邊是文教區 呵呵 戰起來!!!!!