[閒聊] 投資分享&戰略定期調整請益?
大家好,休假忙了一天上來閒聊。
昨天深夜看完沙丘2,有兩句話特別印象深刻:
保羅說:要能預知未來,先要了解過去。
當他成為救世主之後又說:
我看盡了許多未來,大多數都是敵人擊敗我們,但我還是找到了勝利的版本。
這就讓我聯想到,最近一直有爭議的:在投資的路上,我們的戰略到底該走哪一條路,才能獲利最大化?
下面我分享自己親身案例,順便請教各位走在我前面的大大,我怎樣做會更好?
起因是昨天仲介丟給我一間新北的公寓,我一看地址,這不就是我五年前投資隔套公寓的鄰居嗎?而且是同樓層,對面門,超近的。
106年以 N買入+花220隔套,
110年最後以N+400賣出。
現在113年,鄰居也開價N+450要賣,但他完全沒裝修沒隔套。
我就產生一個對自己的懷疑:
我這樣繞了一圈,結果人家只是比我晚三年賣,就拿到一樣的錢,而且還不用費力搞裝修。
還有一個高雄的案例。
買250五樓公寓裝修100做成4套,然後111年用500賣出。
現在113年,晚兩年後,沒隔套的輕裝修公寓,也大約是500在賣。
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所以總結我這段時間歸納的心得:
1.每100萬裝修,大約可增加1.5萬收租。
2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。
3.五年後賣出,扣除裝修-收租,淨利潤大約是頭期的2-4倍,不會超過4倍。
總結的延伸:
1.裝修隔套賣出的策略,
優點:1.可以提早2-3年達到未裝修的漲幅
2.持有期間現金流改善,每個月都會有大量盈餘。
缺點:資金要大,會卡住,還有心理疲勞度較高。
結論:贏了3年時間,這個優點的強度夠好嗎?
如果我把裝修款拿去買第二間然後不裝修,是否會是更好的選擇?
但缺點是要等更久,以及持有期間現金流幾乎打平甚至倒貼。
=======
這是我最近年度檢討的困境:
我現在的策略,理論上
每年資產增加200萬應該沒問題,
每個月收租金大約11-13
手邊的如果再改裝,租金可以增加到15
可調動資金大約500萬可以,
50歲財富自由也可能有機會。(如果我搬回高雄應該可以再提早,因為台北居住成本高。)
但每個月金流還是打平的卡,
想離職也是一直猶豫
特別是這一年股市房市大漲,
有時候覺得自己已經很努力了
但有時候又覺得自己努力速度跟不上社會,賺錢還是太慢。心情上壓力也蠻大。
現在考慮的點是:
我還要投入資金去改套來增加現金流?
或者再買低總價不改,現金流繼續打平,然後累積資產?
還是拿現金去買台二手特斯拉,離職先環島旅遊爽一下,半年後再來思考?這一年多很緊繃想放鬆
還是把心力轉去投資在組織家庭方面,
以後才有寄託?
希望有走過這條路的前輩,可以給一些指點,謝謝!
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樓主太猛了 6房….. 謝謝分享
推推
年薪不到70可以有6房 你是神人來這邊問
因為我都專買低總價 300-500 其中還有一間是90萬的套房 全部加起來還沒有別人一間總價
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:46:11神人
我有統計 102年到現在 主動收入年收 (上班+家教+兼差)最慘一年才40 最高應該是去年68 等等 怎麼都跑題了 這不是重點啊,,,我還是刪掉
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 22:53:01有點強……
算這麼多 誰知道未來十年會怎樣
每年200不要這麼拚 要找能夠到達淨資產翻十倍的路徑
策略太表層 很多時候 只是徒勞搬磚而已
是的 所以才冒昧希望有大神可以指點迷津 目前卡關中 想要突破
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:09:46我覺得現在這個時間點 低總價房市不存在暴富的機會
優秀啊 討論房產 順便行銷沙丘 想看了
突破性的資產增長 還是需要承擔更多風險的方式
比如 參與都更(雙北)、參與國內外股市現象級漲跌幅
台灣只囤不賣 ok的
否則你就只能用這種緩慢的方式累積資產 確實是如此
選地點吧 有軌道和開發的地方比較能成長
手上 三間都是高雄捷運出口 或輕軌 或火車站口,但其實漲不多
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:20:39真的猛…
講一下我現階段幾個夢想 1.有一台特斯拉+有充電樁的車位 2.有個漂亮老婆+小孩 3 有3000萬資金可以自己買地蓋房子 以上我該怎麼達成?
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:28:23緩慢增加財富本就是房市投資者的特性,是被這幾年漲
漲幅養壞了嗎?都想3年、5年致富退休
低總不改打平等漲 一年兩百很快了
主要是今年突然覺得自己老了 爸媽也老了 不知道何時能讓他們享受一下 就急了
強者啊...
有人抱了好幾年股票 漲一根賣出賺10%, 和他買漲停價的那個人
又賺了後面續漲的那一根, 那到底是投資策略有問題還是單純
市場時機點問題
娶個嫁妝2500萬的漂亮老婆 一次攻頂
乾 有錢女人難伺候 不是我直男能伺候得舒服的 深刻體會
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:41:06你第一個例子不覺得邏輯有問題嗎?
你賣在‘’2021年‘’,實際賣N+400,
人家‘’2024年‘’只能‘’開價N+450‘’,
你覺得他賺的比較多?
多三年的增幅(包含一年多大漲期),
說不定實際成交價還比你低,
更遑論期間的租金收入,
你怎麼不說你如果等到2024年賣,
可以賣N+600?
這分析也是有道理 但如果當時裝修款拿去買兩間 是否更賺?我在思考這個
高雄的案例同理。
除了金流跟你的本業收入之外
你複數間會卡貸款成數,
沒槓桿的話投資效益更差,
成數問題已解決,目前平均七成五
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:46:47我覺得可以適時投資自己 心靈更富足一點
這不錯 但例如投資自己哪方面?
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/28/2024 23:47:20信用額度不夠高,就是用現金流去撐,
然後現金流再持續擴張你的信用額度,
這部分你說得沒錯,確實這樣執行 現金流作到23
‘’不然總價低,增值是能增多少?‘‘
另外,該花錢的時候還是要花,
雖然花大錢一開始會很不甘願,
現在就是不知道要花啥大錢 可以讓生活轉型,,,,
但也算是給自己另一個賺錢的理由。
@我就是在回你留言思考的問題,
當時你就算資金拆兩間,你的成數低、
而且因為信用額度的關係,
兩間的總額也高不到哪裡去,
這樣你的增值能高多少?
而且金流還卡死。
花錢跟生活轉型沒直接關係,
我是覺得有家庭感覺會不一樣。
我了解了,你是說 1.我現在想像當時買兩間的策略其實很難真的執行。 2.錢可以花去搞個家庭,會不一樣。
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/29/2024 00:01:01樓主你必須儘快把你的資產肌肉,內外在狀態展現出來
先解決2. 的問題確實如果想進入家庭~老婆是最優先
的吧
2個人的薪資 額度又出來惹,然後內政部統計的婚配年
齡,其實以比例來說女生不會差男生太多歲,所以女生也
有傾向選年紀不是差太多的,就要儘快啦
1. 沒錯,雖然低總價的成長率可能比較高,
但實務上不太可能真的把1000
拆成500+500,會有一些折扣,
而且有沒有好物件可挑選也是問題。
你目標是要不工作且住3000萬的房子,
最終還是要有足夠的金流去支撐,
如果你要3000萬自地自蓋房,
假設銀行可增貸1500萬貸款,
你1500萬拿去投資就是現金流物件,
無論是股票或是房地產都是;
沒本業,利息保守抓2.5%,投報率6%,
一年50萬左右的現金流,
(增幅不計算,多的算賺到)
以目前物價,要過的稍微好一些,
建議至少要200萬/年以上,
(還要扣掉1500萬的增貸)
額外的年收150萬除以6%=2500萬
淨資產大概需要3000+2500=5500萬
如果利用質押或是其他增貸手段,
需要的淨資產可以再更低,
但可花費的錢相對也會更少,
所以建議你的目標要修正,
不然就還是要有一份工作。
2. 搞家庭不一定要多花很多錢。
對,這取決于對象的出身跟個性。 是帶財,守財還是耗材。 還有對方是否願意共同打拼。 假設月需要現金12萬,對方能分攤4萬就會加速很多。 3000萬的房子倒不是全自住, 我可能蓋五層樓,其他幾層出售賺本錢回來,等於自住零成本。 這是我的期待啦 然後好物件其實不難,大約辦呢都會出現一件我可以賺錢的,但也許就現金不足或者沒有 空位可以貸款。 就像西卡前陣子講的: 不怕錯過機會,因為就是會一直錯過機會!
※ 編輯: rabinson (180.217.201.102 臺灣), 02/29/2024 00:50:50裝修4-5年回本真的太慢,除非你是有打算未來自住
通常2年就應該要能回本
電車嘔嘔嘔
歐印NVDA/SMCI
我只想說 2.愛情是緣分 強求不了 沒有策略 也沒有通用準則
,腦袋用在投資就好
我講個你可能覺得刺耳的
你本業年收太低了,生活圈很有限
所以你的眼界都是這種,包括你的夢想,車和「愛妻」
我覺得年不年收沒差 我們公司助理小弟還不是趴到正職小妹
結婚
助理老哥也是女朋友一個接一個的換,每個都幫他生小孩
但這個版的風氣,你會是神人
這也是我觀察下來的結果,而推文也不意外
因為其實固定資產每年翻二百萬算不錯了吧
做不到的比較多
噓你暴雷,電影板都不去了在房板被雷
插個無關財產的 除非遇到很聰明的 不然通常愛情是靠手段
靠聊天
你這麼聰明 就算靠模仿也要學習別人的談吐及行為
你的分析就適用在現在這種房市高點
保羅讚
不婚不生資產累積比較快啦
我的判斷是:囤房就好了不用做變化球
目前的成本與稅制
真的是繞一大圈不如囤房放生出租的人
現在就是交易成本貴 要盡量減少交易次數
因為純隔套 就是現金流能力強 市場不青睞加上短期稅太
重 其實不太利於資產累積 可能一年200-500夠用後 專注
價差資產買進 如果覺得其他模式勝率不高 很愛改套 那還
不如幫人改套房 統包其實也不錯
不過好像比較是少人推往房屋管理公司發展,還是這其實
做起來利潤不夠高?
有沒有興趣參加分享,
我們幾個大概卡在2-4間位階的房版網友
拉一個Line群討論未來方向
有需要再私訊我
20
: : 這就讓我聯想到,最近一直有爭議的:在投資的路上,我們的戰略到底該走哪一條路,才 : 能獲利最大化? : : 下面我分享自己親身案例,順便請教各位走在我前面的大大,我怎樣做會更好?17
不好說 : 2.裝修費大約是增加的租金4-5年可以回收。 這也不好說 變數太多 你上面這兩條都不能當一個rule去適用 : 3.五年後賣出,扣除裝修-收租,淨利潤大約是頭期的2-4倍,不會超過4倍。43
改套收租通常就是. 例如你改套收租要花N+200好了. 那你未來邊租邊賣的時候,賣價是. M(當時入手其他原物料房子的價格)+200+W 然後立刻賣掉,就立刻去把M買下來+200翻起來繼續收租.60
最近蠻多這個討論 現金流與資本利得的交叉,這是一個千古議題 剛好也是我一直以來的課題 我可以依我的切身經驗,和大家切磋討論一下 這串大多數的問題
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