Re: [請益] 買房VS市值型ETF

※ 引述《jeween (KTV)》之銘言：
: 在清流君的頻道看到買房vs買股的比較
: 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？
: 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*2）還是無腦買VOO、QQQ、006208 就好？
: 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=xNoaZoasmgBhL96m

其實沒有那麼複雜,
也沒有那麼嚴重一定要選邊站,
很多人是買房又買股,
重點是在資產配置,
還有買你負擔得起的

我以我自己為例,
剛開始出社會工作,
我真的沒想過投資的事情,
我滿腦子在想的就只有趕快買房可以省房租省稅,
尤其又遇到次級房貸的金融風暴,
當年房價便宜到非常非常誇張,
同一棟房,
當年的房價大概是現在的1/3-1/10的價碼,
所以我當年目標就是買房自住

結果我完全錯估了金融風暴的殺傷力,
房價之所以會崩盤是有原因的,
我當年剛買完房,
工作就出問題,
被迫換工作搬家,
到了新地方新公司之後又不想付房租,
所以就繼續買房,
買完之後工作又出問題,
又在搬家換工作,
這十幾年來就這樣一直循環上演,
不知不覺累積了一些房子

現在的問題是我真的背不動房貸,
這三年房價高漲房貸利率高漲,
我已經無法再炒房,
所以從四五年前開始,
我就把我的投資方向放到股市

然後由於我的資產分配超過九成都是房產,
我必須提高其他資產的比例,
我預計想要的資產比例是 房4, 股4, 現金2,
但是如果我賣掉房子來提高股票比例的話,
賣掉的錢會被迫繳稅50%,
因為房價都已經漲三倍以上,
這樣不但沒有達到分散資產分配的效果,
反而是白白把房子送給政府還丟了每個月的房租收入,
所以我的計畫是增貸而不是賣房,
兩三年前增貸房貸,
再把這些增貸的錢投進去股票,
結果又遇到利率狂漲,
所以我轉了一個彎,
沒有直接拿轉貸的錢放進股票,
而是拿轉貸的錢投入定存, 賺房貸的價差,
再拿房租+定存+薪水 - 扣掉所有開銷 = 之後的錢拿去買股票

所以我手上完全沒有大筆資金可動用,
只有每個月固定的現金流,
我就每天定期定額買美股ETF,
再回到原本的本意是要拉高房子與股票的資產比例,
所以我就買TQQQ 來達到同樣的效果,
也就是房9 股1,
買TQQQ 可以達到 房9 股3的效果

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美國房貸是固定利率, 由於升息升得太快, 短短一年就升4%, 所以定存利率比房貸+轉貸利率高

我的房貸就是固定利率呀! 的確是在低點鎖死房貸利率, 當年大部分的屋主都是這麼做, 轉貸到固定低利率 有少數人當年選擇浮動利率是因為貪小便宜, 浮動利率一直都比固定利率低幾碼, 所以當年明明已經很低的利率了, 有人要多貪那一兩碼而選擇浮動利率, 但是這波利率快速上漲就會受傷慘重