Re: [請益] 買房VS市值型ETF

rabinson 發表於 2023/11/4 下午12:26:13

看板home-sale標題Re: [請益] 買房VS市值型ETF作者

(何時無事一身輕?)時間Nov 4 12:26:13 2023推噓35 推:39 噓:4 →:70

※ 引述《jeween (KTV)》之銘言：
: 在清流君的頻道看到買房vs買股的比較
: 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？
: 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*
: 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=xNoaZoasmgBhL96m

臉書有幾個粉專也是大力推薦etf
定期定額自稱柏格派
三不五十筆戰

定期定額大盤指數我覺得也是挺好的

但我應該不會全部投入

我目前（前幾天剛想通的）戰略大概是這樣，野人獻曝一下

戰力分配區別為
長期（獲利大）：房產增值
中期（獲利中）：租金現金流
短期（獲利小）：0050或0056

一個一個看。

房產增值=賣價-買價-雜項成本

至少要擺個三到五年，但獲利至少百萬起。缺跟優點是一體的。
就是要等很久才有大筆現金入帳。

租金現金流，就是每月收租，
好處是穩定，但至少要做到大於利息總和，這樣資產就會穩定向上。貸款壓力也不會太大。
像我現在五房貸款13萬收租也13萬，現金流是打平，但實際還利息5萬，本金8萬，那我資產就是每月增加8萬。
生活開銷就用上班薪水4萬支付。

上面兩種我會擺8成以上的資金，因為風險小，沒壓力。
（增值需要的是頭期款，租金需要的是裝修款）

最後是股票，我大概只會擺一成吧，就是買房子跟裝修剩下的錢。

因為我很清楚自己膽子小，
就像這一週，短期內0050從121到124，理論上都知道121要重押，但要我一次在121買個400萬，真的不敢，我會很抖，上班又不能看盤，心情肯定很差，每天心不在焉，這是股票的缺點。

100萬左右的心理壓力我還能承受，假如我買在上個月126或之前的131，跌到121也就帳面損失10萬，不太緊張。
但如果是買400萬，帳面損失40萬，我肯定吃不下了。
如果是賺，賺10萬的對我總資產影響也很小，沒啥快樂感。

但400萬拿去買房，我絕對吃好睡好。每個月10號看一下賴，再開一下網銀，確定錢有進來，十分鐘結束。

對于我這種上班壓力很大的人，
股票就拿來賺個零用錢，當作額外娛樂費，就好。

我可能真的沒有天份靠股票賺個500萬，但靠房子，我很有信心可以。

PS 所以總體來說:

每年資產變化大約是
1.增值150 (購入總價約3000 *5%)
2.還本抓80
3.薪資60 拿去吃飯租屋娛樂剩下10
4.股票賺個10

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.36.186 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 12:35:27

推

yo412611/04 12:445間房都格套收租?

以前有做隔套後來都賣掉了

推

zax1232111/04 12:50有五間收租，結果薪水只有四萬，那幹嘛做壓力大的工作

→

zax1232111/04 12:50隨便找都能有個三萬多沒啥壓力的工作，不爽就別作，你又

→

zax1232111/04 12:50不靠月薪生活

→

zax1232111/04 12:51少個幾千月薪沒啥影響，整個人快樂許多沒壓力不是很好

→

zax12321嗎

有些工作是去學習的學完就可以找時間離開

要貸款畢竟還是有份工作作為檯面上的掩飾比較方便

11/04 12:51

推

Fulva950711/04 12:56跟樓上有一樣的疑問xd

推

bms11/04 12:56講到定期定額各式ETF 至少看完綠角大的文章再來吧他就像一

→

bms11/04 12:56本字典

→

bms11/04 12:5708年之後綠角大就開始推廣美國券商和市值ETF了

推

junior02048611/04 13:03其實不動產3-5年未必會大漲，現在都是持有8-10年的

→

junior02048611/04 13:03準備再買

→

Howard666611/04 13:03薪水那麼低怎麼會有五房

一間一間慢慢買十幾年你也可以有五間不過都低總價啦 1000以下的

推

F9393511/04 13:05四萬你貸得了五間當銀行盤子亂放喔

→

F9393511/04 13:06第二間七成第三間四成問你怎麼四萬買五間

推

kokilly11/04 13:09不動產就是集長期持有、現金流、槓桿於一身，最適合散戶

推

yo412611/04 13:165間都不是同一人的名字?不然怎麼貸款?買第二間就被問很久

都是掛我本人名字呀人緣不好而且沒兄弟姊妹

推

milkwind11/04 13:17你先說你一開始本金多少.....

民國94年 40萬

推

k093977075211/04 13:2813萬月繳，30年貸款金額約3500萬，

剛確認記帳大約2500

推

Ddylan11/04 13:29房產快速大增值的時代已經過去了

→

duriel331311/04 13:44薪水四萬還要壓力大，換個輕鬆工作，心力來處理房客

→

duriel331311/04 13:44跟裝修效益大多了

推

killingni11/04 13:49你有這些資產幹嘛還要月薪4萬不能看盤壓力大的工作

→

killingni11/04 13:49換個3萬又相對輕鬆的就好

就...個性范建不想讓自己太安逸之前已經做了十年輕鬆工作所以想給自己一點推動力

推

x156w42311/04 13:51上面好幾位老屁股了, 還問買五間作法 lol

→

x156w42311/04 13:52限貸令以前租金認列一間疊一間啊, 很難嗎 (o_o)

推

hypeng11/04 13:55指數型股票是要陸續買10年以上、走過多頭空頭，才會展現

→

hypeng11/04 13:55它的價值，你把指數型股票當短期工具，幾乎不會賺錢。

→

abyssa111/04 13:56認租金收入慢慢一間一間買在第三戶限貸之前是可行的

現在某些銀行還是認列租金

推

toppk11/04 13:56自住房+增貸台指正二無腦多雙邊賺

→

hypeng11/04 13:57短期要賺請買個股，個股風險高的話，最基本也是現在台灣

→

hypeng11/04 13:57人最愛的高股息etf，就是因為大家都愛短利、想要很快就確

→

hypeng11/04 13:57定有錢進帳，才會狂推這類商品。

→

abyssa111/04 13:57當然這對現在空空來說也算是囤房漏洞所以後來限貸了

→

abyssa111/04 13:58現在只能現金買放半年再貸款條件硬很多

推

yo412611/04 14:00現在一個人不可能屯5間.早就被銀行查到爆炸

→

yiliang110711/04 14:03推x156 滿嚇到的XD

→

ganninian11/04 14:08都買不就好了爭什麼呢

噓

YoHabe11/04 14:14…….

推

NTU30315019511/04 14:16低總價怎麼一直漲@@

推

krf0811/04 14:20查到5間是目前進度，之前國稅局有暗示3間以上開始警示，被

→

krf0811/04 14:20查的機會大幅上升。當然合法繳稅的不用擔心

推

ppnow11/04 14:20人家怎麼掛人頭，就是人家的know how，你做不到所以賺不到

→

ppnow11/04 14:20，找你會做的方式就好，別人方式不見得適合你

推

zzz5012611/04 14:35低底薪高獎金吧年薪可能二三十個月然後第一間房下去吃

→

zzz5012611/04 14:35到2次大漲波就有了大概12到15年能達成

NO....低薪無獎金年薪大概60不超過70吧不過新工作剛滿一年

→

ohyakmu11/04 14:54被房客煩我覺得更麻煩

推

bjqs082711/04 14:55說不定是家人給的啊一直質疑頭期錢怎麼來的有意義嗎

→

bjqs082711/04 14:56不過2樓說的沒錯工作可以找輕鬆的錢少一點沒差房產都這

→

bjqs082711/04 14:56麼多了

推

h76010811/04 15:11薪水四萬壓力大，四萬鎂？

四萬台啦

噓

kklarinet11/04 15:50抱歉，聽一個上班壓力大然後領四萬的講如何致富實在沒

→

kklarinet11/04 15:50什麼說服力

我沒說可以致富呀但至少往生活穩定的方向前進... 現在資產大約1500

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:06:54

→

pin102211/04 16:05這篇直接歪樓在月薪四萬ㄎㄎ

每個人看的重點不同嘍 ....可惜

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:08:37

→

shena3033511/04 16:11你0056做短期???

所以股票我真的不擅長哈哈>.<

推

yo412611/04 16:23現在應該很難再買到便宜的房子了吧?感覺有點難找

也是有....剛買完一間電梯大樓買470 銀行估490 應該沒買貴??

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:25:01

推

spanish2611/04 16:34你薪水這麼低你怎麼期待大漲後

→

spanish2611/04 16:34大家都買得起呢

→

leefengynh11/04 16:52他現金流是0 不領4萬要怎麼活

→

leefengynh11/04 16:54現在明明也看租金

→

leefengynh11/04 16:55貸款哪家不認租金國泰世華可以認今年才找國泰做掛4

推

hahaha8111/04 16:58果然超過自己的認知先懷疑別人再說

→

leefengynh11/04 16:59我今年是把去年一間掛購屋貸款的房直接全額還光改

→

leefengynh11/04 16:59掛4反向代出來全額還光並不用等半年

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:04:53

→

leefengynh11/04 17:01我沒薪資台灣貸款根本不用薪資

推

hahaha8111/04 17:02樓上L大方便說哪間銀行嗎不用等半年

推

leefengynh11/04 17:06國泰世華阿

→

leefengynh11/04 17:06我還光後再去塗銷再反向貸出來中間根本不用隔半年

→

leefengynh11/04 17:06 大概兩個禮拜而已

如果是現金買再掛4號貸就要比較久三個月到半年

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:08:08

推

ZUMA122511/04 17:12感謝分享

推

yo412611/04 17:17490萬電梯大樓是高雄喔?還蠻便宜

噓

k093977075211/04 17:28你貸款才2500萬，月繳13萬，算起還貸款是二十年的，

→

k093977075211/04 17:28你幹嘛不貸款30年，可衝現金流

→

k093977075211/04 17:29抱歉打錯按到噓

後面幾間銀行不給貸30呀哈哈哈不然我也很想

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:33:16

→

F9393511/04 17:39掛四要半年？誰說的

→

abyssa111/04 17:41掛4半年是部分銀行內規非央行鐵律

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abyssa111/04 17:42半年說的是交易過戶半年不是還清半年

對啊我們講的不同狀況我是直接全額現金買

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:44:40

推

leefengynh11/04 17:49國泰還有一種叫做他行vip專案

→

leefengynh11/04 17:50在他行存1200萬印存摺給他直接就可以啟動貸款

→

leefengynh11/04 17:50就不用在認列一堆有的沒的收入

謝謝分享資訊希望有天我也能到這個砍站

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:52:32

→

leefengynh11/04 17:54我是用它行vip貸款下來後再轉錢到國泰等一段時間

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leefengynh11/04 17:55變成本行vip就可以把利率調到地板

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leefengynh11/04 17:56不過假設沒趕時間直接先花3個月成為本行vip 不用繞路

哈哈目前我還湊不到1200的現金

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 18:02:43

→

IBIZA11/04 19:29雞同鴨講啦

→

IBIZA11/04 19:30人家講的房貸改掛周轉金, 是要規避二房、三房限貸或是豪宅

→

IBIZA11/04 19:30限貸, 光辦得下來有甚麼用

→

IBIZA11/04 19:31你只是把定期還本房貸轉成理財型房貸而已

→

IBIZA11/04 19:31https://reurl.cc/GKLbyy

→

IBIZA11/04 19:32https://i.imgur.com/RmYekkB.png

i 大說我嗎？我確實3-5房都是轉成理財貸這樣才能貸八成呀但是現在新辦的都說要還本金不能只繳息我也不知道為何，，，

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 19:35:08

→

IBIZA11/04 19:34貸款是否定期還本跟貸款理由是兩回事

推

leefengynh11/04 19:41我確定我不是轉成理財型我還是要還本

→

leefengynh11/04 19:42我是從台中商銀掛1 先還光後轉到國泰世華掛4

→

leefengynh11/04 19:44更詳細點我老婆名下掛1 先還光再轉到我名下掛4

→

leefengynh11/04 19:45確定是掛4 不然我早就超過第三間不可貸款8成 30年

像我在玉山他是給我房貸型理財貸，要還本，但是又不佔據第二房額度，我也不知道這啥鬼東西，，，，哈哈哈哈

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 19:46:11

→

leefengynh11/04 19:46然後我老婆在用掛1另買2500萬的房就是用國泰他行vip

→

leefengynh11/04 19:47今年跟國泰就貸這兩筆了年底或是明年初還要貸一筆

加油我明年二月也要貸一筆貸完順便領完年終再離職

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 20:19:57

推

prostar11/04 21:00等等你薪水4萬上班壓力很大.建議換工作吧

有考慮呀每天都很緊繃要做電腦文書還要出差中南部當天來回，同事離職部門找不到新人補

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 21:17:53

→

dcdc11/04 22:35增殖很難一直上去吧，房子到一定年限就卡住了，這時維護成

→

dcdc11/04 22:35本還會大增...

所以手上的存貨要定期汰弱留強

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 22:39:02

推

mitsurogi11/04 23:01我比較想知道怎麼租金和房貸打平的，不做隔套整層出租

→

mitsurogi11/04 23:01也太神了，還是都買套房？

都整層出租有兩間有頂加可以分層出租

推

endlessing11/04 23:31對啊講清楚喔

這位大哥這樣講話口氣不太好喔

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 23:40:58

推

shuichia11/05 00:55原po不用太認真回答推文一些無腦的問題，在那邊糾結你薪

→

shuichia11/05 00:55水四萬幹嘛

感謝鼓勵

推

chouwang6811/05 00:58有些無禮的發言你也真有耐心的回，我是無知一律封鎖

哈哈謝謝支持

→

chouwang6811/05 00:58，整個世界清淨了。。。是說1改4兩星期真的有刷新認

→

chouwang6811/05 00:58知，直接掛4要隔多久就真的吃銀行，下次買時順便做個

→

chouwang6811/05 00:58普查好了。XD

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/05/2023 01:07:25

推

uvuv11/05 01:39感謝分享

推

roy071011/05 10:18套房不會輸etf 我們家做套房10多年了我們這一代已經可

→

roy071011/05 10:18以躺了

噓

fanc7911/05 11:28直接房地契金流等證明貼上來啦，空手套白狼有啥好吵

講的好像我要來詐騙寫文章能騙你們什麼？有義務要貼個人隱私？

※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/05/2023 12:12:26

推

Mayfair059711/05 15:23推原po EQ真高

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