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[請益] 楠梓竹南房或股市的抉擇

看板home-sale標題[請益] 楠梓竹南房或股市的抉擇作者
k149h
(未填詞)
時間推噓 9 推:9 噓:0 →:60

我知道來這邊問買房或買股一定是買房
想聽聽一定要買房的想法

小弟跟老婆已有一間房老婆名下自住
另一間我名下在租人

近期股市有賺了一些錢
想把賺的錢拿去當頭期款買房
目前是鎖定楠梓高大或是竹南頭份地區五年左右的兩房
想要好出租的地方有一點現金流收入
10年後有增值再賣掉

可是小弟算了算
以10年後增值60%來說
扣掉規費仲介費貸款利息
房子維護等成本
再考慮房地合一稅
10年後賣掉的年化報酬率最高可能11%

而且這是非常理想的狀況下
以目前這兩區房價每坪大約32~37萬,總價900~1150W
假設漲60%每坪是到51~59W
總價1440~1840W
這種價格應該是超出一般小家庭
想要買兩房的意願
漲到這種價格的可能性高嗎?

漲不到60%的話
年化報酬率說不定
跟大盤指數比還差不多
買房子我還要煩惱租客素質及來源,
管理負擔房子的維護成本
買楠梓的話更要考慮限貸七成的問題
年化報酬率再更低一點
無腦丟大盤還可以拿8、9%的年化報酬

以上買房的好處有什麼我沒算到的嗎?
還是有更有潛力的區域?
拜託前輩給我一點問就是買的動力~~~

--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.82.54.79 (臺灣)
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alexstag03/12 20:088%是非常長期的平均,不代表你投入10年就一定拿得

alexstag03/12 20:08到這個平均報酬

duriel331303/12 20:25我想法跟你類似,完全被政府打倒,除非妳操作或是選

duriel331303/12 20:25房有過人之處,現在我選擇繼續投指數,指數還可以不

duriel331303/12 20:25受限地開槓桿更沒有房地合一和租客的問題,就別提流

duriel331303/12 20:25動性了。買二房投資之後,你換房的時候遇到第三戶更

duriel331303/12 20:25被卡很死,留給房版大神操作了。

感謝大大提到換屋會卡到第三戶的問題,之前沒想到過

saso4703/12 20:41買房是五倍槓桿 漲60%等於你利潤是本金300%

kagaya03/12 21:33無腦丟大盤8%? 房子年化報酬最高11%? 你確定你有算對...

看很多歷史回測跟自己試算應該是差沒很多,不過都是預測而已

PTTMAXQQ03/12 22:48假設購買價1000萬,

PTTMAXQQ03/12 22:48新青安貸款8成寬限期5年,

PTTMAXQQ03/12 22:48貸款利率1.775%

PTTMAXQQ03/12 22:48也就是自備款200萬

PTTMAXQQ03/12 22:48+交易成本50萬(仲介費契冷氣家具等)

PTTMAXQQ03/12 22:48總本金付出250萬

PTTMAXQQ03/12 22:48然後出租月租以偏低計算

PTTMAXQQ03/12 22:48月租2萬5,年租30萬,租金總價投報率3%

PTTMAXQQ03/12 22:48每個月房貸利息支出11833元

PTTMAXQQ03/12 22:48每個月收租25000,打9折扣除其餘成本

PTTMAXQQ03/12 22:48以月租22500為保守估計

PTTMAXQQ03/12 22:4822500-11833=10667為每個月淨現金流

PTTMAXQQ03/12 22:48五年下來10667*60月=64萬的淨收入

PTTMAXQQ03/12 22:48然後房價預期漲到1600萬售出

PTTMAXQQ03/12 22:48扣除5%交易成本實收1520萬

PTTMAXQQ03/12 22:48減購屋1000萬再減除50萬當初購屋時成本

PTTMAXQQ03/12 22:48國稅局計算您淨賺470萬

PTTMAXQQ03/12 22:48應繳房地合一稅20%94萬

PTTMAXQQ03/12 22:48則售屋淨利為470萬-94萬+64萬租金收入

PTTMAXQQ03/12 22:48共計440萬淨資產利得

PTTMAXQQ03/12 22:48回收總現金為

PTTMAXQQ03/12 22:48440萬+初期投入250萬=690萬現金

PTTMAXQQ03/12 22:48以初期本金報酬率計算

PTTMAXQQ03/12 22:48投報率為440/250=176%

PTTMAXQQ03/12 22:48年化報酬率為35.2%

大大感謝幫忙算的這麼細,可是我現在是第二戶貸不是新青安貸款啦....貸款條件差很多 捏,況且大大這麼有信心五年可以漲到60%嗎?

PTTMAXQQ03/12 22:48以上是保守估計

PTTMAXQQ03/12 22:49https://i.imgur.com/PxDzYYj.jpeg

圖 楠梓竹南房或股市的抉擇

PTTMAXQQ03/12 22:49https://i.imgur.com/c4PsUoi.jpeg

圖 楠梓竹南房或股市的抉擇

PTTMAXQQ03/12 23:00我是覺得如果有人對我上面寫的還是看不懂的人

PTTMAXQQ03/12 23:00我是不怎麼相信你投資會賺錢…

PTTMAXQQ03/12 23:01因為我做期貨操盤的時候,年報酬率是100%起跳的

PTTMAXQQ03/12 23:01就算到今年三月了,我股期的本金投報率也到50%了

PTTMAXQQ03/12 23:02但可惜的是…我9成壓在房地產1成在股市

iclaire03/12 23:04樓上5年要從1000漲到1600也太樂觀了吧

PTTMAXQQ03/12 23:05我房地產可以接受的投報率大概是每年30%以上

PTTMAXQQ03/12 23:05原因是它勝在穩定不用煩惱

PTTMAXQQ03/12 23:05不用像期貨會有突發狀況,

PTTMAXQQ03/12 23:05且能預期的未來較準確

PTTMAXQQ03/12 23:05往往能估到明年後年

PTTMAXQQ03/12 23:05倘若對明後年有疑慮,

PTTMAXQQ03/12 23:05則現在開始調整賣他個半年一年的,

PTTMAXQQ03/12 23:05以時間的充裕度完全來得及

PTTMAXQQ03/12 23:05不像股市,現在不停損,未來可能斷頭

PTTMAXQQ03/12 23:06我現在所買的預售,是預期兩年後就要漲50%

PTTMAXQQ03/12 23:075年漲60%,頂多是尚可接受而已

PTTMAXQQ03/12 23:07明明漲超少的,為什麼你們能認為漲很多?

PTTMAXQQ03/12 23:10看看NVDA今年就漲多少?兩個多月87%ㄟ

PTTMAXQQ03/12 23:10美超微更是300%!高房價?我信你個鬼

PTTMAXQQ03/12 23:10https://i.imgur.com/pC17s2m.jpeg

圖 楠梓竹南房或股市的抉擇

sunsetswish03/12 23:45你是忘了五倍槓桿嗎

當然有考慮,我跟max大大算法差不多,但是預估增值沒他這麼高啦....真的有辦法五年 就漲60%!?

mikeing2703/13 00:56Max大 頭份竹南兩房目前行情租不到兩萬五

mikeing2703/13 00:561000萬現況也幾乎買不到可以租2萬的兩房了

mikeing2703/13 00:58除非早一年買

mikeing2703/13 00:58還有機會撿到8、900左右的昌隆重劃區兩房

welly041203/13 02:34我也想問竹南哪裡1000萬能租2萬5,含不含管理費?

是的,我看竹南二房出租行情都在1.8~2.2萬

PTTMAXQQ03/13 03:20如果我說,我現在這時期

PTTMAXQQ03/13 03:20買平均1000萬的商辦

PTTMAXQQ03/13 03:20能年租48萬,月租4萬,你會不會不信?

拜託大大指點怎麼做到了~~

s94075803/13 12:33阿巴不會說的,因為他不熟地方區域,他只知道有跌買房有

s94075803/13 12:33開槓桿,買股沒有

※ 編輯: k149h (111.82.174.112 臺灣), 03/13/2024 13:25:46