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Re: [請益] 新屋中古屋價差

看板home-sale標題Re: [請益] 新屋中古屋價差作者
ritud
(小風)
時間推噓 5 推:5 噓:0 →:33

※ 引述《Nubybee (Nubybee)》之銘言:
: https://www.facebook.com/Leju.tech/posts/3488696797859761
: 剛看到樂居分享的資料
: 覺得蠻有意思的
: 讀完的第一直覺是,因為北部土地較值錢
: 房屋的貶值占總屋價較小,因此中古屋與新屋差距較少
: 但實際上這就是全貌嗎?
: 單看樂居提供的三個假設
: 跟土地價值的關係都不大,跟想的不太一樣
: (恕刪一些容易離題的文字)
: 有請大神們提供一些意見!

其實我一直有疑問,用房屋跟土地價值分開計算的方式來論
斷不動產價值,這樣做真的有符合市場結果嗎?

這樣的想法就會出現,例如「屋齡超過50年以上的建物沒有
價值,有價值的是土地」,或是「老公寓土地持份高,價值
比同屋齡的電梯大樓高」,實際上交易起來真的是這樣嗎?

說到底不動產就是在某個地點有某個大小的空間,價值的根
本就是這樣而已,也就是說不管你的土地持份多少,重要的
還是能夠被使用的空間有多大,同樣地段同樣室內坪數的30
年公寓跟30年大樓,也並不會因為公寓的土地持份比較多,
就可以賣比較貴啊。(預期都更另當別論)

所以說,不動產的價格,做為買家大多就是以「比價」來決
定到底要出多少錢買,然後因為交易特性的關係反應會較為
遲鈍,因此新屋跟中古屋的差距,就是看新屋的漲幅來決定
吧。

台北可能是新屋許久無法再創新高,而且單坪價高,在時間
的發酵之下,中古屋的價格就慢慢逼近新屋,不然在中南部
一般25年左右大樓會是新大樓的60% ,也就是說新大樓1 坪
25萬的話舊大樓大概1 坪15萬,為什麼差距比台北大,因為
單坪價比台北低很多,按照台北的算法只有19% 的話,新大
樓1 坪25萬,25年舊大樓1 坪20萬,你是買家會用1 坪20萬
買25年舊大樓嗎?一間25坪兩房新舊總價也才差125 萬,很
明顯舊大樓不可能是這個價格。

但是台北呢,25坪新舊總價可以差到400 萬,即使比例一樣
,但這個價差看起來是不是合理多了?這個價差就會讓很多
人捏不上去,但市場上最低價的房子又只有那些,那雖然貴
,也只能硬著頭皮買了。

因此不動產新舊的價差,我覺得是買家比價後的結果,而買
家在比價時,我真的很少聽說有人在算房屋折舊多少土地持
份多少的。

我是在台中買的,這個資料就是透露出台中的新屋不斷創新
高,當與舊屋的差距過大的時候,在比價效應下,就會帶動
舊屋的價格,所以這兩年臺中中古屋的價格也是漲很多。

而且我覺得他的資料不太符合一般人的想像,因為臺中市很
大,原舊縣區現在也算「臺中市」,而且不像台北有方便的
捷運,城鄉差距比台北大太多了,台中市區的開價幾乎都破
30,不能把舊縣區的房價一起算進來。

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※ PTT留言評論
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ceca10/07 23:57會計估價 vs 實際市場....本來就有不同的數字..XD

ceca10/07 23:57一堆人用會計估價方式來計算市場.

ceca10/07 23:58那被坑剛好而已.

ceca10/07 23:58另外,房子的價格是"空間價值".

ceca10/07 23:58不然請問40年地上權,值多少..XD

ceca10/07 23:59難道地上權50年就 = 0塊,那快點全部送我.

ceca10/07 23:59結果4x年地上權大樓,前幾年還超級大漲..XD

ceca10/08 00:00因為出租投報率突破天際,所以包租公包租婆去把它買到漲翻天.

ceca10/08 00:00尤其買了無腦長租給社會住宅...你看多爽.

ceca10/08 00:00但是你用甚麼土地建物去算...他不是應該比紫晶洞還便宜才對?

kusomanfcu10/08 00:13除了雙北其他地區的房價可能這輩子都遇不太到都更

kusomanfcu10/08 00:16全台灣都更佔比台北超過60%

kusomanfcu10/08 00:17新北超過15%

kusomanfcu10/08 00:173/4的都更在雙北這就是答案

kusomanfcu10/08 00:17所以土地計算的算法只適用在雙北

Nubybee10/08 00:30這篇有道理 感謝指教, 不過也就是說若低總價地區真的

Nubybee10/08 00:30若暴漲的話,中古屋的漲幅很有可能高於新屋?

ceca10/08 00:35長期中古屋都漲贏新古屋.

ceca10/08 00:36除非你說的新屋是"建商新推案價格".

kusomanfcu10/08 00:58扣除維護其實差不多拉

ceca10/08 01:01還是遠遠屌打新古屋.

ceca10/08 01:02這10年好了,新古屋翻倍困難,老屋很多2.5倍up還有不少3倍.

ceca10/08 01:02差太遠了..XD..

ceca10/08 01:02有興趣甚至可以拿20年來看.

darthv10/08 09:43換句話說台北市的老舊中古房子是所謂的季芬財

ceca10/08 14:05台北價差太小要問在地投資客

ceca10/08 14:06中南部,新屋新古差兩成,跟老屋差三成以上

ceca10/08 14:06所以新建案25,那老屋低於15都是會被加速上拉

ceca10/08 14:07而你看35年屋可能還在10~12

ceca10/08 14:07所以老屋一定漲比較多,因為背離太大xd

ceca10/08 14:08當然中南部如果新屋25,40年老屋18

ceca10/08 14:08那自然不要買老屋

ceca10/08 14:08去年說要進美術館的原因之一也是

ceca10/08 14:09美術館的房價快跟其他地方差不多

ceca10/08 14:09外加老屋被我們玩到大漲到快跟2x年屋一樣價格

ceca10/08 14:09所以該返回蛋黃區

ceca10/08 14:10因此去年就開始回漲蛋黃區

ceca10/08 14:10今年降息則是更價差漲蛋黃區