Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！
小弟任職於南部全糖市某建設公司的開發部門，
此次政策對建設公司的影響土地開發可以說是首當其衝，
未來走勢許多房版大大已經分享看法了，這裡跟大家聊一下一些業內人士的看法。
首先-對建設公司有影響的主要是三、四條
第三條的部分:
建設公司與銀行往來做土地融資，本來就要評估貸款檢附興建計畫書，
銀行本意就是要賺取利息確保債權，有的甚至會要求動撥幾個月內要申報開工。
這裡另外說明一下，很多人覺得建設公司是暴利產業，
但其實建設業承擔的風險高、意外多、而且市況千變萬化(看這次精美的政策即刻生效)
高槓桿的情況下創造的獲利各案大概就是30-40%(自有資金報酬率，不借錢會更低)
撇除上市櫃建商能與股民拿幾乎不用成本的資金，
新生代的中小建商，怎麼跟銀行往來才是報酬率的關鍵，
正因為這些因素...事實上，很多建設公司的經理人都是銀行法金出來的。
他們懂得怎麼估價，懂得怎麼運用銀行資源，懂得怎麼開槓桿，
不懂施工也沒關係，出來的報表跟股東交代得過去就好，
所以自有資金壓得很極限的情況下，今天政策改動成數，可以說是直接影響建商的評估。
一般土地融資是用七成計算，自備款三成，
現在是自備款要拿四成五，一成還得等開工了才能拿。
舉例來說:三億的土地，原本只需要一億的資金，就能負擔自備款跟一年的利息支出。
政策改動下需要先拿出一億五千萬...現金滿手的大型建商不受影響，
但對一般建商，自有資金是要多準備五成。
而且即刻生效，沒有日出條款，沒有緩議空間
以我們公司為例，我們簽了一筆土地約定十二月底銀行要完成融資及完善買賣程序
現在銀行說評估要重送，總行政策也還不明確，可能要多拖兩個月評估...
一夜之間要股東多拿兩成現金出來完成買賣，甚至可能要全額土地先付款交地，
建設公司的確應該備有比一般企業更多的運轉資金，
但目前看起來連銀行都一頭霧水，沒有收到配套措施的消息。
至於第四條:
單單看這一條餘屋貸款的縮限，會受影響的就是蓋大樓賣紅單的建設公司，
這對我方這種順暢銷售，幾乎沒有餘屋的建商影響不大，
建設公司支出成本最高的時期是興建的過程，已經蓋完了價格堅持不調整去做餘屋貸款
在我們看起來本來就是本末倒置的操作。
而且很多建商老闆其實不太懂銷售，公司沒有大到有銷售部門就是整個外包給代銷公司
代銷公司....跟建設公司的愛恨情仇這裡就不多贅言，只能說有時候連建設公司都被騙
一些炒作的手法都是為了加快銷售進度，投資客大舉入金更是正中下懷。
但第四條如果跟前面兩條限制投資客的條文一起看...那事情可能就有很大的轉變了
那些賣紅單做餘屋的建商，現在要面對的是同時兩面的夾擊:
退訂拿回訂金的投資客，跟條件變更收回貸款的銀行
而且這些事情都會發生在你正在興建，成本支出最高的時期，
一個不小心，現金流沒跑好，建築成本評估錯誤，你的建案就卡在半空中了。
小包商現在是很拿翹的，到處都在缺工，價格每天喊漲，
這個月錢沒進來他整批人領了就走，沒有在講情面。
像台南受惠台積電發展的新市區...有個四個字的建設公司買預售屋已經在組自救會了
至於小投資客在這個情況下應該怎麼自保?
各位可以翻一下行政院消保處有一個<預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項>
裡面第十八條有一個關於貸款的協議:
不可歸咎於買賣雙方的貸款差額在百分之三十以內，可由買方分期向賣方清償
這條到時候會怎麼實行，說真的建設公司一定沒遇過，端看後續政府(或法院)的揭示
那如果你超過三戶，翻開你的預售合約沒看到這條的話應該怎麼辦?
那這政策就是在打你們這種人啦，定型化契約都不看也在當投資客
--
雖然看不懂 先給個推 難得有土開的來分享
慢慢來重新評估思考 不要搶推應該是好事 短空長多
謝謝專業分享
感覺再帶風向，打擊同業
之前買房我還把經理挖出來改這條改成貸不過買方完全免責
契約無效 記得契約裡本來就有由賣方貸款給買方的條款
你們的規模應該算中小型，不然應該早就有消息，10月就要算
好現金流才對，另外你說的對，這波打的就是半調子的投資客
，就是那些手上有1~2間，卻沒風險觀念，想要繳息發大財的傻
瓜
的確如s大所言，我們是中小建商，但中小建商才最應該要收到消息 因為消息來的太突然，真的是還好背後有股東的支持，現金調配這麼大筆大家都得跑金流
央行當初打豪宅最有名就是婊到日月無雙一群投資買方
最後只好和台肥借錢
台肥南港案 加分炒房團？
好文 消化完再補推
鄉民真是臥虎藏龍
從你這篇可以推導未來中小建商推案會受限 新屋供給變少
蛋白區餘屋過多的還是很危險 蛋黃區會更資金集中
K大 偏偏中小建商是做不了蛋黃區的建案的，銀行要借錢也會看條件，資歷不夠 就像您下面文章有一則回覆提到，不管怎麼做大建商都不會受影響，小建商身先士卒
全糖市 XDDDD
中小建商聯合一下看能不能轉彎囉?
其實大部分建設公司後面都有股東，正常營運的公司應該是不會一夕倒閉 只是分享一下建設公司的角度給大家參考，讓大家更好評估自身狀況
全糖市XDD
全糖市是哪?
其實以雙北來說 這樣搞等於不給小建商搶地機會 很不合理
本多忠勝真的是鐵則
請問哪家在組自救會了呀？
四個字應該不多 不過那案子真的蓋有點久了 應該也很多人等不了退訂
全糖市就台南
台南吧
事實是這樣沒錯
看好房子越打越貴
爵卿：不管拉 建商活該
不小心噓文 待會推回來
專業推
資金不夠的小建商，本來就是從新興區域的透天厝開始長大
倒是不用幫小建商擔心
會怕的是那些向來違規成習，寅吃卯糧的那種，連1成資金
都是借來硬要開案
想問四個字的新市建商是哪個? 我猜到的是某堡
但是google後 沒看到相關新聞
哈哈 地堡 開那芭樂價 笑死 兩房賣700
整棟半年內完銷 投資客死定了。地堡同時開超多案的
這群投資客原本窄殺南科肥羊 現在豬羊變色 太爽啦
如果買中小型建商的預售屋不就要擔心現金週轉了.....悲劇
是的 尤其小型建商還同時多案同開的 要小心建商借不到
錢。這種是屬於槓桿開很大的建商
對啊，這陣子買高槓桿中小建商預售屋的，在煩惱三年後貸款之前
，先煩惱建商蓋的完蓋不完
特別是今年預售案還賣不好的
謝謝專業分享，央行新政策的影響，對於透天別墅預售屋，
跟大樓預售屋有差異嗎？
謝謝分享第一線的觀察^^
推個長知識
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新潤這幾年開始有和亞昕合作推案 當初會讓人覺得這不太符合以往低總價建案想全吃的風格 南部有些中小型建商推案也都有拉海悅進來投資 這些建商準備好幾年 現在才看得懂建商是在練習閃央行那把大刀5
影響要看地區 跟主要購買群眾 小弟前陣子去看了台南高鐵站的X麗 國家X棒 前陣子去看說訂光了 五萬十萬就可以訂了 結果央行打房22
如果要討論桃園幾個重劃區受影響情形 最慘的應該是小檜溪和A7 小檜溪的問題就是價格超太高 雖然靠近市區 但是重劃區內還沒有東西18
剛剛收到寶佳佳台南平實營區的最新消息 重點是 本來延後到十二月底->12月12日開賣![Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！](https://i.imgur.com/cPPlSJHb.jpg "Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！")
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請問各位大大 小弟為首購 本來預計下禮拜周末要跟建商簽約預售屋 地點大約在府中站走路十分鐘的小兩房建案 各位大大覺得我乾脆買下去還是開始再慢慢看房
目前房子就是拿來投資用的，房價就是投資客炒高的。 現在自然人超過3房只能貸6成，加上公司最多都只能貸6成，就是要避免投資客跟台 商再把資金弄到房產，等房價再炒高之後，再利用台幣跟美元的利差售出爽賺。 所以房價必定開始要跌了！！ 還好今年沒跟風買第二間... 一堆人的之前看到房價漲就高潮了....是沒看過海水退潮喔6
看起來 應該是針對預售屋在代銷操作媒體上過頭 來澆點冷水 在我看比較有影響的是 1.建商購地部分土融6.5成 有1成部分要開工後才能撥款 (2013年也差不多這樣) 2.工業區部分則是經濟部在管 不關央行的事 3.餘屋貸款 應該沒有銀行傻到直接用餘屋貸款名義 央行也說都是放在建融轉周轉金25
細思極恐 小建商這目前案子完畢之後直接收工 大建商就賣到8成才會開案 可以預見的是 接下來幾年案子會瘋狂減少 也就是可以預估建商每一戶毛利應該會上升 然後缺工問題跟成本問題也都解決 反正你就沒要狂蓋了 講實際自然人三間是還真的滿夠了13
其實我覺得 從今天開始算到過年後端午還是漲的 頂多緩個一到兩個月 已經貸好貸滿在地板的是有差喔？ 最近衝進去的都是單購自住的居多11
以目前的經濟環境來說， 短期內 不會降息 不會降息 不會降息
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Re: [新聞] 建商倒閉履保帳戶只剩600萬————————————————————————- 爛尾樓後續更新2023.04.14 原本以為山琳建設白紙黑字承諾履保的「不動產開發信託」模式，且附帶「續建」機制， 就能萬無一失，民眾的價金進入星展銀行信託帳戶共約3,000多萬元，還未開挖動工，山 琳建設就已倒閉跑路。12
Re: [新聞] 陳勝宏：全台恐掀建商資金斷鏈潮也沒到全錯吧 看來你也不太懂 缺工的問題是因為一堆建案同時開，科技廠也敢加價 自然而然小建商就找不到人 小公司就是該死 ^^'3
Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！【央行打房3】建商直言沒打到重點 「房價短下滑有難度」 央行今日下重手宣誓打房，包括法人購置住宅貸款限制、新増全國自然人第3戶以上購置 住宅貸款限制，最高貸款成數6成且無寬限期，建商購地最高貸款成數為6.5成，並保留其 中1成動工興建後才能撥貸，與新增餘屋貸款限制最高貸款成數5成等四大主軸。《蘋果新 聞網》採訪高雄最大建商京城建設、南臺灣代銷龍頭上揚國際與高雄房屋市調協會，其意1
Re: [新聞] 政策打房銀行提前收傘 小建商掀賣地求生本來買一案建商還是小建商就要小心 現在不是很多版友分享自地自建的成本，跟以前營造成本比，根本飆升許多 小建商財力不夠的，銀行這個風口限制貸款其實也好，那些小建商就算銀行貸款給他們， 工料繼續上漲，他們到時候也不一定能履約交屋 這樣風險根本太大，對消費者跟銀行來說都是，銀行還有土地擔保，消費者根本含淚吞爛
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