Re: [情報] 打炒房,實價登錄2.0直播中！
※ 引述《KrisNYC (Kris)》之銘言：
: 這樣真的好嗎 我是建商我總共150戶
: 開案找15個自己人塞給他單坪60萬
: 然後掛完銷
: 三個月後開66萬一坪來賣 依樣只賣15戶
: 撿到幾個盤子算幾個 其它一樣員工親戚包商吃一吃
: 第六個月開工再開賣15戶 72萬一坪
: 賣到第三年剛好出90戶 手裡剩60戶
: 每一坪實登/銀行鑑價都是96萬
: 這樣不是前面買的VIP和建商本人都賺死了
: 剛好那個餘屋貸款7成砍到剩5成的政策力道也被抵銷還有剩
: 以前預售漲跌都要交屋才登上去不能這樣邊蓋邊炒
: 要分成一二三四期 十幾年還一定要賣掉很大一部分才能這樣操作
: 現在這樣只要建商財力能包得起來3-5年的都只漲不跌是怎樣....
: 我說這政策到底是來.....
實話實說 這個方法真的是有可行性的
這邊一個點跟大家討論
各位覺得'預售屋的實價登錄'這個新的規定，實際會怎麼實行?
成屋的實價登錄，就是跟著登記走，以前是地政過完戶了再行補登
今年十月開始，過戶的同時就要併送申報實價登錄。
但是預售屋的買賣，是權利的買賣
沒有登記的買賣，只有跟建設公司簽訂的合約
這就跟現行的租金實價登錄是一樣的意思
一定會有人符合規則，逐筆申報登錄
但也一定會有大部分的代銷覺得很麻煩沒有必要
這個時候，把價格往上登記惡意炒高價格，就真的非常有可能
因為作了也沒有人知道是不是真的
就算跟銀行勾稽去查建設公司的金流，也只查的到頭期款，沒有整筆金流的問題
但這些大前提文章中及推文也有提到
建設公司必須先有雄厚的財力，一邊作價一邊蓋
文中提到的作價應該是為了舉例所以才用了誇張一點的價差
實際上不會差到這麼多，冒的風險太高了地政士也不敢這樣登錄
找人頭先售高價貸款這件事就算沒有這個政策，其實也本來就有發生
建商餘屋貸款最高也就是五六成，但房貸可以貸到七八成
就算不作高價對建設公司來說也是划得來
但是其實，建設公司花了錢蓋了房子，最後還是要賣給住戶的
要賣得高價
做了漂亮的實價登錄不如一個漂亮的社區花園
自己孤芳自賞的豪宅定位，也要有市場來認定才算數
你蓋出來的東西特別突出，用了前所未見的建材工法
加上建設公司的品牌聲譽才能真的把房子賣高。
不然就最後就只是建設公司自己左手換右手，最後全部都找人頭吃下來
這樣就一點意義都沒有
而且鄰近的基地一定會有競爭的產品
現在買家真的很聰明了，資訊資源都比以前多
幾百幾千萬的東西大家都會去比較，多看幾間才能找到符合需求的房子
那這時候價格更會是最重要考量的因素
有很多的方法可以知道市價跟行情
市場越透明一定會越健康，這也才是長久的經營方針
很少建設公司會冒著，又犯法、又影響商譽、又要準備一堆錢跟人頭、
最後不知道真的有沒有人來接手的風險，去做這樣的事情，不太符合效益阿。
因為照原PO的這個想法，建設公司自始也不用管預售登錄，擺明了成屋銷售
全封盤價格自己做自己開爽就好
怎麼會有投資客惡意炒房的問題呢?
當然，我們還真的看過大的開發商把整個重劃區幾乎包起來..
從土地就下手，價格全都自己說了算
那這種用心的開發商為了作價付出這麼多成本，他開高價也只能算是賺取合理的利潤阿
不過後來賣不好自己降價打臉就是另外一件事情了...
--
小重劃區才有可能壟斷
若房子真的有公允價值 那同時間一堆建商在相同區域出
售 最後會因為競爭讓彼此根本不會有作價行為 因為你作
價5%的人 賣不贏作價3%的 競合之後的結果沒有人要作
價 你要賣高價根本不用那麼麻煩 直接開價拉高就好 國
泰建設就是這樣
那你要包下一個區域的話 你也不用搞這麼麻煩的事情 你
都是獨佔廠商了 價格本來就隨便你喊 價格作或不作又
有什麼區別
而且多的是買家會跨區域比較
做價格要真金白銀下去 你這種不確定的效益 光在公司
內部提案都不會過了 真的能賺錢 不會讓你現在才想到
你能work 這一套 我保證你可以去開一間代銷公司 錢
絕對賺不完
這半年和代銷攻防有感 ㄧ個案子我出38她說建商不賣
他硬要說今年更低樓成交41 所以沒41不送 根本無奈
阿有人願意出41買低樓層 市場價格就在那邊
只能加錢或放棄
有逐筆登錄就沒這問題 但就很可能被先成幾間高價嚇人
因為現在狀況是他講的不一定是真的 事實如何要等交屋
你也不一定因為有人買41你就願意加價
他就算是真的有成交 也沒有政府背書的數字可以拿
他是預售 附近的均價大概36 座向有景觀其實41還好
之後就會有了啦 買房不就這樣 我買的也是建案前幾貴
的 沒辦法 高樓層R
是說你是住南加的lawrence嗎 感覺是不是我們互相認識
預售故意作價的話最後買家能看到歷次逐筆登錄的資料嗎?買
預售結果買到三手屋之類的
應該不是 你認錯人了
只能說一堆自以為能掌握市場的真的蠻好笑的 實登初期資料
少 可能勉強能這樣玩 問題是整個市場就算只有某區域就好
單一建商都難以壟斷了 A建商做高 那消費者就去買B了
又不是到處都三峽遠雄造鎮 自以為能掌握實登
三峽遠雄造鎮也不敢賣貴 還有林口三重可以比較
對阿 所以我看前面有人自以為能操控實登掌握市場真的哈哈
就不知道建案只有多少吧 光林口台地a8a9就多少案子了
你特別貴 買家只會覺得莫名其妙 到底作價給誰看
問題是有位講的嘴角全波的人又號稱專精房產事業
讓我看的滿頭黑人問號
合約強制公證吧 應該不難
合約公證會有法律效力 做AB約風險太大
真打房 2022最大黨2024總統 得青年者得天下 拒絕打假球
![Re: [情報] 打炒房,實價登錄2.0直播中！](https://i.imgur.com/uYmuWNIb.jpg "Re: [情報] 打炒房,實價登錄2.0直播中！")
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Re: [爆卦] 實價登錄2.0 立院三讀通過其實這影響最大的還是. 以後新建案代銷的銷售手法. 其他的沒啥變化. 中古屋其實以單棟大樓來講,本來成交就很少很少. 就算一個建案有5間在賣,但因為交易時間差的關係.36
[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大雖然知道版上一堆投資客和仲介 但大部分潛水的還是準備要買房的人 覺得還是分享一下買房前看到的事實和這次實價登錄的關係 比起這次預售屋要實價登錄 12/08的貸款成數變動根本不值得一提 以數據來看 12/08受影響的戶數才4000戶 佔整年房屋交易量的...1.3%![[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大](https://i.imgur.com/90QgR2Ab.jpg "[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大")
Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師我看完只能說教授你真的不食人間煙火 這件事講白了就是你不接收實價登錄惹毛建商 後面人家就不爽賣了 一開始你接受1500萬+2萬的退佣得到房子 就是最好的結局![Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師](https://i.imgur.com/e5uRBpUb.jpg "Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師")
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Re: [請益] 預售屋實價登錄，那貸款怎麼算？就算有實價登錄 銀行的鑑價也不會照實登走 我上星期才拿合約去找過我的薪轉銀行 以現今的利率 銀行對於擔保品只願意以30萬/坪 （不考慮個人信用問題）價格承貸 但建商要賣我34萬/坪 這還是商業區的鑑價 如果同地點是住宅區銀行只願意給26萬/坪6
[請益] 預售屋實價登錄現在預售屋轉手買賣盛行 想請教版友或有經驗的前輩 如果跟投資客購買預售屋 最後跟建商做實價登錄時, 可以額外要求代書除了登錄一手建商合約價之外,4
Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師2我不針對個案 但我之前看房子 有不少建商提出譬如原價1500萬 給你折扣，50萬XX禮卷 但實價登錄上還是寫1500萬![Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師2](https://i.imgur.com/aDcDWBtb.jpg "Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師2")
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[請益] 餘屋限貸跟實價登錄2.0最近去一個3年成屋大樓，建築完成日2018年1月25日，建商轉代銷銷售 幾個問題想跟大大確認,以增加談判籌碼 餘屋貸款 看電子謄本，2018年完工後,建商都拿去抵押在銀行 這樣去年打房政策，政府緊縮餘屋貸款會對現在建商造成金流的影響嗎？還是已經抵押的
Re: [閒聊] 預售屋換約 實價登錄會蓋牌嗎可換約的預售換約 因為是拿原始的預售合約更換乙方的名字， 原合約不變(這邊指的是建商和消費者簽的預售約，不是轉手雙方簽的約) 不在預售屋實價登錄的法令規範登錄範圍(預售屋登錄規範建商和代銷) 也不在不動產買賣的交屋登錄範圍(交屋時多半還是會以原契約價格登錄)
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Re: [閒聊] 台灣房市走向韓國或中國崩盤？
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