PTT推薦

Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價?作者
zzahoward
(Cheshire Cat)
時間推噓 8 推:8 噓:0 →:55

容積率*2這個絕對是不會達成的

首先就是容積率*2只會讓蛋黃區價格瞬間又翻倍

然後其他城市甚至連高雄可能都直接炸開

這幾天看到有人在討論這東西

https://www.cna.com.tw/news/aipl/202107080073.aspx

https://imgur.com/cTkujlR.jpg

圖 股癌說希望建商一直蓋才會跌價?

配合看戶籍人口

https://imgur.com/45cY835.jpg

圖 股癌說希望建商一直蓋才會跌價?


日間活動人口 夜間活動人口 戶籍人口

北市 351萬 279萬 257萬
新北 376萬 440萬 402萬

桃園 254萬 253萬 227萬

新竹 124萬 121萬 103萬 (竹縣+竹市)

台中 310萬 308萬 282萬


台南 185萬 184萬 187萬
高雄 257萬 258萬 276萬


數據推估:

1. 北市<=>新北通勤族常日班大概70萬左右

2. 雙北有居住事實的大概就是700萬左右

3. 外縣市北漂、工作在北北桃但戶籍非北部的大概有80萬上下

4. 竹科工程師很少外縣市通勤,可能工時太長又要輪班XDDDD

5. 高雄隨便算都有20萬人在外面工作,設籍人數遠大於實際居住人數

6. 台南有點竹科感覺,設籍、居住、工作似乎都蠻穩定

簡單來說,有工作機會的城市要是容積率爆增會貴到靠杯

沒工作機會的區域可能還可以靠外溢喝點湯,但蛋黃區供給量起來以後

那邊根本沒人要住

尤其是科學園區群聚性太強,可能因為工作型態關係

北北基桃直接拿接近一半的活動人口數量,應該只會繼續往上

※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了()》之銘言:
: 容積率*2
: 就夠了
: 然後台灣未來就會
: 變成只剩六都+園區旁住人勒....
: 接下來要煩惱的是
: 都市捷運密度
: 停車格
: 還有偏鄉車站廢除
: 還有建築物強度標準
: 容積度也不能無限上去
: 還有交通問題啊
: 除非大改革市區交通
: 理論上會出現
: 六都車牌+車位 才能開車
: 不然經過都要收費
: 然後不可以騎機車電動腳踏車,只能單純腳踏車
: 捷運站光雙北要*3
: 公車網密度也要夠
: 接下來是持有稅是用使用者付費原則
: 偏鄉變成豪宅 高持有稅
: 如果真的能做到的話
: 土地釋出
: 規模農業搞不好可以在台灣重啟
: 當然土地最佳化利用是在台灣不可能發生的,關係到很多人的資產
: 全世界最容易發生的大概是大陸
: 實際上也真的在進行...
: ※ 引述《z520314 (知足常樂 多貪則憂)》之銘言:
: : 供給如果能無限量供應的確是能抑制房價
: : 台灣目前是需求太多,但總是有個上限,如果供給能提高能抑制房價這論點是正確點的: : 但這論點有幾個前提得去思考
: : 1.一塊土地的房子能供給量取決於遮蔽率、容積率等等,再衍生出來就是土地問題
: : 就算容積率提升好了,但土地永遠都只有那些,房價的上漲不光是需求的增加
: : 還有土地是蓋一塊少一塊這問題,沒看重劃區很多地主都惜售嗎?
: : 一個月租給代銷蓋展示中心,一個月40~50萬租金,年租金600萬爽爽收
: : 一邊收租金還能讓土地增值,反正土地也沒所謂的折舊問題
: : 跟老酒一樣,放越久越香
: : 2.幾個重劃區如林三淡,也是因為都會區人口過多而向外衍生的
: : 建商和政府要蓋也是要蓋在有人願意買單的地區,這也是土地問題
: : 再偏鄉土地再便宜沒人買建商和政府也不會想去開發,總不會有多少建商選擇台東長濱: : 這類地區去蓋大樓吧
: : 3.建商成本問題,土地成本越來越高,營造成本也越來越高
: : 建商蓋出後基本上也不會賠售,真蓋出後成本數字就在那,售價也會比照周圍建案去調: 整
: : 如果取得土地後認為不划算要嘛轉賣要嘛延後興建,看看淡水就有幾個案例是如此
: : 建商賺也是賺不少,但賺最多的幾乎是地主
: : 只要地主還想賺,房價就不可能低
: : 4.還有個方式能增加供給,就是都更,但台灣人民那性格都更真的太難辦了
: : 一坪換一坪,額外費用建商全買單居民不願出一毛,一戶還要配一個車位
: : 甚至還有權狀30坪,後面違建到50坪也要一坪換一坪
: : 甚至沒權狀的頂樓加蓋戶也要參與分配
: : 所以這條路也是無解

--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.124.117.163 (臺灣)
PTT 網址

piliwu08/06 09:23桃園外來人口比想像中多

abyssa108/06 09:26那些數字是通勤量「淨額」實際人數肯定還高很多

abyssa108/06 09:26因為雙向你看數字會抵銷 住台北市通勤新北桃園的也不少

abyssa108/06 09:27新竹一樣可能通勤台北桃園苗栗 反向也不少

piliwu08/06 09:28是淨額沒錯但看趨勢應該不會有問題

kusomanfcu08/06 09:52還好啦 生活指數太貴 產業會不須要那麼多人

kusomanfcu08/06 09:52會有極限

kusomanfcu08/06 09:52容積率破表也不代表居住會破表

kusomanfcu08/06 09:53總是會有人受夠了跑去當農夫

kusomanfcu08/06 09:54東部人口到時候會變成剩下不到一成

kusomanfcu08/06 09:54只剩務農

kusomanfcu08/06 09:54雲嘉彰也是

kusomanfcu08/06 09:56還有土地會貴但是房價不會貴,只要能生出地 要求老屋

kusomanfcu08/06 09:56維護或是被都更

kusomanfcu08/06 09:56理論上最好的方式就是都更到炸

kusomanfcu08/06 09:57山上的人就全部下山

kusomanfcu08/06 09:57山上使用者付費

kusomanfcu08/06 09:57山下也是

kusomanfcu08/06 09:58但是攤提看人數分母 水電相關維護還有警消

kusomanfcu08/06 09:58所以才說台灣做不到

kusomanfcu08/06 09:59大陸是進行式

kusomanfcu08/06 10:00規模經濟和高密度整合會減少浪費,其實是非常環保

kusomanfcu08/06 10:00還會釋出土地用於農業和造林

kusomanfcu08/06 10:05你覺得容積率暴增房價會貴是錯覺

kusomanfcu08/06 10:05要爆增也增加土地持有稅

kusomanfcu08/06 10:05有種你就持有的概念

kusomanfcu08/06 10:06最好搭配數位化法幣讓你現金交易大砍

kusomanfcu08/06 10:07土地持有稅隋當地容積率增加

kusomanfcu08/06 10:07只增土地不增房屋

kusomanfcu08/06 10:08房屋用成本估算 市價扣除成本*130%其他都是土地

kusomanfcu08/06 10:08很好估算的啦

kusomanfcu08/06 10:09數位化法幣很適用在這種高密度生活

kusomanfcu08/06 10:10老屋持有稅也要實質計算

kusomanfcu08/06 10:10用市價

IBIZA08/06 10:11論點錯了, 容積率*2 土地價格會接近翻倍, 但分母會直接翻倍

kusomanfcu08/06 10:11成本要計算 然後路段率要廢除,基本上實價可以算出最

kusomanfcu08/06 10:11佳解

IBIZA08/06 10:11房價不會比較貴

zzahoward08/06 10:12你沒考慮到需求阿 蛋白區直接空城 機能直接爛掉

IBIZA08/06 10:13不可能直接空城 會有人遞補上來

zzahoward08/06 10:14遞補上來那些人消費力可能很低落 經濟水準直接拉開

zzahoward08/06 10:15我知道你的意思是收入條件卡在那邊 供給增加價格會掉

kusomanfcu08/06 10:15不會拉開 因為工業區都在你說的蛋白以外

zzahoward08/06 10:15問題是高容積率建商大概會用樓地板面積去平衡單價

IBIZA08/06 10:16容積率*2的話 原本買在五區外的就會往五區移動 然後新北

IBIZA08/06 10:17就補到南港內湖大同士林 基隆桃園再補到新北

zzahoward08/06 10:17這種解法簡單 就越蓋越小就好了 建商沒那麼好心....

kusomanfcu08/06 10:17工業區外面 工資低落 廠商發大財 可能嗎 別笑死人了

zzahoward08/06 10:19就算工業區現在房價本來就很慘了 觀音之類的本來差很多

kusomanfcu08/06 10:30可以更低阿,住工業區旁 去工業區上班 存錢會不容易

kusomanfcu08/06 10:30

kusomanfcu08/06 10:31絕對比蠢到在台北市拿最低服務收入高

zzahoward08/06 10:32住工業區去工業區上班的存不了蛋黃房價的

zzahoward08/06 10:32你要是認識工廠高階主管薪水還不錯的 沒人住工業區

zzahoward08/06 10:33多數寧願租遠一點的比較接近蛋黃區

kusomanfcu08/06 10:59覺得窮的地方找台積電蓋廠不會喔?

kusomanfcu08/06 11:00不過就別和高雄一樣 別人就是不理你

howshue08/06 11:01看不懂 你是說現在人是買不到蛋黃所以才去蛋白?

howshue08/06 11:01但事實明明就是買不起蛋黃 才去買蛋白

zzahoward08/06 11:25單價阿 只是蓋更多小坪數而已

Sumerienne08/06 11:50認真回 容積率變高 土地會噴 請你以自己如果是地主的

Sumerienne08/06 11:50立場去想

Tatsuya7208/06 11:52土地爆噴+1