Re: [閒聊] 會選擇地上權的房子嗎？

最近在台北看了幾個地上權的案件，個人也是滿認同版友的說法，
今天無論是所有權或地上權的物件，最重要的還是地點、地點、地點，
單以台北中正區來說，有地段優勢的物件，和萬華交界或中正橋附近的區域來說，
以所有權物件舉例，當需求存在時，僅是幾分鐘車程的差異，
廈門街單坪70萬上下到金華街150萬以上，
單是所有權物件同行政區價差就可以達到倍數。

而蛋黃區的物件則是越來越稀少，
以該區為例，國有地佔比高，未來釋出將會是以地上權為主，
而所有權物件，幾乎都是要等都更才有可能會釋出，
像是掛在捷運出口的富享榮華，連招待中心都還沒蓋，看市場反應就可以知道稀缺程度。 個人推估蛋黃區未來新推案，地上權和所有權的比例將會逐漸改變。

回到地上權物件，他最致命的缺點有四：
1) 市場傳聞融資困難，貸款成數低、貸款利率高
2) 每年均要繳高額地租，遠較一般自用住宅地價稅高17-22倍
3) 有使用年限限制，會和汽車一樣是負資產，隨著使用年限折舊
4) 沒有土地權利，無法獲得土地增值抵銷通貨膨脹的效益

==關於融資
以個人經驗來看，目前融資環境非常寬鬆，當然與現階段政府利率政策有關，
仍有承作銀行願意以1.31-1.51%利率，給予最高八成的貸款金額，
其條件與所有權物件來說，沒有太大落差。

==關於地租
地租的部分，個人認為政府需要釋出更多善意，以現行推案來說，
過高的地租往往是壓垮成本最後的一根稻草，
以該區某物件為例，60年間的地租，大約是現金售價的33%，
也就是說，現在看起來是所有權物件的60%價格，但若以躉繳60年地租來看，
瞬間變成是所有權物件的80%，這也是很多人對地上權卻步的原因。

若政府未來希望更活用國有土地，也希望未來都市計畫更加容易，
不要每一個地號的建築更新都得跟幾百人交涉，
個人認為應該釋出誠意大幅下降地租，降低持有人成本，
而且真的會考慮地上權的人，也是政府應該優先照顧的族群，

或者是讓現有持有所有權物件的人成本大幅提高，
讓這些人先付地價稅作為未來都更的成本。
結論是，應該要降低地租和地價稅之間鉅額的差異。

==關於使用年限和通膨效益
不可否認，如果有錢，在有得選擇的狀況之下，所有權物件仍是首選。
但若資金有限，想要兼顧品質、地段和售價，幾乎是不太可能的，
不是距離換取空間，就是空間換取距離，兩者兼顧就是天價。

所以在資金有限的狀況之下，又有購屋的剛性需求下，
有些人會選擇在市郊或條件沒那麼理想的區域，用較少的資金購入；
有些人會選擇在比較理想的區域，但買個鳥籠給自己住；
而地上權就是以現階段60%的資金購入一個理想的物件，
但放棄的是土地增值的效益和理論上無限期的房屋使用權。

至於在有限資金下的權衡，要做怎麼樣的選擇，就看每個人側重的選項了。

==一些思考和計算
目前立論上仍不完全，就暫時不貽笑大方了
60年後的房子，
所有權房屋價值主要是來自於地段價值，等待整合都更，
地上權房屋價值在條文上則是已經消滅，端看政府機關認定為危樓或堪用，
危樓則必然拆遷，價值歸零；堪用的話，則持有者仍可優先承租土地權。

就投資的觀點來看，地上權的物件並非良選。
若從人生的角度來看，端看每一個人的價值觀。

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