Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅

dragontwo 發表於 2021/9/30 上午9:47:45

看板home-sale標題Re: [請益] 複利的威力vs房子的漲幅作者

dragontwo

(執行者不嘴炮)時間Sep 30 09:47:45 2021推噓17 推:17 噓:0 →:44

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※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言：

股房兩種都是資產，都可以生財，
工具不分好壞，看你怎麼用，

精明版友的推文都指出這種思維的盲點，
再投資大家都可以用0050，
買房為何就不能用？

買房加了槓桿漲20%你本金頭期就要翻倍了，
這四年漲最少的地區少說也20%，
30%就1.5x，自住的還省了租金，

另外最要不得的就是，以為只有股票是複利，
房地產也可以複利呀...
租金可以再投資，也可以再買一棟，
可以提早還，也能投資0050，
房價漲幅的資本利得也會自動滾入，
長期這也很可怕，
不是人人都本利還，7成理財貸大有人在。

最後，自住快買吧，
希望幾年後你就不用再來房版。

...

: 如題
: 假設有A,B兩人
: 假設預算房價就是1000萬
: 假設預算房租一個月就是6000
: A：
: 一個月可以存5萬，房租6000千
: 一年存60萬，一年房租7萬2
: 十年存600萬，十年房租72萬
: 這十年A都把每個月五萬投資0050
: 過去10年的果如下圖，大約滾到1100萬到1400萬
: https://i.imgur.com/WpboFmH.jpg

: B：
: 前四年跟A一樣
: 一個月存5萬，一年存60萬，
: 房租6000千，一年7萬2
: 經過四年
: 存到240萬，拿200萬當頭期款，剩下的40萬繳有的沒的
: 1000萬的房，200萬頭期，30年，1.3%
: 一個月大概繳2萬6
: 第五年開始存5萬+6000（不用繳房租）
: -2萬6房貸，每個月可以存3萬
: 一個月3萬一年36萬六年216萬
: 這六年做法跟A一樣
: 大約可以滾到500萬到700萬
: https://i.imgur.com/RSJGOjB.jpg

: 此時A資產（0050）1100-1400萬
: B資產是1000萬的房+6年的
: 房子的漲幅+股票（0050）500萬到700萬
: 乍看之下好像是B贏
: 那是因為B的槓桿大
: A的複利的效果不夠明顯
: 我們時間拉長20年來看
: 可是0050是2006年發行的沒辦法仔細去比20年
: 大家覺得哪個做法好呢？
: 我現在大概就是卡在要選擇當A的存股享受複利好，還是當B體驗槓桿好
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.77.25 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/home-sale/M.1632935399.A.19C
: → chrisstar: 你沒算到B的負債啊 09/30 01:14
: 推 cicatrix: 現在你會買0050，我們再來討論這個 09/30 01:14
: → wester789: 0050其實剛出也是跌很兇金融海嘯吧有撿到都是爽賺 09/30 01:16
: 推 Morphee: 你算這些沒意思很多東西你算不到 09/30 01:16
: 推 cicatrix: 去年有買0050嗎？沒有的話討論這個投報率根本沒意義 09/30 01:21
: 推 obiak: 你沒算到B買的房子在經過6年後不是1000萬，這也是為什麼大 09/30 01:21
: → obiak: 家現在一直把資產丟入房地產的原因 09/30 01:21
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:22:59
: → uv5566: 房地產不增直都不一定贏如果房地產跌A股票會少多少? 09/30 01:24
: → uv5566: 還有房租六千租屋品質你能撐幾年? 09/30 01:24
: 推 obiak: 然後現在1000萬的房在台灣租金應該至少1.5萬一個月差不多 09/30 01:30
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 01:33:16
: → cms23: 回2,5樓c大 09/30 01:34
: → cms23: 定期定額0050快兩年了 09/30 01:34
: → cms23: 回9樓 u大 09/30 01:40
: → cms23: 公司附近的小套房租6年了，都沒漲過 09/30 01:40
: → cms23: 回六樓o大 09/30 01:41
: → cms23: 對阿，是我考慮的點，究竟複利強大還是漲幅強大 09/30 01:41
: 推 obiak: 我覺得算這些很有意思阿，我當初買之前也是盡量列出各種開 09/30 01:43
: → obiak: 支去比較兩者優缺點。 09/30 01:43
: → obiak: 就講一個你這個算法的盲點好了，10年後b的資產應該是原先10 09/30 01:43
: → obiak: 00萬的房經過6年房價漲跌幅後的價值，加上股利，還要扣除剩 09/30 01:43
: → obiak: 餘未還的貸款才是他的淨資產，不然假設用你的公式去看第五 09/30 01:43
: → obiak: 年兩者的比較，b剛買房的資產直接多出1000萬，不就遠遠屌打 09/30 01:43
: → obiak: A？ 09/30 01:43
: 推 lagadidi: 你拿「每月6000的房租」來比「1000萬的房月貸款」這樣合 09/30 01:46
: → lagadidi: 理嗎？ 09/30 01:46
: 推 lagadidi: 居住品質不同，比較意義不大，後面拿千萬房子的租金比 09/30 01:55
: → lagadidi: 較比較合理，一年至少30萬。其次是有200萬現金，會買房 09/30 01:55
: → lagadidi: 子還是全部放股市一直累積複利到千萬。最後這不含房價 09/30 01:55
: → lagadidi: 漲幅 09/30 01:55
: 推 darkdogoblin: 股市組合算來算去,10多年後最贏的多數還是房產 09/30 02:06
: → darkdogoblin: 因為空頭時,你不會相信自己過去的判斷,就像你現在 09/30 02:07
: → darkdogoblin: 算的這些東西 09/30 02:07
: 推 dragontwo: 結果房子漲了加槓桿吊打0050 09/30 02:11
: 推 coburn: 回股票版取暖吧假設你股票運氣好賺10倍也不敢再all in買 09/30 02:13
: → coburn: 股票再凹10倍還不是買房子 09/30 02:13
: → ppnow: 0050只是這兩年qe才有的明顯報酬率，你算2010-2018看看啊 09/30 02:35
: → ppnow: ，但房價有沒有qe都是穩定的漲 09/30 02:35
: → ppnow: 如果你真的覺得0050好賺就不會來這裡問了，今天又大跌了XD 09/30 02:38
: → ppnow: D 09/30 02:38
: 推 sharmans: 作業自己寫 09/30 02:43
: 推 sharmans: 用電腦算算吧不要說大概大約 09/30 02:45
: 推 sunsetswish: 假如是我萬七我不會持續買0050啦，不為什麼就沒 09/30 02:54
: → sunsetswish: 那麼看好台股，不如先買房等合適的進場點拿房子增 09/30 02:54
: → sunsetswish: 貸all in股市 09/30 02:54
: 推 espreso: 房子可以增貸，股票可以質押，不要一直只想一條路 09/30 02:56
: 推 obiak: 同樣風險前提下用房貸開槓桿簡單多了 09/30 03:02
: → obiak: 基本上就是房貸利率低到不借很傻 09/30 03:02
: 推 sunsetswish: 質押拿來比房貸週轉金呵呵 09/30 03:05
: 推 Jazz5: 我鄰居轉角的15年屋，3年前買1100萬，今年2300萬賣出，供您 09/30 06:20
: → Jazz5: 參考。 09/30 06:20
: 推 jimmyx2: 租6000等級的房子20年？好慘，幫QQ 09/30 06:23
: 推 f860506: 還有一種叫理財型房貸你沒考慮到 09/30 06:46
: → cphe: 你自己都説複利了，等比級數時間拉長才會爆炸性噴出，如果 09/30 07:37
: → cphe: 年報酬穩定計算機按一按就知道了不是 09/30 07:37
: 噓 zhi5566: 所以園區沒買房的很多是單身因為他們都是類似思考 09/30 07:38
: → zhi5566: 現實中大家股票賺錢後就是買房 09/30 07:41
: → zhi5566: 套房沒漲很正常想新竹新手村你賺了錢根本不會想再住 09/30 07:47
: 噓 henryeech: 一千萬的房房租至少拿2萬來比吧 09/30 07:48
: 推 zhi5566: 房子帶來的不是只有錢特別是女生你很少聽到女生在跟你 09/30 07:50
: → zhi5566: 算股票VS房子大部分有錢都是直接買房當然不交女友就沒 09/30 07:51
: → zhi5566: 這問題一人飽全家飽 09/30 07:51
: → henryeech: 0050這幾年因為台積電才大爆發前幾年根本賺不了多少妳 09/30 07:52
: → henryeech: 能保證未來十年還有這樣漲幅嗎？ 09/30 07:52
: → lolpklol0975: 股債房景氣循環週期不一樣,點到為止 09/30 07:55
: → lolpklol0975: 少子+7.8.9年紀等繼承就好,可黏啊 09/30 07:56
: 推 yytseng: 金山街還有6000/月的套房嗎?正常點的房子起碼25K/月 09/30 08:01
: → yytseng: 二手的二房大概也是1000萬，租金25000/月標準要一致阿 09/30 08:02
: → yytseng: 另外租25K的房子20年，應該是很難娶到老婆的... 09/30 08:03
: → yytseng: 沒房的面對人生第一關就是結婚，剛需就是這麼來的 09/30 08:04
: 噓 chiangww: 假設一堆不符合現實，6年後B的房子為什麼還是1000？遠遠 09/30 08:14
: → chiangww: 不止啦 09/30 08:14
: 噓 s8752134: 好傻好天真, A前五年就放0050, B前五年放銀行? 09/30 08:19
: → s8752134: B就不能一起都放0050? 09/30 08:20
: 推 XX: 你要不要去看看股版那些有賺錢的買幾間房? 09/30 08:20
: → s8752134: 第六年開始買房, A住6000套房要比 B買1000萬的房子 09/30 08:20
: → s8752134: 1000萬的房子跟 6000 套房能比? 09/30 08:20
: → s8752134: 房價買1000, 後面還是算1000, 你在算三小? 09/30 08:20
: 推 maypcc: 還有當你部位大後 A敢allin一直複利下去 ? 09/30 08:20
: → s8752134: 不符合現實的東西, 再怎麼算都是自爽用而已 09/30 08:21
: → maypcc: 幾百萬還可以當你有幾千萬後的思維就不會一直allin了 09/30 08:21
: 推 maxboy06: 20年房租都不會漲？遇到10年一次股災不會崩潰？ 09/30 08:24
: → DrTech: 正常人都是兩樣都做吧。怎麼會二選一。 09/30 08:29
: 推 Danjor: 理想是A，現實是B，因為你做不到在A的過程都不買賣，我幾 09/30 08:55
: → Danjor: 個有賺到錢的長輩，都是買了之後就忘記的那種，投資股票 09/30 08:55
: → Danjor: 或房產，是評估自我風險承擔能力，不只是算數 09/30 08:55
: 推 qoo10067: 自己能承擔風險就好，股市風險比房產高不少，雖然賺得 09/30 09:08
: → qoo10067: 快，但也去的快 09/30 09:08
: 推 frank111: 還有一個C的選項，把繳進去的貸款再借出來去投0050 09/30 09:10
: → jaseman: 這個要把A改租價值千萬房來比才有意義，因為如果按照原案 09/30 09:11
: → jaseman: A只能單身，但是B可能變小家庭 09/30 09:11
: 推 FMANT: B選項可以扣掉居住成本，先天性領先A 09/30 09:19
: → supereva: 1000萬房房租6000? 09/30 09:26
: ※ 編輯: cms23 (219.84.232.120 臺灣), 09/30/2021 09:26:56
: → supereva: 我不到1000萬的房就能租兩萬四哩這舉例是不是怪怪的 09/30 09:27
: → cms23: 看大家的反應好像是偏B 09/30 09:31
: → cms23: 所以存到頭期就不要想東想西趕快買房嗎？ 09/30 09:31
: → supereva: 不是這樣子的是你舉例有些不妥 09/30 09:32
: → supereva: 純以投資來講如果你是股市強者那報酬率一定比房好 09/30 09:32
: → supereva: 房子的優點就是風險較低比較無腦你要先評估自己是哪 09/30 09:33
: → supereva: 種人我相信真的有租屋股神存在但一定是少數人 09/30 09:33
: → uv5566: 股神一定有房子資產會問就不是股神 09/30 09:35
: → supereva: 而且一般人會忽略時間因素已你的例子來說就算股票 09/30 09:36
: → supereva: 贏你要20年都住6000元套房？出社會20年可以說是人 09/30 09:36
: → supereva: 生精華時段住套房度過嗎 09/30 09:36
: → uv5566: 股神不會躲在六千套房生活品質太低 09/30 09:36

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※ 編輯: dragontwo (42.73.184.197 臺灣), 09/30/2021 09:49:26

推

kagaya09/30 09:49房產複利的問題是如果本金不夠高要再買一棟的話會等很久

→

kagaya09/30 09:50所以遲早還是得去買股

→

supereva09/30 09:50複利不一定要是房啊可以買房收租租金拿去買0050

→

kagaya09/30 09:51對所以搞半天還是得跑去買股定存仔覺得人生好難XD

→

supereva09/30 09:53本來就是兩邊都買分散一下比較保險

→

s2649275509/30 09:53是好久不見的龍二哥

推

catson09/30 09:53買房還可以增貸再買0050

→

supereva09/30 09:54事實上有買房的大多都有買股二分法本來就怪怪的

→

s2649275509/30 09:54勸也要有用我看你幾年前也勸只是老空空還是老空空

→

s2649275509/30 09:54二分法就要找我啦我買房不買股的少數案例

→

supereva09/30 09:55股票還可以再分散風險一些買0050一些買voo

→

s2649275509/30 09:55贏我的就適合股票輸我的甚至連生活費都有問題的回

→

s2649275509/30 09:55來吧

→

kagaya09/30 09:56那要剛好走租金夠力房價緩漲才有機會再收一棟....

→

kagaya09/30 09:57還是認命去研究0050跟VTI什麼的比較實在

推

piliwu09/30 09:58不只可以20%漲價後還能增貸根本不用煩腦第二間頭期

→

s2649275509/30 09:58乾我又一個房客在開始看房了

→

OHHEEEEEED09/30 09:58股票我自己以美股為主都做長線很安穩

→

kagaya09/30 09:59不用煩惱頭期也要煩惱現金流阿~選租金件的優勢就出來了

→

s2649275509/30 09:59雖然我還是再一次的當房客的買房軍師希望能成為第五

→

s2649275509/30 09:59個去買房的租客

→

kagaya09/30 09:59偏偏現在大多頭租金件很稀少

推

piliwu09/30 09:59第二間出租現金流壓力就小很多

→

nctugoodman09/30 09:59 恆大示範給大家看了

→

OHHEEEEEED09/30 10:00這幾年美股買龍頭股放長線都有不錯的報酬率台幣資產

→

OHHEEEEEED09/30 10:00就靠房地產為主

推

piliwu09/30 10:00二選一一定先房再股因為你有房可以借錢買股有股不能借錢

→

piliwu09/30 10:00買房

→

kagaya09/30 10:01真的好房東我房東都不賣我我只好默默自己亂買

→

supereva09/30 10:01我自己是覺得沒第一間房自住的還是先買房吧要第二間

→

supereva09/30 10:01房或是股市再去煩惱吧

→

kagaya09/30 10:03自住真的完全無懸念超簡單什麼都不用想

→

piliwu09/30 10:03股神巴菲特都說建議要買一間自住

推

s2649275509/30 10:06我也不賣房客…. 我是他去看別的案子可以給意見

→

kagaya09/30 10:07給意見就不錯啦。

推

XX09/30 10:07買股也是可以質借阿只是維持率...你要保佑股票別下跌補錢XD

→

XX09/30 10:07債券也可以質借利率會高一點單筆投300以上還可以省點手續費

→

XX09/30 10:08房子理財型+債券質借四處套利你就知道啥叫錢滾錢的人生

→

XX09/30 10:09沒看過吳一男嗎你是甚麼人? 「用錢滾錢的人」XD

→

dragontwo09/30 10:44要玩一局嗎？我一顆賭你全部

推

justeat09/30 10:47推買房也可以複利

推

s875213409/30 10:48可能原PO以為只有股票能複利吧 XD

→

s875213409/30 10:48不過龍二哥真是潛水真久, 估計是生意太好一堆人開戶XD

推

FMANT09/30 10:48買股你要祈禱公司不要倒，買房你怕得比較少

推

s2649275509/30 10:52我以為龍二哥是被各種新警察氣跑

打順風球沒意思，現在版上一面倒，不差我一個。

推

a6041401029909/30 11:01報酬率跟波動性的抉擇而已

→

a6041401029909/30 11:01真要持有兩者相關的資產買Reits也行

※ 編輯: dragontwo (42.73.184.197 臺灣), 09/30/2021 11:18:55

推

s2649275509/30 11:25逆風的時候被各種嗆啊欸怎麼有點懷念

→

dragontwo09/30 11:29還好弄掉那個蠢貨版主，只挺多多

→

dragontwo09/30 11:35靠腰打錯，只挺空空

推

godnnn09/30 11:59好，加價買！

→

dragontwo09/30 12:03樓上你就別買，這種程度跟四年前的空空比太弱雞了

推

s2649275509/30 12:37現在可以說屎味了嗎

→

s2649275509/30 12:38我以前卒仔只敢說swag

→

s2649275509/30 12:39我好期待以前還有人嗆龍二哥買了嗎

推

KrisNYC09/30 12:43龍二哥你好!

→

dragontwo09/30 12:56Kris兄你好

推

kusomanfcu09/30 13:37好熱鬧，無聊去翻以前那些空空文章發現一堆偷偷買了

→

kusomanfcu09/30 13:37我開始怕了哈哈哈哈哈

→

s2649275509/30 13:49上次看到某空空開始看多我差點以為要反轉了

→

s2649275509/30 13:49真的會怕

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