[閒聊] 新成屋與預售屋的價差閒聊
最近在想新成屋與預售屋的價格問題，想寫出來請大家評評看:
假設有三間條件一樣的房子:
A 是剛蓋好的新成屋 2000萬
B 是預售屋三年後交屋賣 2200萬
C 與 B相同但先建後售，目前建商/代銷估計三年後開賣 2300萬
B與C能買到的房子可說一模一樣，交屋時間也相同，差別是買B的要先繳訂簽開與工程等自備款比如說兩成444萬，所以比賣得三年後開賣的C便宜，但也冒些完工與品質的風險。
其實還有個B1, 算是B完工後投資客拋售的房子。若有C可比，那應該也賣2300吧? 但轉一手成本墊高了。
問題是A與B/C的比較。A與B較難直接比，A與C比相對單純。若覺得一模一樣的新房，三年後會漲 15%, 那麼A與C就等價。
若 B 與C的差價合理，A與C的差價也合理，那麼 A與B的差價自然合理。差別可能是現在的貸款條件，與三年後不一定一樣。
也許三年後資金沒這麼寬鬆，升息後貸款利率較高。但即使現在買，三年後也會被升息，差別是前三年享受比較低的利率。當然也可能三年後能貸的成數可能有所增減。若央行不只升息也減少貨幣供給，那麼很可能影響到貸款成數。
所以，買成屋與預售屋的差別，主要在未來的不確定性。雖然建商會賣你一個夢而賣得比較貴，但理論上建商也必須把不確定性部分折價給你，也就是前述的 B 與 C 的差價。這個差價是否足夠，就看買主的判斷了。
這個不確定性，就是C在三年後的售價，可能從 2100~2500都有可能的意思。
如果多數人偏好風險，則預售屋可能賣得偏貴。
如果多數人規避風險，則新成屋可能實質上比較貴。
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成屋風險低但相對較貴，預算成屋選擇就只差異在頭期款
是否足夠，但買預售好處是銀行鑑價三年後比較能跟上
現在預售屋爛尾的機率飆升
成屋較好 比較不會有認知縮水問題
目前預售屋根本都在漲 看什麼時候資金飽和吧
一堆人都當股票在買當投資
屋齡差三年 使用時間也差三年
千萬別買預售屋
我們就是買預售屋，沒什麼毛病，交屋已經漲價
資金夠就買成屋，預售屋是讓資金不足的人有緩衝期繳頭
期款
你是不是搞錯甚麼了?
現在會有預售賣三年後價, 基本上是大家搶購的結果, 事實上
你看新成屋大概也是漲上去了, 只是新成屋沒有整案價格參考
一般來講, 預售屋大概就是當時同等級的成屋價, 甚至略少一
點
像你這三間, 購屋者直接選A就好, 幹嘛多付錢還要晚兩三年
才得到房子 還得冒險?
正常的情況應該是A已經被搶購完, 才輪得到B跟C
現在市場就不太正常，太多人是沒錢想買，搞得預售比新成屋
吸引人
我所看到的預售屋多年來開價一直都比新成屋高
同區域成屋價其實也都漲上去了
三年後B/C交屋時，A變成3年屋，價差仍在不是嗎?
B雖然要壓資金，但是可以選戶，C通常好戶都被內定完了才敢
建完再開賣
無腦A
預售屋漲價空間很大，最近大安富陽開價破百，結果對面的
達永預售屋跟著水漲船高
要是b行情有2200，那a絕對2000買不到
c你可以選的方位 層數都很少，很難滿意
畢竟都是人家挑剩的，那如果是建商刻意保留
價差一定不只這樣
現實不太可能有完全相同的ABC.這只是討論用
2000, 2200, 2300 是假設值
這假設怪怪的 三年後才好的預售應該會比A便宜才對
完全相同條件，A絕對比B貴
A比較便宜看不出來嗎？
B2200是3年後的價錢，工錢會漲錢會貶值
B與C誰貴，三年後才知道吧?
傻子也買A ，不住還能出租 預售錢還卡著
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[閒聊] 買預售屋是不是比新成屋划算如題 假設預售今天賣30萬1坪 新成屋便宜一點 29萬好了 等到三年後預售蓋好 應該就漲了到35萬了 等於用30萬買到35萬的房子36
[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大雖然知道版上一堆投資客和仲介 但大部分潛水的還是準備要買房的人 覺得還是分享一下買房前看到的事實和這次實價登錄的關係 比起這次預售屋要實價登錄 12/08的貸款成數變動根本不值得一提 以數據來看 12/08受影響的戶數才4000戶 佔整年房屋交易量的...1.3%![[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大](https://i.imgur.com/90QgR2Ab.jpg "[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大")
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[請益] 新成屋 vs 預售屋目前小弟遇到一個問題，想請教版上的各位大大 1. 新成屋，兩房，1000萬，總坪數38坪，B2平車，一坪約30萬，跟建商代銷問的價格應該不太能殺 2. 預售屋，三房，約1100，總坪數45坪，B1平車，一坪約28萬，海景房永久棟距，約2025年完工。 新成屋肯定是買貴了，附近的實價大概25左右，預售屋就在新成屋的旁邊，價格也才28左右。 目前的自備款都夠，詢問建商配合的銀行可以貸到8成，兩間都很喜歡。目前沒有很急需要一間房子28
Re: [新聞] 《平均地權條例》三讀 炒房最重罰5000萬預售屋市場式微， 1. 在成本難抓加上預售去化可能放緩下，大型建商可能轉往成屋銷售 2. 預售風險變大，預售投資買盤投資槓桿會低很多，自主跟置產買盤也會少很多，簡而言之，預售屋需求預估也會大幅下降 供需都降低對於預售的依賴下，預售市場式微 房地合一2.0跟紅單管制後，這兩年做預售的聰明投資客應該少很多。這一波管制最傷的是這兩年高點入手預售，但資金不足的投資客，如果央行繼續非自用住宅貸款成數限制的話，交屋會有很大問題24
[閒聊] 疫情會不會影響預售屋交期?疫情前去看了不少2023完工的預售屋 有對幾間心動 因為大概那時候家裡姪子姪女大了 可能自己要被趕出去QQ 不過後來遇到疫情就稍微暫緩了9
Re: [新聞] 缺工又缺料！「做工的人」曝房價上漲主因取之於房版 用之於房版 今天來回饋一下 （有誤懇請糾正） 所以 預售屋漲價究竟跟成屋有什麼屁事？ 舉例來說 竹南成屋幾年前一坪1x萬好了 在台積電公告竹南封測廠的消息後5
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[請益] 重購退稅條件詢問目前手中有一間預售屋尚未交屋，但因家中成員增加想先購買成屋搬過去。再將已交屋的 預售屋賣掉。 時間軸如下，請問這樣是否有符合重購退稅條件。感謝大家指點～ 1. 2020年訂購預售屋。 2. 2022年另購成屋自住。(買A)
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