[請益] 社宅包租的問題請教

各位好，房版菜鳥有問題來跟各位前輩請教，內容可能會有點多，還請各位多包涵。
最近家中遇到出租物件轉社宅包租的議題，我先就事件背景前情提要一下——

家中長輩在中部大學學區有一棟學生宿舍出租，房間總數65間，全部獨立門牌
合法報稅。但因長輩年邁沒心力體力管理，加上學區出租率下滑，希望晚輩我可以
回家協助接管，但一方面物業管理及房產業我一竅不通，也不是我的興趣，另一方
面自己在北部也有其他工作，半推半就下我在中部找了A物業公司來代管代租，簽
約兩年，目前進行到第二年。

這兩年的學生出租率一直維持在七成左右，老實說跟周遭的租房房市相較之下是維
持得還可以，只是未來可以預見會持續下滑，所以A物業公司提議將整棟套房轉申請
社宅包租，由該物業公司背後的母公司（大X）承租。

包租的條件是：

1.市價近7折
2.政府提供 $4萬/1間/3年的修繕補助，實支實付。
3.合約簽5年，業者說法是政府的方案是3年一期，但希望留前後各一年的週轉期
4.承租期間的一些費用經過討論後物業公司和我們自己各分擔一些部分，比如說
化糞池清理和消防等較大型花費由房東負責，日常大部分修繕由物業業者負責。

總和考慮之後，市價7折雖然聽起來跟版上普遍查詢到的8折資訊有一點落差，不過
整體換算下來跟我們自己出租7成加上給物業代管的10%，其實是差不多的。但我有
五年的穩定收入，還不用煩惱出租和管理，所以就同意出租了。

這段期間，一直都是由A物業公司來跟我們開會說明合約和管理內容的細項及協調。
先前的進度是申請已經通過住都中心核准通過，接下來要提交修繕計畫書好申請
每間4萬的經費，並希望在7,8月完成修繕工作好開始出租。修繕的項目則是由雙方
協議（我們和Ａ物業），Ａ物業會先提供修繕內容計畫，但仍以房東意見為主。
Ａ物業則提到政府的修繕補助，會以「更換冷氣機」為優先，因為冷氣機已經使用
十二年，在這兩年的代管期間學生多次反映需要維修，所以想以更換冷氣機為優先，
我們也同意了。

直到上週要過渡合約給母公司（和Ａ物業終止契約，轉向母公司的部分），於是
我跟著Ａ物業以及母公司的人員一起去學生宿舍的部分進行點交，我就有一些問題
想請教——

目前我們學生套房提供的家具和電器有：

1.床架
2.書桌
3.衣櫃（皆為活動式非系統式）
4.冷氣
5.冰箱
6.液晶電視含第四台

點交當天，母公司的人看完所有套房後的決定是：

1.床架、書桌、衣櫃等活動式傢俱全部要丟棄，清運的費用由我們房東負責。
2.Ａ公司提供給我們的修繕計畫書暨報價單內容，完全沒有家電替換的部分，
只有「室內粉刷」「室內磁磚破損替換」「室內燈具更換」「衛浴五金維修」
「公設油漆粉刷」「公設燈具更換」「細部清潔費用」

這些項目的總和已經接近政府補助總額的上限，還不包含電器更換或是檢修的部分。

然後母公司提到市內家具不保留的部分，但家具清運需要由我們房東來負擔，
如果使用該公司的人員搬運和清運的話，費用一共是約$24萬（一間3500不含稅）
而且沒有協商的空間，至於原本Ａ物業的經理提到冷氣更換的部分，當天說法改成
「我沒有說每一間的冷氣都要更換」的說法。

總和下來就是原本Ａ物業在簽約過程中跟我們協商的部分，現在全權轉交給母公司負責，跟Ａ物業無關，然後母公司在修繕補助的運用中有絕對的權力，因為根據Ａ物業的說法是這個社宅的轉換和補助的申請是由母公司執行的，所以由母公司決定是很合理的。
（但跟先前協商過程中說法不太一樣）

我的疑問是：

1.如果補助是由母公司申請的所以房東沒有介入使用的權利，然後現在房東提供
的傢俱他們全部都要汰換，但清運的費用卻要我們負責，不能納入修繕的部分使用嗎？

2.菜鳥小弟我在協商過程中是不是還有什麼應注意未注意的細節，或是被誤導的地方？

我自己對租賃業的了解有限也不擅長，也是近期遇到這些狀況才開始惡補行規跟法規，
老實說協商的過程中固然是覺得Ａ物業公司經理講話很有技巧，各種讓利，我自己也很
懷疑物業公司的獲利來源是哪裡，也時時提醒自己要注意細節，不要被誤導。更不想要
一開始合作就帶著懷疑對方動機的心態，但這畢竟不是我的專業，只能盡力而為。但隨
著申請通過，漸漸覺得立場有點轉變，雖然本來就有心理準備了，但對於要怎麼應付還
是覺得能力有限。

還請房版的各位前輩給小弟指教，我真的感激不盡。

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謝謝s大的回應，不過現在的情況是我也還沒開始收錢，但對方還要我先付一筆不小的 費用這樣，雖然說轉社宅和補助是對方去申請的，但當初對方有協議要和我們房東共同 討論補助的使用，現在不但是沒有討論的空間，而且對方不要的東西我還要自付清運， 想想好像哪邊不太對？

合約是已經簽了，但還沒正式生效，準時付房租的問題對方是有點名氣的公司應該 還不用擔心，吧?

感謝S大回應，還在拜讀您的文章中。 我的確是不太會談判，工作上也不是這方面的專業才會有點困擾， 物件好不好租有點微妙，因為之前都只租學生可以滿租至7成，屋況也很好， 我覺得在簽約協商過程中，我們是讓步比較多一點沒錯，因為長輩個性是吃一點虧 但大家好做生意，有時候我被夾在中間比較兩難。

對方的說法是因為我們是透過業者去申請轉社宅和補助的手續， 所以修繕補助款的主導權由業者規劃，長輩看起來沒太大意見我也無法左右什麼， 目前修繕補助的順序照業者說法是業者先墊錢修繕，修繕完跟政府申請， 補助上限是4萬x65間=260萬，但業者會提超過，因為政府會刪預算， 聽起來都合情合理，只是也有想過實支實付還會有刪補助的問題嗎? 另外就是對方點交當天突然提清運費要我們負責，想想好像哪裡有點不對。

基本上是這樣沒錯，但我們因為是類集合住宅(共65間套房，但獨立門牌水電錶) 所以還有消防安檢水塔化糞池的問題，這部分物業都把成本歸給我們， 簽約的時候長輩也在，也同意了(雖然合約還未正式開始生效，也是可以拒絕啦) 但我想知道有沒有理想一點的作法。

基本上合約上只有打包租，聽起來對方目前的說法就是在代管的界線上比較模糊 合約上有明定那些管理費用業者出，那些部分房東出，是長輩同意的 關於「室內裝修」的部分是有個模糊空間，合約上說室內裝修和修繕費用由業者負擔， 返還住宅的時候也是「現況返還」，那現在就是點交的時候他們希望裡面現有家具都不要 要清除，但清除費用要我們付，因為這點合約上沒附注，所以好像沒有討價的空間是嗎? 對方提供的清運估價也很不清楚，只寫了65間小套房的床架、書桌、衣櫃清運費是23萬， 我知道現在清運行情不便宜，但也知道估價好像應該要再附上更多細項， 不然就是要自己打電話去問，用時間換成本。

謝謝s大你的建議， 我的本業不是相關領域甚至差異甚大，真的是被長輩情緒勒索才回家鄉幫忙， 要完全自己來也怕沒經驗搞砸，反正就怪自己沒先上來請教一下。 真的是當作繳學費。 這樣看下來，合約雖然簽了但還沒開始履行，我是不是乾脆要求終止合約再找另外一家 業者就好。

已經有此計畫，想網路po送或是看是有社福單位願意接收(很多狀況都還很好) 不過業者提議蠻好笑的，因為他們希望能儘快進場修繕(其實也就油漆換五金)， 所以想先將所有家具搬遷到地下室集中，然後上網廣告消息，並在外人進來社區認領時 讓員工在一旁控管，聽起來算合理， 不過報價給我$20萬(搬運工，廣告露出費，剩下沒人認領的家具清運費等) 我當然沒答應啦，只是覺得對方也蠻會喊。

我目前看遍合約是沒有提到解約賠償， 當然有設定一些不得解約條款，或是有特殊條件才可期前終止契約， 業者也還沒付押金。這樣直接終止契約的話，我可能會需要付上什麼賠償嗎?

是很有事，但如果情緒勒索這麼容易解決就不叫情緒勒索，或這麼多人為此所困了 XDD

當然還是以和為貴啦，只是想說全盤理解一下我可以使用的工具還有哪些就是了 我基本上前面也都是抱著吃點虧省點事的心態在和對方合作，有錢大家一起賺， 但這樣好像是會被吃人夠夠，我真的不適合從商。

請不用覺得抱歉，您的分享很受用，我沒有覺得被兇到什麼，只覺得相當感激! 有機會真的還要請您多指教。(當然希望不是這種奇怪的機會) 真的謝謝。

有公證，不過目前合約的情況是有列合約開始生效的日期。 住都中心那邊甚至都還沒正式公文下來(原則上通過，等消防補件審核) 業者也還沒給我押金，然後點交得時候突然生出這筆費用。

沒什麼好羨慕的，租金不是進我口袋，我自己也沒興趣，根本是個爛坑

我也是覺得清運收錢不合理才會上來發問的，只是這一點沒有明白紀載在合約中， 我是不是就拿對方沒轍了?

我們合約中有明訂生效期限，是從住都中心通過後四十天開始生效， 主要是給業者方便，留一個月讓對方修繕和準備。 租金打折這些我們本來就沒問題，比較有問題的是修繕補助的運用方式， 前面A物業公司代表來談得時候是一套說法，等到和母公司點交的時候又變另一套說法， 並且要我們負責清運費用。 我原本的認知是對方說修繕以我們意見為主，和A物業共同討論並由對方提出計畫書， 確認沒問題後計畫書上交住都中心申請補助，不過對方變成在過渡合約和點交當天 才提出一個不算計畫書的計畫書，裡面沒有列入任何電器更換的部分，並且要我從當天 開始若要討論細項的話，要直接轉向母公司，簡單來說就是有點推卸責任的意思。 做生意都要這麼取巧的話，真的也是蠻心累的。

感謝S大的分享，還好業者也有誠意要談，所以會在合約上附上新的條款。

感謝以上兩位的回複，經過跟律師請教以後，如果租客有要求， 將房間清空是房東的責任沒錯，所以後來這點就沒有協商空間了， 的確是由我們自己找更划算的方案來清運。 不過我們有要求將租約到期現況返還的條件改回恢復原狀， 至少就這點來說，租約到期後我們的恢復成本會比較低一點。 還有很多地方需要學習。