Re: [請益] 房地產投資趨勢與方向統計

※ 引述《MrEric (Hey)》之銘言：
: 各位房蟲好
: 據統計 去年賣房有94%都賺錢
: 平均一間交易賺250萬
: 雖說房地產 只要抓到一兩個投資風向與技巧
: 基本上簡單的事情重複做 可以一直賺錢沒錯
: 簡單講就是買低賣高
: 但總覺得有點太無腦了
: 想再進化一下 希望有些量化的方式來評估
: 讓我們房蟲不論在順風 逆風 房市成長 衰退
: 都能夠發大財 賺大錢
: 以下問題請教
: 賺價差物件：
: 1. 主流房型與趨勢
: 從交易的坪數的統計
: 可以得知目前市場交易坪數的變化
: 跟著趨勢走 基本上就躺著賺錢
: 例如市場趨勢從3房兩衛
: 轉到兩房兩衛 再到兩房一衛
: 但如果想了解 未來
: 一房一廳 或室內13-15坪物件
: 是否是未來購買趨勢與該如何得知？
: 有無模型與數據
: 收租型物件：
: 1. 區域人口（工作/學生）總量與變化
: 區域人口政府有數據
: 很容易可以查到總量與變化
: 學生的部分可以從每年的入學量來推估 也不難
: 但是要如何精確算出這個區域
: 實際租屋的人口數量呢？
: 2. 區域租金變化
: 以前591還可以查到
: 該網站實際的刊登租金統計數字
: 可以知道某區域租金 平均值的變化
: （應該與實際成交差不多）
: 而且據我研究 這數字是房價的領先指標
: 例如台中2013-2017潭子的租金漲幅帶動房價
: 台南永康也是
: 但後來591居然把這資料庫關起來不給查了
: 不知道哪裡還查得到
: 3. 區域租房供給
: 591可以看到供給的待租數量 以套房來說
: 例如西屯1600筆 南區 560筆
: 潭子100筆 霧峰67筆
: 雖然不代表整體供給量
: 但大概可以知道還沒租出去的有多少
: 要怎麼知道該區域 供給過剩 或不足呢
: “好不好租” “租金投報” 可以從這得知嗎
: 當然以上都可以土法煉鋼 田野調查
: 跟10個待租管詢問
: 但有沒有比較智能的做法？
: 那些房地產教授 不是應該要研究這些？
: 不然他們到底這幾十年來都在幹嘛？
: 浪費國家資源與稅金？

要知道,你今天賺的是絕對價值還是相對價值.

短中期都是賺絕對價值.

也就是,這東西明明就應該是1200萬,我可以950萬入手,我利潤就是一兩百萬.

絕對價值基本上關鍵就在價差.

並且短中期會有時間限制,所以就是"多少時間內要反映這個價差"

短期不用說,左手來右手去.

我買的時候我就知道我會賺多少.

我買的時候就是因為他可以賣多少.

我買950就是因為我確定她明天掛1200賣得掉.

這就是短期.

當然可以包含"翻修效應",我翻修下去他價值可以提升多少.

中期則是判斷一個短暫的變化.

例如,一線蛋黃區暴衝20%,而二線也是市中心才衝5%.

買二線,不用兩年他就會補漲15%.

或是新屋暴衝30%,那5年屋才漲5%,所以買五年屋,之後幾年必然補漲25%.

這就是絕對價值,甚麼地方都可以買,甚麼產品都可以買.

我管他媽的基本面,那能吃嗎,那只是一碗泡麵!!!!

就是一個波動,我賺到就跑了.

而波動的判斷就是.

短期就是直接判斷他被低賣賤賣,或是屋主無法或是不懂怎樣處理房子.

中期就是追著價差跑,價差哪邊被放大,就買便宜的,三兩下就補漲起來.

並且就算今天不補漲,被凍結,只要一解凍,就會繼續補漲.
(像現在就是被凍結,造成新屋和中古屋價差非常大,所以當然買中古屋阿)

中期以前都抓兩三年,現在房地合一的關係,你要抓到五年也ok.

5年是一個很久的時間.

2000年崩盤,2003復甦已經是台灣有史以來最嚴重的崩盤.

更久以前,1990 1980,都嘛崩不到一年,後面政府狂救,就谷底反彈.

而你中期進場就是抓"最危險的時候"做基準.

最危險的時候,例如就算有產生回檔好了.

假設,新屋衝到50,回檔到40,10年屋35回檔到32,2x年屋28死魚盤,40年屋10萬.

那等到你看到盤開始動,無論是政府開始救或是OOXX,建商又開始推案,新屋又開始往41拉.

這時候....我就會衝去買40年屋10萬的那個.

然後躺著準備發財....至少賺兩倍....並且不用五年.

so....盤可能會被凍結.

但價差永遠都會收斂.

今天不收斂,也是明天收斂...只要盤一動就會收斂.

當然如果今天盤是.

新屋50,1x年屋40,2x年屋20,4x年屋15.

這樣要買2x年屋.

因為2x年屋不補漲,4x年屋會被2x年屋壓制.

so....你一定是買"價差產生"後的低價端的最前端.

就像這一波冷盤.

新屋50,1x年屋30,2x年屋27,4x年屋22.

所以美國一開始降息循環,你跑去買4x年屋...

這就是浪費機會.

你必然買1x年屋...因為他會先跑,並且你的4x年屋要往上,還要等前面1x 2x 3x補漲後.

至於長期.

長期就是買相對價格.

今天我不管盤是怎樣.

管你蛋黃區2000萬,蛋白區700萬甚麼鬼的.

我買的是一個會成長的區塊.

例如這個區塊會從5線變成3線,我估它會成長30%.

那我就去這個區塊買一間中古屋.

最後,可能過了30年.

蛋黃區變成6000萬,蛋白區2xxx萬.

我在5線區本來買1000萬,理論上是變成3000萬.

但因為區域位階變化,成長了30%,所以實際上我可能變成4000萬.

然後當時我買的時候是200萬頭期款下去.

因此後面投報率非常驚人.

並且長期必然是,成長後就轉增貸錢出來用,因此你會因為他位階變化增值一值比較多一點.

所以轉增貸一直都可以越借越多.

這就是長期.

他不用管你甚麼價差,產品.....

他只要區域是會變好並且超越其他區域,就可以了.

因為時間很長,中間早就經歷過一大堆盤整和漲漲跌跌.

所以外面的風雨聲你都不用理,無腦擺著.

不過當然長期回收的時候你看到的價格很驚人.

但因為時間非常的長

實際上你去算投資報酬.

會被中短期屌打.

交易時間越短.

利潤越爆炸高..

有時候高到我不想講...XD

免得空空在那邊跳腳..

你就看為啥,我手上大幾千萬,扣掉自住也是大幾千萬.

為啥不是去買尚風尚水的高尚社區,玩店面,玩工業地,玩辦公室.

為啥我還要切一定的金額,去玩那些老公寓老大樓的短期.

因為...你買3000萬的東西管你店面住宅還是OOXX屯長期.

可能賺不贏我玩兩間300萬的東西.

我說絕對獲利收益.不是投報率!!!!
(我自己跟自己手上的操作物件比就知道了...XD)

顆顆...

但是各位空空要感謝.

國稅局干涉我們一年交易次數.

央行干涉我們貸款間數

讓我們投資客不能一次玩個20間短期.

幹!!!!!

對喔,短期也不一定限定玩老屋爛屋.

只是老屋爛屋比較多機會.

甚麼東西都可以玩短期.

但是,低屋齡和蛋黃區,買賣價差波動太低.

行情1200萬,波動大概在1130~1270.

這樣賺屁....交易成本算下去就光了.

所以一般是,老套房 > 老公寓 >老大樓 > 老透天 > 店面 .

不過之前玩透天一直遇到買家貸款問題.

最後一次玩透天短期,我買5xx,翻修好轉賣10xx.買家貸款剩下四成,害我賣了一年多.
(過了一年,銀行貸款就不參考我的買價....)

之後就很懶得玩透天.

公寓一樓也是,買4xx,翻好賣8xx,買家貸款更慘,估三成,賣快兩年,最後遇到現金買斷的.(銀行對公寓一樓估價一直都很白癡,拿整個公寓的單價再看一樓...有夠智障)

所以公寓一樓後來是完全不碰.

透天有考慮之後升級玩10米路,買13xx,賣19xx.

這樣買家貸款應該免強可以拉到五成...

不過這應該是之後的事情...

至於店面,因為店面非剛性需求產品,所以銷售時間會很難判斷.

因此除非是很明顯就是很便宜,稍微打扮一下就可以大幅翻轉的機會,不然不想下手.

所以店面之前有一間想要玩短期,下斡旋對方不賣後.

就很難看到機會了...XD

店面玩家都是老狐狸,不像住宅白癡為多數.

老狐狸的世界,要撿便宜,沒那麼容易...

然後回來回答原PO的問題.

原PO的問題基本上都是長期才考慮的.

中短期都無視.

原PO講的任何東西,要產生效應,都不是10年以內會明顯影響的.

10年以內,盤面的變化炒作和各種價格補漲來追漲去的效應.

會輾壓這一切.

就像用原PO講的這些.

你怎樣解釋前不久屏東潮州榮登台灣年度漲幅冠軍?

你解釋解釋.

為啥北海岸甚麼佛朗明哥都變成鬼屋般的度假山莊.

會暴漲從9x萬漲到2xx萬??

我指的是面海的喔...不是沒面海的,沒面海的當年更便宜,但多少我忘了.
(那時候一直在想要不要買一間,以後去台北可以順便度假住...
只是後來想到台北沒有車子交通有點麻煩就算了)

而且你知道現在多少了?

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12753963.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12916038.html

像這些案例直接否定掉原PO所有的問題...XD

那原PO問的問題,在哪個狀況下要判斷呢?

很簡單.

那其實是"區域位階上升"的基礎.

原PO應該是說了四點,但是重複打了一個項目1.

1.戶型

2.人口

3.租金變化

4.出租供給量.

很典型的基礎人口和不動產供需層面.

這些東西,其實在穩定的區域和成熟的都市,很容易失準..XD

因為實際變化太少了+流動性人口其實很多.

so...除非是很巨量的變化.

例如學生套房好了.

高應大遷校事件,突然把學校70%,快兩萬人在短短幾年內給遷走.

因此直接重創建功商圈的套房市場...我那幾年都叫別人搞套房遠離這一區.

因為本來市場平衡下的學生套房供給,絕大多數都是做高應大學生.

突然需求直接砍70%.....殺太大了.

或是那些倒閉的學校旁邊,學生套房也是重創.

但是你也會發現...災情...

都只限於學生套房...其他產品無視..XD

而其他實際上的狀況下.

數據上人口可能會有甚麼3% 5%的變化.

但實際上,因為年代和環境又改變,人口流動性更頻繁,外加各種增額的不動產需求.

所以你不要說都市..

你光鄉下好了,少子化明明就有影響,但為啥他們的價格還在漲.

而且不時都會大補漲暴衝一波??

就像佛朗明哥,那邊誰在住?為啥價格可以飆這麼狂.

因為...

因為資金氾濫,如果我住台北,你早就看到我買一棟在那邊度假用.

同樣的,老屋被買去囤貨,套房被買去掛公司或囤貨.
(直銷很愛買套房屯,另外地上權老套房我就有知道的人是買來囤貨和掛營登.)

豪宅被幾個富二代合買來打炮用(免得被老婆抓包)

別墅被企業家買來跟政商喬事情用.

誰告訴你房子一定要拿來住?功用很多啊.

還有人買5+6,改成挖礦機房.

資本主義發展到今天,哪個都市不是滿地身價幾億幾十億甚至百億的再跑...

所以這些判斷在成熟的區域很容易失準!!!

那這些判斷在哪時候用呢?

一個區域在成長的時候用來做基準的.

例如為啥國道七號下去,我會認為林園>大寮 >其他.

因為..

林園有更多更多的產業進駐,重工業外,洲際港口三期,臨港加工區也會擴大.

所以工作人口繼續放大.

大寮前幾年是新興的和發產業園區在本來大發產業園區旁邊.

而國道七號之後,市府的計畫就是把更多製造業產業園區丟過去大寮.

所以人口這兩區必然上升,國道七號是政府對這兩區做的未來配套.

而必然在這兩區的原因是,這些產業會跟港口有比較直接的綁定關係.
(像重工業就是在港口邊,你其他地方想要也要不到...所以必然在林園擴張.)

而在這種人口會變多的基礎下,必然直接產生大量的需求.

你現在是房子不夠的問題...

因此原PO講的東西,全都直接浮出水面.

增加的人口是甚麼類型,幾歲,收入多少.

所以他們住房需求是甚麼.

然後人口上升是否會帶動食衣住行育樂等進來.

周邊的產業人口又會是怎樣.

然後這邊既有的不動產供給量是怎樣,會缺哪一種產品.

因此做租件要做甚麼,做買賣件要做甚麼.

就像我當年去林園,玩公寓而不是玩透天..XD

因為,林園缺"廉價住宅"...反而透天很多.

你不要跟我說甚麼林園工作人口薪水都很高OOXX.

阿低價住宅太少,所以例如打零工的,約聘人員等等,它們會需要平價住宅.

而廉價住宅,套房在地人已經在做了,規模還不小.
(林園套房市場它們爽很久了...你們瞧不起的林園,它們隨便做投報率那時候都是8~10%. 超級好租)

所以我短期去做公寓....抓基礎三房家庭需求.

奢侈稅綁兩年,閉著眼睛出租,槓桿前就投報率10%(算10個月).

奢侈稅兩年解封,就閉著眼睛賣掉.

so....原PO思考的這四點.

最棒的使用時間點.

就是一個成長的區域.

你要做長期投資.

你要做的判斷.

其他時候,其實都不太適用...XD

你實際到市場去看.

你會發現這四點,大多時候都是屁.

市場根本不是這樣反應.

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