Re: [請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀
※ 引述《phantomboy (阿賓)》之銘言:
: 各位前輩房神大家好
: 小弟房產投資小白,剛好手邊有一點閒錢想要買房置產
: 地點在高雄
: 看了約20間,但是越看越覺得很困惑,面臨了一個非常困難的點
: “究竟要選便宜,但是管理、住戶素質明顯很爛的大樓,還是要選稍貴,但是管理好,住戶相對素質高的大樓”
: 雖然知道ceca大常說,不要用自住的眼光看投資型商品。但是想到長遠一點,總會覺得有點困惑
重點在於價差~
: 假設相同年份(都是約5-8年大樓)
: 1.管理好的大樓。不但社區有嚴謹的規約約束住戶,社區的氣氛明亮,打掃以及環境維護較為用心
: 2.管理差的大樓。雖然年份不久(約七八年)但是看房的當下,明顯感覺到公設打掃有點隨便,很多地方斑駁沒有整修。管理員也「不是」24小時的。每戶房門外亂七八糟,雜物、鞋子隨意擺在走廊外面
: 今日看得這兩棟大樓都是在同一條七賢路,網路查詢的租金,同坪數房型都是差不多(不排除房仲出怪招弄幾個假出租廣告)
: 假設買價一坪價差2-3萬,到底要選哪個比較好呢?
: 內心猶豫的地方在於,大樓管理的素質及外觀的新舊,對於往後的增值性會不會有差別: 假設N年以後,周遭的房價都漲了
: 這兩個東西投報率會一樣嗎?
: 如果投保率一樣
: 那………..
: 我買管理好的幹嘛?
: 我買便宜的就好了呀~
: 但是,老師……..這題真的那麼簡單嗎?事實真的如同我上面想的那樣嗎?
: 超困惑
爛,只要夠便宜,城中城/錦新大樓我都敢買
好,只要超出他應該的水平,就不值得追價
你會有這個問題
單純你經驗值太少
你才看二十間,
也沒有長期追蹤成交價以及租金
無法判斷合理的價位很正常
等到你看房經驗破 200 間
有持續追蹤成交價跟租金
這問題自然自己心裡有數
最後你如果沒有打算當專職投資客
去看個幾百間房,寫一堆筆記
那麼我建議在 10% 價差內
以管理良好的優先
因為管理好的之後不管自住還是
丟出來賣價錢也不會差到哪
管理差的那真的沒下限~
跟各種低端魯蛇開區權會
很考驗情緒管理能力!
--
感謝大神回覆,您的建議很中肯。同樣的物件在10%的價
差內,真的應該選管理好的。
剛剛認真想一想,應該真的是我看的房子太少,沒有看過
管理真的爛到掉渣的物件,才會擔心太多。
管理好的 管理爛的好租客也不會來 你能接受公共區域
有狗拉屎不清潔?
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Re: [閒聊] 鹽埕城中城失火,沒事不要靠近這棟最大的問題在住商混. 住這種東西,再爛都有人住. 其實你說城中城的建物結構,相對於河邊街愛河沙屋來講,根本就好很多. 所以你以城中城住宅區硬體方面來講,條件並不是差的. 但為啥城中城幾乎榮登高雄包含鄉鎮裡,房價最低的建物?65
Re: [新聞] 城中城大火最新傷亡 46人死!41人受傷大樓都是社會底層民眾居住不是問題 問題是居民繳不出大樓管理費,以至於大樓管理委員會停擺 進而喪失管理功能,讓大樓管理陷入惡性循環,最後的結果就是出人命 城中城大樓曾經有好多年都不曾檢修過電梯,電梯又舊又危險,沒出事實屬萬幸 要怎麼讓管理費收入不多的大樓管理委員會維持最基本的運作?43
[爆卦] 時力林于凱:城中城調查報告改善重點和建議週末一早看到優質好文,唯有知道事情真相,才能避免下一起憾事發生。 來源:高雄市議員林于凱臉書 花了一點時間看城中城案的調查報告,整體來說,各個層面算是詳盡,能在兩周內提出不 掩飾行政疏失、直接了當的報告,給予市府肯定。19
[請益] 798兩房一廳無景和998兩房一廳面山景好各位大大晚安 想請教一下各位 如果不考慮自住 單純想要投資 那同一個社區7
[心得] 新北 最近的看房經驗如題,這陣子實地看了些房子,讓我跟家人有興趣的都是有完善管理的大樓,飯店管理那種 結果不管是15年或20年房,開的單價也只比隔兩條街的新大樓便宜一兩萬 就是 55 比 53 的差別 而且感覺最近擺出來賣、好的房子數量也變少了些 仲介是說屋主覺得現在價格不好,乾脆撐著不賣5
Re: [問卦] 管委會的水有多深?要看什麼社區 如果你的社區是那種套房式出租的社區大樓 這種大樓來買的人都是包租公、包租婆 所以比較不會想參與管理事務 而如果這種社區又沒有成立管委會,是推選管理負責人的時候4
Re: [問卦] 現在高房價好像變的理所當然這早就被破解了啊,法拍就能破 房市好的時候,法拍就是市價啊 不要幻想的這麼好,有價差就可以有套利 一定會去做套利這個動作的 國宅千萬不要蓋,管理太難了,4
Re: [新聞] 高雄城中城大火已7死 消防局:命危人數城中城或者很多環境惡劣大樓的問題不在老而在管理, 當然老房跟沒有管理誘因常常也是正相關沒錯, 但是,更主要的還是在於管理問題 老屋不會隨著屋齡增加而自己長出違建,房子也不會 自己在公共空間如梯廳等地方長出雜物垃圾什麼的- 感謝C大分享實務面, 所以並不是一層多戶的規劃設計都會變成85大樓, 而85之所以變成這樣是由許多綜合因素導致的, 1. 管理面:光這點不管多好的規劃設計,只要管理差就不保值, 包含住宅用途沒管理,有當民宿日租、有自住的、有做黑的等;
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[閒聊] 年輕人只愛新房新古屋43
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Re: [請益] 出租:瓦斯爐 vs IH爐的選擇4
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[請益] 貸4報名波波醫是不是最划算投資1
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Re: [閒聊] 買房阿元:女生最佳解就是找有房男4
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[心得] 小房蟲是不是高興得太早