Re: [新聞] 85大樓套房湧倒貨潮13坪套房白菜價143萬

感謝C大分享實務面，

所以並不是一層多戶的規劃設計都會變成85大樓，

而85之所以變成這樣是由許多綜合因素導致的，

1. 管理面:光這點不管多好的規劃設計，只要管理差就不保值，

包含住宅用途沒管理，有當民宿日租、有自住的、有做黑的等;

演變至今85套房主要是依附在民宿業者身上，本質就已不是一般住宅市場，

如上更不用談生活公約統一，走廊亂糟糟，

公設維護沒管理，導致使用體驗、觀感問題等。

另外管理費與電費太貴，對大小套投報或轉手來說很傷，

而會去租套的人本身預算就不足，再多付那一點心理的坎就是過不去。

2. 格局面:社區量體大，一層多戶沒問題，有問題的是格局坪數落差太大，

一房(7.67~31.51坪)、二房(26.62~133.67坪)、三房(10.56~107.94坪)，

這樣的配置就能涵蓋形形色色的人與產業，光人與產業就能組合多種可能性，

樓鳳、吸毒的可能偏好大小套，大一點的可能作詐騙機房，

變成觀光產業、八大產業棲身地等，阿自住的特性都被排擠掉，

而格局坪數落差大導致價格帶也落差大，資訊亂，不熟不懂得就不敢碰，

自然市場接受度低，保值增值機會就低，

3. 物業面:原本的建商倒閉了，沒了售後服務，沒了品牌光環，

沒有信仰支撐價格，又沒維護，房價自然也沒支撐。

前陣子屎味就在酸發哥喜歡蓋一層20幾戶的格局，最後都會變成85大樓，

但仔細想想，至少發哥規劃格局坪數不會落差太大，

一層20幾戶可能有16戶2房，4戶3房，或是一層有10戶19坪另外10戶25坪，

並且會有最低坪數設計限制，不會設計甚麼7坪10坪12坪，

常見的就是19~21坪、25~28坪，這就有一定的總價與租金門檻去過濾些妖魔鬼怪，

所以一層多戶只要有最低限制，並且8成以上同格局坪數，就可限縮客群在一定範圍，

不然每次看到一層20幾戶就說樓鳳、吸毒? 20坪一坪40萬房價，一戶也要800萬，

租金可能就要2萬起跳，有這麼多樓鳳與吸毒負擔得起這租金?

不過主要還是要社區管理好，以及房東挑選房客的理念要一致比較好，

以上分享

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