[請益] 預售屋合約問題

各位板上先進大家好，最近下訂了一間預售屋，正在很仔細的看契約。

大概90%是跟著內政部走，但也是有一些條文修正對建商比較有利，

而且一樣很硬不給改契約內容。

但先不論是否可以修改內容好了，我有看到有些有疑問的地方，所以來徵求大家的意見。

第一是主約裡的貸款撥付條文部份是跟內政部一樣，註明「除非有其他縱經修繕仍

無法達到應有使用功能之重大瑕疪外，買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款

予賣方」。但如果是跟建商配合的銀行做貸款，他的代辦貸款委託書上的文字卻是

寫著「本件貸款經同意貸放後，買方不得以任何理由向金融機構及有關單位提出異議

之請求，或撤銷委託或中止撥代貸款，否則視為違約。」我的問題是委託書這個部份

明顯的與主約中跟的內政部條文是有衝突的，那到時候是否是以主約條文為主？

第二是貸款約定條文只有在配合建商銀行貸款裡的那一款有加註商業本票在賣方

收受買方之貸款金額時即交還買方，但在自覓銀行貸款的款項裡就沒有加註這些

文字，這樣實務上會不會有什麼問題？

第三是在驗收條文中，有一款不在內政部版本的條文中註明「有關自來水、電力及

天然瓦斯等公營單位施工延宕時，雙方同意先行驗屋，賣方並同意交屋時需達可接通

狀態。」但這樣假設真的有這種情況，驗屋時不就無法測水電瓦斯管路運作是否正常？

反而只能在交屋後發現狀況才要求建商保固？

最後是交屋保留款的部份，建商的契約是在內政部「…得於自備款部份保留房地總價

百分之五作為交屋保留款」後面加註「交屋保留款於完稅前須先支付百分之三，另餘

百分之二部份於完成修繕並經雙方複驗合格後支付」。代銷是說完稅時過戶已完成，

但貸款還沒撥下來，所以這時候對建商反而是比較沒保障的狀態，才會要在完稅時先收

尾款3%。這個部份先不論跟內政部條文不一樣的前提，是建商有一點道理，還是只是

代銷單純在喇叭我？

首次買房，問題很菜，還請各位先進多擔待~

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