Re: [請益]預售屋合約問題

※ 引述《zmcx16 (zmcx16)》之銘言：
: 大家好, 小弟最近在找人生第一個房子, 中古屋跟預售屋都有看, 目前看到一個預售屋還: 蠻喜歡, 現在在合約審議期階段, 今天看完合約覺得有不少奇怪的地方...
: 希望大家能幫解惑...
: 1. 貸款約定: 貸款差額在預定貸款金額30%以內部分, 經賣方以書面通知10日內,
: 買方一次以現金繳納之。
: 看內政部公版: 賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
: * 個人覺得這差的有點多, 今天假設800W房價, 貸款八成金額就是640W,
: 640W * 30% = 192W; 這表示最糟糕的情況我得在對保後十天內生出190W的現金,
: 這也未免太強人所難...。
: 如果不考慮最糟情況, 假設最後銀行只給貸7成, 800W * 70% = 560W, 因為在30%以內,: 所以我得在十天內生出80W的現金, 感覺這違約風險也有點高...。
: 2. (a.) 本約金融貸款為本約買賣之期款而非交屋保留款, ...除經買方具體提出客觀證: 據證明本物件買賣標的有含有輻射鋼筋...或房屋現況具有無法居住且無法修繕之重大瑕: 疵之外, 買方不得以任何方式通知金融機構暫停、延遲或終止撥付貸款於賣方, 否則以違: 約之規定辦理。
: (b.) 為確保賣方於貸款核撥後取得本項買賣價款, 買方同意無條件將其在承貸金融機: 構之帳戶存摺及預立之取款條等領款證件交付賣方, 以供賣方於貸款核撥後得直接向金融: 機構領款或簽立"委託撥款同意書", 使承貸金融機構得直接將貸款撥入賣方帳戶, 以上配: 合之取款方式, 依賣方指示為之。
: * 看起來就是不給拿銀行貸款逼建商修繕, 雖然看以前的文章有不少人扣住貸款逼建商修: 繕, 不過不知道這樣是不是常態? 個人覺得這項還好,不過委託撥款同意書就算了, 將: 存摺及預立之取款條直接給賣方, 想請問這會不會有風險?
: 3. 完工日落差超大: 591上是寫2021Q4完工, 可是合約上寫2024年7月5日。 完工日多: 偷2年半也偷太大了, 雖然代銷小姐口頭保證說這只是建商抓法規最大時間,最晚也會是2: 022Q2完工, 不過我覺得那是理想上, 實際上要是真的雖小遇到了可能交屋都要4年後了...。
: 4. 二工問題: 為提升社區公共空間之實用機能及增進公共景觀, 上開增建或改建部分,: 因屬賣方增設贈送性質, 賣方可變更設計或依原建照圖施作,並不付違約之責, 如有與建: 築或消防法規不合者, 買方亦不得以此(含現狀或主管機關之處分)向賣方主張違約或
: 為任何請求。
: * 這項是不是代表建商公設可以隨便以違建的方式蓋, 然後住戶只能完全吞下去? 被檢舉: 只能活該被拆...。 現在的建商都是用違建蓋公設嗎? 還是建商立這條只是保障自己不被: 惡意檢舉, 其實公設還是會正常蓋大部分都不會是違建?
: 5. 交屋款問題: 合約有明確列出可以保留5%交屋保留款作為驗收, 可是代銷給我的付款: 流程如下:
: 簽約金(10%) -> 拆架完成(10%) -> 金融貸款(80%) -> 交屋(2W)
: 前面加起來就100%了, 我問代銷那交屋2W是怎麼來的, 對方回說是總價拉2W出來, 讓我有: 點黑人問號, 那拉出來是從哪裡拉出來..., 我要怎麼使用5%交屋保留款...。
: 這問題我打算這兩天在問代銷看看, 看貸款我能不能只貸75%, 把5%拉到交屋款, 這樣至: 少驗收我比較有保障...。
: 基本上這間預售屋我是真的蠻喜歡的, 可是看完合約後我是真的怕到了, 目前是有傾向兩: 個方案:
: 1. 直接跟代銷確認上述問題, 要是都沒有好的答案, 就直接退訂..., 繼續找附近的中古: 屋...。
: 2. 正式簽合約後直接找消基會跟建商談, 至少違反法規的部分(貸款差額, 交屋款問題): 請建商改好或用其他方式改善, 至於公設二工跟完工日偷太大的問題, 就賭賭看了...。: 再麻煩大家如果方便的話看能不能提供些建議或想法

報告一下後續的過程, 最後還是決定買這間預售屋了, 後續如下:

1. 交屋款2W問題

電話中跟代銷說交屋款2W太扯了, 而且合約也有註明自備款可以留5%作為交屋款, 問說能不能從貸款8成提5%到交屋款, 也有特別提到某某預售屋案可以這樣做,
並且強調2W真的吞不下去。

結果: 兩個小時後代銷打電話來, 回覆說願意當特別版合約, 且比我預期的還好, 貸款一樣維持8成, 從中間的10%工程款直接挪5%到交屋款上, 讓我有點嚇到。

2. 二工問題

電話中跟代銷不太有辦法討論這問題的細節, 所以答應簽約前到銷售中心一趟, 他們的專務會直接說明, 聽下來有問題的地方只有大樓旁的綠地是給1F住戶專戶專用,
所以有做柵欄不給外面的人進來這樣。 其他像是大廳, 健身房等等建照上都是室內空
間, 不會有停車場或機房改成大廳或公設的問題。

3. 其他問題

之前提到的其他問題因為自己不是很care, 就只有稍微跟代銷提下, 就沒有特別爭取了
。 只不過後來發現定型化契約應記載及不得記載事項有一項"預售屋建材不得
含有電弧爐煉鋼爐碴(石)之規定",這項規定原本去年的內政部新版預售屋規定就有註明,可是被延到今年5月1日實施後又再延到了明年1月1日實施, 而合約上當然這
條就沒被記載上去了, 畢竟明年不記載才違法...。

針對這問題也有提出反映, 看能不能也列上去, 或是有沒有其他保護買方的方法, 代銷後來問了建商也沒有好的回覆, 照理說最保險的作法, 就是延到明年一月再買,
這樣至少買到非法爐渣屋可以扣貸款且直接對賣方以違約處理, 不過也不知道這規定會不會又繼續延, 就是要不要賭的問題了, 最後還是很孬的決定賭了...。

整個跟代銷溝通的過程下來, 合約部分跟想像的一樣, 建商基本上不可能願意為你改合
約; 可是合約以外的地方其實還是有不少談判空間的, 再來就是互相找到雙方
都能接受的妥協點, 如果可以達成雙方都滿意的交易當然是最好, 不行的話就是好聚好
散, 繼續找下一間...。 我遇到的代銷也很誠懇的願意將我的問題一個一個去
跟建商詢問, 我才決定將人生的第一筆房子託付在這個新建案上面, 如果是其他態度很硬的銷售中心的話, 我可能就直接走人了..., 畢竟簽約後還有各種程序要走,
如果買之前都不能溝通了, 就更不用期望簽約後能有好的服務 & 遇到問題願意幫你好好處理...。

最後題外話一下, 雖然看不少書跟爬資料都說買屋就要買中古屋自住, 不要去碰預售屋
。 可是我想買的地方附近的低屋齡中古屋社區在一樣建坪下主建坪都太低,
所以最後還是決定買預售屋。 再來就只能希望這間預售屋可以蓋得扎扎實實的, 並且順順利利的完成後續的交屋 & 驗屋了 :)

--

不愧是A大, 我爐渣屋跟代銷僵持了快30分鐘, 還請他們打電話問建商兩次, 最後還是妥協

這部分沒討論到, 我認知是使用執照下來通知初驗, 初驗完送缺失單給建商, 撥款交屋後 建商要負責修繕, 修繕好我才付尾款, 應該是這樣沒錯吧?

完工日基本上無解, 2021Q4拖到2022的話我還能接受, 看的另一個預售屋更扯, 早一個月 銷售可是完工日寫2023Q2, 合約則是寫到2026, 這也是我放棄那間的原因之一...。

我簽的合約也有著名要簽貸款授權書, 使用執照下來建商應該就自行去銀行申請撥款了.. 不過本來合約就有註明除非是輻射鋼筋那種重大的不能住的缺失, 不然本來就不能扣貸款 , 能保障自己的真的只有尾款而已, 要是沒爭取到5%我可能也不敢買就是...。

這部分沒有特別研究, 因為使用執照下來合約寫最久半年內要交屋, 就沒有特別注意這塊

偷完工日真的沒輒, 不過也怕他們亂蓋, 所以想說吞了就算了, 畢竟是自住... 投資客的話八成就是蓋越久他們越爽吧...