Re: [請益] 買投資客整理的老公寓

※ 引述《bravenuworld (美麗新世界)》之銘言：
: 今年大概三月開始台北北區看房，主要都是看三房兩廳兩衛的三樓公寓。
: 但太太心中最理想的是三衛浴，不過老公寓通常沒有這樣的設計或是增設，
: 所以一直也沒有把這個設定為必要條件。
: 不過最近剛好看到四房兩廳三衛的三樓公寓，總價開起來跟最近附近的
: 3x坪公寓差不多，所以跟房仲約看了一下，雖然從圖片中就大概知道是
: 投資客整理過的，但到了現場房仲也直接說這是投資客今年春天入手的。
: 整體來說是簡易裝潢，宣稱電線水管都重新拉過了。衛浴都是用不太有名
: 的牌子。但整體採光跟使用空間都符合家人開出的條件。投資客也有直接附上
: 這間屋子入手的價格（大概是開價的61%，附近同樣40坪左右實價的78%）。
: 現在問題是天花板都用裝潢擋了起來，所以也看不出來是不是有什麼問題。
: 加上老人家對於投資客的房子好像有滿多刻板印象跟意見的。
: 不知道大家對於投資客整理過的房子有什麼想法，或是有建議該注意哪些地方嗎？
: 先謝謝回覆的版友了。

翻新又分精裝和裸裝.

我大多時候都喜歡賣裸裝,不囉嗦,另外價格不會拱很高所以銀行估價不會落差太大.

精裝要注意他有沒有把壁癌或漏水處給包起來.

電線不要太菜鳥的投資客應該都會拉新.

但不排除有笨蛋投資客沒有把電線拉新.

那個你插座拉開看一下就知道了.

水管的話通常看他廁所和廚房有沒有翻.

一般來講如果廁所廚房有翻,打都打了就會順便更新.

但有些廁所廚房沒有翻的,那必然是舊的管線.

當然有些是直接舊磁磚附貼新磁磚...這個比較難判斷...

天花板那個無解...你買中古屋他有做天花板你也無法判斷他有沒有漏水..XD

除非你要拆掉看,但如果天花板是做死的,你在做回去...還真不便宜.

你拆掉在弄新的上去的錢,夠你修好幾次的漏水修到好...XD

其實修漏水並不貴....最多麻煩就是扯到鄰居或是外牆管委會擺爛的人的問題.

然後一個隱藏版的問題就大概是.

有很多投資客磁磚是附貼.

附貼其實是合法,並且像陽台地板他附貼如果裡面還有一層防水,那也沒漏水問題.

但問題就是舊磁磚如果狀況不好捧共,新磁磚就會一起被撐起來.

所以未來時間久了,磁磚捧共的機率比較高...

一般老屋會遇到的問題,你自己也知道.

基本上就是漏水,磁磚捧共兩個.

一般人怕漏水,捧共那個畢竟只要把磁磚敲掉從新鋪上去就好感覺很簡單.
(但實際上,修漏水並不貴...XD....比磁磚還便宜)

因此你要注意的基本上也是這兩個方向.

各種漏水的方式我寫過文章懶得再寫了.

而裸裝的翻新屋,你會看不到的基本上就是水管和防水層.

這兩個都發生在陽台廚房和浴室.

而水管漏水那個很嚴重,因為水量大+天天,所以一漏水鄰居就會來靠邀.
(進水管漏水,就會變噴泉,那個你家會很刺激)
(所以裸裝不囉嗦也是這樣,基本上弄好就是沒有漏水問題...)

而水管外,就是下雨漏水問題.

因此你針對這一點去注意就好了.

另外,自住戶自己翻新房子,一點都不會比老鳥穩扎穩打賺錢的投資客翻得有效.

最近親戚台北公寓5+6漏水,自己跑去跟隔壁一起找人處理漏水.
(6樓並沒有全包那種)

我之前提過,這種漏水就是用鐵皮鐵衣給他包到底就對了,看到的平面全包起來.

包起來之後稱幾十年..

但是他們還是跑去找泥做,把房子打個徹底,然後裡面做防水層...

總共花多少?....一家花40萬[email protected]@a
(後來知道的時候他們已經動工了,來不及阻止)

然後據我以前處一堆公寓五樓的經驗...

頂樓防水層這種東西在老公寓麻..呵呵....

超級大雨,水還是找的到洞跑出來的拉,水很厲害的.

新作防水層之後,都還要打好幾次針...每次搞這種沒鐵皮的五樓都搞到我OOXX.
(而且我還是在雨比較少的高雄)

好啦,就算這次做得很完美都找不到洞.

那只要1x年內有個大地震.

立刻防水層又被震破了....
(為啥廁所陽台比較不怕,一方面是因為他的面積比較小.
所以材料力學的概念.他震破的機率會比你整個大天花板低非常多之外
你洗澡或是在陽台洗東西,用水時間很短.所以縫沒大到一個程度水是滴不到樓下的.
但是頂樓的話,你超大豪雨一下就一整天,外加上面洩水坡道沒弄好還會有水漥
所以超大雨只要有點縫,你的天花板就會出現水痕)
(廁所和陽台就是這樣...防水層破的縫夠大,那你每天用水樓下都會有漏水反映.
所以他會來靠杯.
但如果縫不大,那你每天怎樣用水就都沒事.
但頂樓是...平時都沒事,甚至一般下雨也沒事,但是超大豪雨或是颱風就有事.
另外,如果浴室或是陽台的縫例的大小如單位是5才會有事.單位4以下都不會有事.
那你頂樓的縫可能單位是1...在超大豪雨下一整天的日子就有事了.
因此單論看到漏水,頂樓漏水產生的機率遠遠高於廁所和陽台)
(所以最難處裡到好的必然是頂樓漏水...防水做了半天,超大雨照樣給你漏..顆顆)

鐵皮才是偉大的發明,包起來後管你颱風地震,就是可以給你稱幾十年.

但是...反正就這樣.

順便來實際觀察一下,40萬的防水工程到底可以撐多久...XD

對投資客來講,他如果是老鳥,很多就會想要少賺一點來省得大颱風天還要接電話.

因此通常做的事情,尤其在防水上,會用最有效益的方式去做.

自住戶常常會被工班唬弄去做一大堆浪費錢的事情.

光電線更新舊好.

你抽拉線,新線換舊線,才幾千塊.

但是水電一定虎你去從新配電,畫圖打牆壁,光電配下去十萬塊,還不含泥作補回來..顆顆.

都是全新電線阿..安全性都一樣阿....你就是冤大頭要花幾十倍的錢.

阿工班遇到自住戶,不狠狠撈你一大筆,他怎樣買雙B.

我們投資客只是讓工班有一個穩定的收入而已,發財很難在我們身上發的.

所以同樣的工班,收我們的錢和收你的錢價碼是不一樣的.

另外,你們自住戶找的工班,最好會比我們高級...XD

你光想,我們的工班,每天那麼忙,工作經驗那麼多.業主都是老鳥...

他的技術是能差到哪裡去?

而你們找的工班,要嘛運氣好,就是找到我們在用的.

要嘛就是找到很兩光經驗不足但是店面裝潢的現代風好像狠心很漂亮很高級.

之後再顆顆...

不過反正就這樣.

很多人搞不清楚狀況也沒關係.

反正這個社會不缺韭菜...顆顆.

社會的資金流動就靠各位了,大家說好不好啊!!!

--

可以蓋某個高度. 或是太陽能板讓你蓋正常樓高.

鐵皮你可以升級成裝潢版. 你家就會長得跟日本房子一樣. (日本房子就是用裝潢版) 不過當然材料價格就貴上一些.

廁所就. 打光光,然後埋管線,然後水泥填平,然後做防水層,然後鋪磁磚,然後上衛浴設備..XD 應該所有人都這樣做. 管你是投資客還是自住戶. 我是不知道自住戶在基礎上能多做甚麼... 最多就是磁磚用進口大理石,馬桶用TOTO單體免治..XD 基本上自住戶就是"表面"做的比較高級....就自以為整個工程都比較高級. 恩....

台北會管. 中南部沒再管這個..XD 不過會墊高跑管線

這是特殊施工. 不過通常買低總價的不太會做這個. 特殊施工一定只能自己設計,投資客不會幫你做. 例如我之後自己住的,可能要做折疊式透明拉門....

投資客的房子不會幫你做這種東西..XD

你直接跟水電說. 你要抽換線. 舊線綁新線,舊線一拉,就更新了. 一個三房,水電不到一個小時就搞定全部電線更新..

你們是不是都被工班虎去. 敲牆壁,從新配電配管...XD

你敲牆壁配管配線. 要甲級電匠畫圖,然後還要打除和泥做. 畫圖收你一筆,打除一筆,泥作一筆. 然後還要埋管. 你看扯多少人和要多少工..XD... 但是抽換線. 他一個小時內搞定的事情,他最多只敢收你幾千塊...XD 材料錢+他跑一趟的錢而已. 你會跟他講"我要抽換線"就代表你不是個小白. 他就不會亂虎你. 另外有些工班有養人的.(給月薪的) 那種員工通常是甚麼都會做一些,專門用來支援的.但是甚麼都做不精. 你要抽換線,他就會叫這種員工來換. 反正抽換線誰都可以換... (雖然我學校是唸機械系,但是我不想自己換因為我很怕被電到. 不然自己換也可以,很多投資客都自己換) 這種會收你更便宜.

一般從新配,我們投資客作大概三房在1x萬...

有些房子某些管塞住會拉不動. 拉不動也有一種就是,硬拉,斷掉的那幾條在打牆壁. 如果你有做陽台或是浴室,你泥作有進場. 那這樣只要處理幾條電線管路,價格並不會多多少. 要知道對工班來講. 他泥做工人近來,無論補水泥還是貼磁磚. 他一天就是給她固定的錢. 如果你只是叫他近來貼磁磚,他貼兩個小時就貼光了,他還是跟你收一趟的錢. 但是如果他進來做了四五件事情,也是一天...那他還是跟你收一天的錢. 這也是為啥蓋透天,蓋一棟的成本會比蓋五棟多30%up.

有時候專門跑一條線.就只打那條線的路徑. 你工程有進泥做. 那跑那條線不會多少錢. 狀況上面解釋了. 有的更簡單就是做電視牆. 這樣線就可以跑電視牆裡面. 另外電視線這種不是改弱電,他是另外一條線. 你改弱電就要電匠畫圖幹嘛的..那就要收一筆費用. and...真的用心,那就要成本. 投資客多花20萬,他必然賣你+40萬...XD 沒有投資客多花了錢,他沒在買家身上賺更多的狀況. 也有很多投資客大翻,做得很徹底. 但通常他的賣價會明顯高非常多. 而目前這種情況先不管你覺得多的值不值. 你會遇到的問題是"銀行估價估不到,所以你要準備多很多很多現金" 例如我賣450萬,銀行估價400,所以你要準備130萬現金. 但他要賣你520,你要準備200萬現金. 這也是為啥我短跑都做裸裝的關係. 做越精裝,買家現金準備的要越多. 低總價現金吃那麼重,大概剩下現今很多的包租公會買. 這樣東西要賣超久(雖然利潤有高不少,但算投報會比較低...因為那個久不是普通久)

有菜鳥投資客和老鳥投資客. 有時候菜鳥投資客反而不容易判斷..XD 有投資客花了不少錢,做了半天還是感覺只做一半.XD 不會抓重點,或是亂省錢省錯地方等等. 會變得有點像自住戶有稍微整理過房子這種. 另外有出租一段時間轉賣,內部都沒整理就這樣賣,就會很像自住戶. 老鳥投資客的房子看起來都很協調. 就算他是摳門翻修,屋況看起來不是新的. 但也會很"協調" 不會讓你覺得好像有些東西是新的但是房子還是舊舊的那種狀況. 而這種協調...你就去分析他做了哪些東西. 例如他衛浴的塑膠配件換了,插座更新了,但是窗戶沒更新,電線有拉新... 你就知道,這是個老鳥幹的...XD 他把看起來很醜例如只有30分的屋況,用一點點錢拉升到65分這樣賣. 平衡和協調掌握得很好,然後更新的東西都很關鍵... 你就知道這個必然是商場老鳥.. 自住戶不會這樣換,尤其插頭或是衛浴塑膠配件..也不會拉電線. (拉電線主要是不動產說明書上可以寫"電線更新". 一堆人對老屋電線沒更新有恐懼感,所以老鳥投資客基本上電線都會更新)