Re: [心得] 嗚嗚以後不能換約了怎麼辦

ceca 發表於 2022/12/15 下午2:58:40

看板home-sale標題Re: [心得] 嗚嗚以後不能換約了怎麼辦作者

ceca

(生活藝術大師 N)時間Dec 15 14:58:40 2022推噓29 推:35 噓:6 →:80

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實在是很懶得講這個政策.

我問你.

如果主打"換約"的投資客是怎樣??

那就是,他會很急著賣掉..!!!

因此一個房子無論是預售屋的單子或是成屋,在他手上的時間會很短!!!!.

so...例如市場本來生產100間房子,會有100個至少中期以上持有的買家.

這會是一個平衡.

今天多出了30個轉約投資客.

所以在短時間內,市場需求變成130間....

這時候建商如果還是推100間,就會被熱銷搶光光.

當然通常建商都會提高銷售,變成130間.

但是當滿足了這30個轉單投資客吃的貨後,建商又會降回推100間.

為啥?

因為這30個轉單投資客,他要轉掉才會再買.

所以無論之後他們有沒有轉掉.

終端的銷售還是100間....因此建商勢必會再調整回只提共100間供給.

因此一下子,市場再度回到建商蓋100間,和100個中期以上的買家吃掉100間的平衡.

so...30個轉單投資客,雖然它們佔了30間的缺,但是無法持續產生30間的需求.

而今天預售屋禁止轉讓.

逼這30個轉單投資客退場.

那只會在一個很短的時間內,市場要消化掉這30個專約投資客殺出的物件.

所以如果建商這時候縮手推案,推70間.

那之後又會回到100間供給和100間銷售的平衡.

因此,專門的預售屋投資客.

只會在"極短"的時間內對市場產生短效性影響.

當然啦整個市場還包含了冷盤和火熱的情況.

但無論怎樣,大市場環境主要還是看中長期的買盤.

那...

禁止預售屋轉讓.

你是期待對市場造成甚麼大破壞還是大干涉..XD

先不論沒那麼多專門就是要預售屋轉讓的投資客.

更多的可能是,他本來就是要做中長期.

只是買了順便就掛轉賣,賣掉當賺到,沒賣掉本來就要過戶養幾年.

而就算有一定量的預售屋轉讓投資客.

建商只要一兩波量縮,就可以把這些人的影響給洗掉.

之後....實際上房子最終的買家,根本不售預售屋禁止轉讓的影響.

因此通過這個法案到底有啥好高潮的..XD

有沒有一點數學模型概念?!?!?

數學不好的人才會對這一個政策有誤判和奇妙的高潮..

阿要靠這個政策打房...XD

打個屁房.

單純就是政府不喜歡"建案熱銷"以及"代銷中心排隊看屋"的新聞.

怕被罵,所以出手壓制"現象"而已.

典型的做表面懂嗎....顆顆.

啥不懂?沒當過兵喔????

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.29 (臺灣)

※ PTT 網址

推

alexhsu090912/15 15:07簡言之自住沒差

推

frowning122612/15 15:09推

推

hellogym12/15 15:09政府要打房就是動稅動貸款年限成數沒動都是假的XDD

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hellogym12/15 15:09就這麼簡單的東西都看不懂難怪會被叫魯空

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frowning122612/15 15:10給了一年多風聲，預售屋專業投資客早跑了

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hellogym12/15 15:10動其他都是打所謂的不安定籌碼而已根本沒啥用

推

OxFFFF12/15 15:11禁沒本的當沖仔，我覺得可以

推

frowning122612/15 15:13新屋供給更少，顆顆，空空節哀

推

castalchen12/15 15:16我也覺得這些都是假動作

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castalchen12/15 15:16沒有把眼高手低黑心空空打到睡天橋下以前我都不相信政

→

castalchen12/15 15:16府真的在打房

推

zaza556612/15 15:17禁轉約本來就是怕短期交易自住客是要怕啥= =

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zaza556612/15 15:18我也不懂空空是要高潮啥XD

→

NovaShin12/15 15:19聽說是某黨選壞掉了硬要過，我們也很期待變成唯一窗口

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NovaShin12/15 15:20不過就跟奢侈稅一樣，當初錯殺很多人所敬請期待

推

NovaShin12/15 15:22比較好奇要是過了房價還是沒跌要怎麼辦

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Doule12/15 15:22好標的轉約只能一次？

你轉幾次都一樣. 轉約的也是賣掉去買一間. 轉兩次轉三次. 對終端買家的量根本沒影響. A BCDE Z 到頭來是A的東西被Z買走. 中間有多少個BCDE....都不重要. 所以A和Z有多少才是市場平衡,中間都只是過客.. 現在是把中間都砍光. 那還是A產出給Z買走. 所以轉幾次有差嗎? 另外最高的賣家,絕對不是BCDE轉手轉出來的而是A... A賣100,BCDE轉手價都不會超過98...否則它們根本轉不掉. 所以價格也不會因為轉手或是很多人轉手而變多. 因此這個政策不但不影響整個市場的供需. 更不影響炒作和漲價. 數學不好的人才會整天高潮...XD 還以為會打擊價格. 回家算數學吧...

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 15:35:08

推

qqphor12/15 15:33推，每天都在看戲

推

topaaron1212/15 15:34每次都好佛

推

aa0078812/15 15:38沒跌空空就繼續哭下一個沒軟用的招整個社會都在浪費資

→

aa0078812/15 15:38源滿足無限上綱的魯空罷了

推

yonex1212/15 15:39想請問C大水湳附近（近14期）的三房無車位（30年）可以

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yonex1212/15 15:39賣了嗎？還是在等一下？

這種反應很早的物件. 你要麻線在賣. 要嘛下一波大漲有一波大跳躍後賣. 但是賣不賣又牽扯到你錢要幹嘛. 你錢有更好的去處,才會規畫賣.

推

hellogym12/15 15:49沒跌怎麼辦喔? 現在版上不就一堆演給你看XDDDD

→

hellogym12/15 15:49想當初實價登陸2.0喊得超大聲的股市崩喊得超大聲

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hellogym12/15 15:50升息時喊得超大聲結果......嘻嘻

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:00:25

推

frowning122612/15 16:03大家都想看好戲的東西就趕快過一過

我本來以為之前就要過了. 不知道政府在怕甚麼..XD

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:03:54

推

Unsullied12/15 16:04每天想打房就是給希望一次次破滅

其實. 政府只是在"交代"... 做做表面而已. 顆顆.

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 16:04:30

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Unsullied12/15 16:04之前也是吵實價登陸結果上路變成雙面刃

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Unsullied12/15 16:04建商只要前面幾間實價拉高後面就躺著賣

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Unsullied12/15 16:04實價高有很多種方式我就不說了顆顆

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frowning122612/15 16:04店面好像在漲耶，我好焦慮

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Unsullied12/15 16:05然後愚民的提議一大堆最近有個議員就提了一個

推

frowning122612/15 16:08給了一整年讓滿手預售跑路了，仁至義盡

推

Refauth12/15 16:19可能這些人連經營雜貨店的進出貨概念都沒有吧wwwwwwwwwww

→

Refauth12/15 16:20實體物的轉讓都能搞不懂，虛擬數據的轉移不就直接昏死?XD

→

Refauth12/15 16:21問題不是價格的標註權，問題是人性貪婪。

推

NKVD12/15 17:27CECA又來做功德，辦教育了

推

linlinme520812/15 18:22

推

sspider082912/15 18:35講真話就是沒人要聽

推

sspider082912/15 18:37忠言逆耳啊

噓

Best556612/15 18:52怕了喔吹口哨壯膽

推

piliwu12/15 18:59這法案自住客影響非常大，自住要馬上預測3、5年後

→

piliwu12/15 18:59會不會重大改變

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cellnucleus12/15 19:23想問A賣最高 BCDE都賣比他低那是要賠售嗎不是本

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cellnucleus12/15 19:23來就是為了賺錢轉的

→

cellnucleus12/15 19:26還有投資客很多是不想等到對保因為說不定他手上

→

cellnucleus12/15 19:26很多間貸的越來越少

→

popcool12/15 19:47A賣100後面的賣不超過98？所以後面每個都賠錢？

推

pilen18512/15 20:07又來上課了讚讚

→

ceca12/15 20:13建商不拉價，投資客本來就賣不掉除非賠錢賣

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ceca12/15 20:13建商賣100投資客怎麼可能99賣得掉

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ceca12/15 20:13所以建商平盤，預售屋投資客就會崩潰

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ceca12/15 20:14建商必須拉到夠高，投資客才有錢賺

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ceca12/15 20:17奇怪，簡單的轉讓生意，怎麼那麼多人完全不懂？

→

ceca12/15 20:19板上那麼多轉讓文章，先看懂好嗎

推

thelegada12/15 20:30一般建商會找投資早鳥客，這些人決定速度很快，買不買

→

thelegada12/15 20:31通常當下就決定了，建商少了一部分壓力之後，就可以慢

推

alotofjeff12/15 20:31粗暴

→

thelegada12/15 20:32慢拉抬價格，自住客如果決定時間拉得比較久，就容易面

→

thelegada12/15 20:32對到建商調漲，這個時候原本投資客就有機會出場了

推

william82612/15 21:21空欸揪團到建案展示廳打手槍買盤量縮搞不好會跌

噓

zusuki12/15 21:26成屋還換約，你要不要再看你在說啥？

→

popcool12/15 22:01原來A是建商，還以為說的是第一手投客

→

popcool12/15 22:03那應該是這樣，A本來賣90給B，後來A拉到100，B之後每個最

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popcool12/15 22:03高賣98

→

ceca12/15 22:09還是一堆白癡看不懂我在寫啥

推

joseph422912/15 22:10推，而且禁轉瞬間過代表無法對房價造成影響，無法交易

→

ceca12/15 22:10過客根本不重要，他們出現後就沒存在價值，科科

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joseph422912/15 22:10是要影響什麼... 一把刀懸在頭上但不砍下才是唯一有

→

joseph422912/15 22:10效的政策

→

ceca12/15 22:10哪來的投資客一直影響銷售和交易和拉價

推

NTU30315019512/15 22:19小乘佛法啊,佛度有緣人

噓

Best556612/15 22:32說那麼多廢話還是沒辦法解釋建商沒投客幫忙消化怎麼快

→

Best556612/15 22:32速拉價

就這種看了半天不知道我在寫啥的..xd 數學太爛才在整天建商靠投資客...XD

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 22:34:11

推

jabari12/15 22:40C大是說減少建案+提高單價這樣嗎？

建商會賣掉就是會賣掉. 無論有沒有那一批投資客. 建商會因為他銷售了20% 40% 60%而拉高價格. (以平穩狀況來看,非惡性火熱也非惡性冷盤...) 而"轉單投資客"基本上只愛買"最新開案. 例如他買了a案,然後建商推bcd他才把a案賣掉. 之後...他會去買最新推的e案. 他並不會回頭去買bcd案... 這牽扯到兩點. 1.e案的施工時間最長...所以他可以擁有最久的預售屋時間. 2.e案他會衝最新的早鳥,因此單論e案他會拿最低價. 他如果買bcd案,都會有人買得比他便宜... 所以開案的時候會有一票手上空手的投資客跑去買. 因此才會有一開案第一天賣最好的情況產生. 但是過兩天就正常化了. 那是因為他前面累積維持了一些投資客都空手了,之後聚集在新開案的第一天去買. 但因為真實的預售屋轉讓投資客人數其實很少. 更多的是中長期投資客和置產和自住戶. 而這些人很多也很愛買"最新開案"... 反正這是一種奇妙的追趕潮流現象....寧願買更貴一點的最新案,也要買第一天早鳥.XD 因此建商開賣第一天會特別火爆.. 但這個火爆,大多數買家都非"預售屋轉讓"投資客. 因此沒有預售屋轉讓投資客,第一天的買家也不會少多少. 而沒有預售屋轉讓投資客,那該銷售的還是會銷售,充其量就不是在第一天賣掉而已. 理由就是本文講的...最後轉手的中長期以上買家還是那個人..

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/15/2022 22:48:01

推

etrangere12/16 02:19C大，所以建商有沒有開始平盤賣不動取決於後面的e案中

→

etrangere12/16 02:19長期投資客有沒有在觀望囉？

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etrangere12/16 02:20還有自住需求有沒有辦法買的動e案的價格？

推

harlanstars12/16 07:26表面功夫給推

噓

Best556612/16 08:04把投資客分成長期跟轉單來自圓其說嗎XD

→

ceca12/16 08:18長期會買就會買，跟自住戶有87%像

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ceca12/16 08:19長期屯屋誰在跟你挑時間，任何時候都是買點，差在錢準備好沒

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ceca12/16 08:19白癡沒做過長期，又在幻想

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ceca12/16 08:20建商平盤取決於競爭和財務狀況

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ceca12/16 08:20一般是小建商帶頭壓價，大建商只好跟

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ceca12/16 08:20這個以前才寫過文章

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ceca12/16 08:20商場如戰場，競爭才會薄利多銷

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ceca12/16 08:21跟做生意一樣，因為隔壁賣便宜，所以你貴一點會喝西北風

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ceca12/16 08:21但如果隔壁被你弄倒了，你就會賣貴一點

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ceca12/16 08:22因此因為競爭，會有一個價格成本關係的甜蜜點

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ceca12/16 08:22太低沒人做，高一點被競爭滯銷

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ceca12/16 08:22怕的是串連哄抬

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ceca12/16 08:23套句王世堅當年講的，南北菜蟲串連，喔，就是這個意思

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ceca12/16 08:23我們台灣他媽的亞洲最貴蛋價就是這樣來的

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ceca12/16 08:24小建商不受控制，大建商很愛合作

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ceca12/16 08:26另外喔，禁止換約對長期投資客是有什麼幹你娘影響喔

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ceca12/16 08:26智商有問題？

最近冒出一大堆智障. 不知道哪邊跑來的... 整個很顆顆. 好像在跟啟智班的說話.

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 08:40:21

噓

addadddog12/16 08:50失敗

奇怪的人又出現了. 顆顆.

推

abby200712/16 08:58真正的小買家會被打到....

小買家也不會被打到. 預售屋禁止轉讓. 小買家除非想轉讓. 不然為啥被打到?

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 09:03:40

推

jackyu12/16 09:21C大說的不錯但是還是注意一下措辭小心釣魚

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jackyu12/16 09:22上面寫很清楚轉單投課可以抬價的著力點只有建商抬價

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jackyu12/16 09:23一堆沒買過的人是不是以為建商一出就不二價寫死?

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jackyu12/16 09:23你當買房子是買PS5喔...

因為我原文講的關係. 所以建商美銷售一個比率就會拉高價格. 所以少數的預售屋專讓投資客存在的時候也許可以讓建商多跳1~2次拉價. 當然當這些投資客退場的時候,會回填1~2次拉價. 不過對整體巨觀來講,影響建商拉價的比重太低了. 所以對空空來講根本沒差...XD...買不起1600萬,那1550萬也是買不起的. 另外房地合一納入預售屋後. 其實純轉單的投資客已經很少了. 除非他真的賺太多....例如可以賺到200萬,繳45%還有一百萬多一點純利. 否則45%房地合一超級重. 算起來利潤其實已經很差. 因此大多投資客都還是會養一段時間才會賣(年為單位) 當然要養,但是預售屋在手上又沒租客不方便帶看的問題. 因此有些投資客就無腦掛在591上面開個高價丟著. 那個就是丟爽的....XD 真的有成交,那麼高價成交抽完稅利潤他也覺得ok..... 不過基本上是很難成交的. so... 現在禁止轉讓,對市場影響會比大家想的小還要更小. 預售屋納入房地合一後,拚轉單的已經是極少數動物.

※ 編輯: ceca (61.227.111.29 臺灣), 12/16/2022 09:29:35

推

supersonics12/16 10:03壓制"建案熱銷"的現象，民眾就不會有想要快搶的

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supersonics12/16 10:05恐慌心理。買方放緩，那預售就得賣久一點，價格自然

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supersonics12/16 10:05會比較低。

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Best556612/16 12:38樓上你講這個投客聽不懂啦，他們就是以房價一定是上漲

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Best556612/16 12:38為前提來自圓其說的，講不過就開始語無倫次亂跳針爆粗

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