Re: [請益] 房仲廣告價與出價邏輯

※ 引述《nice0407 (Barry)》之銘言：
: 房仲的廣告價兩房+車988萬，權狀35.73坪，車位10.49坪，近半年實價登錄單坪25.5萬～
: 27萬，我跟房仲說我想出的價格約800萬上下［（35.73-10.49）*26萬+車位150萬=806萬
: ］，房仲說不能這樣算，二手屋都是總坪數一起算，36.73*26萬=約930萬是行情價，我們
: 因為這個邏輯還爭執了一下，請問是我太天真還是房仲說的是市場潛規則，我是想從800
: 談起，希望850以內可以買到，不知我的邏輯是否正確？

這個算法就看地區而異，最近我也常常遇到買賣雙

方卡在這個點沒有共識；簡單舉個例子吧

物件：
開價1500萬
總權狀：45坪
單坪：開價33.3萬
社區行情：30萬/坪

車位：占8坪
車位行情：150萬

一起算：30x45=1350萬

分算：（45-8）x30+150=1260萬

這種情況下雙方一定是看對自己有利的算法；導致中間100萬的價差可能靠見面談拉扯才有辦法縮小。

但是算法在一開始就有很大的問題。

就是倒果為因，單坪價是”果” 總價是”因”

而且屋主在意的是賣掉”總共”能拿多少錢回來

買方要付的錢也是”總價”

銀行估貸款除了個人還款能力以外，單價不要差太誇張基本不會考慮，一樣是看”總價”

所以為什麼實登的單坪價格很少是整數25萬、30萬

而是25.6萬、26.7萬 等等有小數點？

因為他是一個結果，一個區間

現在大家都很精明很會算，行情也透明

但也導致一大堆買方糾結在那個單價上錯失物件

但真正有參考價值的是那個總價

所以與其糾結在單價算法上，不如看看社區條件類似的總價成交區間吧！

另外題外話，車位在比例不足的社區其實不太能用拆算價格的方式來看

假如100戶、車位共70個，車位週邊行情150萬

但一樣三房車位跟三房沒車位的成交總價往往會大

於150萬，而且會高不少！ 為什麼？因為沒有人要

單賣一個車位呀！而屋主也肯定知道社區一堆人想

買，自然心態就強、價格就硬囉

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