Re: [請益] 低戶數的大樓管理費
我們社區是26戶，今年是第四屆管委會
我是去年的財務委員
告訴你幾個數字給你參考
半日保全: 55000 (東京都報價65000我們請不起)
半日清潔大姊:13000
電梯保養:2500
垃圾清運(兩天一次): 3500
國霖機電:3500
園藝維護:3000
消防檢查:1000 (一年申報一次，大約12000)
以上加起來每個月的固定支出81500元
本社區總銷售坪數1103坪，每坪85元，每個月收入為93755元
這樣RUN了一年多下來，差不多打平，去年還虧損了一萬元
所以你如果16萬要全日保全，應該也會跟我們一樣打平沒賺
現在我們只剩下建商交屋的時候剩下的200萬基金
等20年後電梯壞掉了換一換，然後40年之後應該就需要調漲管理費了
※ 引述《jizzCPBL (JC)》之銘言：
: 剛剛在Mobile01 看到一篇文章講到戶數少的大樓管理費運作 未來會不會是個問題
: 得到原po同意轉貼
: —
: 最近在新竹市區和金雅重劃區陸續看了幾個建案
: 發現大樓戶數都在50-70戶之間
: 如果以管理費一坪60-70元之間計算 一個月管理費能收到大概就16萬上下
: 這樣的管理費養全天保全和清潔人員應該還夠
: 但是大樓例行性機電保養和後續的管路公設修繕也是一筆大費用
: 東扣西扣管理費餘額應該也不多吧 長久下來不會有問題嗎？
: —
: 老實講 這也是講到我心中的疑問
: 最近在新竹市看房 主要也是看關埔和金雅兩個重劃區
: 關埔已經日漸飽和加上高房價
: 另外的問題是大樓太密集 經過Costco都會覺得恐懼 一個建案通常都是200、300戶
: 所以開始注意到新的金雅重劃區
: 這邊新推出的建案就像原po說的只有60戶左右的大樓 雖然現在還沒發展起來 但是確實讓: 人壓迫感不會那麼重
: 但回頭想想60戶要養大樓人事和公設開銷 頭幾年新房屋還可以 20年後設備該壞也壞 保: 全和清潔人員的薪水應該也是會漲吧
: 為了壓低成本 最後管委找便宜的保全也是可想而知...
: 戶數多 大家可以分擔管理費
: 戶數少 住戶單純 但未來管理費應該是個很大的負擔 這樣未來管理費是不是個無底洞？
--
一台電梯嗎？
太樂觀
電梯除了壞到沒得修 還很多要花錢的維修
我家之前基板壞掉就7萬
太樂觀了 新房子什麼都沒修到
這樣的開銷便宜，請問在那個縣市?
所有眼睛看得到的東西都可以壞 在最佳狀況下也只有剛好打平
太樂觀
過幾年可以把保全換成週一-5 每天7-7的阿伯了
再搭配雲端保全 可以省一半
對，一台電梯，台中市西區
自請保全 還要負擔勞保 沒有是違法 所以才需要給保全公司
賺 社區沒辦法搞這個的
電梯鋼索10年就要大保養了 更換要不少錢
我這邊8x戶 85元/p 三月收入快60萬 支出快26萬 兩台15bp6電梯
現居社區622戶 每月50/P 社區巴士 游泳池都能正常營運
還能升級門禁系統 車牌辨識系統 只能說戶數多還是有好處
20年電梯壞不了啦 現在住的老大樓 保養工程師一直鼓吹
不要換新電梯 超無言的
保全薪水這麼高喔
保全跟清潔薪水差4倍？
保全一定是兩班的啦，難道要一個整個月都不休息?
清潔不用請全職的，看社區大小有些一半工作天就夠了
26戶太少很吃力
我是東京都保全 薪水一天12hr月休10天28000
65000 嗯...
多的被你老闆拿走了
老闆要付勞健保和年終與三節，還有阿里不搭的費用，65
000給員工28000其實蠻正常的吧……
就像是台積電員工平均幫公司賺6-700萬，員工薪水也遠
低於這數字阿，哈哈哈
還有要輪班啊，應該不是一個人而已
回歸正題，所以要省錢就是直接請白天阿伯
台北一堆商辦40年日立永大的電梯
三節才幾百而已 年終好像最高3000左右
固定保全有假大多機動保全補 一天大概1000
這樣看東京都大概一個抽2萬左右
保全一班12小時 正常工時8小時+4小時加班費 還有事假病
假的機動班 還有勞健保+公司抽 最後就這麼多
薪資會漲
十年後就要漲管理費了
頂樓十到十五年要重做防水也要編預算
國x機電最便宜 但品質就
勞健保還要算下去 還要替班費加班費
請問保全是自己請嗎
老了失業還可以自己當保全阿伯 不錯啦
推推
還有消防要換喔
消防機電弱電故障保養都是錢,沒想像的樂觀
70
[閒聊] 社區調漲管理費的理由，大家覺得合理嗎？下週要開區分所有權人會議 今天先收到了管委會通知的開會文件 除了當日會議流程外 最重要的就是本次會議要討論的議題 就是調漲管理費![[閒聊] 社區調漲管理費的理由，大家覺得合理嗎？](https://i.imgur.com/ftn0ODFb.jpg "[閒聊] 社區調漲管理費的理由，大家覺得合理嗎？")
19
Re: [閒聊] 台北市現在推一堆超小建案 將來管理基本上現在24小時管理的除非管理費非常高 不然幾乎都是違反勞基法 一個完整像樣管委會24小時保全 每班至少2個人 固定櫃檯最少一個 車道。機動19
Re: [閒聊] 大樓戶數少真的是硬傷根本原因還是住戶的素質問題 我現在住的大樓戶數四十幾戶 我這邊第一次開區權會，建商就把每坪50、60和70的管理費扣掉保全和其他支出後 每個月會剩多少，十年後各管理費的選擇會有什麼問題，最後投票全都選一坪70 剛好住戶有人在物業公司上班，白天他在附近的大樓當總幹事，就選他當管委會主委12
Re: [閒聊] 增加管理費是不是老大樓的宿命我們社區也是老大樓，今年也調漲管理費，從每坪50調漲到55，調幅10%，不過 對比附近許多新大樓而言，還算便宜，新大樓通常70起跳，80以上是常態，如果 再算上現在新大樓公設比33%左右，我們只有19%，其實算便宜的，管委會有在盯 社區事務就是有差，有一次我看我父親社區財報，簡單一張A4結束，然後收支金 額對不起來，欠繳戶催繳又擺爛不積極，最後就是讓乖乖繳費的人吃虧。6
Re: [閒聊] 少戶數環境住宿品質真的有比較高嗎?新社區的管理費主要都是按面積收取， 所以管理費有沒有辦法充足的關鍵不是 戶數，而是社區樓地板面積。 一般來說，不算設備維護修繕支出， 社區最主要的支出都是人事支出，6
Re: [問卦] 現在大樓公設都要蓋得跟飯店一樣嗎？社區總坪數夠大，管理費夠多還可以維持 不然很多豪華公設，建商賣完房子 管委會成立，自行負擔沒幾年還是得荒廢 公設能不能維持可以稍微算一下 假設一個中型社區總坪數1萬坪，+200個車6
Re: [請益] 大樓管理費欠繳比例？看起來原po這案一開始的管委會不太管事，六年就財務爛得太快 剛好當過第一屆財委，分享些社區財務的管理心得 1)初期先把錢算好&留下財務結餘空間 通常建商售屋時會預收6個月以上的管理費用， (但要驗證一下，有遇到建商一開始就溢/短收約半數的戶數)3
Re: [閒聊] 市區少戶數的大樓物業管理怎麼維護的一般小大樓都沒啥公設，保全要看設計，一般會設計成大樓坐管理室的可以看到車道，可以 兼任車道保全，所以只要一個24小時保全(設計不良的例如美術館某案，就需要兩個哨點， 管理費爆炸) ，24小時保全加上半日清掃再加上機電保養與垃圾清運，在高雄大約要13萬左右。總幹事一 般不會設立，通常由住戶協助處理，但小大樓除了第一屆管委會事情會比較多有點忙之外，1
Re: [請益] 建商跟管委會我假設你的文章是在說湖畔X鎮好了，我看了一下76戶，17-46坪不等，基地1182坪 100/坪的管理費，你們一個月的管理費收入是可以算出來的，一個月不超過25萬 按照你們的花用，總幹事+保全+秘書一個月將近14萬就去了，看起來保全還是只有半日班 接下來還有清潔(可能包含垃圾清運)4萬，還需要機電消防保養、電梯保養 最後就是大家看房最喜歡但買房最討厭的游泳池，老實說100/坪的管理費，根本赤字
45
[心得] 新竹畢業文40
Re: [閒聊] 屏東市的房價會受惠高雄外溢嗎？![Re: [閒聊] 屏東市的房價會受惠高雄外溢嗎？](https://i.imgur.com/M2BIb55b.jpeg "Re: [閒聊] 屏東市的房價會受惠高雄外溢嗎？")
26
[請益] 桃園17年中古屋和重劃區新成屋該選？![[請益] 桃園17年中古屋和重劃區新成屋該選？](https://i.imgur.com/24nNWm8b.jpeg "[請益] 桃園17年中古屋和重劃區新成屋該選？")
23
[請益] 竹北購屋請益20
[閒聊] 從興富發動向看投資趨勢![[閒聊] 從興富發動向看投資趨勢](https://i.imgur.com/CTkzAvwb.jpeg "[閒聊] 從興富發動向看投資趨勢")
17
Re: [心得] 感謝超級房仲魯空A7接盤俠畢業文![Re: [心得] 感謝超級房仲魯空A7接盤俠畢業文](https://i.imgur.com/rn7eCK7b.jpeg "Re: [心得] 感謝超級房仲魯空A7接盤俠畢業文")
23
[請益] 距離捷運站較遠的案子會補漲嗎？17
Re: [請益] 想買青埔通勤竹科，但有點猶豫18
Re: [請益] 轉增貸的大水庫/斷點如何製造?38
Re: [請益] 想買青埔通勤竹科，但有點猶豫9
Re: [閒聊] A10山鼻兩房就是搶手14
桃園盤點 規畫蓋第2巨蛋19
[請益] 兩房格局請益![[請益] 兩房格局請益](https://i.imgur.com/iLKizOhb.jpeg "[請益] 兩房格局請益")
7
[請益] 兩房格局請益![[請益] 兩房格局請益](https://i.imgur.com/NR01Jafb.jpeg "[請益] 兩房格局請益")
5
Re: [心得] 即將入籍南港5
[閒聊] 那一天想起了無房的恐懼9
[請益] 想請教農舍透天交易問題10
請益高雄博愛香榭4
[閒聊] 劉彥澧疑助媒合建商都更 鎖定"松信區"![[閒聊] 劉彥澧疑助媒合建商都更 鎖定"松信區"](https://img.youtube.com/vi/6DzFwD_iIYw/mqdefault.jpg "[閒聊] 劉彥澧疑助媒合建商都更 鎖定\"松信區\"")
Re: [請益] 想買青埔通勤竹科，但有點猶豫
[社區] 新竹竹北-鑫輝雲鼎
[社區]新竹竹北-仁愛庭園
[請益] 中部兩房預售屋格局請益![[請益] 中部兩房預售屋格局請益](https://i.imgur.com/PbvwkSHb.jpeg "[請益] 中部兩房預售屋格局請益")