Re: [心得] 資本主義的世界

※ 引述《CGDGAD ((CGDGAD))》之銘言：
: 看這種5分真5分假的文章很累
: 一個不小心就會被導向錯誤結論
: 先講企業借貸的部分
: 公司擴張需要銀行放貸，這沒問題
: 銀行為何願意長期貸款給公司？
: 就是看好公司前景，可以每年穩定收利息
: 但你說公司會不斷的借貸擴張
: 問題是銀行借貸會看你的資本額、營收、
: 規模、整體企業體質來評估
: 你資本額100塊怎麼會妄想可以借到500塊？
: 再者公司到一定規模，可以上市上櫃
: 募到的資金遠大於銀行借貸額度
: 看看台積電的外資持股比例76%
: 借貸是主要手段嗎？
: 會計基本概念： 資產 = 負債 + 股東權益
: 不知道你看過多少實業公司的資產負債表
: 我沒有看過全部，但就我看過的大公司的資產負債表
: 總負債大約佔總資產3成左右
: 很少負債超過總資產5成的
: 你說實業公司的營運都是靠借貸來運轉
: 這說法大有問題
: 那實業公司靠炒房地產營運如何？
: 這在財報上叫做業外收入
: 上市大公司很少看到業外收入比例很高的
: 這說法也有問題

我只是很好奇第二段

: 第二部分是炒房套利
: 你說租金收益 > 房貸就有套利空間
: 這說法對，但變數太多
: 以我住的這邊來說
: 這一棟5樓，每樓大約35坪，估計建坪大約175坪
: 這邊算市區，房價行情是一坪30萬以上
: 就用30萬來算
: 這棟房子價值5250萬
: 目前房間6間，這邊15坪套房租金行情是每個月1萬

6*15=90坪 +一樓35坪 125坪???
消失的50坪呢 樓梯? 公寓的公設28.5%????
還是買房的時候算175坪 租房的時候只算室內面積?

: 一樓租人開店，店租每月6萬來算好了
: （以這間的生意來看我覺得付不起6萬店租）
: 也就是這棟房子一個月租金收入是10萬

房間六間 一個月一萬 6萬
店租一個月6萬

怎麼變成10萬的....

: 30年租金收入是3600萬
: 你認為有沒有辦法打平房貸？

5250萬自備款2成要貸款4200萬30年1.31%
每個月要付141152 第一個月還本95302 利息45850
一個月租金照你說的10萬 利息是45850
中間價差5萬5 不夠付持有成本?
你舉例就是賺錢
何況如果整棟都自己的 合法改套後產生的租金更多

: 萬一租不滿怎麼辦？
: 萬一租金收入不夠，你想漲房租
: 但是超出行情租客不租了怎麼辦？

買之前不做功課 沒人租的房子往往都是地段跟生活機能問題
你要買?
提高租金這個改變受眾很好解決
把房子整理得好點 租金自然能拉高
整理的成本就不用擔心投資客的能耐了

: 當然這需要經過詳細計算
: 或許專職炒房的人可以找到這樣的地區跟房子

專職的會找到更好的
投資客大多擅長買便宜賣高價
專職收租的你上述的問題都不會有
最難的反而是找到合適的物件

: 最後
: 實業企業借貸，跟炒房借貸
: 運作模式根本不一樣
: 企業有長期貸款，還款方式很多元
: 例如你可以選擇到期後一次償還本息
: 如果銀行看好公司發展，還可以給你辦展延
: 你炒房個體戶有這種還款方式嗎？
: 頂多給你寬限3年就要開始還本金了
: 普通人財力一般玩得起幾間房子？
: 最後 企業搞實業還有貢獻生產力
: 炒房單純買進賣出，完全0生產力貢獻
: 拿來跟實業家放在一起講實在不倫不類

--