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Re: [情報] 高雄將蓋出103層的超級大樓?!

看板home-sale標題Re: [情報] 高雄將蓋出103層的超級大樓?!作者
LINPINPARK
(lalalo)
時間推噓35 推:35 噓:0 →:23

這種超高樓商用大樓很難在高雄生存,因為

面積大高樓商用空間,多半三種用途,高級A辦

五星酒店與零售包含餐廳

1)沒有A辦租金與供給需求,養不起A辦

台北市信義區目前A辦空置率不到3趴,平均

租金可以到3000元左右,租一個兩百坪(GFA)

的單位月租金就是六十萬,一年繳七百二在租金

上,高雄的企業還是製造業為大宗,有錢也不

需要租高級辦公室,土地自建總部比比皆是


2)沒有固定的國際觀光客或商務客撐五星飯店

疫情前台北市信義區W Hotel ADR (平均房價)

2015-19約為8000(NTD),住房率約八成,

RevPAR為6400相當亮眼的數字
以405間房的大飯店來講,一年帶來營收加餐

飲約十二億,毛利抓五成,再抓稅後淨利,約一

年可以賺四億八到五億,我記得整個案統一和太

子投轉運站大概135億,W這棟推有五十億左右

成本,2011年開幕到現在11年應該快回本了

大型商用不動產動輒15-20年回本(未出售情況

W算是非常厲害的佼佼者

回到高雄,高雄去年今年各開一家五星,萬豪和

洲際,未開滿兩年還沒有足夠時間證明,但要挑

戰台北五星的ADR和住房率,其實相當困難

前例有高雄晶英連續兩年的9趴住房率(不是

90喔),即使房價高,RevPAR低很難救生意



3)零售與餐飲消費額有落差

超高樓商用空間通常建築會蓋一矮一高,

如信義101的裙樓,南山的微風,統一的誠品等

等,這樣做的好處是高樓可以退更多拉更高

越高樓的商辦租金約高坪效越高,那矮樓

最好用的就是零售空間或展覽館空間(國貿)

零售空間承租給百貨業者去包底抽成,可以集人

流也可已滿足商辦空間上班族的基本需求(吃和

娛樂),基本上總效會不錯。

高雄的漢來本館其實就是類似的機制,只是把

商辦改成飯店,但漢來的飯店其實也是掙扎許多

年了(太舊),餐飲倒是做的很好

漢來本館零售額約110億,巨蛋約137億,

台北信義新光四館240-250億,101約150億

Bella Vita 約100億整體加其他商場,信義

零售額約到700億左右,所以消費仍有落差


總結,蓋一個超高大樓最怕的就是整體

NOI(淨收益)太低,即使貸款條件好,土地成

本便宜,仍然會面臨困境,要吸引壽險業來買也

要過不動產最低資本化率(cap rate) 2.345趴

漢來能賣台壽就是有過這關。


至於高雄,你看85大樓兩大持有海霸王和三地

買了也就放著,不多花錢改裝也不打掉重建也不

大力招商,放個珊瑚/小套房/本地三星酒店

因為知道花錢很難做起來也很多風險

富邦龍華國小案是值得期待的,依照宇宙邦的能

力和財力,加上北高的地點,高機率會是好產品

以上






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※ PTT留言評論
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kyova01/24 22:16分析的很詳盡。高雄的定位本來就有差。而且短期內餐旅看不

kyova01/24 22:17到啥希望... 萬豪我覺得很新很好,但難經營。

fxck2020202101/24 22:19

abyssa101/24 22:22晶華這麼慘喔9%怎麼回事 至少有品牌基本盤吧

itsjustagame01/24 22:28飯店毛利高但淨利低

LINPINPARK01/24 22:29是,晶英2017-2018就是這麼慘,2019回到

LINPINPARK01/24 22:29兩成,現在應該爬到四成

chrispherd01/24 22:32推分析

alchemic01/24 22:34推分析

andyboy042801/24 22:49

bobovillage01/24 22:57推,增見聞。

jacket66401/24 22:59推推

shermanch01/24 23:17謝謝分享 原po真的厲害

IS098701/24 23:56推~感謝分享

圖 高雄將蓋出103層的超級大樓?!

a38603601/25 00:11101當初造價快600億

chister01/25 00:13

a38603601/25 00:1337萬平方公尺的樓板面積,相當於11多萬坪。每坪造價55萬

a38603601/25 00:13當時歐

a38603601/25 00:14現在可能要1300億

lovefox0901/25 00:28感謝分享。 長知識

racoon15101/25 00:35推 長知識

giveme52001/25 00:56101的租金是國貿大樓3倍世貿的6倍

aaayukiaaa01/25 03:26推 謝謝

tzangyoung01/25 04:30推分享

xru0301/25 05:06

garyddt01/25 06:21推分享

askachage01/25 06:32

migration26501/25 07:45厲害

sdhpipt01/25 08:40遠東的實力也不輸富邦 要說百貨業經營經驗更比富邦豐富

sdhpipt01/25 08:411990的建照弄到2022還沒蓋 一定是有原因的

sdhpipt01/25 08:42影片裡面提到 2024年建照將會到期 不蓋的話照現行法令只

sdhpipt01/25 08:42能蓋1/3面積 就看遠東集團的評估了

haha097901/25 08:49專業推

pssbc1001/25 09:32我還真不知道高雄有晶英,剛google了一下還不錯耶

leeroy01/25 10:09推。商用不動產王

bfh01/25 11:25專業文推

lasoon01/25 13:15專業推

kizz01/25 13:26推分析

birdman436801/25 13:57專業分析推

catinbush01/25 17:30請問為何要過最低cap rate呢謝謝~

LINPINPARK01/25 17:40因為金管會規定壽險業的資金要高於收益率

LINPINPARK01/25 17:40會隨著利率而上下調整

LINPINPARK01/25 17:42cap rate其實是賣方用NOI去計算估值

LINPINPARK01/25 17:46買方則是計算收益率(毛租金)

Ddylan01/25 18:54專業推!!

only4u01/25 23:13專業推! 另外請教一下,現在蠻多建商都會引進飯店品牌當

only4u01/25 23:13同時當業主。如富邦/大陸/遠雄/興富發等,建商的評估點是

only4u01/25 23:13

LINPINPARK01/26 11:15飯店太難管理了,過去的業主都有自信

LINPINPARK01/26 11:16自己成立自有品牌(遠雄悅來等等)

LINPINPARK01/26 11:16可以做出成績,但事實不然

LINPINPARK01/26 11:17國際飯店的會員與點數太強,無法比拼

LINPINPARK01/26 11:17所有開始請國際品牌管理

LINPINPARK01/26 11:17但就是要付管理費或加盟費(Franchise)

LINPINPARK01/26 11:18對淨利是有直接影響的

only4u01/27 05:37謝謝分享

cmshow01/28 09:48推專業,好讀好懂長知識