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Re: [請益] 七年級還有人沒買房嗎?

看板home-sale標題Re: [請益] 七年級還有人沒買房嗎?作者
CrabBro
(螃蟹哥)
時間推噓22 推:22 噓:0 →:61

※ 引述《dotdotilove (點點)》之銘言:
不知道為甚麼成為系列文....
我是七年七班科技業工程師
買第一間房就很單純的剛需,我就是需要買一間房子來自住
算算貸款繳的利息還比我繳的房租還少,有能力的話當然要買
就有規畫存錢理財然後買房子,水到渠成

要說的話我覺得還有一個關鍵
就是父母對我的影響,從我開始工作的第一天我爸媽就要我準備買房
一開始會覺得傻眼,而且他們也沒打算要資助我
但是他們給了我釣竿
幫我分析利弊得失,而且說假如有事願意當我的後援
另外在仲介、找房、殺價、裝潢等各方面給我大力的援助

在我買房的時候,公司裡有一位跟我同時期進去的大學同學
他賺得自然跟我差不多,加上平時極度節儉,我們當時幾乎都是一起看房的
而且他是研替,所以工作時間比我長一些
當時他大概比我多存了200萬吧
可是當我下定決心all in買房的時候,他反而縮了
最近新竹地區的房價變化也不用我多說
到後來放棄竹北跑去看外圍了,雖然他大概還是買的起竹北,但心裡的檻過不去
這事讓我體認到財商真的很重要

再來提一下買房當然不是隨便亂買的
我看了前後超過50間房子,從小套房看到四房看到透天
每一間的優缺點,自己的負擔能力在哪,都仔細分析過
前後也大概看了半年吧,才挑了現在住的房子
也證明我當初挑的是對的
近半年平均成交價超過45萬了,最高價超過50萬且不只一間
在我2018年買房的時候,是一坪17.X萬,漲幅有300%上下
高於竹北地區的平均漲幅

後面的故事就是繼續錢滾錢
賺了錢就繼續投入房地產和股市,不用賺太過貿進和高風險的投資
房價漲了,就增貸出來繼續作投資
至今有五間房,沒意外年底會有六間房
總負債大概6000多萬,房租的收入一年大概300萬
一年大概有,一年繳息就要100萬,還本215萬,實際現金流-15萬
除了第一間我自己住的以外,其他有三間租金可以還本利和還有剩(第四間也會找這種型)另外有一間是預售屋在A7,那間現在應該已經賺150-200萬了吧

一樣要說的是,買房子不是閉著眼睛亂買的
這幾間房子,我都是看了很多間,也跟家人再三討論過
來講幾個例子好了
1. 靠近某私立大學旁邊的整棟電梯宿舍22間房,有完整規劃包含洗衣停車等空間
>>
開價的投報率有5%,這一開始確實有吸引我,可是和家人再三討論過放棄
主要的問題在於未來少子化的問題,現在有不少學校陸續的關門
雖然現階段看起來還可以,但能否維持20年就要打上問號
而且實際上附近有不少類似的格套在賣,感覺似乎有不妙的氣味
2. 一間靠近竹北台元科學園區的15年透天
>>
本來也是想買來改成格套,感覺重新隔間後應該可以弄出12間
靠近台元未來20年都不用擔心租客問題,應該有利可圖
後來放棄的原因是本來的格局要做成格套工程太過浩大
預計要花費的總費用就高達700萬,這些費用未來轉賣也不會直接加在房價上
3. 靠近清大的含頂加公寓頂樓
>>
別人已經改好的格套,看以來品質不錯,有在維護
而且給出的投報率高達5.8%,貌似不錯,靠近清大也不用擔因租客問題
但這間的問題是已經5X年的公寓了!!!!
附近的環境加上建築物本身的品質,到底能不能再稱20年都不知道
都更也八字沒一撇,附近居民都老人,感覺就是都更無望,到此決定放棄

其他肯定還有其他經典的例子就不一一說明了

4.靠舊市區別人改好的,一間說可以租14K~16K,我看了看很懷疑這租金真實性
問了問附近行情和有在租屋的同事,都覺得吸引力很弱,懷疑是假租約
租金投報率有6%,前一手才剛買來半年改裝直接賣

5.靠近園區的老舊透天,兩層樓加蓋成七層樓
投報率多少我忘了,看了就毛骨悚然

大GAY是這樣啦
本來30歲的時候給自己的目標是在40歲要有3000萬的資產
這兩年過後.....發覺在我33歲前就完成了....
40歲的目標不知道現在要改成甚麼樣的里程碑

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.133.238 (臺灣)
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on3206/22 21:107年級看一堆都貸款2000-3000W 你這還6000W 大家都神了

on3206/22 21:11怎麼自己公司能貸款1000W的人都吃力 結果這上面都2000起

pttcd06/22 21:12真的厲害….

popop787506/22 21:14太強了..我78的四間已經覺得有點硬,看來是買的不夠便

popop787506/22 21:14宜,繼續努力向C大看齊

其實買的六間大小差很多,主要集中在三間,一間我自住 另外兩間就佔了4500萬,可是這邊滿租下還完本利和只有4.2萬的每月正現金流

nisi077306/22 21:14猛猛的

NTU30315019506/22 21:24出租物件是什麼啊,租金好高

popop787506/22 21:27我都三房為主拼增值,投報率都在2-3%,請問像C大這種

popop787506/22 21:27高投報現金流物件增值空間應該比較低?當初是怎麼取捨

popop787506/22 21:27的呢?選擇增值潛力大或現金流大的物件

你說的完全正確,增值性差很多 拼增值也是一種作法,而且現金投報率容易拉高 我這樣選擇其實原因就很單純,我的支出已經太大了 能不能自償對我來說是非常重要的,不然資金會有問題

IBIZA06/22 21:49這個真的猛 第一run玩到六千多萬, 你第二run有本錢玩到好幾

IBIZA06/22 21:49億了

還在跟IB大學習中,總之就繼續照著步調走,目前雖然資產多負債也多 ※ 編輯: CrabBro (36.227.133.238 臺灣), 06/22/2022 21:53:37

IBIZA06/22 21:52而且你挑物件的原則感覺跟我差不多

IBIZA06/22 21:56你比我勇太多了 我不敢這樣玩

CrabBro06/22 21:59因為我本身年收入還有400萬,所以可以承擔滿高風險

IBIZA06/22 21:59我自己 貸款/現金流 大概(n-1)/n 我從來沒有負現金流過

IBIZA06/22 22:00我大概就是每個物件平均收12-15萬, 然後永遠保持 房租-房貸

IBIZA06/22 22:00起碼剩一個物件的房租

IBIZA06/22 22:01確實 你年收高 比較有機會承擔高風險

CrabBro06/22 22:01會負現金流的主要原因是我自己本身居住的房子房貸沒還完

IBIZA06/22 22:01我之前自助沒房貸也是保持這樣

CrabBro06/22 22:01這部份就佔了每年60萬的負現金流

IBIZA06/22 22:02房租收到夠下一個頭期 才會再買一間..

IBIZA06/22 22:02我是用房租餘額在存頭期 比較少用原本的房子增貸

IBIZA06/22 22:03不過你年收真的夠高

jujubaby17406/22 22:04父母的影響很重要,懂得理財收入又高,超強

IBIZA06/22 22:04我問一個問題 你有打算還完 還是會一直增貸買下一間?

IBIZA06/22 22:05你如果這樣增貸繁殖下去 會很猛啊...

CrabBro06/22 22:17高額的幾間有增值會增貸,但我已經卡第三間以上貸款

CrabBro06/22 22:18後面的幾間就照進度每年還,不會無限增貸槓桿開下去

CrabBro06/22 22:20跟IB大相同,等後續如果存夠頭期,銀行也評估能貸款4-5成

CrabBro06/22 22:20就會再買新的,或是判斷股市比較有利可圖也會轉進股市

IBIZA06/22 22:21嗯,其實一開始訂的單一物件租金,就會決定租金能到多高,

IBIZA06/22 22:21有貸款問題,也有管理問題

IBIZA06/22 22:21你看起來也是挑單一高租金的物件

CrabBro06/22 22:21管理部份我都請代管,自己有正職實在沒時間兼顧

CrabBro06/22 22:22新竹地區的代管很便宜,一間一個月才300還含收垃圾

IBIZA06/22 22:23台北都是一個物件直接要給我拿走5-10%的,不過我比較閒,自

IBIZA06/22 22:23己管就好

s2649275506/22 22:32改套我會花錢給人管

s2649275506/22 22:32有的房客一年都沒找的 這種花錢給人管太浪費了

abyssa106/22 22:33一間一個月300? 台北10%一間就2000了

on3206/22 22:36貸款6000W 年收應該至少300-400W起跳吧 不然銀行會貸款嗎

idmaker06/22 22:36有沒有正面可以投資例子啊 距離都是負面不能買的XD

你去看IB大的文就知道了,挑法都差不多 具體來說我覺得就是 租金/總價 投報率要超過5% 最好是最佳狀況能到5.5%這樣空租或其他開銷花費出來也更輕鬆 但其實5%已經完全可以承擔銀行本利和並產生正的現金流了 但這5%要穩定的5%,可以穩定收20年以上的5% 若你要找的話,偏鄉的地方甚至10%以上都有,看你要承擔多少風險

abyssa106/22 22:38收租300 年薪400 銀行認租金就年收700

abyssa106/22 22:38房貸極限年繳500萬 貸款極限8000萬吧

abyssa106/22 22:38所以其實是還有空間的….

imagesun06/22 22:41應該是買竹北高鐵區

CrabBro06/22 22:43縣三啦...高鐵區2018應該找不到1字尾的

on3206/22 22:44房租收入銀行應該不看 貸款只看本業

on3206/22 22:45更正租金看銀行認定~~~

stonerr06/22 22:50

on3206/22 22:52槓桿開到6000W真的猛

※ 編輯: CrabBro (36.227.133.238 臺灣), 06/22/2022 22:57:07

driftwood06/22 22:57過不了檻被洗出去真的可惜。決策錯誤就被拉開。有高收

driftwood06/22 22:57入不擠進核心太傻了。蛋黃只有一顆。蛋白在四面八方都

driftwood06/22 22:57

andy29002206/22 23:03好猛, 請問一下, 我看目前的房價應該無法租金>房貸

andy29002206/22 23:03吧?這樣要如何有正向金錢流?謝謝

CrabBro06/22 23:04出租本身是可以的,會是負的原因是我自己住的房貸還在繳

steany06/22 23:06說這麼多 房租有報稅嗎???

steany06/22 23:08每個都說好幾間 說到報稅每個都惦惦不敢講

popop787506/22 23:11感謝,後續也會朝高現金流物件著手,因為現金流也開始

popop787506/22 23:11覺得有壓力了

IBIZA06/22 23:11我有報我有報,找我找我

toroiver06/22 23:15又一樁選擇比努力重要

driftwood06/22 23:19竹北買在19年前比較能租金就達到正現金流。在新北比較

driftwood06/22 23:19難吧。有沒有新北房神要分享的?

abyssa106/22 23:22囤房族報稅無感 實質稅率很低 現在持有稅又優惠

abyssa106/22 23:22會怕報稅的是之後如果要賣 房地合一卡出租事實

driftwood06/22 23:23補充一下。想請益的是。正常2-3房大樓出租

driftwood06/22 23:24同意!要拚增值的話。怕不能用自住優惠利率及重購退稅

IBIZA06/22 23:30房租收入申報57%, 你算一下就知道房租收入實質稅率最高22.8

IBIZA06/22 23:32%, 這還得扣除所有扣除額免稅額之後, 收入超過453萬才課得

IBIZA06/22 23:32到, 這等於房租收入要800萬以上了

srandom06/22 23:32看起來大大是有投資整棟套房出租,是交給專業的代管嗎

IBIZA06/22 23:33就算是30%的242萬, 也要超過424萬才開始課30%

siriuswinds06/22 23:33太神了,本業收入夠高又敢開高槓桿,佩服

IBIZA06/22 23:36實際計算的話, 假設其他收入剛剛好扣抵完, 所有所得都是

IBIZA06/22 23:36房租收入, 500萬房租收入的稅額只有478400, 10%不到

IBIZA06/22 23:37所以我一直覺得房租沒啥好逃稅的, 尤其還有一些增加房租的

IBIZA06/22 23:37方法

abyssa106/22 23:39囤房族 房租報稅給銀行認所得再繼續囤 其實也是有好處

abyssa106/22 23:39不給報多半是老房東老觀念逃稅就是爽 不然就是要轉售