Re: [心得] Joeman介紹日本房地產

※ 引述《Allyssa (舞動人生)》之銘言：

: 日本養房持有成本
: 1. 管理費+修繕積立金 = 台灣大樓的管理費
: 2. 固都税 = 房屋+地價稅
: 3. 房貸利息
: 如果以同樣用新大樓來看，台灣日本
: 1 & 2 其實台日兩地差不多囉
: 台灣都市的新建案，房屋稅繳起來也是嚇嚇叫，跟管理費差不多了
: 新北2000多萬的房子，一個月所有成本加起來，很多要噴1萬台幣上下
: 早就跟上日本了
: 日本老大樓的話
: 1+2 會比台灣同樣屋齡的房子貴蠻多
: 日本實施管理費＋修繕積立金很久了
: 所以30-40年的大樓外觀，大概像台灣的10-15年大樓
: 消防、外牆、防水、梯間都有真的固定整修更新
日本看起來可能會貴一點，但主要要看內容
像我家這邊的管理費+修繕積立金裡面包含了大樓清理費跟環境整理費還有網路費
常常看到推著清理車的清潔人員在清理走廊、牆壁、大廳跟弄花圃。
因為加了網路費，個人覺得還挺划算的，哈哈。

修繕基金這點就要小心一點
因為每家建設公司在抓維修計畫的時候考量不太一樣，例如通膨率。
所以往往會越來越貴...

但買舊公寓的好處是，你買到的不只是房子，還有之前屋主支付的修繕基金。
: 養起來不便宜，而且如果是戶數少的大樓，就更顆顆
: 還碰上有人欠費的話，剩下的住戶得分攤更多成本
這現在大概是個問題，一堆泡沫經濟時代蓋的公寓大樓成為了殭屍大樓。
就是產權混亂造成的管理混亂，然後引發沒錢維修大樓，引導致造成安全危機。
所以在日本買中古房，一定要看管委會健不健全。

: 所以對日本人來說：
: A. 自住不出租的話，養房成本又不能轉嫁房客
: 新屋舊屋養房成本沒有太大差異的話
: 當然是買新房子啦，光是爽度就有差
買新房不只爽度有差，
還有貸款補貼金、十年的不動產稅金減免、所得稅減免。
光是能領的補貼金+稅金減免，就可能比35年房貸的總利息來得多了。

不過也是因為有這10年的減免，所以不少日本人會在住到第10年換房子。
可以一直住10年內的新房，超爽der這樣。
: 老房子還是蠻多浴缸馬桶在一間的，大樓牽涉管線問題，不一定能改格局
: 但新的房子，這幾年都是三分離：馬桶、浴缸脫衣、洗面分開
: B. 市郊買一戶建透天，日本透天不用強制提播修繕積立金
: 但透天就是老了會不值錢，因為修繕成本太高(平常沒強制屋主存修繕錢)
日本透天的真正價值在那塊地，
銀行在估價的時候，房子本體不被計算價錢。
而且透天要賣的時候，很多屋主甚至要花大錢把房子給拆了才賣得出去。
所以透天老了不只可能不值錢，可能還會虧錢。
: 所以透天也是新築案子搶翻天，日本買預售透天還要抽籤的咧
: 整個修繕成本太高的情況下，只有專門做不動產開發的公司
: 可以買下不動產，量化的方式降低裝修、重建成本
: 也變成一個產業
: 屋主無力整修就賣掉透天，再去別的地方買大樓養老之類的
: 不動產公司買下後重蓋賣掉，賺加工價差
不過這個的前提是...
那塊地的價值 > 拆除透天的成本
不然不動產公司也不會去買來重蓋。

所以當我看到某youtuber去日本超級偏僻的鄉下買地，
又把經費的大部分花在蓋房子的時候...
我也只能呵呵呵了...

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透過與眼前的友人(神官)對話
你的記事本更新了:神子不一定就是處女
你對神子的抗性提高了30% (-50% -> -20%)
你得到了一個新的稱號:疑似對神子有某種癖好的外國人

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他們到最近的超商要開車10分鐘

+1 但就是希望不要跌太多

看你怎蓋，是要自己另外設計， 還是要拿他們現有的固定套裝 之前看的時候感覺還不貴，但現在物價上漲很難說

呵呵