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Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎

看板home-sale標題Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎作者
snaken
(snaken)
時間推噓15 推:16 噓:1 →:50

※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言:
: 這邊有兩個點有疑問?
: a. 2008剛好是股市的低點, 如此股市增值比例自然會比預期高,如何剛好在低點進場?: 因為綠角之前文章也提到,在不同年份定義Good/Bad Year, i.e. 股市報酬大於或小於現金,除非100%預測正確,否則以Good/Bad Year佔比,沒預測到70%以上,Buy and Hold似乎比頻繁進出來得好
: https://tinyurl.com/5fanksn2
: b.如果要用2008到2022,應該都要用同樣年份計算,不然股市用最低到QE兩次後鈔票已經貶值後價格跟獲利計算,但是房價幅度就變成用假設增值價格,但是這跟房價指數的部分似乎也不太一樣,而且看來房價增值應該略低於通膨計算?
: 以下提供信義房價指數,比例似乎有點不同
: https://i.imgur.com/Yu239pW.jpg

: https://i.imgur.com/mjE7RFV.jpg
: https://i.imgur.com/jIeZYgm.jpg
: 如果考量通膨3%,比例大約是這樣
: 1.03^5=1.159
: 1.159^2=1.34
: 1.159^3=1.556
: 以上,提供參考

我也不是啥投資或是股票的大師,
但我知道所有的投資策略都是在跟人性對抗

長期投資,
不管你以前信綠角還是愛謝客,有多少挺過2020-2022這段時間?

股票市場 buy and hold 說起來很簡單,
但真的執行得很徹底的有幾個?
更不用提進階的好壞年的加碼策略或是隨著時間去槓桿策略了

房市剛好相反,有多少人能像西卡大大這樣靠買賣做出正現金流?
87%的地方阿罵都是買了放著而已,
你不要看不起那些地方阿罵,人家才是所謂的「市場共識」

至於房市的長期增幅,
我當然知道過去幾年不管拉哪個數據平均年增幅大概隨便都有5趴

但你說15年後的房價?
ㄜ....窩不知道

很厲害的投客應該可以預測1~2年的房價
(600買這間,拉好整理完應該可以800出掉吧)

建商代銷可以造市畫八辣肯出5年後的房價aka預售屋

但10年以上?
幹我覺得你去問印度神童可能都比較快

你去路邊街訪,問問路人你現在買了2000萬的房子,
住15年小孩要上大學了準備賣掉,大概可以賣多少

大家的答案應該都是「ㄜ...應該可以比2000多個幾百到千萬吧」
他可能是低估,也可能是高估。

這全然看你對於房地產的信仰值有多高。
公式是死的,預估數字是活的,是你自己的判斷。


但,我自己的看法是:
在總資產部位不大( < 1B )的狀況下,
靠領薪水過活的人,股房配都是很好的策略。

版上一堆大大也都講過各種房地產知識,
小換大、增轉貸...

當然還有房屋屬於很強的防守型資產。


但我想分享的是,房屋是一個很容易buy and hold的資產
而且如果你把時間拉長來看,
他的投資效益跟長投0050 "可能" 差不多,"應該" 會更好


政府也不是北七,多房之後的限貸其實阻卻了一些人卯起來買
但如果你是第一間,
每個月有一些結餘但沒啥厲害的投資心法,
投資方式主要是看股版或是討論串....


ㄜ....我不知道你不買的原因是啥



: ※ 引述《snaken (snaken)》之銘言:
: : 雖然看起來像是廢文,但還是忍不住想要回一下
: : 先做一下幾個基本的假設
: : 你現在手頭上有400萬,
: : 且每個月有 6萬 可動用現金,以面臨著兩個抉擇
: : a. 買個2000萬的房子,然後6萬都拿去繳房貸
: : b. 花個3萬租房子,剩下3萬定期定額丟入0050
: : 你會上來問這個問題,
: : 我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
: : 所以當作你跟我老目一樣都擺定存
: : 那我們開著後照鏡來看看,如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
: : 先看b.
: : 0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30,股息再投入,手續費為0
: : (綠角流的標準做法)
: : https://i.imgur.com/eWtYCFz.png

: : 到期之後,你的資產總值約為1193萬,IRR是5.39%
: : 有投入房子的假設就複雜一點了,我們假設房價2000萬,30年8成2%
: : 這應該是標準的做法。
: : 由於我們要計算IRR,所以先給你一個觀念:
: : 買房自住視同租給自己
: : 你的每個月租金要設定多少不影響期末現金,只影響IRR的計算
: : 因此,這邊我們設定3萬作為你的每月租金,年稅金我抓1萬
: : 賣出時的房價大家一定各說各話,所以我會列幾個版本,分別是
: : 1. 2000賣出 (0%)
: : 2. 2500賣出 (1.5%)
: : 3. 3000賣出 (2.7%)
: : 括弧後為15年的平均年增率,當然如果你相信這個數字是負的,
: : 那你一定是對的
: : 期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
: : 1. 2000w: 682w / 1.17%
: : 2. 2500w: 1182w / 4.40%
: : 3. 3000w: 1682w / 6.69%
: : https://i.imgur.com/9hI64DX.png
: : https://i.imgur.com/ThmS54M.png
: : https://i.imgur.com/1kE1To8.png
: : 都可以年收300了,自己判斷哪個策略適合自己。
: : 投資策略都不難,難的都是跟自己的情緒對抗而已。
: : 順便附上計算房屋IRR的excel 表,有需要的可以自己下載來用。
: : 這都最基本的excel 公式而已。
: : https://reurl.cc/a1G5e4
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.

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※ PTT 留言評論
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kagaya03/03 22:04被恐嚇少子化會跌呀 買在高點盤呀 …之類的吧

Tylose03/03 22:06我可以啊,目前五檔存股,一檔破100%,一檔今天快50%

Tylose03/03 22:06一張不賣,讓子彈繼續飛

Tylose03/03 22:06另外三檔還在成本價附近 XD

testPtt03/03 22:08我零股就放著不管了 1年都能賺幾千

jayppt03/03 22:11是恐嚇嗎 1990日本人也不信會跌

jayppt03/03 22:12人少就沒人買房 不覺得特別難懂 除非台灣大開移民之門

jayppt03/03 22:13但不去美國 不去南韓的移民 也買不起台灣房不是嗎

TheDream03/03 22:15現在的台灣房地產,短期交易的資金投報率偏低。

TheDream03/03 22:15還在扯日本,笑死,你連日本當初怎麼炒房的都不知道吧

frowning122603/03 22:17好文等等補推~

frowning122603/03 22:18真的都是在跟人性對抗...所以難易程度房地產較簡單

jeromeshih03/03 22:24前文就兩個點

jeromeshih03/03 22:25a.股市不可剛好買在低點

jeromeshih03/03 22:25b.你假設的房價增幅如果同樣是08-22跟房價指數的趨勢

jeromeshih03/03 22:25不同

jeromeshih03/03 22:25如此就難比較

TheDream03/03 22:29過去19年,在六都買房的投報率是贏過0050的投報率。

TheDream03/03 22:29在股市中,過去二十年散戶的投報率能贏過0050的人是少數

TheDream03/03 22:30 過去19年

snaken03/03 22:32你是不是剛剛發現0050 2003/6月才問世XD

Tylose03/03 22:33過去20年房產一路向上,但股市是上上下下的阿

Tylose03/03 22:33如果未來20年股市一定不會往下只會往上,那大家就買了 XD

frowning122603/03 22:33我覺得跟很多不信任股票的資產階級會投入房地產有關

TheDream03/03 22:33第一句寫19年啊。第二句寫錯寫成20年。XD

Tylose03/03 22:33"早知道"是很貴的阿

Tylose03/03 22:34換個角度想,股市專家和房是專家,股市專家會賺得較快

snaken03/03 22:34因為我就是剛剛查了才發現XD

Tylose03/03 22:35不同商品特性,給那些懶人選,當然推薦勝率高的阿

TheDream03/03 22:35相信台灣經濟未來整體向上 -> 0050與房價都會長期向上

rabinson03/03 22:45不買的原因:買不起阿!這麼簡單。

rabinson03/03 22:45看到喜歡的房子卻買不起,真的很痛苦。

jayppt03/03 22:52台灣和日本 差的就利率 但台灣現在少子化速度其實比日本快

jayppt03/03 22:52股市是上上下下 但重要是長線向上 房市長線覺得不確定性太

jayppt03/03 22:52大了

VicLee03/03 22:53好文必須推

jayppt03/03 22:54一言蔽之 覺得台灣房市還沒爆炸 是低利率和做多政策在延緩

jayppt03/03 22:54難避開的未來而已

IBIZA03/03 22:58日本利率比台灣還低

IBIZA03/03 22:58而且台灣有甚麼做多政策? 看到鬼喔

IBIZA03/03 23:00你只是沒辦法接受你看錯 一錯 再錯 被車子拋下 的事實而已

tofuflower03/03 23:09日本不只低利,還零頭款

shena3033503/03 23:11股板跟房板最大的差異,你去兩個板搜尋"畢業"就懂了

jeromeshih03/03 23:16不過我不是要反對你的觀點,只是說同樣年份一起呈現更

jeromeshih03/03 23:16可以比較出來

kusomanfcu03/03 23:34樓上 你可能看錯數字了

kusomanfcu03/03 23:35我重算你說的了

sspider082903/04 00:10人性 做過股票 看透 才知道房子勝率極極極高

tc198803/04 00:54中肯

GodtoneIsGod03/04 01:04房產長投效益比0050好???

CaLawrence03/04 08:03日本當初的經濟比現在台灣強多了 都不是同一個量級的

CaLawrence03/04 08:03 別說當時 他們現在都是世界第三大經濟體 台積電很強

CaLawrence03/04 08:03沒錯啦 但當時後日本大概有三四個台積電吧

CaLawrence03/04 08:04而且他們內需產業跟外銷產業都很強 利率也比現在台灣

CaLawrence03/04 08:04第低

CaLawrence03/04 08:04日本爆炸的問題是快速降息之後又快速升息 結果升息的

CaLawrence03/04 08:04時候經濟翻轉 就沒了

CaLawrence03/04 08:07房地產看你怎麼投 如果你一直轉貸保持五倍 投資收益

CaLawrence03/04 08:07會比0050好也很正常 但如果你是股票做0050 然後質押

CaLawrence03/04 08:07出來買正二 可以做2.5倍槓桿 應該股票會稍微高一點

CaLawrence03/04 08:07槓桿倍數差太多沒什麼好比的

kusomanfcu03/04 08:13er? 我好像聽到有人要用100個捷安特換台積電

kusomanfcu03/04 08:13真的鬼扯蛋勒

thbygn9803/04 09:39還有人看空基本都是safe,等空空全部消失代表市場瘋狂

thbygn9803/04 09:39

snaken03/04 12:11空頭不死,多頭不止阿

vizjeco03/04 15:58房價就像指數投資 長期向上的趨勢