Re: [請益] 高屏區買哪比較有投資價值？

150萬現金,買美術館兩房.

我是不知道你還有沒有機會搶到4字頭的兩房...

我記得上一次我在講美術館的時候,市場上還剩下最後一間開價498的兩房.

現在市場最後一間應該是開520...

無腦買這個就對了..!!!

當然如果你有能力,買三房"平車"會更好(因為三房單坪價比較低,之後單坪價差會收斂)

如果你現金收入金額很多,也可以拚三房.

三房拚六字頭...目前市場最便宜應該是開70x.

(PS.以下講到美術館三房四房,基本上都限定搭配平車...
機車不是不能買只是我用平車產品做demo對比價位數據比較方便,畢竟大多都是配平車
至於兩房是以不帶車位為主)

對喔,以上價格,不算2F,不算賓果家族,並且必須是正美術館,中華路正路邊的都不算.
(賓果不是不能買,是他有自己的行情,賓果請買在單坪16.x...
例如現在賓果有一間四房,那個殺下來應該就是16.x)

美術館我自己是買四房,因為四房其實感覺之後會更可口...

這是因為釋出量+單坪價的關係....

不過其實之後漲起來,兩房三房四房差異也沒那麼大就是了.

單純只是如果可以多賺一塊錢,幹嘛少賺的概念...

至於挑貨的心法就是.

單價總價都要看,然後再低單價中買最低總價的那間.

當然也可以在低總價中,挑最低單坪價的那間.
(所以你不會挑七百的兩房但是單坪18這種,必須是五字頭以下的兩房再找單平最低)

心法的終極奧義就是.

搶走最容易切入美術館的物件,壟斷市場低價產品,提高美術館進場門檻.

讓下一個想要切入美術館的人,只能在你頭上買更貴的東西,幫你抬價..!!

為啥最近不優先建議公寓.

那是因為新的一波漲幅已經開始,並且從美術館和農16和新彎區發酵.

而新彎區,正勤你來不及了.他踩上6字頭成交...之前4xx的時候你沒進現在就不用進了.

諾貝爾因為菜籃族投資客套在裡面太多,籌碼混亂.

所以她還會再11萬成交價那邊打滾一段時間.
(因為會一大堆白癡菜籃族被套太久亂賣11萬,行情會一直被他們扯後腿)

31期你也來不及了,價格跟農16差不多貴.
(是誰把陽光情人的兩房掃光光??)....XD

而中山路兩側那幾棟,就更不用說..雖然它們漲不多,但是因為以前漲太多,所以還是很貴.

其他彎區零散的房子你要買變成很賭運氣,運氣不好你可能兩年都找不到好投資標的..

所以新灣區你可以宣告放棄....所以往回退看農16和美術館.

而農16和美術館一般來講是看你高興.漲幅是掛在一起的沒啥差別.

為啥我平常都在講美術館而不是農16.

那是因為我在農16被開紅燈右轉罰單開到機車駕照被吊扣.

所以很賭爛農16,外加車超多很煩..
(前不久在農16出沒)

所以我會優先講美術館...

而老屋方面.

老公寓甚至老大樓,因為前幾年我們投資客瘋狂湧入.

所以你應該可以看到老公寓和40年老大樓很誇張的表現.

你自己現在搜一下整個市場所有40年大樓待售產品,你就知道..XD

現在屋齡都不屋齡了,25 35 45年的價格都拉到剩沒丁點差額.

一般來講我投資客可以接受45年屋是25年屋的8成價格.

也就是,同一個區域,25年屋如果是15萬一坪的話,45年屋應該在12萬一坪.

但是現在45年屋很多行情都破13甚至有的要攀14...

這樣你在屯老屋的意義不大.

至於為啥不屯25年屋..

恩....請問老社區25年屋一坪要15~16.

美術館1x年屋一坪19~20.

你為啥不買美術館...XD

尤其美術館的新屋大概最低也要27w/p.(平均大概都在28~30)
(京城皇居和龍騰是因為舊建照+超高容積造成採光超爛,所以她有一些戶別單坪很便宜
這兩棟是特例,並且以後應該也很難再有類似的東西)

新屋27,1x年屋理論價應該在22~23,更何況平均在30的話,那1x年屋理論成交價在24)

並且這都還是美術館和其他區域傻傻分不清楚的狀態.
(其他區域新屋成交價也要25上下平均..價差太低)

但蛋黃區優勢還是在那邊,並且現在領漲...

之後炒作新開始還是會先集中從蛋黃區炒作...

所以雖然美術館其實相對去年(我去年就在版上講美術館,基本上已經漲了5~8%)

去年還可以追求18~19.今年19~20,並且19的物件變成很稀有.

或是說,去年開價4字頭的兩房,開價9字頭的四房都還有..

今年開價基本上五字頭的兩房,10xx的四房都剩沒幾間.
(那個隨便掃一下就光了,等到掃光後,會以六字頭兩房和12xx四房為主.
尤其四房1200以下的物件量剩好像不到10間...這就是我優先買四房的主因
等到這幾間被掃到,那四房行情直接採回1200)

所以屯屋的話.

我會建議以美術館的低單坪價中的最低總價,或是低總價中的最低單坪價為優先考慮產品.

當然短期還是繼續開心公寓透天老大樓...

反正貴買貴賣,我只要轉手賣得掉,我管你現在已經漲多少...我就可以繼續玩.

直到市場認為老公寓老大樓的價格已經誇張到不如去買其他產品.
(也就是如果老公寓價格炒到跟25年屋(同室內坪)價差不多的時候,他們會轉向買25年屋)

這時候短期再來轉彎就好.

不過因為大多數投資客都菜籃族,所以大多都集中在公寓和大樓.

因此對我們老鳥投資客而言,當發現公寓和老大樓開始不好賣的時候.

我還可以躲去老透天產品裡面避難...XD

菜鳥和菜籃族不太敢碰老透天...這變成我們限定產品.

而老透天最近這兩三年價格其實有點死魚盤....讚.!!!

反正商場就是這樣子,當大家都熱的產品還有肉,就先去割,

自己可以獨佔的市場以後再慢慢吃

沒甚麼人多的地方不要去,而是要靠你的經驗和能力,擠去人多的地方把市場玩到爛.

人多的地方不要去是對菜鳥和菜籃族說的,對我們不適用..

短期心法和中長期屯屋心法是不一樣的.

中長期我會很強調相對價格.

相對新屋價格,相對其他區域價格,相對其他物件價格.

然後去選取被低估的地方...(被低估的地方不一定是弱勢區,像現在是蛋黃區被低估)

這就是我所謂的不動產相對論.

另外,選定產品方向後挑貨.

就要特別注意"籌碼面".

像諾貝爾籌碼混亂不要買,你要等那些菜籃族菜鳥投資客都殺出籌碼乾淨後才進場.

不然你會一直被扯後腿(之前正勤被扯後腿已經很賭爛了,沒猜到這麼多菜籃族在裡面)

因此整個新灣區漲翻,又一堆新屋在那邊哄抬價格(夢時代二期都要動工了).

但是諾貝爾就是不建議買入...這是籌碼問題,跟他甚麼房子多爛素質多差都無關.

你素質有比七賢大樓差嗎?你房子有比七賢大樓爛嗎?但是七賢大樓漲翻了你知道嗎??

另外,例如美術館,我會優先選擇四房也是因為四房籌碼安定.

低價物件釋出量少,因此一人一間把籌碼洗一下,他往上噴就沒人擋得起來.

並且你要知道,對於股票,買家可以選擇不買...不買對他一點影響都沒有.
(就像恆大吵翻天.結果散戶都不跟,主力一度自己被自己套在高點出不了貨..XD)

但是房子...你老婆就是想住美術館,你不買你老婆就會照三餐跟你冤家...

所以不動產洗籌碼,然後哄抬價格之後,不怕釣不到魚來追高...XD

因此不動產會更注重所謂的"盤中變化"以及籌碼面...

盤中變化就是,現在市場上掛賣物件有哪些,數量有多少,釋出速度有多快..

這是不動產投資非常重要的觀察項目...

至於屏東.

屏東其實最近很像是高雄的一個區的概念.

類似岡山的存在感.

請問岡山有沒有漲??

有...

那屏東有漲有啥好意外的??

如果你住屏東,你屯房計畫是十年以上..

那你直接買屏東就好,跑來高雄很累.

當然如果你是兩三年期,高雄市中心蛋黃區可能會有更強的噴發時間造成的效應漲幅差.

可以蛋黃區撈一筆後再回屏東等漲幅擴散過來.

如果你住高雄...那你跑去屏東買幹嘛??油錢也是錢耶,除非你是藉口順便去吃冷熱冰.

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這就是奇妙的地方.

自住都可以買,投資你要等大漲效應擴散過去至少兩三年.現在太早.

老透天扯到屋況,屋況影響很大. 你看我們翻修,買500,翻好賣1000...價差有沒有超大..XD 所以老透天很難用一個數字當行情,不像大樓屋況再爛也有限. (公寓居中)

我們投資客現在二樓廢墟公寓吃到300萬了... 去年年初我還在吃250萬... 投資客是世界上最會買便宜的生物... (指買的到的,放高利貸把別人房子低價吃掉的不屬於市場物件) 所以當我們價格往上買,就是價格絕對往上...