Re: [閒聊] 房價會有未漲先跌的狀況嗎?
※ 引述《mcuronan (mcuronan)》之銘言:
: 依照房價的漲勢順序
: 一般來說是先漲蛋黃>蛋白>蛋殼
: 順序為 預售屋>新大樓>中古大樓>舊公寓
: 一棒接一棒
: 但在政策的干預下會不會只漲到一半斷掉
: 例如現在輪到漲中古大樓
: 但因政策升息導致房市成交低迷或下跌
: 而後面的30年中古大樓跟40年公寓
: 反而沒漲到什麼 而因政策升息而停滯漲幅
: 或下跌的未漲先跌的狀況發生?
: -----
: Sent from JPTT on my Asus ASUS_X00TDB.
現在老屋還在暴漲阿..XD
你是不是沒在看市場?
我七月買兩間市中心電梯兩房,300萬.
你現在告訴我,想買電梯兩房,現在最便宜要多少..XD
補漲很威的.
2016~2019不是說全台都凍結?
阿你沒翻考古文章我那時候在幹嘛?
是不是快樂老屋和公寓.
然後2018還在靠杯公寓漲的太誇張.以及捕漲快買到沒東西買.
2019才說可以回去買美術館,因為美術館快要跟其他地方價格傻傻分不清楚?
所以
政策?升息?
引起的補漲中斷在哪裡?
不要一值看一些白癡數據.
那些數據統計方式很多都有很大的問題.
你直接跳入市場去看.
你告訴我,現在基本款3房公寓,3樓室內20~22坪要多少.
你在想一下,兩個月前是多少..XD
我手上還一間4F,買3xx還沒翻好..翻好的成本大概也在350內.
你說我可以賺多少.
而你現在要買廢墟4F,市中心要多少?
老屋很囂張的.
只是沒有在板上講而已.
因為一方面這對有觀察市場的人而言只是一個共識,沒啥好討論的.
另一方面....
不想刺激那些想看我們海水退了有沒有穿褲子的空空...XD
so....
別人被套的時候...
我們投資客還在賺錢啊.
趨吉避凶是永續經營首要學習的課程.
沒看到我這幾個月2x年屋也都不買了.
2x年屋現在漲幅也還沒停.
但是我早就退到3x~4x年屋去了.
這樣我鈔票自然賺的就比買2x年屋的人還多嚕.
至於甚麼老屋有沒有人住,有沒有人買的一大堆理論.
靠邀.
理論那麼多,跟市場價格反映不同步.
那就是你錯...
絕對是你理論的錯...
市場不解釋....漲就是漲.跌就是跌..
我賺錢就是賺錢....
你理論講贏我,結果我賺的比你投報率高.
那你理論是可以當飯吃??
我們是來賺錢的.
不是來稿學術研究,寫論文上期刊的!!!!
and..世界上最聰明的人.
永遠都在商場和政壇.
而不是活在純理論的世界..XD
因為商場和政壇,不是純靠直線邏輯可以解釋的環境.
他背後牽扯的變化和無法判斷性太高.
在這種混亂的場合,你還要長期穩定撈取利益.排除風險.
那你基本上就需要更龐大複雜的數值估算能力.
當你估算錯誤...你就被掃地出門.
並且你面對任何變化,你都必須立刻做出相對應的反應和調整.
而且...
你隨時都要很勇敢的去面對各種挑戰.
例如你就是一個新屋派的,那你就是不敢面對老屋的恐懼心態.
那你無法成為一個強勢的生意人.
同樣的,你就是只敢收租的,你不敢面做買賣價差的生意.
你玩老屋的,預售屋轉讓又不敢去衝看看.蛋黃區高價也不敢碰.
那你就會被自己侷限,你的能力就會有限.
當某些局面產生,你要嘛就是損失很多錢賺不到.
不然就是你只能做當下高風險的生意...然後很容易被套,無法趨吉避凶
在商場,你永遠都要面對你本來不敢做的事情,你永遠都需要對任何事情跨出那一步.
然後花時間去研究,丟錢進去滾一圈累積經驗.
你越保守,反而你的風險越高.
你不敢離開台北,那你風險很高.
你不敢進入台北,那你風險依然很高.
你要完全的理智,以及了解各種東西和各種市場的型態和競爭力.
你才知道在甚麼局面,要把自己放在哪個位置,才有最大利益或是最低風險狀態.
市場變化很快.
因此你永遠都需要有快速的學習能力,以及對市場的敏感度.
另外你不要被理論綁架.理論基本上都是可以被推翻的.
因此你在施行哪個理論的時候,都要抱持客觀和保守的態度.
你要知道這個理論如果要被推翻會產生哪些現象預兆.
這樣局面變化,你才可以立刻放棄理論轉彎去.
例如這一波,我後來會比較傾向中古大樓和老大樓.
也是因為,公寓這兩年表現的強勢度比老大樓還強..XD
因此既然公寓基礎比較高,漲價跑得比較早.
那我當然往後退的時候,買老大樓優先於公寓.
至於為啥產生這個現象?
你用一般理論是無法解釋的.
原因是因為...
公寓一直以來釋出數量很有限+冒出一大堆玩老屋翻新的投資客,都跑去玩公寓.
造成公寓提早被炒作.
而你必須觀察市場才會發現這個現象,而發現這個現象.
那你自然立刻放棄2016~2019那一段最後才漲公寓的理論.
並且作調整,去玩老大樓.
這就是你無法預測的變化,你必須看到才有辦法反映.
而像辦公室,到目前都很弱.
那可不可以切入...其實你不需要自己當出頭鳥..
你先看建商表現,建商礙於住宅競爭,有些大建商一直很想轉向炒辦公室.
因為辦公室這種東西,折舊比較兇,所以市場熱起來,建商優勢比住宅大.
(折舊兇代表新的辦公室的競爭力會比新住宅還強)
因此你要玩辦公室,你可以先看建商炒作效應怎樣,他炒得起來再進去挑物件作布局.
炒不起來...那死的又不是你,你又不痛..顆顆.
這就是商場的一些小技巧,有時候有人在衝,你躲在後面看,緩一手賺就好.
至於理論是甚麼東西??辦公室誰要用?辦公室供需怎樣??....
這些理論能吃嗎???
也許理論可以幫你分析市場的結構...但是當建商要炒做的時候,很容易打壞這個結構.
那一個被打壞的結構,你原本的理論模型就會失效..
這時候你就需要一個新的理論去解釋市場和預測市場.
那你勢必就必須在市場變化局面產生後,去建立這個理論出來.
你之後操作才會有依據.
因此...你既不會依賴理論.
但你同時又必須因應新的環境去創造新的理論.
舊的理論你拋棄的很快,新的理論架構你也必須架構的很快.
這樣你才有辦法一直賺錢...
至於說.
會不會哪一天發生.
老屋補漲失靈的現象.
真的捕漲會被中斷.
然後新屋跟老屋的價差被一直拉開放大.
也許會有這種機會產生.
但是目前看不到任何跡象.
看不到任何跡象的事情,你去煩惱他幹嘛.
也許未來外星人就占領地球了.你要不要煩惱一下..XD
就像很多人整天在少子化.
阿少子化影響房價的跡象出現了沒?
他哪時候出現?
30年?40年?
而30年中間會不會有其他變化?
阿你現在煩惱是要幹嘛?
30年我們投資客都賺幾千萬幾億去了..XD
你還在那邊等少子化崩盤?
崩盤我也跑得比你快阿..
你要看到跡象才做動作.
沒跡象你動作個屁.
你現在要不要脫褲子?...因為20分鐘後你要尿尿...
快脫褲子阿.
每次看到這種想法都覺得很好笑..XD
好啦,少子化崩盤拉.
公寓從400萬漲到4億開始崩.
好可怕啊~!!!!!
連眼前都不顧,整天想很遙遠的未來.
不務實一項都是沒出社會的象牙塔學子最大的問題.
真的看到少子化要燒到不動產.
我們也跑得比你快拉...XD
阿就不要大量移民跑進來.
結果變顆顆.
你不知道台灣人均GDP超越韓國和日本喔...
時代變很快的.
日本在股版已經是沒有未來確定了.
那你說未來..外勞去日本還是來台灣阿.
--
首推
推C大
感謝C大讓我買a7
推
推
股版號呆幾堆
推
好了啦cc大 韓港都跌了 台灣漲爆好不好
你們看. 這就是典型. 沒出社會..XD
請問ceca大,目前進入升息循環且短期內應該還不會降息,
勢必會讓更多人觀望也讓投資成本變更高,這樣對老屋有什
麼影響嗎?
老屋主要是鋼需+炒作. 所以補漲和價差影響力遠大於資金效應. 資金影響的是天花板. 地板則是看跟天花板高度差多少,決定地板拉升速度和幅度. 當然天花板塌下來,會影響地板的拉升速度和幅度. 可是當地板和天花板距離還是很遙遠的時候. 天上神仙打架歸他們去打. 小老百姓還是要乖乖種田讓地主收割地租的... 除非神仙打架打到天都塌到地板上....那時候再說.
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 01:01:54中肯,台北市中心的中古電梯跟小坪數舊公寓根本就是投客
提款機,但至少被提款的還有房子住XD
推~~~
C大 新北4x年公寓還可買嗎
廢墟王
C大 現在新北預售能下手嗎?
感謝c大的文章,讓我兩年前有勇氣上車,真的價格翻了一
大波。
請問C大 為何老公寓這次跑在中古電梯大樓之前呢?
學習了,謝謝分享
房產板一堆不尊重市場的人呢 XDD 精彩
哈哈哈廢墟王真有你的,2間2房買300市中心
推C大
…
推c大
16~19我觀察到的是上新莊 老公寓補漲很離譜 有些房子翻倍
14~15年副都心頭前拉到4字頭以上時 上新莊老公寓還很多有
20上下的 屋況爛一點1字頭也不奇怪 結果之後房價緩跌期
反而上新莊老公寓都在補漲 我印象最深的就是福壽街有一排
公寓幾年間成交價從20變成40 當然這是小坪數的
上新莊當年是賣工人的 很多20出頭坪的老公寓 就算40萬也
還是七位數總價
推C大
感謝C大的分享!
最近也一直在看高雄老屋,因為自備款只剩一百初頭。三房
總價都到498單坪都開價到20左右。很煩就卡在這裡,楠梓大
樓一坪認真找也差不多20上下。想到公寓也要18-20就買不下
去。
高雄怎會有便宜到那麼誇張的中古電梯大樓
滾動式買房 推一個
個人偏見:高雄人更看重土地持份面積 所以老大樓很賤價
推一個
南部大樓屋齡稍微有斷層吧...透天還是居多。
921或更早之前的老式大樓。或是近幾年比較好的大樓...
北高雄才有比較密集的大樓群。大概之後亞灣那邊也是。
六都一樣性質的東西價格差那麼多。
新一代應該對電梯大樓接受度就高不少了。也許新的一批大樓
之後折舊不會那麼快...前提是維護和素質...
高雄市區也沒那麼多素地...哪那麼奢侈讓你蓋電梯透天...
你就得跑到非常外圍了。最後就是跟中北部一樣。要慘一起慘
高雄其實總大樓數是全部都市最多的. 老大樓華夏非常多. 另外. 跟土地無關. 這跟炒做有關...XD 我是不知道為啥這兩年比較流行炒老公寓. 但是現象就是,炒作老公寓很多. 老透天大約是跟2x年屋同步. 沒有理由,市場反應就是這樣. 所以進出老透天的時間就是跟2x年屋抓的時間一起就好. 老透天很貴,現金吃很重. 你要嘛就是自己翻修,買例如800要準備160萬現金,之後再準備自己翻大概300萬現金. (指自住自己翻) 所以你要準備460萬現金. 你買投資客翻好的要1200萬,貸款額度大概6~7成,所以準備360~480萬現金. (翻新的,銀行會估不到...因為透天翻修費高,所以實價登路上價差很大) 因此買老透天現金吃很重. 大多買老透天的都是老人,換屋為主... 老人不愛貸款+換屋現金滿手...所以貸款額度低它們很ok. 新透天目前都是偶爾一兩戶釋出. 例如我有一棟透天就是賣給旁邊持有者要三棟打掉蓋兩棟. 那個故事我講過很多次. 本來連四棟再掛賣,我想要四棟都吃下來用危老蓋三棟賣. 因此我先吃邊間算過去第二間...傳說中釘子戶最棒的卡位點. 也就是我吃40x,邊間的價格會被我壓到,所以照理講邊間比較難賣. 之後可以來釣價格. (並且可以左右開攻,往左吃或往右吃都可以,往邊間吃優先考慮...效應比較好) 而內部兩間可吃可不吃,我只要吃邊間也可以二拆蓋一. 結果沒想到,殺出陳咬金,加價用5xx把邊間買走..XD 然後持有者(某金融銀行家族的個人持有)把另外裡面兩間的道路用地給賣掉. 靠邀,他道路用地賣掉,那本來地坪15就變成地坪12.... 那就尷尬...所以我就改變作法打算翻那一間賣就好. 不過邊間新購屋的,跟我聊過,他想找我合蓋,我說林杯永遠不跟人家合作...XD 所以他本來也是聽我的想要用翻新的賣. 結果不知道他的包商怎樣跟他洗腦的,翻新翻到整個打掉要重蓋. 然後違法拆除被罰了一大筆錢...顆顆...再去跑照,搞了老半天. 我則是既然他都拆掉了,我只好等他蓋好才翻,不然怎麼辦? 反正房價長期看漲+老透天稅金低持有成本也低,我又沒差. 就慢慢等他,當然我有設停損點也就是我只等他兩年我就要翻. 結果旁邊兩間道路用地被賣掉的,被另外一個建築師事務所買走,也是要打掉重蓋..XD (兩間都買5xx...比邊間那間還貴一點) 阿科科,我變成中間釘子戶了.. 當然邊間那一間,後來罰金付了,也申請建照了,就開始動. 因此就成了建築師事務所的那邊跑過來問我要不要賣. 我那時候說ok阿,實拿600我賣... 他說他考慮. 之後就無限QE.... 然後我就漲價到實拿7xx....顆顆. 後來建築師那邊就妥協,成交. 因此我那間就被建築師事務所那邊併過去要三間拆掉蓋兩間. (我的地坪15左右,他兩間12左右,所以拆兩間20坪左右) 不過這樣,這邊四間連棟老透天,就會變成三棟新透天. 因此這就是這種偶爾會冒出來的新透天的故事. 所以市中心新透天就是這種情況,東一間西一間. 蓋的大多都是小建商或是建築師事務所,或是投資客. 一般建商不太會在市中心蓋透天...
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 11:05:24今年四月以後好區老公寓漲了25% 好可怕
北部公寓也很少 看到檯面上幾乎也都翻過了
不知道是本來就少還是被搶光
台北公寓很多啊. 不過因為房價很貴. 所以翻新率很高. 房價高,屋主就會花錢保養房子. 這很現實.
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 11:16:11雖然我討厭炒房的,但是這篇的確蠻多都是社會上很現實的,
尤其「越保守風險越高這句」…比如大部分人不敢創業不敢做
生意怕賠錢,可是長久下來,你的子子孫孫要承受的壓力跟風
險的確更高。像我親戚有做生意成功的,小孩接手生意越做越
大,基本上5輩子都花不完,有買20間套房出租的,大概小孩1-
2輩子都花不完,而一般上班族,可能連10年(1/10輩子)都保
障不了。
推 謝謝老師
Push
請教一下,如果翻新再轉手,獲利兩年內扣45%五年內扣35%
,再加上一些有的沒的費用,這樣會不會忙半天只賺一些蠅
頭小利?
你去算投報率. 再加上風險. 應該還是屌打絕大多數投資產品..XD
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 12:27:10C神想請問如果自住的人買3,40老屋也行嗎?不知道該
不該建議人家買
你很需要空間. 又無法妥協住到外圍去. 那這種東西就是唯一的選擇. 你可以妥協屋齡,可以妥協地點. 空間很難妥協. 至於...比空間更難妥協的是房間數.
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 12:30:57跪著讀完…
大神推 市場&$永遠是對的
ceca大 啥時適合進軍台北
花錢花時間進場才能摸索出適合自己的操作模式,有的適
合衝有的適合保守,但最後結論能賺到錢的都是好方法
現代人的課題啊 不投資又不行 要投資得先繳一圈學費
C大這篇很有啟發性 讚
神文 (⊙o⊙)
老屋的問題是裝潢費用提升太多,然後低總價的客群
在高通膨時代購
買力降低最多,另外不用人頭的話,國稅局很快就找
上門喝咖啡,為
了低總價的利潤去承受法律風險我覺得不如等股市崩
盤抄底。
喔不. 本來買2x年屋的降下去買3x年屋. 本來買1x年屋的降下去買2x年屋..XD 不過另一批人則是. 老爸的老房子房子漲了,借錢給小孩買公寓. 所以...整體而言老屋漲價沒再煩惱購買力問題. 你看台北老公寓,有再煩惱購屋者的購買力問題嗎? 豪宅才要煩惱這個問題. 你看陶珠賣多久了....他看起來是打算賣一千年的樣子. 另外為啥國稅局會找上門喝咖啡阿? 要繳稅阿,誰叫你不繳稅的?
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 21:21:44推C卡老師
推個 想問C大買到很髒的房子是找人清還是直接轉手
確實這波日本韓國真的慘
請教C大 蛋黃區的小單位廠辦值得入手嗎?
實在太強,這篇10年後看一樣經典
不知道這裡有多少人看懂就是了
越來越覺得這裡充斥一堆菜雞
爆
[求助] 80坪的房子不住要新買20坪的?幫朋友問 ————— A自己好幾年前跟朋友買了約30年的中古屋,當時就準備未來結婚、有小孩可以住,室內 有80坪,地點超好,高樓層,捷運&公園隔壁,以前定位就是高級大樓,雖然現在看起來 外觀比較老氣,但是整個品質跟社區管理都很好。爆
Re: [閒聊] PTT房版無腦多的世界奇觀級荒謬看法這就是來騙流量的阿. 只要扯到國際房屋投資...在台灣....XD 我不敢說全部,但是幾乎,都嘛在詐騙. 阿外國投資客我們麻有認識. 同樣在越南好了,人家台商在那邊投資,也都嘛買它們人民會住的市區.86
Re: [閒聊] 買方會接受的價格賣家主導市場. 我相信到今天就連多軍也很多人不接受這件事情. 手上有貨的人支配這個市場. 手上沒貨的人是沒有影響力的. 恩,這個觀念我目前只聽過帥過頭講過類似的.73
Re: [閒聊] 台南突破5字頭過年那段時間是給各位喘氣一下的. 新一波炒作會在329檔期為主. 推案量依然不大,很多案子延後開案. 但是價格也是瘋狂往上拉升. 目前還是無法判斷建商的目標價格在哪69
Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的同樣室內25坪好了. 新大樓1500萬,2x年大樓1000萬,4x年大樓700萬,公寓3F 600萬,公寓5F,450萬. 而4x年大樓通常狀況很複雜,公共區域"視覺上"比老公寓還差. (視覺上大多老公寓如果是60分,4x年大樓大多是50分以下) 你今天需要室內25坪,例如夫妻有兩個國中的小孩一男一女又帶老母.61
Re: [請益] 自住沒差是什麼意思?以長期機率來講. 下個月會跌,機率大概低於1/5. (這等同算你五年跌一次,我給你算的非常的給面子了...XD) (通常回檔時間不會太久.2016回檔,大概2017左右就到底了,之後低迷是不漲不跌) 而這還不算上漲和跌的比率.63
Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎如果你說最新的預售屋. 例如鹽埕區你買55w/p. 遠雄農16,目前嗆成交55並且開賣後還看到時狀況可能會6字頭成交. 這個不敢講. 理由是牽扯到建商彼此的猜忌和團結問題.61
Re: [閒聊] 這近半年才買房的 是不是要?!這不就傳說中的摸頭猜尾嗎.. 話說上一個萬二放空的老蘇,不知道跟進的會員,你們手上還有錢嗎.. 另外你要知道,股票起伏很大. 你不要融資或是放空. 你摸錯了你還可以凹看看有沒有回來的機會.53
Re: [請益] ceca大師關於中古屋後續處理基本上是這樣子. 你不換屋其實也ok. 換屋是為了賺更多. 長期就不用說,發展中的區域和僵化區域有位階上的不同變化. 中期方面.
33
[請益] 大家心中的智能科技宅是什麼樣子?18
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