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Re: [請益] ceca大師關於中古屋後續處理

ceca 發表於 2022/4/28 下午5:26:08
看板home-sale標題Re: [請益] ceca大師關於中古屋後續處理作者
ceca
 (生活藝術大師 N)時間推噓53 推:53 噓:0 →:30

基本上是這樣子.

你不換屋其實也ok.

換屋是為了賺更多.


長期就不用說,發展中的區域和僵化區域有位階上的不同變化.

中期方面.

你知道地區和屋齡有先後漲的現象.

至於短期..你隨時都在換屋所以不需要討論.


那長期方面,你哪時候布局未來強勢區比較好?

你說你現在布局水楠...是不是亞歷山大??

但是你如果在2016~2019布局水楠
(當然那時候沒得買正水楠,但可以買周圍),是不是個好時機?

so...長期在切入一個你預期下一次大炒做的強勢區最好的時機點.

必然是這種大盤整的時間是最佳換過去的機會.


至於中期的話,蛋黃區和新建案是第一批上漲的東西.

另外記不記得我這幾年哪時候開始說可以切入美術館?

是不是2019左右....並且理由也是美術館跟其他區域價差都快消失了.

而這一波你從2020年可能還好,2021年開始要切入美術館是不是也亞歷山大.

而物件也是.

你想,2018~2019的新建案都多少,是不是一個很好的切入換新時機點?

而等到2020年後,也許這些都變新古屋.

但是它們在2020~2021是不是漲的超兇還把價差拉開.

因此你在這種大盤整的末端換物件...

你可以在第一時間吃到下一次大漲的超大漲幅.

而像現在,如果你手上有美術館的房子或是5年內的新古屋.

你在爽爽的換成2x年屋.

你看你之後可以賺得多爽....

甚至逼近可以一換二...但是如果在2019年你最多1換1.5不到.

這就是中期換屋的奧義.


至於租金收入差....那只值一根毛..XD


因此...

換屋很多時候不是因為他屋齡大了.

而是因為,換來換去賺比較多.

你本來只有一間30年屋.

你抓對時間換成5年屋,在換回35年屋(過五年好了)

你可能可以買一大一小兩間35年屋.

在經歷一輪,你可能就變三間3x年屋.

房子就會像老鼠那樣一直繁殖.

而如果你只是死屯一間30年屋.

你光靠租金收益想要變成兩間.

你可能等三輪大漲你都做不到.


不動產是很穩定的金融產品.

所以通常操作會建議激進一點.

操作的時間和判斷觀察的時間都非常多,緩衝時間都宇宙無敵大.

操作起來一點也不會有甚麼壓力.


--

※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.108.125 (臺灣)
※ PTT 網址
推

eulbos04/28 17:28先推

推

frowning122604/28 17:28先推

推

Baihenry04/28 17:30推

推

victorytim04/28 17:31講房的論點跟股票相比真的好很多

推

frowning122604/28 17:33ceca大只是不喜歡承擔風險，但基本上他的股票經很穩

推

gigi031604/28 17:33一直換不會被仲介費跟稅金吃掉很多嗎

推

Husky801804/28 17:34推，謝謝分享

推

roy071004/28 17:36收租可以啦，就租金投報要高一點，至少6%以上的房子自己

→

roy071004/28 17:36還是有繁殖力。那種2-3%的不用想了。

推

qq1217la04/28 17:36感謝分享

推

alanbread04/28 17:39仲介費買賣最多就6%根本不用擔心，房地合一你用重購退

→

alanbread04/28 17:39稅也還好

→

alanbread04/28 17:40不然就發票，但自住換屋不建議去搞這個，雖小被查到金

→

alanbread04/28 17:40流你會很麻煩，投資客是做比較仔細的但也不建議太誇張

→

alanbread04/28 17:40就是了

推

yihua204/28 17:43太強了 已拜

推

rebecca22604/28 17:45整個理論裡面,我覺得最難的是,知道什麼是值得買的外圍

推

jsont04/28 17:46未看先拜

你對外圍沒信心. 你可以單純在市中心. 單純操作物件新舊就可以. 就像你對老屋沒信心. 你可以單純操作蛋黃蛋白蛋殼往外買就可以了. 當然最後,你會同時考慮,然後判斷當下買哪一棟競爭力最強...XD 不受地點或是屋齡的拘束. 只要時機對,甚麼鬼都可以買. 沒看到興達港唯一的大樓漲多少...XD 那東西當年我都疑慮了一下. (當年一棟只要75萬)

https://tw.appledaily.com/property/20190607/KKP3IFHYM6GNZ3M2TWFEWGLSIE/

https://tw.appledaily.com/property/20220424/FMX5Q6FZDBB5FB4UIAL4L4OWJA/

有甚麼鬼東西是不能買的嗎? 只有你買的時機點對不對才是問題. 金山萬里度假山莊,崩盤之後,你在看佛朗明哥是不是現在又從最低點漲了超過兩倍. 不過當然對外圍的判斷有很多因子要顧慮. 你沒把握就可以避開不要碰. 投資也記得,盡量不要賺你不熟悉的錢. 有把握的先賺. 剩下一點點閒錢再拿去做實驗性的試探. 沒閒錢就算了. 之後她噴到宇宙去,那也是不屬於你可以賺得... 就像我興達港那時候沒有入手他的大樓,我也不會有甚麼錯過怨嘆之類的.XD 單純就是,喔,又多學了一課.

※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 17:55:52
推

sspider082904/28 17:46大神推

推

scitamehtam04/28 17:50感謝c大，只是一直換的話不是有税的問題嗎

推

lun012004/28 17:52稅？35~45%？加仲介費，大概一半以上列入成本，呵呵

→

jonson04/28 17:56非北市50年以上的房子還要買，各位耗子尾汁，我是不敢買

→

jonson04/28 17:58每年折20%，50年後餘值=0，房子送我都不要，純繳稅沒餘值

這時候你就應該思考. 這五年房價翻倍2~3倍的36年地上權是怎樣一回事..XD

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11126818.html

進入投資市場永遠記得. 市場永遠是對的. 當你發現你的想法跟市場完全相反的時候. 那一定你錯了!! 你要立刻修正自己. 千萬不要硬凹. 硬凹是投資最大的忌諱. 股票漲就是漲跌就是跌. 看錯就要反省. 是你看錯了....要檢討自己. 不要去檢討股票走勢...XD 大多數的住宅的價值是"住宅空間"主導. 土地是影響他貸款狀況(單純有和沒有土地會巨幅影響貸款無視土地坪數). 以及影響你繳多少稅. (除非你被建商整併) 會計上的建物殘值除非你在計算公司資產或是交易,不然只有繳稅的意義..XD 因此一間地坪特別大屋齡又沒特別老的大樓,一般我是完全不會買... so...你在看建物. 請從"這個地區的這種空間價值"優先做他價值判斷. 這個佔90%以上的比重. 其他一點點10%才是考慮到其他方面... (例如土地太大的大樓很多時候價格會比較低...恩..市場還是沒太白癡整天做都更夢) 然後你用這個價值觀再回推市場變化. 你看看是不是跟市場契合度遠高於甚麼看土地價值看建物價值等等.. 尤其看這些土地建物價值,你根本無法解釋地上權的價格變化,所以無保存登記的價格變化. (老透天無保存登記也是比較便宜...屋齡都5x年建物殘值應該是0. 為啥為保存登記比較便宜? 因為沒有建物也會影響到他的貸款....)

※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 18:08:06
推

Complain04/28 18:00支持ceca ，五年過去已經1變4 謝謝

推

pigmoo04/28 18:164年前興達港6萬沒人想去 ～

推

sony095504/28 18:21推

推

elfishmin04/28 18:25跪著讀完了

推

sspider082904/28 18:27大神級的觀念 不管放什麼商品都有99分穩妥賺

推

luckypig04/28 18:27那如果手上有美術館10幾年屋建議放到什麼時候賣最好

推

Morphee04/28 18:29ceca文每天當心經唸就對了

推

kktt25404/28 18:48請問中都什麼時候可以切入

推

Freeven04/28 18:48推救世

推

flydeer04/28 18:52ceca大 房地合一重稅下一般幾年轉換比較好

推

GoGoD04/28 18:55有買房SOP可以抄嗎

→

gourmet704/28 19:11跪著推 每天照三餐讀

推

creulfact04/28 19:52為什麼土地太大的大樓價格會比較低阿？

推

wlcaroline04/28 20:04因為不可能都更土地持分大地價稅也比較高，負擔成本

→

wlcaroline04/28 20:04高，所以市值較低吧

推

inunoya04/28 20:16推 努力中

推

lunchkuo04/28 20:24請問C大「本來只有一間30年屋，要抓對時間換成5年屋」，

→

lunchkuo04/28 20:24這句話意思是要在盤整時期新舊屋價格差距最小的時間點，

→

lunchkuo04/28 20:24再貼一些資金或是大換小，跟到下一波起漲物件列車嗎？

推

yiliang110704/28 20:55推～佛

→

ceca04/28 21:19如果你開槓桿，只要有漲，你轉賣本金會大幅增加

→

ceca04/28 21:20我上面指的繁殖比例是全現金的狀態

→

ceca04/28 21:20因此你開的了槓桿，就不是一換二

→

ceca04/28 21:21你美術館1000漲到1600,等同現金兩百變八百

→

ceca04/28 21:21兩百本來買1.5間2x年屋，八百可以買6間

→

ceca04/28 21:21只是每個人開槓桿狀況不一樣，所以用絕對價格做比喻

推

gy5566200804/28 21:34想請問3間以上貸款限制怎麼解跟可貸金額上限怎麼算?謝

推

smallmila04/28 21:35土地太小也沒人想幫忙都更？

→

ceca04/28 21:36被限制到貸款人頭也無解，就跟我一樣貸少一點嘍

推

joker832404/28 21:37先推再收藏

推

frowning122604/28 21:54我目前已經沒有200萬一間這種事情...貸4成要600萬XD

推

gy5566200804/28 21:56收到 謝謝C大

推

joeypoly04/28 22:21請問c大預售單價高鐵39 民族鼎山35 桃子園(有景)38哪個

→

joeypoly04/28 22:21會比較有划算 感謝

如果這三個比. 高鐵會比較好. 不過我還是支持中古屋.

※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 23:16:05
推

qwert6573204/28 23:20推 已收藏

推

qwert6573204/28 23:33請問c大 龜山靠近迴龍那附近20幾年的透天你認為有投

→

qwert6573204/28 23:33資的價值嗎

→

qwert6573204/28 23:33手上有三間在龜山穩定出租的套房,目前聽到的是套房從

→

qwert6573204/28 23:33當初買的170到現在250左右了

→

qwert6573204/28 23:35以小換大之後再出售 這樣會不會太傻

推

foxher04/29 01:37推

推

dixsion04/29 06:19感謝分享

推

Asdukee04/29 08:41筆記做起來

推

nike31954604/29 09:26請問ceca大美術館還有可能再跟其他地方價差消失嗎？

→

nike31954604/29 09:26之前這樣是什麼原因？

推

nono110704/29 10:59請問Ceca大，高雄苓雅舊市區中古有機會嗎 ? 謝謝

推

ShinPow04/29 11:07推，感謝分享

推

curry5604/29 11:07老師

推

moneystress04/29 11:50推

推

hellovega04/29 12:14很頻繁的話，漲幅不是被房地合一稅吃掉？

推

maxgtd04/29 22:47請問ceca大已經上車買2間最近在想以後賣掉，要再買怕買不

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maxgtd04/29 22:47回差不多等級的房子該怎麼辦呢？好像只能大換小、市區換

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maxgtd04/29 22:47郊區

推

hdw04/30 01:15房地合一會吃掉一半獲利，不過大部分費用都可以認列，例如買

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hdw04/30 01:15課45%，還是賺110，當初買入的頭期算200，也有將近50%獲利

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hdw04/30 01:17我也是想了一陣子才能理解為什麼c大會說短期獲利高的原因，

→

hdw04/30 01:17以報酬率來看，短期才有完美達到5倍槓桿的效果

推

kcudok04/30 21:23推C大

推

sgaor05/01 11:24十年前去過佛朗明哥沒想到竟然漲了。不知道公設還回的去嗎

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