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Re: [閒聊] 真實跌價案例分享

看板home-sale標題Re: [閒聊] 真實跌價案例分享作者
ShiuanRefuel
(寧寧是我的寶貝)
時間推噓13 推:13 噓:0 →:27

我分享一下我父母失敗案例吧
但所謂的失敗若不考慮通膨
是沒有"賠錢"啦
但投報率連"定存"都不如
先說無法附買入時實價
因為他們買的時候都還沒實價登錄
雖然買入價我都知道
下面也會寫出
但買入價是否符合我說的
就看大家信不信了

案例一
民國79年購入自住
當時買300萬
兩層樓透天權狀約36坪
民國80年花了150萬增建
變成3樓半
鄰居也幾乎都和我們一樣增建
而附近最高的賣1510
再過來就只有1100和1093
如下圖
https://upload.cc/i1/2023/02/18/vp4sQ5.png

圖 真實跌價案例分享
若用最高的1510算
IRR約4.03%高於定存
該案例110年賣出
若用1年期郵局定存幾何平均是
3.45%
資料來源如下
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw160w/interest
其實應該用3年算
但網上只有1年就認定寬鬆點吧
所以若我們家賣和他一樣
還算略高定存
但他可以算鄰居中的天選者了XD
若是只能次高111年賣1100
那IRR就只有2.86%
定存利息算到111年是3.37%
次高就輸定存了
那些賣更低的就別提了

案例2
民國81年購入510萬
權狀約38~39坪
買來出租
前幾年賣掉了
但為了隱私不說是哪筆交易
https://upload.cc/i1/2023/02/18/I461UR.png

圖 真實跌價案例分享
(是圖中其中一筆)
租金在賣掉前只有8500-9000
是的你沒看錯
或許我爸媽特有良心?
用最高111年賣600的算
IRR只有0.54%........
就算把租金算進去
投報率依然慘不忍睹
只有2.57%
而定存幾何平均是
2.99%
以上通通算法都還沒
把房貸算進去
算進去只會更慘

會PO這篇是想知道
其他人早期
(民國84年以前買房的)
投報率究竟如何?
是我爸媽選的點都特別差還是?
我個人是認為生活機能不差
尤其案例二還算是中壢區的明星學區
林森國小和東興國中
我地址都SHOW了
是中壢區的蛋黃蛋白還是蛋殼
大家可以自行判斷
我真的非常好奇其他地區狀況是如何
但早期都沒有實價登錄
我無法得知
希望不管賺賠
大家都能分享




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※ PTT留言評論
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IBIZA02/18 03:55奇怪的算法, 自住起碼也有設算租金利益吧

IBIZA02/18 04:00591上中壢三房租金最少都有一萬啊

IBIZA02/18 04:03以37坪來講, 591中壢最低的一間是15000

案例2有算租金還是輸阿 而且我還沒算貸款喔 案例1若把自住租金用15000算 IRR有5.97%是贏過定存啦 但若把貸款考慮進去... 等我一下 因為我沒實際每月攤還的資料 我只能用定存利率i+去模擬 算好了再po上來

s2649275502/18 04:19自住本來就也是成本 只是常被人忽略 你沒有自住是要在

s2649275502/18 04:19外面租房的喔

s2649275502/18 04:19所以只要買賣價不變 有房租就贏了 除非租金投報抓的很

s2649275502/18 04:19

s2649275502/18 04:20我之前跟版友買同社區 他租忘記是12000還13000 我租165

s2649275502/18 04:2000 大家條件基本一樣的 所以他覺得虧我覺得賺

CHENXOX02/18 06:28房板不歡迎失敗案例分享 會打擊4氣影響房板和諧

tskier02/18 07:00好奇請問,案例二當初購買時為幾年屋,持有多年在賣出前

tskier02/18 07:00有翻修嗎?我觀察版上幾位大神的言論,如果是純投資用的

tskier02/18 07:00房,似乎都是建議中古,翻過再賣。

新成屋時買的 買舊屋出租的確比較划算 他們買新屋租人 也是失敗的策略 賣出3年前有稍微整修過 廚具重做 做系統櫃 電線重拉 熱水器換儲熱式 油漆 我預估大概花25萬 這些成本我都還沒算進去

bangQ02/18 07:12大部分的人只會算1510-450,所以都覺得自己房產投資好棒棒

piliwu02/18 07:24請問你怎麼會出現在這?買房自住那麼差你應該出現

piliwu02/18 07:24在租屋版

我並非看空 我父母這兩間報酬率都不高 但很可能是他們的問題 我只是很想知道較早期 大家的投報率情形 因為沒有實價登錄資料 像s26492755大說的 多數賺錢少數賠錢時 重點就是不要成為那少數 所以我PO出這些東西 是希望其他人也能分享這時期的資料 多些資料作參考總是好的 不論賺賠都非常歡迎

smoothapple02/18 07:25如果換算現金投報率呢?儲蓄險不都這樣算

deepdish02/18 07:25https://i.imgur.com/aqNZxsu.png

圖 真實跌價案例分享

seibu02/18 07:29這篇跟我爸媽很像 之前還被質疑數據咧

smoothapple02/18 07:35依照波浪定律,修正波後還存活,算是好標的

IBIZA02/18 07:53案例二你爸媽租的價格比591低快一半啊..

alonzohorse02/18 07:57要看租金是什麼時候出租的吧?

IBIZA02/18 07:59他說賣掉前啊, 他列的登錄時間就兩年內

IBIZA02/18 08:01我抓林森國小1公里內的三房35坪物件 最低2萬

IBIZA02/18 08:012萬這間24屋 跟他爸媽的應該差不多

我父母要求的租金 的確是少於行情 而案例1也的確未考量 自住的租金利益 所以我把案例1的租金從民國79年10000開始 逐步調整至今日30000 也把貸款的因素考慮進去 自備60萬貸款240萬 由於沒有真實貸款資料 貸20年 用i+0.5%去模擬 從79年貸到98年 i=上面郵政利率 這樣算出IRR 5.43% 雖然還有一些成本沒考量 但的確應該還是會高過定存3.5% 而案例2 租金從9000慢慢增加到20000 貸款一樣20年 從81年貸到100年 自備105貸405 這樣算出IRR 1.76% 而且我是用最高的賣出600算 若用我家真實賣價還會再低不少 再加上其他成本其實真實IRR 低於1%

toto12302/18 08:37絕對有賠錢的 非豪宅,豪宅賠售的也不少

toto12302/18 08:37拿有什麼一定穩贏的投資

kusomanfcu02/18 09:06台北的租金投保率已經是全台最低了

kusomanfcu02/18 09:06比全台更低還低 科科

s2649275502/18 09:30沒人跟你講不會賠 不然我買到賠售是跟鬼買喔 但是你看

s2649275502/18 09:30一下比例啦

s2649275502/18 09:31不要老是愛槓 Toto 牌衛浴蠻讚的說

daniel365802/18 09:39最慘也不過定存收益 比起空仔口中的腰斬也好太多了吧

Tylose02/18 09:40龍岡路那邊哪有很好,以前的話算是蛋白區

我不敢說地點好 你說蛋白區我也能同意 主要是學區算不錯 還是T大認為國小國中這學區算差? 我是聽人說至少在中壢算熱門 而且到火車站步行只要10分鐘 加上能賣到500+其實是近年的事 去查實價就知道 有實價以來在110年前 連買價都賣不出 我真的不知道為什麼 這區域會這麼糟 若能告知避免日後踩雷感激不盡

daniel365802/18 09:41股票有保底1%投報 且開五倍槓桿嗎?

Tylose02/18 09:41租金的話,那是20年前的租金行情 XD

Tylose02/18 09:42房客租了十幾二十年嗎

的確是租了10多年 而且以前沒有591類似平台 後來就算有了 我父母也不會用電腦查

kagaya02/18 09:53我們桃園租客租二十年也是沒漲租過

Timetofeed02/18 13:28結論就是租太便宜嗎

案例2就算調整租金接近市價 投報率還是非常糟

supa6402/18 21:51呵呵........20分鐘內未來捷運路程.算了.多說無益

如果把火車站也算捷運站 那其實步行約10分鐘

※ 編輯: ShiuanRefuel (118.161.134.128 臺灣), 02/19/2023 12:08:51