Re: [閒聊] 真實跌價案例分享
我分享一下我父母失敗案例吧
但所謂的失敗若不考慮通膨
是沒有"賠錢"啦
但投報率連"定存"都不如
先說無法附買入時實價
因為他們買的時候都還沒實價登錄
雖然買入價我都知道
下面也會寫出
但買入價是否符合我說的
就看大家信不信了
案例一
民國79年購入自住
當時買300萬
兩層樓透天權狀約36坪
民國80年花了150萬增建
變成3樓半
鄰居也幾乎都和我們一樣增建
而附近最高的賣1510
再過來就只有1100和1093
如下圖
https://upload.cc/i1/2023/02/18/vp4sQ5.png
![圖 真實跌價案例分享](https://upload.cc/i1/2023/02/18/vp4sQ5.png)
IRR約4.03%高於定存
該案例110年賣出
若用1年期郵局定存幾何平均是
3.45%
資料來源如下
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw160w/interest
其實應該用3年算
但網上只有1年就認定寬鬆點吧
所以若我們家賣和他一樣
還算略高定存
但他可以算鄰居中的天選者了XD
若是只能次高111年賣1100
那IRR就只有2.86%
定存利息算到111年是3.37%
次高就輸定存了
那些賣更低的就別提了
案例2
民國81年購入510萬
權狀約38~39坪
買來出租
前幾年賣掉了
但為了隱私不說是哪筆交易
https://upload.cc/i1/2023/02/18/I461UR.png
![圖 真實跌價案例分享](https://upload.cc/i1/2023/02/18/I461UR.png)
租金在賣掉前只有8500-9000
是的你沒看錯
或許我爸媽特有良心?
用最高111年賣600的算
IRR只有0.54%........
就算把租金算進去
投報率依然慘不忍睹
只有2.57%
而定存幾何平均是
2.99%
以上通通算法都還沒
把房貸算進去
算進去只會更慘
會PO這篇是想知道
其他人早期
(民國84年以前買房的)
投報率究竟如何?
是我爸媽選的點都特別差還是?
我個人是認為生活機能不差
尤其案例二還算是中壢區的明星學區
林森國小和東興國中
我地址都SHOW了
是中壢區的蛋黃蛋白還是蛋殼
大家可以自行判斷
我真的非常好奇其他地區狀況是如何
但早期都沒有實價登錄
我無法得知
希望不管賺賠
大家都能分享
--
奇怪的算法, 自住起碼也有設算租金利益吧
591上中壢三房租金最少都有一萬啊
以37坪來講, 591中壢最低的一間是15000
案例2有算租金還是輸阿 而且我還沒算貸款喔 案例1若把自住租金用15000算 IRR有5.97%是贏過定存啦 但若把貸款考慮進去... 等我一下 因為我沒實際每月攤還的資料 我只能用定存利率i+去模擬 算好了再po上來
自住本來就也是成本 只是常被人忽略 你沒有自住是要在
外面租房的喔
所以只要買賣價不變 有房租就贏了 除非租金投報抓的很
差
我之前跟版友買同社區 他租忘記是12000還13000 我租165
00 大家條件基本一樣的 所以他覺得虧我覺得賺
房板不歡迎失敗案例分享 會打擊4氣影響房板和諧
好奇請問,案例二當初購買時為幾年屋,持有多年在賣出前
有翻修嗎?我觀察版上幾位大神的言論,如果是純投資用的
房,似乎都是建議中古,翻過再賣。
新成屋時買的 買舊屋出租的確比較划算 他們買新屋租人 也是失敗的策略 賣出3年前有稍微整修過 廚具重做 做系統櫃 電線重拉 熱水器換儲熱式 油漆 我預估大概花25萬 這些成本我都還沒算進去
大部分的人只會算1510-450,所以都覺得自己房產投資好棒棒
請問你怎麼會出現在這?買房自住那麼差你應該出現
在租屋版
我並非看空 我父母這兩間報酬率都不高 但很可能是他們的問題 我只是很想知道較早期 大家的投報率情形 因為沒有實價登錄資料 像s26492755大說的 多數賺錢少數賠錢時 重點就是不要成為那少數 所以我PO出這些東西 是希望其他人也能分享這時期的資料 多些資料作參考總是好的 不論賺賠都非常歡迎
如果換算現金投報率呢?儲蓄險不都這樣算
![圖 真實跌價案例分享](https://i.imgur.com/aqNZxsu.png?e=1677041478&s=qZwdz6_iwYabqtXi11sqmw)
這篇跟我爸媽很像 之前還被質疑數據咧
依照波浪定律,修正波後還存活,算是好標的
案例二你爸媽租的價格比591低快一半啊..
要看租金是什麼時候出租的吧?
他說賣掉前啊, 他列的登錄時間就兩年內
我抓林森國小1公里內的三房35坪物件 最低2萬
2萬這間24屋 跟他爸媽的應該差不多
我父母要求的租金 的確是少於行情 而案例1也的確未考量 自住的租金利益 所以我把案例1的租金從民國79年10000開始 逐步調整至今日30000 也把貸款的因素考慮進去 自備60萬貸款240萬 由於沒有真實貸款資料 貸20年 用i+0.5%去模擬 從79年貸到98年 i=上面郵政利率 這樣算出IRR 5.43% 雖然還有一些成本沒考量 但的確應該還是會高過定存3.5% 而案例2 租金從9000慢慢增加到20000 貸款一樣20年 從81年貸到100年 自備105貸405 這樣算出IRR 1.76% 而且我是用最高的賣出600算 若用我家真實賣價還會再低不少 再加上其他成本其實真實IRR 低於1%
絕對有賠錢的 非豪宅,豪宅賠售的也不少
拿有什麼一定穩贏的投資
台北的租金投保率已經是全台最低了
比全台更低還低 科科
沒人跟你講不會賠 不然我買到賠售是跟鬼買喔 但是你看
一下比例啦
不要老是愛槓 Toto 牌衛浴蠻讚的說
最慘也不過定存收益 比起空仔口中的腰斬也好太多了吧
龍岡路那邊哪有很好,以前的話算是蛋白區
我不敢說地點好 你說蛋白區我也能同意 主要是學區算不錯 還是T大認為國小國中這學區算差? 我是聽人說至少在中壢算熱門 而且到火車站步行只要10分鐘 加上能賣到500+其實是近年的事 去查實價就知道 有實價以來在110年前 連買價都賣不出 我真的不知道為什麼 這區域會這麼糟 若能告知避免日後踩雷感激不盡
股票有保底1%投報 且開五倍槓桿嗎?
租金的話,那是20年前的租金行情 XD
房客租了十幾二十年嗎
的確是租了10多年 而且以前沒有591類似平台 後來就算有了 我父母也不會用電腦查
我們桃園租客租二十年也是沒漲租過
結論就是租太便宜嗎
案例2就算調整租金接近市價 投報率還是非常糟
呵呵........20分鐘內未來捷運路程.算了.多說無益
如果把火車站也算捷運站 那其實步行約10分鐘
※ 編輯: ShiuanRefuel (118.161.134.128 臺灣), 02/19/2023 12:08:5110
首Po可以請版上高手分享 真實跌價的案例嗎? 要附上實價登錄 不然我看新聞說跌,版上說沒跌。 到底是多多勝?還是空空勝? 謝謝30
我上禮拜剛賣掉一間 實登下個月就出來了 松竹站附近 22年屋齡震後完工 低樓層三房沒車位 同社區近期一筆27萬/坪 上上一筆25萬/坪 我開價25萬多 賣近24萬 三個禮拜就賣掉5
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雖然還沒有賣 但是價格已經回不去了 25年前 我們東勢被評為最適合居住的地方 我家付近的地 一坪建地26萬10
我玩房地產玩了10幾年 這個個案 大概是我看過賠錢案例中 最經典和最悲慘的例子 宜蘭市縣政特區的南法莊園8
海灣新城 45年如一日3
個人案例分享 家人最後倒數兩次在台灣買房分別是在2006年跟2011年 前者在新板特區,後者在南崁一帶 前者在14年,漲到當時購買預售價的2.5倍,約85、86萬 之後緩跌,最慘時有跌到67萬左右,然後又在到疫情前一年回到75萬上下吧29
逛臉書推薦看到的 2 天前的文章 至少我這兩年還沒在臉書看過預售賠售案例最多看到平轉 前面幾篇被嘲諷最兇的也是至多平轉 地點在新北五股洲子洋重劃區
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Re: [閒聊] 3.40年前房子多好買推 ai2311: 08/16 04:44 → ai2311: 隨便都會超過好嗎 四十年前沒那麼低 08/16 04:44 推 ai2311: 69年最低薪資是3300 72年最低薪資是5700 08/16 04:46 → ai2311: 110年最低薪資是24000 08/16 04:46 → ai2311: 不論比平均還是最低薪資都超過不只現在1/10 08/16 04:4735
Re: [閒聊] 套房真的那麼搶手?套房就是很搶手! 第一投報率高,如果是很保守投資型的絕對會買! 最近一個客戶買800萬套房月收租16000她就很開心了!因為她以前根本不投資都定存而已 ! 800萬現金不貸款,年投報約2%,她就覺得比以前定存高就很爽了!30
[請益] 提早還房貸比定存還差是真的嗎剛看到一個網站 如果這是正確的,是不是盡量貸款三十年 ,都不要提早還才是正解?即使不想投資 寧願存定存還比較划算?15
[請益] 儲蓄險的選擇已簽約,謝謝板上大家 小弟最近有筆資金每年約200K想找地方置放,目前看過3張, 想請問目前市面上固定利率的只剩下這些的儲蓄險?? 還是有推薦其他IRR不錯的《固定利率》《台幣》儲蓄險? 1.南山人壽威力雙享(N6ILE)14
Re: [閒聊] 七年級買房哪有那麼困難?每個世代都很難 只是早期伴隨高經濟成長,及通膨讓還款加速好幾倍 7年級生父母 到7年紀國中小都經歷過,壓歲錢定存利息7%年代 房貸利息9-12%6
[問卦] 一輩子租房就好的說法是不是房東陰謀以前我以為買房是助長房價上漲 現在我覺得租房才是 每個把房地產當賺錢工具的人(EX:房東 投資客) 絕對都有算投報率 基本上會拿來跟定存比 有些會跟股市比 哪邊好就選哪邊8
Re: [請益] 如何勸爸媽買房?原po父母把錢定存比買房好。 買房的租金投報率很低,跟定存差不多。 投資房地產要賺錢要賺上漲波段,但是這要時間,三年五年才可能賺一波,對於60多退休的 人, 不太適合。3
Re: [請益] 自住沒差是什麼意思?自住並不是沒差,而是在某些條件下會比較划算。這部份可以用無風險的定存來估算。 若自備款200貸800利率2%來算,一個月房貸是40,471元。若假設定存是1%,房租是15,000 元每年用2%通膨增加的話。 定存一開始是200萬然後一個月加25,000左右(40,471-房租)。 若不算房屋稅跟搬家費用只算房子跟定存的話,1
Re: [問題] 如果不想定存,那要怎麼選擇年金險?我自己有買富邦1.9%這張,我是用信用卡躉繳。 我用的卡片是玉山ONLY卡,保費有回饋, ONLY卡的回饋我都是折抵帳單,我是lv5所以台幣回饋算3.2%,一個月最多抵2000。 這是刷30萬拿到9600回饋分四個月折抵帳單,- 保險/銀行都待過跟你分享 要優缺點一起說比較客觀 先說結論 有一筆資金*長期不會動用 不想承擔風險 可以選擇儲蓄險 *長期的意思