Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
※ 引述《shuichia (水餃)》之銘言：
: 稍早有版友內文提到房客抱怨床墊
: 稍微有感而發，打了一串獻醜一下
: 有些房東(fb跟line群不少)
: 很喜歡跟房客對幹
: 把房客當次等公民
: 提供破爛的環境，舊髒的家具
: 然後還要讓房客吞下一個
: 連自己都不想住的環境
: Fb文章發了又發沒人想租
: 只有搬家公司會留言貼名片，自己按讚
: 就算來看房也是阿貓阿狗兩看生厭
: 政府現在連環拳
: 租金補貼/房屋地價稅比照自用
: 所得免稅18w/房客18w特別扣除額
: 哪一招不是推升租金，提高投報
: 跟著政府好好做，順風順水不好嗎？
: 房客是幫房東賺錢的人，房子是工具
: 空租一個月投報直接少快10%
: 但讓房子看起來基本質感提升的成本
: 卻遠遠低於這一個月的租金
你對空租的算法是對的
但是拿一個月的租金就要
cover裝潢的成我是非常懷疑!
: 改善之後就算不要租金上調
: 原價出租訊息也會雪片飛來
: 可以挑選優質房客，還可以收租睡好覺
: 前陣子剛弄完第6間公寓出租件
: 台北市，投報4%
這邊提醒你一下
真正算投報,
要用當下的行情算
不能用取得成本算
不然繼承取得的
投報直接飛天
: 這6間都在北市只租能申請租補的
: 不租補會掛不了自住，土房稅好幾倍
: 提升的租金繳完所得稅都還剩不少
: 至於裝潢的底標就是“自己會想住”
: 硬裝部分
: 全室換電線/廁所廚房設備換新
: 冷氣換分離變頻/全室油漆
: 窗戶包框改氣密，燈全換吸頂
: 軟裝部分
: 電視安卓55‘’/雙門冰箱/洗衣機都新
: 床架衣櫃茶几沙發也是新的
: （要買不容易耗損的材質，相對耐久）
: 床墊就當消耗品，換房客直接換
: 可以買ikea的泡棉床墊才2000初
: 還算好躺，要丟捲起來一個人搞定
: 低價獨立筒也有買，3000左右
: 更換較麻煩要讓新床墊廠商回收
: 但放起來房客看了相對開心
: 租金幾乎都創區域高價
: 同社區還有租金是我一半
: 屋主聽到都覺得我在唬爛我也笑笑
我這邊隨便抓一下吧
就松山區公寓25坪買個2000萬
正常2%租金是租35000
合乎行情
4%租金等於要租到快七萬
不要說你同社區的屋主
我鍵盤房東也是嚴重懷疑
: 結論大概就是
: 房東只要尊重房客，房客就會尊敬房東
: 房客住的爽，房東收的爽，政府抽的爽
: 祝今年版上房東投客都能盆滿缽滿
: 共勉
投資置產型的房地產
最最最重要的,
就是手上的現金!
現金=子彈!
你拿去噴在裝璜?
正常白手起家型
要跟時間賽跑
在越短時間累積越多資產
我一間公寓拿出來租,
只要簡單整理+油漆
然後便宜家電
控制在十幾萬最多了
剩下的錢加上
收上來的租押金
累積個一兩年
剛好準備當下一間房的頭款
把錢全部噴去軟硬裝璜
等到下一間房的頭款要三五年
一來一去資產累積速度
相差一倍以上
如果非北市,房價不高的地區
甚至裝潢錢就可以拿去
當另一間的頭款了
你還在收第一間租金
人家已經買三間了
當然如果你家裡有礦,錢很多
不在乎這點資產累積速度
收租舒服重要
那就是大家投資取向不同
但我想,想快速賺錢的人
應該還是大多數!
--
觀念正確推
投報用行情計算，第一時間有些反直覺，
但仔細思考後確實應當如此計算。
裝潢花越少越好，推
如果同時還增貸的話又更複雜了。
推
感謝J大分享~~~~
我就是裝潢花太多的笨蛋QQ
推河粉
我第一間就犯這個錯噴了七十萬
這篇才是對的 符合現實狀況。如果要裝修才能出租的物件
我都會寧可丟給包租代管，就算八折租金也比浪費現今好
現金很貴，除非已經貸滿
那這樣不就每年重新計算投報 我是以當下花的成本去計
算 所以每一間投報也會不同
因為我買的都是廢墟風物件，沒裝潢根本無法出租，不過
取得成本也是有甜到，至於裝潢的錢也是掛4出來的沒動到
現金部位，對價格漲上去太多降低投報的物件也是有在更
換標的，感謝jamo大您的指教，槓桿部分我再自己檢視一下
不過我是每年都有買啦 所以跟當下行情也沒差多遠
如果要用當下行情去算 除非是你有筆錢在選擇投資物件
或工具
不然我無法理解已經取得的房子 在沒有重新轉增貸後 用
當下行情去算現金投報 舊的物件都如此？
廢墟的真的要把裝潢錢加進去算 不然很難租
我花150買了一個套房 租金扣掉資金成本跟持有成本就是
我的現金投報 除了考慮進入本利和合投報會變或轉增貸
之外 我得每年看一下行情去算投報嗎
買廢墟~建議出發點就是直接短線操作 唯一的例外就是都更
除非廢墟土地價值很特別 或是都更希望很高 不然都不出租
S26大，他的意思是先認資產重估增值增值，再算投報
但你用成本價認列反而是更保守的做法
用市價去算，可能最近幾年都一二十%
喔喔喔 我增值跟租金年報是拆開的
增值當禮物 租金年報作為倚仗
重估增值要放在綜合損益 （拖走
記得之前有個專員聽我講完算法是說 你不把增值考慮進去
嗎 我回 萬一貶值勒 林北光租金就要贏
不要太要求農夫的會計
我剛剛才圍完樹 口憐
其實就是不同的解讀方式，沒有對錯。
房價1000萬 租金50萬 總投報5%，
房價漲到1200 租金50萬 總投報4.2%，
雖然你的本金跟持有成本是一樣的，
但是忽略‘’賣房賺價差‘’的機會成本，
200萬漲幅沒拿來用就是浪費
了資產增幅所帶來的效益。
另一個觀點，
1000萬的房子 當初頭期200萬，
如果我去增貸200萬出來投資，
我這間房子等於‘’無本金‘’，
租金收益的投報率等於無限大。
所以要算ROA，嘖嘖
就像是一開始jamo舉的例子，
繼承仔的投報率可以說是無限大，
因為該持有者並沒有本金的付出。
請問s26的出租件 都是買不太需要整理就可以直接出租 然後
租金>=本利和的套房件嗎?
好耳熟的ROA…(不過我不會算XD)
裝潢這件事2020年以前跟現在的成本差太多了
嗯 基本刷刷油漆 買買便宜但要全新的家具就開始租了
以前耳熟能詳的簡單裝一裝租金會賺回來這件事現在不行
要整理的 尤其是衛浴跟廚房我不會買
多半是想花錢裝璜看到報價單 想想多久能回收就作不下去
2020年以前 一間廁所含拆含凱薩之類的基礎衛浴
所以我都叫仲介 記得拍廁所 不然我怎麼遠程跟你下斡
5~8萬就做起來了 現在至少15 甚至15還是友情價
一個3房2衛廁所廚房就花你45~50 提升1萬租金你要幾年回收
其實簡單傢具很便宜啊 3-5萬能搞好一間 電視 沙發 茶几
冰箱 洗衣機 床墊 床底
覺得S26那些房子的入手價都很甜 之前我自己看房子 不用整
理的都開很高 房仲到現在丟給我的也都很高= =
刷油漆最簡單了 水性百合百 有手都會刷
沒很甜啊 我年年都有買 去年也有買 房紙好貴 人森好難
我上週斡敗後 跟仲介這樣講 他回我拎老師勒
2019後就很難甜了 基本都得接近或實登 很久沒吃到斷頭
了
我都買i白，百合白拍照偏黃不太上相，但油漆自己弄真的
蠻省的，就是要有一點經驗跟時間就是了
這間第七間就是吃到斷頭，所以重本裝潢之後投報還是有4%
，甜~
我試過I白 太白了不耐髒 我家裡適用玫瑰白看了蘇胡 百
合白的確有偏黃的問題 但拍照明亮點的時候可以蓋過
主要也是我辦公室也都百合百 以前還有在工作的時候 百
合百隨時有 重點最好每間顏色都統一 換租的時候才方便
隨便補一下又新新的
其實如果我不是很78在挑房客 每次都第一天開放就有人要
租
房客挑的好，後續無煩惱阿xd
物件整理的好，自然就有挑房客跟踩住價格的底氣
請問斷頭是指有2胎3胎的情況嗎? 我之前也有遇過必須動用履
保先塗銷民間借貸才能買 最後我怕怕(財力不夠)沒買XD
確實阿 不然會低估租金 租太低還不如賣掉
很缺錢急售的我就稱呼為斷頭 要我先撥款代償非金融機構
的我也不要
我認為投報還是要用成本算,但用市價基礎去計算投報主要
是用來衡量目前的租金是否合理或偏低使用。
繼承投報飛天就經濟實質來說確實如此,那只是在反應現實
welovee正解
用市價算投報在房價上漲期間還OK,若是房價下跌期間,豈不
是投報愈來愈高,非常不合理....
頂多吃到時間資訊的落差
有個10%就趕緊出手了
不然真買不到東西
ROA ROI 本來就是不一樣的東西，
你覺得不合理是因為你舉的例子不會發生，
所以當然覺得不合理。
真的買不到東西 口憐 另一個點是對面太多新青安小gg 攤
40年 政府貼你利息 怎麼打
用你的GG打啊。
不合理是指房價不會下跌還是只跌房價不跌租金不合理？
你說的兩個狀況都不是，我說的是
‘’只跌房價‘’但是‘’投報率越來越高‘’不合
理
如果一個物件條件如下
1000萬 年收50萬租金 持有成本0
今天外在政策改變，可能變成如下
800萬 年收50萬租金 持有成本10萬
or 可能變成如下
800萬 年收40萬租金 持有成本0萬
不管怎樣，資產投報率不會變高；
除非變成凶宅、火災……等
然後你低買之後花錢整修提高租金，
但這就不是上面推文說的那種狀況；
不太可能會變成以下這種情況
800萬 年收50萬租金 持有成本0。
一個資產在‘’支出成本不變‘’、
收益‘’絕對值不改變‘’的情況下，
屋主有什麼理由賠錢賣？
就算有也是極少數的個案，
e.g. 法拍之類的。
軟裝弄一弄就好 硬裝真的免了是嫌錢太多哦
你自己說要用行情價當成本的不是？隔壁間成交價800，
我這間行情還能當1000？
我也是用當下完成總成本算租金投報 跟現金投報 用行情
我還真不會算
推 真的要用當下行情去算 因為你房子賣掉就是這麼多錢
所以算要租金的投報 就是把那麼多錢留著的投報
出租用的裝潢達及格線就好，基本就輕鋼架天花板+磁磚+
白色油漆，簡單乾淨最好，其他什麼拱門、跳色漆、造型
天花板都是多的，用越複雜，維修保養就越麻煩
看你要賣給誰，我玩租間特化的買家幾乎都包租公
每個地方賣得掉的投報率不一樣，台中現在有些開價到接
近7%的都有
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首Po稍早有版友內文提到房客抱怨床墊 稍微有感而發，打了一串獻醜一下 有些房東(fb跟line群不少) 很喜歡跟房客對幹 把房客當次等公民![[閒聊] 出租件心得雜感分享](https://upload.cc/i1/2024/01/11/pd5jA3.jpg "[閒聊] 出租件心得雜感分享")
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我們提出了數種家具解決方案也和租客達成解決方案 12/31收訂金，1/6簽約，租約開始日期是1/6, 房東從12/31無償保留房間一週給租客搬家 正式簽約當天收取第一個月租金和兩月押金 租客一直至1/9仍無意願履約。56
───── 對shuichia大這句【裝潢的底標是自己會想住】蠻有共鳴的，兩年前起心動念是希望好朋 友可以先求有跟上房地產通膨列車，與他討論自備款以及有機會入手的套房物件，提議自 己先買起來讓他能夠邊存錢，兩年之後等他存到足夠的頭期款，再成本原價賣回給他，不 過後來因為其金流壓力、通勤距離等其他因素沒有購買，但還是累積了一件挺樂在其中的![Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享](https://i.imgur.com/YLXuV3Xb.jpg "Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享")
推文版友想法認為不用裝修軟裝即可， jamo大也提醒裝潢會對吃掉下一間的頭 期，僅分享個人自身遭遇，可能我都太 懶買不到不用硬裝的好物件Q_Q，想法 如果有缺陷也請指正
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Re: [閒聊] 現在買小套房投資是不是盤子各位觀眾 盤子來了 我在2017-2020之間買了五間獨立小套房 為什麼後面沒繼續 因為去年買農地用組合屋花太多現金 需要補血復活一下26
[請益] 出租投報率的算法代朋友發問 本身並非專業投資客，但前一陣子看到工作地點附近一直很喜歡的小社區有物件出售 其實只是因為很喜歡這個社區的外觀，而且他戶數超少，很難遇到有案子出售， 一時衝動就先買下，打算目前先收租，將來老了無論自住或收租，人生都更有安全感 這間房子總價600萬自帶裝潢家電，屋齡蠻新的，裝潢也已經蠻漂亮，沒有再花錢整理什麼![[請益] 出租投報率的算法](https://i.imgur.com/YmDeu5Ob.jpg?fb "[請益] 出租投報率的算法")
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Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩你算錯了。 常見的二房東主要有兩種模式： 1. 如文中提到的，找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租，再花錢隔套賺價差。 這種方式的成本主要有三點： a. 每月月租金 (給原屋主的)22
Re: [閒聊] 下一波會是租金大漲嗎?新房的租金反映會比中古屋快一點，但同時新房的投報率通常也都會最差。 即便新房的每坪租金 > 中古屋的每坪租金，但因為購入價格上揚太快的問題， 所以租報率多半是這樣： 新大樓 < 中古大樓 < 老公寓 < 隔套 但要搞清楚一點！租金漲幅的慢不是因為漲租大家租不起，而是以下因素導致：12
Re: [請益] 資產3000萬前用租的問題是你資產的累積速度 有贏過房地產嗎？ 每年收租淨收益 再加土地價格年年增高 最理想的作法是![Re: [請益] 資產3000萬前用租的](https://fund-projects.s3.us-east-2.amazonaws.com/og_images/default.png "Re: [請益] 資產3000萬前用租的")
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[心得] 小資三年存下千萬資產分享+現金流(重發+更新至現況) 【背景】 台中直營體系2023/3房仲業滿4年 目前換到永慶房仲品牌繼續服務 原住彰化開車通勤，2022年中買房搬來台中(後說明)![[心得] 小資三年存下千萬資產分享+現金流](https://i.imgur.com/VVqVE8Vb.jpg "[心得] 小資三年存下千萬資產分享+現金流")
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[閒聊] 實施囤房稅真的對房價沒影響嗎？很多人說屋主能輕易將囤房稅轉嫁給租客，但我實在有些不解。 1. 有人置產房屋並不出租。台灣的空屋很多並未出租，對這些人來說，實施囤房稅將 100%提高房屋持有成本。 2. 對收租公收租婆來說，也很難100%轉嫁。房東之間彼此也競爭，有人想守租金行情，有人口袋淺非租出去不可。只要區域內有些房東願意吸收，就無法完全轉嫁。何況租客也未必有能力幫你吸收囤房稅。 租客大多預算有限，能負擔的房租就是那麼多。你漲房租他就換較便宜的房來租，總會排擠到租金較高的房子。除非房子租不出去房東也都無所謂，但這樣不是顧了租金卻反而自己完全吸收囤房稅？ 囤房稅無法完全轉嫁，將因投報率(殖利率下降) 對屋主產生增投其他類型資產，減投房地產的誘因。非剛性需求降低，也讓總需求下降。不是嗎？4
Re: [閒聊] 租售比多少會覺得租不如買或買不如租你也可以買隔好的頂加隔套，自住一間， ‘’租金-房貸本利和‘’的金流大概率是正的。 : 而且台灣的出租屋投報率低這點不管多空應該是共識？ 所以確實有本版所謂的魯空心態 誰跟你的共識？美國投報率‘’看起來高’’ 代表實際收益一定大於台灣？2
[請益] 雙北投資房型推薦（小資族）各位房版的大大好 在本版吸收了很多實用的資訊 也拜讀了很多前輩的好文 獲益良多 目前手上的想用來投資房市的資金大概200萬左右 有首購資格 主要在看淡水的老公寓/新市鎮兩房/雙北套房 比較符合預算 （地緣關係所以主要看淡水地區 剛好房價也相對便宜）2
Re: [閒聊] 台灣房價未來會漲到多高？1 沒有買不起 只有看不起 老破小遠 不至於買不起 只能說你沒辦法接受 或是租什麼房子就買什麼房子
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