Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享

推文版友想法認為不用裝修軟裝即可，
jamo大也提醒裝潢會對吃掉下一間的頭
期，僅分享個人自身遭遇，可能我都太
懶買不到不用硬裝的好物件Q_Q，想法
如果有缺陷也請指正

第一個是物件競爭性的問題
用1000萬物件打個比方
屋況不錯不需要硬裝潢的物件
自住客想買，美妝投客/懶人出租客想，
屋主知道物件優勢，不願意降價
大家都想買，結果成交價1000
頭期200，完全不軟裝，成本1000

但 同樣物件廢墟風賣900萬裝潢要100
自住客根本不看(拿不出頭期)
懶人投客不懂要怎麼改造
美妝投客覺得沒肉不想買
就只剩美妝出租客少數廝殺
頭期180裝潢100自備280，成本1000
缺點就如jamo大講的多浪費80萬自備吃
掉下一間頭期
優點就是可以少不少競爭對手
(因為如果搶都搶不到，後面全部白搭）
而且很多時候這100裝潢甚至不用自己
掏，就是要吃貸款額度就是了

第二個是現金流的問題
一樣用剛剛1000正常跟900戰損風物件
貸款30年利率2.2%計算
1000正常件自備200貸800
本利攤30373收租30k
每個月現金流-373
但就回到狀況一，大家都想要，相對沒
這麼好買

廢墟風物件如果不裝潢租金算20000
一個月本利攤要27338
每月現金流-7338

如果這100萬裝潢是貸款(20年利率2.2%)
一個月本利攤27338+5154=32492
租金收到30000，每月現金流變-2492

如果100萬裝潢現金不貸款，租金30000
每月現金流變成30k-27338=+2662

雖然會有人說100萬裝潢回收期要100個
月，很不值得
但如果不裝潢，一兩間可能不影響生活
如果做個五間，每個月現金流會是
-36690/-12460/+13310的差別
這就不是要不要裝潢的問題了
而是不裝潢玩不下去，房貸繳到吐血
後兩者房東美食照吃，百貨照逛
前者房東每個月吃土，房客比你滋潤
掛四的部分就先不討論了不然版面會變
太多

當然這只是我自己實務上的狀況
其他房東投客版友，可能狀況不一樣，
改造廢墟風也可以當作假日休閒活動，
不過最近越來越難買也是事實
房版能多一些經驗分享少一些戰地區的
文章也是不錯的
(結果我自己也在戰 咦？）

--