Re: [閒聊] 出租件心得雜感分享
推文版友想法認為不用裝修軟裝即可,
jamo大也提醒裝潢會對吃掉下一間的頭
期,僅分享個人自身遭遇,可能我都太
懶買不到不用硬裝的好物件Q_Q,想法
如果有缺陷也請指正
第一個是物件競爭性的問題
用1000萬物件打個比方
屋況不錯不需要硬裝潢的物件
自住客想買,美妝投客/懶人出租客想,
屋主知道物件優勢,不願意降價
大家都想買,結果成交價1000
頭期200,完全不軟裝,成本1000
但 同樣物件廢墟風賣900萬裝潢要100
自住客根本不看(拿不出頭期)
懶人投客不懂要怎麼改造
美妝投客覺得沒肉不想買
就只剩美妝出租客少數廝殺
頭期180裝潢100自備280,成本1000
缺點就如jamo大講的多浪費80萬自備吃
掉下一間頭期
優點就是可以少不少競爭對手
(因為如果搶都搶不到,後面全部白搭)
而且很多時候這100裝潢甚至不用自己
掏,就是要吃貸款額度就是了
第二個是現金流的問題
一樣用剛剛1000正常跟900戰損風物件
貸款30年利率2.2%計算
1000正常件自備200貸800
本利攤30373收租30k
每個月現金流-373
但就回到狀況一,大家都想要,相對沒
這麼好買
廢墟風物件如果不裝潢租金算20000
一個月本利攤要27338
每月現金流-7338
如果這100萬裝潢是貸款(20年利率2.2%)
一個月本利攤27338+5154=32492
租金收到30000,每月現金流變-2492
如果100萬裝潢現金不貸款,租金30000
每月現金流變成30k-27338=+2662
雖然會有人說100萬裝潢回收期要100個
月,很不值得
但如果不裝潢,一兩間可能不影響生活
如果做個五間,每個月現金流會是
-36690/-12460/+13310的差別
這就不是要不要裝潢的問題了
而是不裝潢玩不下去,房貸繳到吐血
後兩者房東美食照吃,百貨照逛
前者房東每個月吃土,房客比你滋潤
掛四的部分就先不討論了不然版面會變
太多
當然這只是我自己實務上的狀況
其他房東投客版友,可能狀況不一樣,
改造廢墟風也可以當作假日休閒活動,
不過最近越來越難買也是事實
房版能多一些經驗分享少一些戰地區的
文章也是不錯的
(結果我自己也在戰 咦?)
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首Po稍早有版友內文提到房客抱怨床墊 稍微有感而發,打了一串獻醜一下 有些房東(fb跟line群不少) 很喜歡跟房客對幹 把房客當次等公民7
我們提出了數種家具解決方案也和租客達成解決方案 12/31收訂金,1/6簽約,租約開始日期是1/6, 房東從12/31無償保留房間一週給租客搬家 正式簽約當天收取第一個月租金和兩月押金 租客一直至1/9仍無意願履約。46
你對空租的算法是對的 但是拿一個月的租金就要 cover裝潢的成我是非常懷疑! : 改善之後就算不要租金上調 : 原價出租訊息也會雪片飛來56
───── 對shuichia大這句【裝潢的底標是自己會想住】蠻有共鳴的,兩年前起心動念是希望好朋 友可以先求有跟上房地產通膨列車,與他討論自備款以及有機會入手的套房物件,提議自 己先買起來讓他能夠邊存錢,兩年之後等他存到足夠的頭期款,再成本原價賣回給他,不 過後來因為其金流壓力、通勤距離等其他因素沒有購買,但還是累積了一件挺樂在其中的
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[請益] 永和公寓到底該裝潢出租還是賣掉一直默默在板上潛水不太敢po文發問 但是這個問題已經卡著我有點時間了 所以還是決定上來詢問看看大家的想法 家裡有一間永和的五樓公寓 在中正路的巷子裡 靠近永和國小26
Re: [新聞] 手握300間房讓北漂青年活得更精彩你算錯了。 常見的二房東主要有兩種模式: 1. 如文中提到的,找老舊整層公寓or華夏原始房東整層出租,再花錢隔套賺價差。 這種方式的成本主要有三點: a. 每月月租金 (給原屋主的)16
[請益] 接下來該怎麼走?(第三房投資)各位版上的先進,想詢問一下以目前的市況,怎麼做會比較好呢? 個人背景如下 自住物件:600萬房貸,有增貸200萬挪作他用,共月繳35000左右 投資物件:640萬房貸,月繳25000左右,預計出租打消一些本利合 (周邊行情租金2萬~2萬5左右)15
Re: [請益] 新成屋 要怎麼增加出租率?嗯我今年二月作了同樣的事情XD 租屋情況如下 出租照片與價格: *裝潢 交屋之後,我是這樣配置的11
Re: [新聞] 央行理事:升息半碼或1碼待討論其實你朋友能不能買,跟是否增貸的關係不大。 - 他的現金流是否穩定? - 他收租租金是否能 cover 本利攤房貸還有剩? 如果上面這兩點都沒問題,其實他即便現在再增貸買也沒問題。 增貸500萬買房,可以創造年收租20萬+,都還是在累積資產。9
Re: [請益] 房東為什麼要百萬裝潢來出租?翻新 -> 出租 -> 賣出獲利了結。 翻新賺什麼? 基本上在一樣的裝修品質的前提下,投客要花100萬裝修費,一般自住客至少要花150, 甚至是到200的都有可能。就端看自住找的"設計師"有多敢喊 XD 另外有時候投客比自住客更知道自己裝潢要哪些東西,超多自住客可能花150裝潢好了,7
Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流不要只侷限在房地產投資,你有很多選擇。 站在投資的角度,現金流絕對是非常重要的一環,當你月收入 > 月支出的時候, 即便房市在跌,你根本就蹺腳看戲。 如果單看挑選標的物,不考量隔套或特殊物件,確實一般物件要做到貸款 8 成還能 正現金流在當前的市況非常不容易,但你可以搭配其他的方式。4
Re: [請益] 首購投資 3年後買第二棟自住月薪70 k假設年終兩個月=年薪98萬 負債比能過=月繳49k : 我打算在明年使用新青安買一間房當投資 : 目標約在3-5年後 結婚前 : 再買一間當自住房3
[心得] 談斡和買房一些小心得網誌版 看了五六年最近終於成交(很突然地看到喜歡的物件), 寫一些自己的斡旋和看屋心得。 1. 到底是租比較划算還是買比較划算?3
Re: [問題] 該不該融資貸款買房請益先整理一下 A計畫: 買房用現金+ 該房貸款 a. 目前買房利率約在1.3~1.6% 贏過店面貸款 b. 1000萬,自備200萬,貸30年,現金餘100萬超過一年準備金,每月還2.7萬 c. 店面出租,月收?
爆
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