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Re: [閒聊] 買房前夕突然後悔了

看板home-sale標題Re: [閒聊] 買房前夕突然後悔了作者
MiniArse
(型男)
時間推噓26 推:28 噓:2 →:41

(拍拍~)
其實魯弟我覺得當房奴不難,簽下去房子就有了阿。
難的是要如何說服自己背30年房貸,正常沒後援的普通人很難在未來很長
一段時間薪資沒有大幅提升前,過著像沒背房貸那樣支出隨興的日子,
所以其中三個重點就是,剛需、剛需、剛需。
如果說是剛需(例如說成家),其實買貴一些倒還無妨,畢竟可以自己裝潢成
想要的樣子,且因為有需求,外加每天都可以使用到,要說服自己在房價高檔
入手相對容易。

如果是FOMO(Fear Of Miss Out)的話,就比較不建議,我的話是絕對不會幹這種事 XD

剛好魯弟手邊也有300萬閒錢,我是 All-in 美國投資等級公司債,然後再拿去質借
6成,然後再重複。做一個簡單試算(有一些四捨五入,可自行更正):

本金(萬) 00720B @33.6 利息支出(2.45%)
(張數)
初始 300 89
1st質押 180 53 44100
2nd質押 108 32 26460
3rd質押 64.8 19 15876
4th質押 38.88 11 9525.6
5th質押 23.328 7 5832
6th質押 13.9968 4 3429.216

總借款: 429 萬 215 105105

年配息: 1.96 (仟) X 215 = 421400

年淨現金流 = 421400 - 105105 = 320,146


每個月大概有 2.66萬的淨現金流,爽嗎?~ 顆顆
十月底美債突破 5% 殖利率時其實是一個難得的進場點,
那時候投資等級公司債差不多在 6~7%。放到今天大概有5%~15%的資本利得。
繼續放下去除了淨現金流,應該會有更好的資本利得報酬。

目前投資等級公司債的位階其實只比 2020/3 略高或差不多,所以現在用槓桿
是相對安全的,風險可以自己評估。另外質借利率不嫌麻煩的話有2.06%的可借,
報酬率可以再拉高一些。再來就是匯率風險了,自己是覺得可以承擔

以上~提供給現階段買不下手的空空們一個現金流方案。魯弟不追高,如果房價繼續
UP~ 我存債一個月2.66萬也挺夠用惹~~



※ 引述《t813900 ()》之銘言:
: 上週拿到將來銀行核貸成功的通知,
: 2.06%,30年,未來30年每個月都要還4萬塊,
: 這之前還要先掏出我辛苦攢賺的300萬當頭期。
: 突然好後悔,其實每個月拿出2萬,1個人在北市就可以租到不錯的房子,
: 生活也可以過的寬裕,但如果確定要買下這間房,生活上就開始會有壓力,
: 原本都是充滿幹勁的在處理這一切,不知道為什麼在一切塵埃落定的時候,突然有些膽: 怯..甚至想放棄。
: 大家買房的當時也有這種心情嗎?突然好想收手了..

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※ PTT留言評論
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junior02048612/08 00:08哪有什麼貸下去就可以,要有頭期款欸XD

mno319512/08 00:11每次都六成借到滿?不會有萬一不如預期破維持率要追繳問題

bustinjieber12/08 00:16喔,那你一個月房租多少錢?

bustinjieber12/08 00:17房租30年都不漲?

bustinjieber12/08 00:18老話一句,你要當少年X神沒人阻止你,

bustinjieber12/08 00:18不要賺的不如預期又輸不起就好了。

bustinjieber12/08 00:19題外話,那你是怎麼說服自己

bustinjieber12/08 00:19要‘’租一輩子‘’的房子的?

aa0078812/08 00:29不錯 債息付房租 爽嗎

lalacos12312/08 00:33不是 買房增貸不是一樣可以用你那套嗎 重點是還有自己

lalacos12312/08 00:33的房子住 一樣2.06%

Yishanhuang12/08 00:52買00712不就好XD

Yishanhuang12/08 00:52反正交易策略差不多

Yishanhuang12/08 00:52credit spread拉開直接炸XD

Yishanhuang12/08 01:15看錯,槓桿其實很低那沒事XD

medama12/08 02:50也不錯啊

s2649275512/08 04:15很好有投資收入 肯定會是超優質租客

hellogym12/08 07:30阿我不會先拿來買房 轉增貸再來投資不就好

ufopp12/08 07:36應該是想要的房頭期款付不了,只能這樣吧

airjade12/08 07:47有資產的人才建議開槓桿,什麼都沒有的最好不要開到滿

lalacos12312/08 08:00結果是只能這樣 不是選擇這樣XD

floatfaith12/08 08:08不錯啊 推推~也是種分享啦 改天來質押一下哈

bms12/08 08:13Thanks for share

floatfaith12/08 08:13後面幾層看起來套利沒有多少,拿來當預備金比較好

floatfaith12/08 08:17樓上們很多講的是真的不要想說被洗臉~忠言總是逆耳。

floatfaith12/08 08:17既然也不是情緒性空空類的言論。魯叔也來弱弱點一下

floatfaith12/08 08:30我也覺得美債確實現階段增值很可期,是個不錯的標的。

floatfaith12/08 08:30不過你是在一個套利2趴多的低風險東西上面開2倍多槓

floatfaith12/08 08:30桿…啊vs房租收益的總價投報率有沒有2趴多,連現在買

floatfaith12/08 08:30新房子都有了…啊人家是幾倍槓桿?遑論跟房子比增值…

floatfaith12/08 08:30所以如果還在租房的話是第一間是想都不用想的,投資

floatfaith12/08 08:30的話就可以再想想 什麼時候該換回房子…終究要買房的

floatfaith12/08 08:30,早晚該做的事 就早點做~

qqq784012/08 08:34新警察啦一定沒看過ceca算投資房地產VS股票

NTU30315019512/08 08:43鼓勵當空空+1

abyssa112/08 08:46公司債的風險不見得低

abyssa112/08 08:49BBB級債券在當寶,看來大家都忘了2008了

abyssa112/08 08:54這種長債的波動甚至不見得比股票低

x156w42312/08 08:54再有信心的投資, 也要預留安全邊際 不重壓

x156w42312/08 08:54小弟風險評估, 第一層質押5成就差不多了

x156w42312/08 08:55壓六層… 祝福順利 (o_o)

avmm989812/08 08:55我是買房+存股+固定現金在手 股雖然存很少,慢慢累積

avmm989812/08 08:56股就存債+市值etf就好

abyssa112/08 08:59要壓到滿其實建議你做利率期貨比較單純

lalacos12312/08 09:01LTCM事件XD

CIIIO12/08 09:06IB嗎 利率好低

abyssa112/08 09:10IB可以買元大00720B?

ajax444412/08 09:40樓樓上是問2.06嗎?元大證金專案2.06 限指定股票、etf

ajax444412/08 09:41元大證金 跟 元大證券 不同公司喔

pierre065012/08 09:47我覺得這篇不錯啊!已經有自住房又不想買房當投資的人

pierre065012/08 09:47可以參考

fonder12/08 10:03重點是他應該本來就有房了(′▽‵)

bustinjieber12/08 10:38有自住房後,你投資什麼沒人管你,

bustinjieber12/08 10:38問題就是一間自住都沒有的人,

bustinjieber12/08 10:38不要幻想你可以賺贏房價漲幅,

bustinjieber12/08 10:38做的到我佩服你,做不到不要輸不起。

aq227235371212/08 10:46真的,有人一直認為債券風險很低喔,要不要看前幾年

aq227235371212/08 10:46,債券大屠殺,你自以為每月領3萬內爽爽領,一次大

aq227235371212/08 10:46屠殺,血本無歸

damnche12/08 12:57正確 推坑房貸根本害人

cym073012/08 13:23我籌到頭期硬著頭皮就砸下去了,現在每個月用股息來還,

cym073012/08 13:23生活其實綽綽有餘,不過有點後悔當時沒有將來可以貸,原p

cym073012/08 13:23o貸到的這個條件有夠香

kklarinet12/08 14:24欸所以你現在住的地方房租多少呢?

mickey25004012/08 15:04cym大 這間房貸的申辦都超讚 還不用地政規費巴拉巴

mickey25004012/08 15:04拉 唯一缺點就是審核條件比較嚴格一點

tim15502312/08 15:37同意樓上 將來條件要過比較難 但說真的銀行真的也不敢

tim15502312/08 15:37借錢給沒錢的人吧XDD

Kouzi101912/08 16:15拿去壓債券?我不如再買一間房

ocamiao102312/09 04:15我也是把自己的房拿去貸將來,轉增貸後去投資etf,

ocamiao102312/09 04:15壓919+56+878自己創造月配