Re: [閒聊] 新竹竹北房市心得 續
※ 引述《mfcke (drive)》之銘言:
: 最後一篇不佔用版面
: 好 直接解釋風險 先說風險再說賺錢 是我一概原則
我也最後一篇回你,剩下推文說。
: 只有散戶皓呆 整天算報酬率 都不算風險 我來幫大家找找風險
你太小看園區投資客了,有資本高學歷的工程師會是阿呆散戶嗎?身邊都沒有任何朋友嗎?
: 理論上 案場開賣是7/1好了 因為先找建商團購 我簽約應該是簽在7/1之前
: 我先不討論到底能不能開賣 或者是什麼約 假設我們這團就是買到了
: 反正我就是省下代銷錢 算5%
: 會遇到狀況就我說的
: 1.你先挑剩的 可能代銷很難找 你吃不夠多 建商不屌你
: 而且他長期這樣搞 就是要放棄代銷線 或是自售
: 要是自售 根本就沒有你所謂的代銷利潤....他就是預計價錢賣你
: 2.建商願意肯讓你這樣搞 肯定也不讓你退 你訂訂退退 一定沒人屌你
: 那你這團要怎麼把所有戶吃下來?? 吃不下來 沒有法人的話 怎去運作
: 沒先繳錢的話 都沒差 不用法人無所謂
: 如果要訂金 要是裡面50個成員 都繳10萬訂金 也是500萬 那錢誰管??
: 3.我跟你講代銷不願意接這種案 因為很簡單 你先吃50戶 一堆投資客怎辦??
: 建商給你20萬 代銷要賣20*1.05=21萬 他有成本要算的
: 那好了 我這50戶 假設有30戶要丟出來賣 我賣20.5 小賺就好
: 代銷回家打手槍?? 洗洗睡了? 還幫你打廣告?? 幫你下車?
: 4.最後回到投資者身上 我要是拿到每坪20萬好了 如果代銷後來賣19.5 或者代銷賣20: 我根本沒便宜到 這樣要找誰理賠??
: 你願意吃下來嗎?
這邊有很多吐嘈點(我不說你錯,所以用吐嘈表示我個人實務說明)
一.案場公開日是代銷決定的,所以當建商不是自售跟代銷簽約了,負責窗口是代銷。
這點我不知道你在爭什麼?我親身操作數次,團購窗口是代銷。 拿合發首湛來說,你團購是找合發建設還是華威代銷? 這點毋庸置疑,我認為你沒有實務經驗。
後半段認同,建商會以心中價賣你。
二.就是確定想買才要花時間去團購去找代銷談,到底哪來的退?你一直說什麼退退訂訂,買都來不及了。
三.前面的錯誤忽略,直接假設「代銷」跟建商簽約成本均25萬,亦即他根據戶別要賣23-27萬。 有很多做法,通常以下兩種大概說
1.可能讓利賣你22 23也就是底價或是破底,但他其他戶就要賣28補回來
2.你能夠讓他成本少掉3個月管銷約100多萬,把省下來的讓利給你。
這是新竹某大案實際的數字,我喜歡拿實例。因為發生過的事情是真實的不是想像也不是猜測。
新竹竹北這幾年哪個案子沒完銷,哪個地方沒漲,高鐵都快40縣三也都30 華興 金雅 南寮,鎖定好了根本沒有人要退。要退的人根本不會去看。
四.賣不好調降的例子有,非不得已建商不會這麼做
一來已購客會整天鬧,二來他自己把價錢調低對於後續銷售更不利。通常做法是代銷撤場,換一家代銷進場重新廣告,換案名換策略等等。
至於這個例子在最近幾年似乎看不到所以不多討論。
: 我常講 這台灣不動產就是
: 從頭到尾 一塊肉就是在這 反正你吃到 就是別人少吃 肉大小是固定的
: (私心覺得是台灣不動產問題 市場太小
: 很多都有自己怪玩法 然後餅不大 都在騙 COST DOWN民族吃毒油 住漏水屋 只能說報X)
你講的這些是違法建商違法營造的事,我們在挑投資自住當然不會挑這些,所以這邊偏離了不多說。
: 講清楚 風險在哪 利潤在哪 誰少賺了 我們賺走誰的???
從頭到尾都很清楚,風險是你要有本事交屋,應該說保持長期投資,前幾篇也說過不鼓勵0元買房。我有說我沒賣的投報率3%不高。
利潤就是反方一直說的炒房炒房,我買了30 想辦法讓他到35那我是在炒房。 現在我只是投資,漲到多少是市場決定不是我能決定。
至於什麼時候停利那是個人行為。
我覺得你再跳針,我說了如果能幫代銷省管銷成本,他會把部分成本折讓。
誰少賺了? 網路推播可以少一點,接待中心可以早一點撤,人事成本可以少一點,路邊拿看板的工讀生可以少請幾個。
這些是時間的價值,對於代銷來說是互利共贏,所以很多場都很願意配合,但會鎖紅單避免影響。
另外很多代銷都是一年期兩年期,策略不是就單一,價錢也不一定固定,跟業主開會也不是在浪費時間,廣告預算也都是心頭肉,這些是根據市場調整的,每個案子屬性客戶屬性專案個性,太多因素了,不是你講的那麼簡單而已。
: 你要是把過程完整都打出來 我能幫你找是誰虧 誰的利潤被分了 我一清二楚
過程都不是秘密,對於版上有經驗的投資客,仲介也都清楚。我已經打的夠清楚,雖然我覺得我好像只是重複我前天的敘述而已。
如果覺得不清不楚,要嘛是沒有經驗,要嘛就是沒有實務
你說過不再回文,想交流推文我會回,以上。
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我沒有實務經驗?? 如果我們見面我拿出實務經驗證明 你要賭?
可以啊,前一篇不是說要搞大的我說我認同。 我指的是代銷,你那個買土地發包沒有人 敢住的。
100杯星巴克如何?
可以開團阿,不用賭直接買,大家邊聊天沒問題。不過我站內信就超過100封了,不夠。
你根本都沒回到重點 跳針的是你
我逐句回了。看不懂或是你覺得沒有,那就沒有吧。本來就是交流,沒有對錯。
什麼管銷成本 他蓋房子速度 就是那樣
代銷賣房的管銷,非建商。
真的那樣搞 一定是自售 代銷不可能去接挑剩的60%房子
大樓幾乎都是代銷,少數自售而已。而且不是每個每個代銷願意。
你市場都往上 代銷還是會接 那也跟你沒關係 誰去買都賺
買貴也是賺,買便宜也是賺,為何要買貴?
話術不錯 看似有回答 講實際都沒有 高招
搞不懂什麼話術。
這篇我仔細看完了 目前還是沒回答 風險在哪????????????
交屋後賣不掉。資金要卡著
滿滿的話術 然後不用帶園區高帽 我一堆同學根本沒時間看房
我家人也是工程師。沒什麼高帽,我只是覺得大家都一樣,能夠互利和樂不為。
我就交大的 你是在???
你是交大,跟房子買多少錢沒有關係。
一個投資戰略 沒先講出風險在哪 通常都是XXOO
房子投資風險是下跌,股票風險就是下跌。我覺得房子市場好,是個好的投資就這樣,可 以認同也可以不認同,這是市場決定,我沒顛倒是非。
我在簡化問題 利潤先不說是誰讓利 風險在哪?? 我只想知道
風險在哪??
風險就是房子下跌,凶宅,或是做很多風險很大的事,像是你前面推文說集資買土地蓋房 ,很多一案建商就是這樣來的。
當市場不往上 就是持平的話 到底是誰讓利??
市場不往上就是套牢,貸款要利息,換屋要成本。自住出租要裝潢都是成本
反正會去加入你的 就去加入 是沒差 又不是我的錢 就這樣吧
我沒說一定要投資房地產,我也沒說不團購就是傻子,你也說了市場往上利潤誰都想吃, 很多代銷建商自己來。 多少人看房子說代銷態度跩的,在其他討論區會常常看到xx建設xx代銷跟已購客的糾紛, 上新聞等等。不管是合約,作價,公設點交
代銷能賣預售屋 要拿到建照 沒建照就是不能賣 違法一回事
這點同意,建照要下來。
代銷決定三小??? 建照決定最早開賣日啦?????
建照下來 跟代銷怎麼賣 跟 代銷建商底價多少 是兩回事。
你這篇又說是找代銷談 代銷跟建商拿到6% 你再去搶那6%裡面?
我每一篇都說要找代銷談,找建商自售的很難,因為就是不缺錢也不想讓代銷賺6%,或是 自己本身夠大有銷售團隊。
那可以啦 如果只是單純去買多戶 要代銷讓利 這可行
全部回文推文最認同,你可以反對投資行為是你的自由,但市場本來就可行。 本來就可以,我們縮短代銷的銷售期,他們本來就是要讓利給我們,管你是自住還投資。
不過我遇到代銷 說有讓利 後來發現根本都沒讓多少
如果你說你遇到的都是嘴巴說有實際沒有,代表你窗口有問題,人脈不夠力,或是公司不 願配合投資客。 小姐話術你最低價1000萬,其實底價是950萬你不知道,那是你的問題。誰說有錢人不能 當肥羊,有錢人買豪宅買貴的案例更多。 其實也不是你的問題,我一開始也是買貴所以才慢慢了解團購壓價,市場上沒有人無師自 通。 如果你說沒讓多少,代表還是有比別人便宜。1%就好,1000萬就差10萬了。 你在美國我相信台幣10萬對來說可能沒什麼。對我來說有什麼,是一筆錢。
而且市場隨時在變 你是去搶利中之利 第一個就是被犧牲的
新竹竹北案子這麼多,很多都完銷這不是我說的是市場決定。我沒有能力當第一個,我只 是不要當最後一個。
然後會員互踩??
不知道這些案子你參與了幾個,了解了幾個。 豪宅不講。從貴的案子像是坤山安境,大硯的十現等等到便宜的寶佳,我只看到一個搶比 一個快,新聞媒體報導的,不是我說的。有可能是手法,不過接待中心也撤了代表是真的 。
一個建築專案是這樣啦 從地主(土地投資者)賺 建商賺
營造賺 代銷賺 代銷已經是最尾端了
你去團購之後 是幫前面全部的人下車 懂?
不只這個產業,本來就是所有事情都是要賺錢,不然誰要做? 除了地主發財不用技術。建商營造代銷哪個不用技術,哪個不用成本?做生意賺取利潤是 合理的了。 你好像再跟我說火鍋料多少錢,肉多少錢,你買這鍋只是幫他們下車一樣。 賺多少是市場決定 買房子是幫別人下車?你想多了。
但是市場稍微轉 你就是刀尖第一個 OK?
我就算買100戶,也是刀末。 如果市場真的不景氣,房市開始跌了,誰壓力大? 建商土建融要錢,代銷每天管銷也要錢。我們這種小戶數的,頂多就是自住或是出租而已 。
我講完了 最後 希望 大家盡量加入你的群組QQ
我懶得把站內信公開,想買的人很多。 我發文也沒有推薦任何的群, 任何的案子。你覺得不好就不要買,+1的想買就買,最後買哪買多少錢不關我的事。 我只說我在隔離很樂意交流。 我也說了目前我沒有要買什麼案子,在隔離連看房都不行,離買更遠了。 如果這樣還叫不清不楚,你在美國打英文好了。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 08:37:50沒完銷的案子一大堆,4000萬以上等級的中悅皇苑,一品花園
大觀自若,天琚,大宅天第,實登一戶都沒賣掉的Full House
新竹市也有回建築和磐龍,3000萬以上的前景無限,若說這些
還有若山,豪宅市場我完全不懂,想住買不起。
太貴不算數,2000萬也有賣很久的臻品花園
臻品花園我有看過,他的抗性是加油站和橋。這2個缺點很致命。
2000萬以下的主戰場也有大榆二賣不完
會拿2000萬來當投資,那是另一個層級我也不懂。 最近推案都是小兩房小三房居多,總價800-1000萬左右是熱門產品 臻品70坪左右吧。大俞二是特例吧,很少建商是這樣。我歸類為藝術宅 這種產品本來就是自住,屬性不同。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 10:03:22 ※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 10:07:29大榆二是因為不二價吧
而且戶數真的很少
但看了真的會很羨慕住戶
從戶數才30 而且均價40 樓中樓好像也是4000萬 樓樓上拿這些來說房市不好XD
我去回在自己發文那篇 你有興趣再來回 不過跳針回就免了
都回覆了。就這樣吧後面開始是無意義的對話不佔大家版面了。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 11:12:33唉~我列出來你這個說是豪宅,那個說有抗性,不然就是特殊
那價格帶不是一般人住的起的,不是豪宅也是高總價產品本來就難賣。沒反駁你,閒聊不 是探討理由嗎?
原因,哪個建案沒賣完是你說的,找出來沒賣完的又一堆理由
話都你在說,我從來沒說新竹房市不好
物件本身不佳,房市再好也沒用,豐邑一堆賣好多年的
同意啊,自住投資也要挑格局好的。出租也是要給別人住,不是便宜就是好。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 16:23:16我遇到過的揪團的是詐騙的,mobile01很多,ptt不清楚,不知道
上來這邊po有什麼目的
之前團,簽約都是要跟寶佳,昌益,興富發等建商直接簽約。 要找有大建商,小建商可 能會倒。 目的就是爛案子要破底,好案子不要貴,要有套利空間,投報率要比別人高。
※ 編輯: almostdone (180.217.158.177 臺灣), 05/14/2020 17:44:062
就我自身到現在 團購這東西就是偏向老鼠會 輪流出貨 景氣好的時候 整團出貨 景氣不好 自己人砍自己人 買房還是靠自己 學會釣魚才重要 我本來是懶得嘴 只是有人跳出來 就順便嘴一下 底下一堆加1 頗盲從 還是說都自己人 不知道1
此文《重點在最後》 我每個問題推文都有回,寄給我的130封信我幾乎也都有回了。 私信不外乎問xx建案xx萬可以買嗎?問的也不外乎是豐邑惠宇寶佳金雅介壽這些,我有為 了我什麼利益嗎?我可以很明確再此說沒有,一來我明確說我沒買,二來這些建商代銷也 不是我的,我也沒股份。4
最後一篇不佔用版面 好 直接解釋風險 先說風險再說賺錢 是我一概原則 只有散戶皓呆 整天算報酬率 都不算風險 我來幫大家找找風險 理論上 案場開賣是7/1好了 因為先找建商團購 我簽約應該是簽在7/1之前 我先不討論到底能不能開賣 或者是什麼約 假設我們這團就是買到了11
原本我是不想發這篇文的拉 只是有些人的行為太跨張 Q1: 為什麼要團購 因為便宜? 講個笑話,團購便宜
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Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師這一句,很明顯是你買的還是1500萬的房子 只是這個陳小姐想要早點成交 自己貼這兩萬給你... : 但簽訂購單(紅單)時,陳小姐在上面寫總價1500萬, : 我: 不是說好1498萬?!50
[請益] 跟代銷簽約後 建商要調整價格各位G Cup、30 cm大大們好 小弟新竹第一次買房 三月中在一家預售屋排順位, 四月初有幸排到並談完價格,簽了承購意向書 代銷表示,此價格還會送到建商那,屆時再請我來與建商正式簽約(繳工程款10%)36
[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大雖然知道版上一堆投資客和仲介 但大部分潛水的還是準備要買房的人 覺得還是分享一下買房前看到的事實和這次實價登錄的關係 比起這次預售屋要實價登錄 12/08的貸款成數變動根本不值得一提 以數據來看 12/08受影響的戶數才4000戶 佔整年房屋交易量的...1.3%17
Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師建商-代銷-消費者 今天是消費者到代銷那邊說要買房 代銷只是仲介,並沒有決定價格的權力 消費者跟代銷簽訂的也不是訂金,也不是合約 只是消費者同意用這個價錢買8
[請益] 建商賣變成代銷賣本來看了一個案子還不錯 那個預售案說是建商自己賣 隔了一週後建案突然說之後準備停賣 因為準備要換給代銷賣 請問有人懂這是什麼銷售手法嗎?6
Re: [閒聊] 代銷是不是都會自己買一戶?有可能 朋友從營建業轉換到代銷做3年多了 幾乎每個案子我都去看過 一個代銷通常一年可以接手1~1.5個案子 看賣得順不順利5
Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師我不太理解的是“退佣”這件事有這麼難懂嗎? 一般日常生活業務或銷售人員為了業績達標拿獎金,給客戶或消費者一點好處,促進成交 ,不是很常見的事嗎? 買車業務缺一台達標為了業績送一堆配備,或買保險業務私下退佣金,你問公司都馬說不 合規定是業務個人行為啊!4
Re: [閒聊] 代銷是怎樣一個存在?代銷是幫建設公司賣房子 這點沒錯 但你說沒有經營成本 不需要專業知識 這點就不對了 基本上代銷是這樣 先建商提報個案 價格很重要 報的低接不到 報高賣不掉也是自己要承擔 你要操案 搭接待中心 廣告投放(報紙.網路.電視廣告等) 人事管銷等1
Re: [請益] 這是詐騙嗎?這一直都有 之前還有律師(但好像是假的,只是法律系畢業)帶隊 不買說要吉還是有黑道之類 也有別團 那個不見很久的老輸,後來變代銷的那位