Re: [閒聊] 都買預售屋了還買貴會是什麼樣的狀況?
以下從個人資深業務的經驗看起
(本人非房粽，而是超過十年的 B2B 業務)
※ 引述《yniori (偉恩咖肥)》之銘言：
: 如題
: 純討論而已
: 預售屋
: 很多人都說別碰
: 但是確實有很多很多的優勢
: 最大的優勢就是價格相對便宜
所謂的相對，到底是跟誰比呢?
在資訊透明的情況下的相對才是有意義的
預售屋的實載價格根本不公開的情況底下
怎麼會知道買貴買便宜?
所以相對便宜，話術，聽聽就好
: 可是阿
: 有些預售屋在591的開價真是比附近新建案的房價還高很多很多
: 然後還完銷
來台中看，沒有哪個建案不完銷的 (不講完銷，怎麼騙得出你口袋的錢)
舉個例子
夢幻誠
https://udn.com/news/story/7241/4113731
19-10-19 13:28 經濟日報
住戶數 1608 戶 / 2019-10 開賣就已賣出 1000 戶(?)
https://market.ltn.com.tw/article/8225
2020-05-13 14:03
賣了 1500 戶，基本上應該全部算完銷的吧(?)
然後上個 591 看一下
恩...頭腦沒壞的應該也知道是什麼狀況
等著看 2022 Q3 斷頭潮(?)
早買早享受，晚買享折扣 (抱歉，房子還沒蓋好還享受不到，只有紅單)
: 也有聽說有些建商的預售屋是不二價的
: 那糟糕了
曾經經過某建案叫女__萬歲
銷售很囂張的說林祖母的建案絕對不二價，不用議價
報了高樓層 1300 萬含 B3 平車物件
我笑著沒說什麼，因為前一晚我看了網路上要轉讓的單
類似的物件 888 還只是開價而已...
: 如果買了預售屋結果房價下跌買貴了
: 那不是連這一個價格低廉最大的優勢都沒了嗎
: 那應該很難過吧
: 買了預售屋就是希望便宜
: 結果還買貴
: 慘
各行各業都一樣，都是透過資訊不對稱來賺錢
越不對稱越不透明，能夠賺的黑心財就越大
這是為什麼政府遲遲不通過實價登錄的法案
因為資訊透明，建商投機客房粽就無法狠狠敲上你我一筆
更遑論預售屋的紅單文化
拿了紅單在工程款繳付前的兩年拉高價格賣掉，投入 50 萬預付，回收 100~200 萬
好生意不做嗎?
現在新聞一直在帶風向的就是房市多好又多好
再不買就買不起等等
這也是消費心理學的一種
各行各業的資深業務也很常跟客戶說再不下訂就真的沒貨了
是真的? 還是情緒勒索?
當個聰明理性的消費者比較重要
--
成大城也是這樣一堆賣 阿發哥投客跑單客太多
夢幻滅是地點太鳥 加上烏日生活環境本來就差 還真好奇
什麼人會去買那
預售屋價格合不合理自己要會判斷
買房一定要多看 多做功課
建商品牌 施工 地點 用料 地段 無法絕對掌握
也要知道相對合理是多少
買預售屋來炒有點像是股票炒短線
獲利高 風險大
現在跟著一窩蜂買 結果根本繳不出來想炒短線
三年後斷頭法拍也只是剛好 就像股票放空一樣
這種操作如果賠錢 不就是活該嗎？
至於代銷自我感覺良好那也是公司的政策
你沒出底牌 她也不會跟你說實話
畢竟走過路過進來亂過嫌過都比真正要買過的人多很多
有經驗的代銷跟你聊兩分鐘就知道你會不會買\
先問你自備款多少 吱吱屋屋基本上就打槍了
這邊分享一下業務談判技巧給大家討論參考 業務談判的第一原則就是，絕對不要隨便亮底牌 底牌亮出來，基本上就是輸一半了 如果我是房粽代銷業務，當我知道對方的底牌後 我立刻能夠盤算出哪種商品是我有利潤跟獎金的選擇 比方自備款 200 萬 貸款 8 成，等於總價 1000 萬的房子是買家能夠採購的上限值 但 沒人規定我不能把總價 500 萬的房子賣給對方 1000 萬 所以談判議價採購這種事情絕對不要急 也不要隨便亮底牌
認同版主看法，有些人買預售屋利用桿桿以小博大，加
價賣再換約賣給下一手，爽賺50萬以上，一直說現在不
買以後更貴
有些屋主開的價格跟仲介一樣，仲介的抽成屋主也要
市場本來就很看心理面 信心很重要 低利率負擔能力上升
大家都相信會漲就會真的漲
一半認同 所謂自備款等於是門票
一間房子打算建商賣1000左右 你至少要有200的自備吧
你進去跟人家說你只有100 你猜會不會被打槍出門？
所以談判的第一原則 不要隨便亮底牌 當賣方 500 可以賣你但又能賣到 1000 的時候，它不可能只賣你 500
※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:18:52差太多人家根本懶著理你 除非你現金流超多
小姐接案是輪流的 你浪費人家一次 說不定下個貴客就被
別的代銷接走了
頭期款不是底牌 是門牌 先告訴對方我可能會買
房板鄉民都說現在不買以後就買不到了
如果你有做過功課 就會知道區域行情在哪
不會有這種500賣到1000的事情
除非你錢很多又不做功課又很傻 唯一一種例外
向竹北那種不理性的買盤 也許有機會加個一些
但也不可能加到2倍
上面女__萬歲的例子差不多就快兩倍了，提供參考
※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:21:57除非買的人亂買 那就沒辦法了
買房跟你平常的採購 那是完全不同的東西
哪裡不一樣願聞其詳，可以分享給房版鄉民們了解一下
※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 14:23:37不能什麼都用特例來解釋通則 不然就跟SWAY一樣了
隨便找間賠售 就可以上電視說個40分鐘
你要想買到好房好價格 那就要知道代銷在想什麼
出去亂砍價 亂嫌棄 亂批評 遇到菜鳥還沒事
遇到老鳥你就等著被電爆 不相信自己去試試看
不曉得您業務經驗有多少，您知道各行各業的業務遇到每個買家都是嫌東嫌西的嗎?
該說的都說了 看得懂得看得懂 看不懂得再說也沒用
我認真覺得發哥很猛，在台中蓋了一堆低自備款的飯店宅
，已經蓋了幾千戶了，怎麼還有人會買發哥的帳？
夢幻誠當時還廣告打到嘉義遠百外牆
要超出行情價一倍基本上都算是特例
如果社區/區域行情是1000+-15% 你說你自備有100
代銷根本懶得屌你
是的 就是如此 給人家洗臉而已
自備是門票＋1 房仲經驗12年 專跟鄉民搏鬥100組以上
自備夠 但不一定會出高價啊…跟菜比八是不用掀底牌啦
遇到成精的房仲代銷 也不用2分鐘不用問 聽講話語氣
就知道是哪種客戶了
自備不夠就是直接介紹低總價的 大家時間寶貴 生意歸
生意 聊天歸聊天
嫌東嫌西遇到普通業務只會擋跟解釋反駁 老實說根本就
不用多著墨這 把屋況解釋說明清楚 破題彼此要談多少
成交機率大又快
如果是有希望的客戶 代銷業務難道會想放過？
條件開出來該給人賺的不要摳 也直接擺明不會加 加就
退掉 讓代銷業務自己去傷腦筋 反而這種買方買到好案
子機率高很多
有機會的客戶是唯一 差距太大沒希望的客戶只是其中之
一
但竹北還是很誇張，最近談寶咔咔預售，離開價差10萬而
已也是不行，撐了兩周也沒回應，反正買氣就是狂，你不
買也是一堆人買。
對，資訊不對稱才有錢賺
中肯 推
你完銷的定義真特別 1608户當然是要都賣完才算完銷
只賣1500然後你就說算完銷吧？
然後591連結點進去也看不出你想表達什麼
想表達591上面很多夢幻誠的案子在賣嗎？
要先分清楚 591是個人轉賣 跟建商無關
建商手上房子賣完＝完銷 591個人轉賣是個人的事情
你每案都以會破局的方式斡旋，一輩子總有一天會賽到破盤價
或沒有。...看誰比較會撐囉
推
女王萬歲？888兩房的價格吧
如果是的話 女王萬歲開太高坪數小...真的賣太貴
三峽那個嗎?
我看了你一些留言..我覺得你應該很不了解代銷的生態，坦
白說你所認知的行情不一定是真行情，奉勸各位沒有要買房
子的真的不要去浪費代銷的時間～代銷講求的是成交，他沒
有必要多賣你高底，代銷抽成真的沒多少錢，高底你10萬可
能多抽個幾十塊台幣，沒意義好嗎，問你預算多少也只是幫
你找適合的產品，不是在跟你身家調查，幫你用你的自備款
去推選適合的產品也是他們的工作，不要把每個代銷都當壞
人～
如果擋到大家財路，那也只能不好意思了 只能說這篇文章的原意是提醒一些朋友 當個聰明的消費者，然後分享一些談判 / 消費 / 業務心理學而已
※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 22:30:05是的 不了解代銷生態 不適合類比心得
資深不代表優秀 很會賣某樣產品並不代表了解房地產
最大的誤區就是在自己領域有成就後就認為自己什麼都行
請不要過度腦補一些有的沒有 從頭到尾可沒說過優秀這種名詞 也沒說很了解房地產 已經說了，擋到各位財路就不好意思了 純粹分享談判應該有的心態與技巧 合不合用，自行取用，可以不用這麼跳腳 您腦補真的太多了
※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 22:58:16沒有擋人財路 頂多就害人買不到房而已
照你這種談判手法 根本上不了談判桌 是要怎麼談判
好好作功課 多問多看 這行沒你想像的那麼不透明
地方群組隨便加一加問一問 總會有人跟你講價格多少
高手如雲，何妨回應個一篇進階的談判技術 造福房版鄉民~?
※ 編輯: ronall (110.50.171.87 臺灣), 08/16/2020 23:01:05這個版很有趣 講到最後發現自己論點不夠有力 就會影射
別人是仲仲 想要騙其他人 到底是誰腦補？ 就留給大眾
評判囉 晚安
不就說了嗎 多看多問 多做功課都比你裝模作樣還好
這案子自備就要200 你說你自備只有100 你是業務會不會
覺得這個客人來亂的？
然後你那個案例乾脆把591案源po出來 跟你問代銷的條件
一比就知道是否真的有差到那麼多
這時候還是推一下ceca這篇#1QE_G3ND 該講都講了
我買預售，談價前是翻遍各論壇找該區案子的價格資料
附近的中古屋也有比價。運氣好的話 別案完銷的預售有實
價讓你參考
女王那案子我也有買，最好業務報給你的案件跟591一樣，
你說591賣888，那個明明就二房，業務報1300含車，你就
算現在去問到二房高樓層含車也不可能到1300
好像釣出好多代銷與房仲。 某樓說跟建商無關？？怎會無關
？ 建商養一堆投資客幫建商炒房，炒越高，建商新的一期開
價還能上調。 你說那是轉賣的個人行為，我也是笑了。投資
客也養仲介，買賣都還能賺服務費，這樣循環哪裡無關
建商完銷跟591轉賣無關啊 我以為我們在討論完銷的定義
就像演唱會門票 黃牛掃光或是粉絲掃光 對主辦單位來講
都是售罄 難道你會去跟主辦辯說你們沒賣完門票嗎？
至於炒房 我也討厭炒房 但炒房就整個大時代下的產物
投客轉單賺價差 你不買單別人買單 成交就有行情
成交的數量一多 價格就炒上來 新竹就是一個好例子
當然也有炒房失敗的案例 我鄰居之前買太原惠宇社區
現在還套在那 目前只好出租加減賺租金 幫他QQ
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Re: [心得] 都廳大院畢業文不好意思出來吐槽 姑且不論建商是x德 就算是黃金地段好了 一案推千戶這種預售架構 台灣房市是有井噴到一案吃千戶的行情喔37
Re: [爆卦] 實價登錄2.0 立院三讀通過其實這影響最大的還是. 以後新建案代銷的銷售手法. 其他的沒啥變化. 中古屋其實以單棟大樓來講,本來成交就很少很少. 就算一個建案有5間在賣,但因為交易時間差的關係.36
[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大雖然知道版上一堆投資客和仲介 但大部分潛水的還是準備要買房的人 覺得還是分享一下買房前看到的事實和這次實價登錄的關係 比起這次預售屋要實價登錄 12/08的貸款成數變動根本不值得一提 以數據來看 12/08受影響的戶數才4000戶 佔整年房屋交易量的...1.3%![[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大](https://i.imgur.com/90QgR2Ab.jpg "[心得] 預售屋需要實價登錄影響真的超大")
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Re: [閒聊] 查預售開價跟紅單打房變炒房之前就講過啊. 當預售屋不二價後. 以後代銷公司就是一堆黑絲襪辣妹+大肌肌帥哥. 因為他們不需要任何銷售技巧,只要把房子資料背給你聽,帶你樣品屋走一圈. 之後就是拿價格表給你,要不要你自己決定.![Re: [閒聊] 查預售開價跟紅單打房變炒房](https://i.imgur.com/0mAM9Qfb.jpg "Re: [閒聊] 查預售開價跟紅單打房變炒房")
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[請益] 買新成屋，如何殺價，還是照實價登錄小弟最近有要買房，考慮新北雙和、板橋、新店等蛋黃區域。 屋齡設定在2年內的電梯大樓， 都是新成屋，所以有一些還是建商自己在賣。 房屋開價一定比較高，但想也知道這是來讓你殺價的， 殺價終究是人性，誰都想殺到見骨，不殺白不殺...10
Re: [討論] 我覺得台灣賣車文化很噁心汽車買賣，要不要定價賣？ 成本計算？ 就算定價賣，久了之後還是會衍生出變化 然後就很可能衍生出其他模式 這些牽扯的細節錯綜複雜，省略不討論。 特斯拉網路定價賣，也只是把議價中央集權4
Re: [請益] 簽約後發現屋主與業務是同公司房仲沒有一條法律規定房地產從業人員必須告知屋主職業背景，或是規定房地產從業人員不能 買賣房子。 你跟代銷買房子，屋主建商就是房地產從業人員不是嗎？ 代銷就是建商跟你之間的房仲業務。 再問你好了，假如簽約後發現屋主是你同公司的老闆或部門主管，你覺得對方會因此賣你2
[閒聊] LINE B2B業務資訊交流社群招生已徵求版主同意 各位好，小弟從事B2B業務已將近10年, 並且期間也不斷轉換產業, 深知新手業務會常遇到開發客戶上的困難, 像是找不到key man, 總機不幫忙轉接, 報價後就被打槍, 議價後又被採購拒絕等等 因此小弟成立了一個業務資訊交流群
Re: [討論] 民進黨雞排妹，這招在心理學叫什麼啊？好像是一種賣東西的談判技巧吧 本來想賣1000 但買家愛殺價 就故意出1500 讓買家殺500 但我覺得雞排妹應該不可能接受自己被當談判工具使用 只有李正皓這種通告仔會接受
爆
[請益] 夫妻第四間貸款24
Re: [請益] 青埔A18和A2011
[閒聊] A10山鼻重劃區請益![[閒聊] A10山鼻重劃區請益](https://i.imgur.com/trkeMHqb.jpeg "[閒聊] A10山鼻重劃區請益")
11
Re: [請益] 夫妻第四間貸款10
[閒聊] 最近買了一塊開心農場![[閒聊] 最近買了一塊開心農場](https://i.imgur.com/Fl7jHZwb.jpeg "[閒聊] 最近買了一塊開心農場")
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Re: [閒聊] 整個社區都是投資客會發生什麼事？7
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」7
Re: Fw: [問卦] D卡熱門：房價真的要崩了 誰買房誰6
[請益] 第一戶轉增貸後變第二戶？6
[閒聊] 青埔今年討論度真高5
Re: [請益] 夫妻第四間貸款5
Re: [請益] 夫妻第四間貸款4
Re: [請益] 夫妻第四間貸款3
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」2
Re: [請益] 夫妻第四間貸款1
Re: [請益] 夫妻第四間貸款2
[請益] 有推薦複驗的驗屋公司嗎？3
[請益] 土地增值稅與房地合一稅的問題
[社區] 新竹東區-雅舍小品X
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招
[社區] 台南東區_東門路東王天廈商辦大樓![[社區] 台南東區_東門路東王天廈商辦大樓](https://i.imgur.com/Ez5Nsl9b.png "[社區] 台南東區_東門路東王天廈商辦大樓")
Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」![Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」](https://i.imgur.com/uJSFSV5b.jpeg "Re: [新聞] 台灣房價怎樣才會跌？專家提「兩大招」")
[請益] 客變階段隱藏門設計
[請益] 精裝修小三房客變(開放式廚房、插座迴路)![[請益] 精裝修小三房客變(開放式廚房、插座迴路)](https://i.imgur.com/4fR6x8Bb.jpg?fb "[請益] 精裝修小三房客變(開放式廚房、插座迴路)")
[閒聊] 都更的一些思考