Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?

lagadidi04/10 02:23好奇為什麼覺得房東沒有投資其他東西？

lagadidi04/10 02:32把貸款當成奴役，你的起手觀念就很怪了。利率低為什麼

lagadidi04/10 02:32不貸款？找的到利率更低的方式嗎？

ceca04/10 02:32其實,我剛用170萬,6個月賺了40萬..XD

ceca04/10 02:33確實拿到錢扣稅後.

ceca04/10 02:34不過如果你ETD給他開10倍槓桿,那我就追不到你車尾燈了.

ceca04/10 02:34你看Bill Hwang的操作,他的槓桿算起來幾乎50倍up.

ceca04/10 02:35所以我一直認為,炒房怎麼可能賺得贏炒股呢..XD

lagadidi04/10 02:37我算一算股票三多月，也差不多30%...但通常雞蛋會分開

lagadidi04/10 02:37放

ceca04/10 02:39之前放空防疫股也差不多一個月10%.

lagadidi04/10 02:39當然很多真股神一個月收益千萬，但如果將股民平均獲利

lagadidi04/10 02:39拉下去算會變...（？）

ceca04/10 02:40不過上個月靠高股利嘎空一波,快速虧了7%斷尾快跑.

ceca04/10 02:41嚇死寶寶.

lagadidi04/10 02:42每個投資項目都有高手新手，有賺有賠。單看推薦投資項

lagadidi04/10 02:42目，用投資人平均報酬率來看，這樣看會不會比較公道（？

lagadidi04/10 02:42）

s2649275504/10 03:07其實說到勞心勞力 真的沒你說的那麼難 租不出去選擇

s2649275504/10 03:07問題 同時成本也不同 提到沒人要出租這件事 真的鳥

s2649275504/10 03:07 另外要算加上增值我平均是13% 有小贏你一點點喔

s2649275504/10 03:08不過你提到資金被鎖死 就代表了你不懂如何用房地產去

s2649275504/10 03:08生錢

s2649275504/10 03:09這跟少年股神一樣 你們不懂 所以說好難 不會所以說

s2649275504/10 03:09不行 跟處男說做愛不爽很類似

lagadidi04/10 03:10拿不同投資項目個案比個案...總覺得哪裡怪

s2649275504/10 03:10在來談談勝率 平均勝率房產高跟穩 這是我選擇的重點

s2649275504/10 03:12收租直接等匯款 難在哪 你要說收不到怎不說其他投資

s2649275504/10 03:12也有可能收不到錢的風險 這樣舉例舉不完

s2649275504/10 03:12不過你似乎很痛很房東 也不是第一次找我抬槓了

s2649275504/10 03:14另外在房版分享房市投資不是很正常嗎

lagadidi04/10 03:15看項目的投資者平均收益的話，其他項目有高於房產？

s2649275504/10 03:16其實我相信風險跟利潤成正比 所以為什麼要一直比利潤

s2649275504/10 03:16而忽視房產的穩定呢

lagadidi04/10 03:18房屋挑的好，一年多轉貸下去拿本金，含當初頭期還能拿超

lagadidi04/10 03:18過勒

maypcc04/10 03:22他這槓房子增值是以510萬去算 槓桿不夠高才2.3倍 是因為

maypcc04/10 03:22物件是套房 若五倍槓桿可操作千萬 每年漲3% 你222萬ETD每

maypcc04/10 03:22年光

maypcc04/10 03:23增值就要追30萬，能贏嗎?

s2649275504/10 03:24我其實回過 我拿這間貸款六成 20年 1.5% 就是不想被

s2649275504/10 03:24說條件難達到 我也有貸款30年 8成 1.45% 還有1.35%

s2649275504/10 03:24的 這樣數字更好看了

s2649275504/10 03:24但我主要想表達的是包租公的穩定

lagadidi04/10 03:25好奇ETD投資者平均收益有多少，包含被倒的...

s2649275504/10 03:26我也可以拿我最強的出來舉例 但我沒有 其實我最後

s2649275504/10 03:26都是五間一起看平均再去做調整 負債比跟現金流

maypcc04/10 03:28配合建商貸5%槓桿可拉高到20倍 總投報2% 現金投報40% 當

maypcc04/10 03:28然這也只有前三/五年建商貸才有的報酬

ceca04/10 03:56一般不動產簡單投資還是.

ceca04/10 03:57平均增值2.5%,出租投報2.5%=5%(抓的很保守拉)

ceca04/10 03:57然後開5倍槓桿,利息1.5%

ceca04/10 03:58這應該是很容易辦到的中長期投資規劃.

ceca04/10 03:58當然還有交易成本就是了...所以拉的久成本就均攤掉更多.

ceca04/10 03:59因此中期惠要求更高的增值,不會接受2.5%一年的微薄增值.

ceca04/10 03:59而短期,短期是直接買便宜+加工提高利潤,然後不算租金.

ceca04/10 03:59不過短期是製造業...這非被動收入,是主動收入.

ceca04/10 04:00因此短期的投報率傲視其他投資法是必然..

ceca04/10 04:00而以上,好處是很容易達成...風險極低.

ceca04/10 04:00缺點就是,你要看到錢要很慢很久之外.

ceca04/10 04:012.5%的出租投報並不足以支付本利和房貸(大約5%資金壓力)

ceca04/10 04:01所你還要每個月額外補錢進去.

ceca04/10 04:01以及,如果放超過七八年,你的槓桿會剩不到三倍.

ceca04/10 04:01因此你需要額外作轉增貸去把槓桿拉大.

ceca04/10 04:19當房東賺不贏炒股的阿..XD

ceca04/10 04:19炒股不是都幾億上下再跑?

ceca04/10 04:20動不動就200億梭哈..XD

ceca04/10 04:20另外,好不好賺??..阿你每個月不都要貼錢進去.

ceca04/10 04:20阿就一堆人不喜歡阿...太慢了.

ceca04/10 04:20所以...說出來你也不會去做啊..XD

ceca04/10 04:20因為你怕錢被卡住,你可以開10倍槓桿玩ETD

ceca04/10 04:21那當然瞧不起房東不是很正常.

ceca04/10 04:2110倍槓桿下去,100%一年耶,.

ceca04/10 04:22至於房東我估,增值2.5%,收租2.5%..

ceca04/10 04:22這樣有沒有脫離現實,有沒有很過分的高估..XD

ceca04/10 04:23歡迎你到處去比較or看版友或是丟去其他地方問.

ceca04/10 04:24你想,350萬的公寓,一年增值不到9萬,收租不到9萬.

ceca04/10 04:24是高估還是低估阿..XD

ceca04/10 04:26而350萬市區公寓三房,你租金一個月8000塊租不掉?

ceca04/10 04:26你確定你是買在台灣,還是買到越南去了..XD

ceca04/10 04:27其實你應該知道,很多版友都說我抓價格抓投資都抓得很保守.

ceca04/10 04:27沒錯啊,我很討厭講神話,因為神話不可複製.

ceca04/10 04:27我應該講的都是很容易做到的投資才對.

ceca04/10 04:28因為講神話會害死人.

s2649275504/10 04:31其實我熟的朋友有人跟著對房東喔 有的是沒頭期 或懶

s2649275504/10 04:31得找叫我報 我自己買都不夠了 還報給你勒

s2649275504/10 04:32而且誰跟你報明牌 真的都自己貸好貸滿去買

s2649275504/10 04:32那種什麼買房講座才多的是詐騙

s2649275504/10 04:36我如果要坑人 大可以拿另一間 買價560萬租18000 還

s2649275504/10 04:36貸款7成多 頭期168萬的出來嘴 而且兩年多已增值150萬

s2649275504/10 04:36 不算租金頭期已接近翻倍 但我覺得增值不是能完全掌

s2649275504/10 04:36握的 才改那中庸一點的例子

s2649275504/10 04:36你這種因為你是房東 所以說話就帶有偏見才不可取

ceca04/10 04:39其實,之前林園入手的公寓...XD

ceca04/10 04:39兩間一起打包買,70萬,翻修各40萬.

ceca04/10 04:39等同一間成本75萬.

ceca04/10 04:39一間租7000一間租7500...謝謝合作.

ceca04/10 04:39兩年後一間賣10x,一間賣11x..

ceca04/10 04:40不過現在已經沒這種機會了...

ceca04/10 04:40另外出租特化喔.

s2649275504/10 04:40早知道是要比賽不是分享作法的話 我應該派強一點的選

s2649275504/10 04:40手

ceca04/10 04:40之前地上權套房,下斡旋30仲介不收.結果他同事成交35

ceca04/10 04:40他怨嘆要死..

ceca04/10 04:40那時候,那邊出租行情,5000..

ceca04/10 04:41現在那邊大概要成交6x....(40年地上權套房)

ceca04/10 04:41不過因為是套房,流動性高和租客素質不敢恭維.

ceca04/10 04:41所以6x就沒興趣了.

ceca04/10 04:41如果可以買在4x..我會買了然後找包租代管的讓他租斷.

ceca04/10 04:425000打八折也有4000...無腦跟包租代管業者收租.

ceca04/10 04:42無期限地上權,號稱無敵釘子戶..跟新的有期限地上權不一樣.

ceca04/10 04:42這都不是神話喔..XD

s2649275504/10 04:43我推廣的租金當收益 增值當禮物 因為租金穩 我知道又

s2649275504/10 04:43有人嘴空租 會弄到沒人租的物件有 不想整理 二手舊家

s2649275504/10 04:43具 整間醜死 我一天就租出去的物件對面就有一間 到

s2649275504/10 04:43底誰的問題

ceca04/10 04:43神話應該是,某間大樓,買了三年,總價翻倍...

ceca04/10 04:43我指賣掉後的成交價..並且那時候沒有房地合一.

ceca04/10 04:43但是神話不可複製.

s2649275504/10 04:44低價的出租件喔 我還看過同行遇到 通緝犯 吸毒 連夜失

s2649275504/10 04:44蹤滿屋垃圾的都有

s2649275504/10 04:44所以我很堅持用租金去篩選房客

ceca04/10 04:44套房收租房客毛很多,所以都不敢碰..XD

ceca04/10 04:45但是高租金的兩房,房客很容易兩三年後自己買房子..XD

ceca04/10 04:45後來發現,2x年的三房,房客最穩定.

s2649275504/10 04:45我媽以前松山小套房 沒房地合一有買賣金身的也是神話

s2649275504/10 04:45級收益啊 但這種都很難複製 時空背景不同

ceca04/10 04:45一租就是可能目標十年以上.

s2649275504/10 04:46我最高租金的物件已經兩組房客去買房 哈哈

ceca04/10 04:46所以養中長期規劃,我會懶得去裝潢拉高租金.

ceca04/10 04:46基本弄乾淨整齊就好,普通租金租..租客穩定性高.

ceca04/10 04:47蛋黃區兩房,房客超愛跑去買房子..XD

s2649275504/10 04:47不過北高兩地的租金有落差 放在台北會少大概一房 我

s2649275504/10 04:47以前搞2-3房的時候 2房反而好租 3房租金蠻貴的

ceca04/10 04:48台北和中南部比較不一樣的市場型態.

s2649275504/10 04:49以前朋友都以為我裝潢本業 都裝潢的超屌才能租好租金

s2649275504/10 04:49 其實我整理房子花的預算都只抓五萬 乾淨 東西用新

s2649275504/10 04:49的 就很好租了 當然一開始不能挑什麼要花大錢的物件

s2649275504/10 04:49 我進房一律先看廁所 廁所不用花錢 廚具正常 冷氣

s2649275504/10 04:49給我留下 真的不太花錢

ceca04/10 04:50廁所看磁磚,磁磚ok換設備還好...XD

ceca04/10 04:50但是廁所爛的通常價格也低.

ceca04/10 04:51殺一殺,殺得夠低,就直接做短期翻了立刻轉賣..

ceca04/10 04:51廚具倒是還好,洗特例一字櫃三機,不用兩萬搞定.

s2649275504/10 04:52我遇過兩次 租兩房租到想直接買 結果嫌貴 後面我賣

s2649275504/10 04:52房很少超過一個月就賣掉 因為有賺就好了 幹嘛耗時間

s2649275504/10 04:52 不過有一次被一個惡質房仲專約卡了兩個月

ceca04/10 04:52剛賣掉一間短期,我只換窗戶,做一個電視牆,換廚具"檯面".

ceca04/10 04:52然後找裝潢後細清,洗一次就拿去賣..

s2649275504/10 04:53真的要花多點錢整理的物件我也是直接從原本要出的總價

s2649275504/10 04:53扣

ceca04/10 04:53目前翻修,最大麻煩是40年老大樓..

ceca04/10 04:53那個...恩...建築是大腦裝大便..馬的.

s2649275504/10 04:54你做到重點了 窗戶 廚具用用 感覺就不舊 做個電視

s2649275504/10 04:54牆馬上變中等裝潢物件 現在人其實很好滿足

ceca04/10 04:54管線亂跑,他以為是血管喔,公管給我跑樓地板是甚麼鬼.

ceca04/10 04:54結果公管堵塞,管委會又不修..變成我要挖地板接水管出去.

s2649275504/10 04:54你遇到廁所亂改管亂封管的才會想罵人

ceca04/10 04:55做明管排掉..

s2649275504/10 04:55然後要改回來要去別人家改 別人不給你進去

s2649275504/10 04:56這樣明管很醜但沒辦法

ceca04/10 04:56封管的之前遇過,舊管封久了裂開,要從新打出去接一根到公管

s2649275504/10 04:57所以經歷過這些 你跟我說 刷刷油漆換換窗簾 買個新

s2649275504/10 04:57的家具家電整理出租件 有多勞心勞力....

ceca04/10 04:58其實更多玩2x年屋的,無腦買,買了叫同一個仲介去出租.

s2649275504/10 04:58收租多半都睏霸數錢 賺少點很正常

s2649275504/10 04:59這我不行 我太78 我都要面試房客

ceca04/10 04:59有的人都在國外,或是台北人或台中人.

ceca04/10 04:59根本完全丟給仲介去處理.

ceca04/10 04:59我剛買一間,屋主現在還在澳洲回不來無法簽約.

ceca04/10 05:00他就是無腦丟給仲介代租,直到最近漲一波,就急著賣.

s2649275504/10 05:00投資無國界 不像我住哪搞哪

ceca04/10 05:00剛好他的房客也退租.

ceca04/10 05:00那個仲介幫那個屋主處理那間房子好多年了.

s2649275504/10 05:01這種就是出資 找一個代理人或經紀的概念

ceca04/10 05:01差不多...

s2649275504/10 05:01我是喜歡事必躬親

s2649275504/10 05:02之前有人找我做代管....

ceca04/10 05:02我是大翻修就無腦丟給統包,小翻才自己發包.

s2649275504/10 05:02神經病膩 我管自己的好玩 管別人的幹嘛

ceca04/10 05:02關鍵就是看廁所,只要廁所要打掉翻新,就全部無腦丟給統包..XD

s2649275504/10 05:03我自己包給自己 哈哈哈

s2649275504/10 05:03真的看房看廁所

s2649275504/10 05:03沒照片的我會先問廁所狀況

ceca04/10 05:03因為自己發包,水電和泥做和油漆,有一個比率會吵架然後推責任

ceca04/10 05:03煩死了..XD

ceca04/10 05:04然後又因為泥做水電難找,油漆常用的7x歲退休了.

s2649275504/10 05:04正常 我是都自己人

ceca04/10 05:05而無法有長期固定配合的..

s2649275504/10 05:05不認識的 阿比喝下去 打起來都有可能

ceca04/10 05:05所以現在懶得再去慢慢挖掘好下包商,乾脆丟給統包處理.

s2649275504/10 05:05自己發包要還是要看項目跟合作程度

s2649275504/10 05:06都像你自己發包 我餓死或只能做單項小的

s2649275504/10 05:06給包商點飯吃啊

ceca04/10 05:08我都大錢給人家賺,小錢順手省而已..XD

ceca04/10 05:08尤其像透天那種...絕對是丟給一個統包叫他處理..XD

ceca04/10 05:08通常是地板,窗戶,衛浴設備,自己才搞定.

s2649275504/10 05:11工種多還有作業時間會拉長的 還是需要一個居中協調

s2649275504/10 05:11 不然互相影響 大家都做的很不爽 尤其有些師傅土性

s2649275504/10 05:11重 我都叫不太動

aesdu04/10 05:19崩潰～～～哈哈

linlinme520804/10 05:35笑死

Morphee04/10 06:58笑死 我五戶在出租 多輕鬆你知道嗎

flexin04/10 07:03股神好，respect

murphyhu021904/10 07:21https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/26789

murphyhu021904/10 07:23股神們好厲害哦，忘記板上的股神賺不到可以操兩百億

murphyhu021904/10 07:23美金程度就在房板吹噓XD

kktt25404/10 07:40崩潰 崩潰xdxd

zxcvbnmnbvcx04/10 07:54股市大多頭你可以嘴房市 等到空頭怎麼辦？

linlinme520804/10 07:57https://bit.ly/3mBaUw7

kagaya04/10 08:11c大s大剛好交錯推樓XD

mountain82104/10 08:44可憐崩潰魯蛇

gm325204/10 09:00傻眼，你的回文不是完全打自己臉？股票這麼好賺你幹嘛不要

gm325204/10 09:00自己低調買滿還要來這邊分享？

gusser04/10 09:02好好討論大聲三小

pcxpchou04/10 09:10這篇怨念好深XD 幫QQ

KrisNYC04/10 09:12這就房版 不分享買房經驗是？ 宣傳ETD那幹嘛不買BTC

KrisNYC04/10 09:14回測整個BTC歷史都是爆漲再爆漲而已

alanbread04/10 09:45大家太客氣了吧，你到底多想買？

olivewood04/10 11:30買不起所以來房版崩潰喔XDDDD 有夠Loser，哪天你等你買

olivewood04/10 11:30房，你484又要嘲笑5折團

mark020404/10 15:26不當"房奴",那你當股奴喔?不過要你理解太難了...

kitten12304/10 15:53哈，這篇留著十年後回來看XD

menace04/11 01:17趕快歐印 借貸來全買ETD