Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?

KrisNYC04/09 10:39那個...你如果買到西瓜金 和買到玉山金 結局也不太一樣

KrisNYC04/09 10:40但也同理 套房地點也會有興替 一樣要賭眼光的話 股票無腦

KrisNYC04/09 10:40收租相對還是比較麻煩 所以不要再一堆人跑進來玩了

F0r04/09 10:45股市多頭其實11年邁進12年了

IBIZA04/09 10:46樓上賺多少了?

F0r04/09 10:50 很少 加工資 十年來目前手上liquid不到5000， 純交易投資所

F0r04/09 10:50得五年來不超過1000

F0r04/09 10:50看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些

IBIZA04/09 10:511000萬? 那還不錯 不過我早期入手的房地產應該有更多XD

IBIZA04/09 10:51股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD

KrisNYC04/09 10:52別爭了...資產多頭一百多年了...

F0r04/09 10:53我2011才退伍 時間還不夠

IBIZA04/09 10:54ptt真的是一堆股神

F0r04/09 10:54各國政府持續印鈔 借貸 如果不打仗/外星人入侵/移民火星/滅世

F0r04/09 10:54瘟疫 稀有資產還會再多頭一百年

IBIZA04/09 10:54不過房地產的話 買對時間基本上不用股神也能賺這麼多就是

aloness04/09 10:55股市就明顯兩個歷史低點，房地產只有20年前普遍殺比較兇

aloness04/09 10:55，但換成是物件跟區域又是不一樣的光景

IBIZA04/09 10:55這十幾年 持有房地產賺一千萬以上應該是普遍現象

IBIZA04/09 10:55股票難多了

lookinto04/09 10:56上述提到重點 房市多頭17年 I大進場在低點 但新莊

lookinto04/09 10:56王進場在高點

IBIZA04/09 10:56不過房子進場在高點 只要租金跟貸款設定好 長期下來還是穩

IBIZA04/09 10:57因為房子的收支其實都很固定

IBIZA04/09 10:57股票進場在高點就....

lookinto04/09 10:5720年後 新莊王的房價市值 個人不看好會漲100%

IBIZA04/09 10:58但他收的房租已經100%了吧

IBIZA04/09 10:58事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%

lookinto04/09 10:58所以他的IPR投報率 很大的機會是在10%以下

IBIZA04/09 10:59就算他到時候房子還是原價 都已經賺400+%了

IBIZA04/09 10:59不會

IBIZA04/09 10:59以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上

F0r04/09 10:59持有房地產賺千萬 也要看一開始是什麼房地產 像是我老家 應

F0r04/09 10:59該有40年的房子了 買66.5 前陣子買對面當倉庫 才270

F0r04/09 11:0040年 200萬 呵呵

IBIZA04/09 11:00那也四倍了 如果當初你是貸款買, 那就20倍了...

aloness04/09 11:00是的，低點部局眼光比較重要，當年能買apple在10美金，

aloness04/09 11:00或是前幾年買amd在1美元的話…

IBIZA04/09 11:00你有買過20倍的股票嗎?

F0r04/09 11:00這就是原po說的地點 還有地產投入部位大小的影響太大了

IBIZA04/09 11:01股票難道就不是部位影響很大XD

aloness04/09 11:01唉，事後諸葛，繼續鑽研眼光較實際

F0r04/09 11:01我有兩隻應該有機會40年漲20倍...

IBIZA04/09 11:01那就40年後驗證

lookinto04/09 11:01如同此篇提到 IPR要10% 需要20年後房價+100%

IBIZA04/09 11:02IRR不是IPR啦

IBIZA04/09 11:02IRR +10%, 不需要房價 +100%

F0r04/09 11:03貸款買也是要還清貸款啊 不是直接這麼算吧？

IBIZA04/09 11:03https://imgur.com/a/FN1jGSE

IBIZA04/09 11:03這是我的

lookinto04/09 11:03以此新莊王的例子是需要房價+100%才能達到10%

IBIZA04/09 11:03當然是還清貸款啊

KrisNYC04/09 11:03....I大是最近股市錢都收回來了嗎 怎麼這麼有空....

IBIZA04/09 11:03他的報酬率比我高 不可能需要房價+100%

F0r04/09 11:04難道信貸+房貸9成買 1000萬的房子 40年之後賣2000萬 我可以

F0r04/09 11:04說我賺19倍嗎？

IBIZA04/09 11:04KrisNYC 剩美股了 台股過年後就只有小玩

IBIZA04/09 11:04F0r 中間房貸都用租金coverr, 沒付錢出去 為什麼不能這樣

IBIZA04/09 11:04算?

KrisNYC04/09 11:04看來高點也不會過萬八了 收一收放固定收益好了...

KrisNYC04/09 11:05向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol

IBIZA04/09 11:05@lookinto 你可以看我這個 頭期500萬, 每年扣除利息後算

IBIZA04/09 11:0678萬, 30年的IRR是15%

IBIZA04/09 11:06這個基本上房價算沒賺

F0r04/09 11:08這樣算法也是對啦

s875213404/09 11:08頭期500 扣利息租金還收78萬, 這個真d屌

IBIZA04/09 11:09現在高成數+30年 真的很離譜

F0r04/09 11:10只是我個人還是不喜歡追投報率 總體資產為正值，每年固定增

F0r04/09 11:10長100-300萬台幣這樣我就很滿足了

IBIZA04/09 11:11然後這間頭期也是去年股票賺的 ...so...

s875213404/09 11:12你這間是隔套還是甚麼類型的? 租金能拉那麼高?

IBIZA04/09 11:12隔套

IBIZA04/09 11:12在師大旁邊

s875213404/09 11:12我去年收一間頭期(包含裝修規稅費) 也是500

IBIZA04/09 11:13我看過更高的

s875213404/09 11:13租金拉到頂天扣利息一年才賺 36

IBIZA04/09 11:13在內科 總價1500萬就能收一個月八萬多

s875213404/09 11:13不過我收來等都更的 沒那麼要求投報是真的

s875213404/09 11:13喔 你做隔套高一點也合理

lookinto04/09 11:14我沒細看I大例子 但以新莊王的例子 投入自備款220萬

lookinto04/09 11:15中間剛好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再

lookinto04/09 11:15投入其他資金來算

lookinto04/09 11:17220萬 複利8.5% 20年 約1090萬 剛好約是房價510萬

IBIZA04/09 11:17https://imgur.com/a/mFax8U5

lookinto04/09 11:18兩倍 所以可以約略說 如果房價+100% 投報約8.6%

IBIZA04/09 11:18這個是新莊王那間的IRR

IBIZA04/09 11:18首期投入220萬 每月扣除利息後14000, 一年16.8萬

IBIZA04/09 11:1820年後房屋原價510萬賣掉

IBIZA04/09 11:18IRR剛好是10%

lookinto04/09 11:19所以才說 新莊王在房市高點 I大應是在低點

IBIZA04/09 11:19如果20年後房價漲到1020萬 IRR=+12%

IBIZA04/09 11:20其實最主要還是初始設定 房價會影響初始設定

IBIZA04/09 11:20但是設定的時候最好還是用房價沒賺來算

IBIZA04/09 11:20但其實房價對於平均IRR影響不大 因為攤到20年其實沒多少

IBIZA04/09 11:2120年後510萬賣掉是IRR=+9.658% 1020萬賣掉是11.996%

IBIZA04/09 11:22所以他這間基本上不用算房家都能有10%報酬率

brianberry04/09 11:24去年底弄了一間店面，房貸本利和每個月7萬多，剛好跟8

brianberry04/09 11:24萬租金打平，簽10年，租金每年調漲3%，不知道要怎麼

brianberry04/09 11:24輸.....

IBIZA04/09 11:24店面比較難說

KrisNYC04/09 11:24八萬租金簽10年 一年漲3% 這是租給連鎖八

IBIZA04/09 11:25店面好處是 有租約的時候不太需要管 租客自己會把維護做好

IBIZA04/09 11:25但你出現空窗 資金壓力就很大

IBIZA04/09 11:25店面一空 可能半年都沒收入

lookinto04/09 11:26I大 你的表格 每年168000收入是不是沒計入 房貸

IBIZA04/09 11:27lookinto, 有扣掉利息了 本金的部分本來就是賺的 只是存到

IBIZA04/09 11:27房子裡啊

lookinto04/09 11:27本金的支出 14xxx多

lookinto04/09 11:28每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎

IBIZA04/09 11:31不過這樣好像期末用510萬不對，

lookinto04/09 11:32嗯 你的設定應該有少計入300萬房貸還款部分

s2649275504/09 12:04舉例這間就是因為20年1.5% 大家都很容易做到 我有30

s2649275504/09 12:04年現金流更漂亮的 但是會被嘴貸款條件每人不同

s2649275504/09 12:07另外回一下 我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的

s2649275504/09 12:07人 買房也是 我每次選擇都是穩定收租大於增值 要拼

s2649275504/09 12:07增值就不會選現在選的物件

moneyfu04/09 13:02請問一下這一連串的討論有考慮租屋者沒先花掉的頭期款可

moneyfu04/09 13:02拿去複利投資股市（假設股市年報酬5%）的機會成本嗎？

F0r04/09 13:04樓上不要鬧了 那種超高風險的事請在這裡不行啦

s2649275504/09 13:05我以前算過 其實真的很會投資還是能贏 但就看你對房

s2649275504/09 13:05產的定義 你要一個屬性穩的賺比股票快 難 平均而言

s2649275504/09 13:05是這樣

s2649275504/09 13:06但是你看很會投資的還是會有自住房 所以不管要不要投

s2649275504/09 13:06資房市 有一間自住房我覺得是必要的

moneyfu04/09 13:28https://i.imgur.com/UCzhVpe.png

moneyfu04/09 13:28我用這個網站算自己目前住的地方的結果，如果考慮股市報

moneyfu04/09 13:28酬率5%的機會成本的話，看起來租房比較划算？不知道是不

moneyfu04/09 13:28是我有哪邊的參數設定是不合理的？

moneyfu04/09 13:29https://i.imgur.com/lHLWI8s.png 補上圖

mfcke04/09 13:29這樣看我今年買到鑽油業 運氣好像真的滿狗的

mfcke04/09 13:30不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了

mfcke04/09 13:31都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學

IBIZA04/09 13:32你房屋增值設 -1?

IBIZA04/09 13:32你房屋增值設 -1%?

moneyfu04/09 13:37對 假設房價不變 折舊1%

moneyfu04/09 13:37或許要再考慮房價通膨 +2%？

s2649275504/09 13:39羨慕父母會賺 我爸不要捅婁子讓我收拾就偷笑了

IBIZA04/09 13:48那怎麼不預設投資虧1%? XD

IBIZA04/09 13:49老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多

mfcke04/09 13:52大概四十年從80萬到四億這樣很厲害嗎 感覺很廢欸