Re: [請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?

FlyinDance56 發表於 2021/10/24 下午6:02:14

看板home-sale標題Re: [請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?作者

(↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )時間Oct 24 18:02:14 2021推噓23 推:23 噓:0 →:46

※ 引述《GuitarOcean (有為而無所求)》之銘言：
: 本身資深玩家
: 講重點:
: 1. 不要買改過的隔套，沒價值，你去貸款就知道。
: 2. 要買套房新建案，因為新房子前3~5年最好租，投報率最高。
: 3. 很多一工就做好的套房建案，一戶四套房或八套房等等那種。
: 4. 整棟透天型的可以買，但不要買那種原本五樓再違建到八樓九樓的。
: 5. 這點最重要，續2. 專業套房投客都是租個3~5年就賣掉，再買新投套建案，
: 因為通常3年左右還可以賣到原本新屋價，甚至更高，以這幾年來說。
: 所以不用擔心無法脫手的問題，新建案前幾年屋況也比較沒有問題，
: 租起來也輕鬆。
: ※ 引述《futureroad99 (hello)》之銘言：
: : 朋友介紹要我投資一個案子
: : 前段私校的學生收租套房屋齡28年(1層隔很多間，整棟收租32間)
: : 地點在學校周邊走路3分鐘+滿租
: : 目前了解的狀況是
: : 總價4200萬收租230萬一年(一個月實收19萬)
: : 自備款約1000萬
: : 跟銀行貸3200萬40年利率估1.5%(一個月還9萬)
: : 等於每個月可以賺10萬的被動收入
: : 每年收入120萬之後還可以在錢滾錢其他投資~實際約7年就可以拿回本金
: : 我思考了一下好像沒有什麼BUG~
: : 朋友說很多炒房團都是這樣玩~這是真的嗎?
: : 是不是我朋友要害我家破人亡?那麼好康的事情幹嘛跟我說?
: : 貸款有詢問過~可以貸8成~貸款方面沒問題

請教各位前輩

我目前在看一塊鄉下地區市中心的房產行情

我有看到幾個591的新建案出租成交案例，再搭配該房屋的實價登錄買價

發現這個新建案出租的租金收益率只有3.1%~3.5%左右

如果扣除資金成本，再考慮無風險利率，那這個出租的風險溢酬不是才1%多?

如果再計入補充保費、綜所稅等因素

那買新建案來出租根本是賠錢吧?

如果志在當包租公

那是不是該買中古屋

雖然租金收入低，但買價更低，這樣報酬還更高?

--
推 for6purely:我在喀爾巴阡山看過一個用大陰唇在空中滑翔的女人好美 10/20 07:12推 for6purely:當地人稱她做卡哄，意思是消失在天際的魟魚 10/20 07:25推 for6purely:我曾在新幾內亞雨林見過一個女人，用陰蒂捲曲的末端， 11/10 22:17→ for6purely:鉤住樹枝，藉以在叢林間快速移動，及躲避大型掠食動物 11/10 22:19推 for6purely:當地人稱她為「薩祖」，意思是樹蔭間的粉紅閃光 11/10 22:26

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.67.60 (臺灣)

※ PTT 網址

推

s2649275510/24 18:30你出租投報是不是沒算對還是你現金買房？

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s2649275510/24 18:30我是偏好10-20年的建案買來收租新建案很貴

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s2649275510/24 18:31不對我看你有扣除資金成本了代表不是現金買房還

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s2649275510/24 18:31是可以分享你計算的方式？

(每月租金-管理費)x12/買賣總價

※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 18:48:57

推

s2649275510/24 19:04可以請教下投資報酬率的公式嗎

推

s2649275510/24 19:06https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF

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s2649275510/24 19:06還是可以幫忙小弟算一下投報

推

s2649275510/24 19:08我以為投資報酬率就是淨利/總投入資金。

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s2649275510/24 19:09你如果用總價去當分母。代表你投入資金是總價。你沒有

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s2649275510/24 19:09貸款。怎麼又會去扣除資金成本呢

推

s2649275510/24 19:11賺多賺少是其次。至少在房價四平八穩的前提下。當包租

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s2649275510/24 19:11公要當到虧錢我會非常佩服。

只是我上網查租金收益率的分母都是房屋總價欸@@

※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:18:09

推

s2649275510/24 19:20你要在乎那個%數還是實際到手上的錢

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s2649275510/24 19:21而且像我上面說的分母是總價代表你拿出了總價你在

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s2649275510/24 19:21扣資金成本幹嘛你又沒貸款

我的意思是說我查網路上的算法，不管是舉債與否分母都放「買賣總價」

※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:02

推

s2649275510/24 19:23你看我之前才發的文我的總投入資金有投入總價嗎沒

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s2649275510/24 19:23有但我獲得是真正的淨利不是你只有扣管理費的那種

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s2649275510/24 19:23 要不按按計算機？

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s2649275510/24 19:24房租-（資金成本+持有成本）=獲利你看看現在的房貸利

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s2649275510/24 19:24率跟持有成本做不到虧錢的

我再研究一下@@

※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:36

推

s2649275510/24 19:30我可以理解租金收益率是為了方便計算畢竟每個人或物

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s2649275510/24 19:30件的地點會影響貸款成數進而影響到投入資金

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s2649275510/24 19:31但是利用槓桿來提升投報而不是美化投報本來就是房產最

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s2649275510/24 19:31有利的條件

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duriel331310/24 19:39買房就是用槓桿優勢啦..現金頭報3%保證沒人買房投資

推

s2649275510/24 19:44真的我直接全賣

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maypcc10/24 22:46就現金投報和總投報兩個都有人講總投報3%以目前算不錯

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maypcc10/24 22:46了

推

s2649275510/24 23:05是我要看區域如果鄉下地區市中心的總投報3%我覺得太

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s2649275510/24 23:05低

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shawncarter10/25 00:59總投報也好現金投報也罷反正只要一致都有可比性啦

推

menace10/25 05:30五倍槓桿（3-1.4）*4+3=9.4% 也不差了

推

menace10/25 05:32（租金報酬-貸款利率）*槓桿倍數+租金報酬

推

jay11110110/25 07:11s26492755你算法有問題吧!!你房子沒有賣怎麼還把房價

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jay11110110/25 07:11價差的獲利也算進去???

推

CaLawrence10/25 07:34五倍槓桿只有第一年你要計算槓桿就要用irr算不然都

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CaLawrence10/25 07:34只是得到一個虛胖的數字而已

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CaLawrence10/25 07:35除非只打算持有一年

推

maypcc10/25 07:39槓桿五倍太容易了這幾年買的漲25%後去轉貸 2成的資金就

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maypcc10/25 07:39洗出來了投入資金=0 投報無限大

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maypcc10/25 07:40還在執著第一年才有5倍的人家都買第三第四間了

推

CaLawrence10/25 07:44你把現金流理清楚那也是可以算的沒有什麼投報無限

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CaLawrence10/25 07:44大的事情

推

s2649275510/25 08:23其實M大跟C大說的都是重點

推

s2649275510/25 08:25我上面來信詢問的人我也都會很明確解釋一旦進入本利

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s2649275510/25 08:25和投報就會隨著本金投入而下降像我貼的那間就從195

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s2649275510/25 08:25到219

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s2649275510/25 08:25這時候就要用irr 去計算

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s2649275510/25 08:26嚴格來說每個月的投報都在逐年降低

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s2649275510/25 08:27逐月降低

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s2649275510/25 08:28而降低到我覺得不ok的時候我會去轉貸或增貸等於r

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s2649275510/25 08:28eset投報

推

s2649275510/25 08:29當然轉貸增貸一些設定或開辦費的成本我也會算進裡頭

推

s2649275510/25 08:31方便一點解釋的話總投報跟現金投報就是上下限你在

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s2649275510/25 08:31房價沒什麼變動的時候你的投報會在這兩個%數遊走如

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s2649275510/25 08:31果你什麼都不操作現金投報會慢慢的往總投報靠攏

推

s2649275510/25 08:37至於在那邊糾結賣不賣這件事情沒賣就不算賺？我不

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s2649275510/25 08:37能重新貸款嗎...... 假設原本估450只願意貸我270 我

推

s2649275510/25 08:40得拿出180 別家現在估500願意貸我300 拿去清償原本的2

→

s2649275510/25 08:4070 還會多30出來不就等於我只要拿出150

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s2649275510/25 08:41又或者我辦理財型房貸或著選擇增貸把已償還的本金借回

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s2649275510/25 08:41來都是可以接近當初預想的投報

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s2649275510/25 08:41實際算起來不會是個整數上面用整數方便解釋而已

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s2649275510/25 08:42還在糾結的可以解釋我為什麼投入本金從195到219 然

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s2649275510/25 08:42後實拿25 然後投報跟你總投報有落差嗎......

推

s2649275510/25 08:50這套我講好幾年了然後也曾在五折團被嗆我不懂會計美

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s2649275510/25 08:50化投報買房收租等著哭哭其實我是真的不懂會計但

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s2649275510/25 08:50時過境遷我已經有了六間那個人還在五折團悲憤…

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s2649275510/25 08:50 而且按現在走勢不知道該哭的是誰

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