Re: [請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?
※ 引述《GuitarOcean (有為而無所求)》之銘言：
: 本身資深玩家
: 講重點:
: 1. 不要買改過的隔套，沒價值，你去貸款就知道。
: 2. 要買套房新建案，因為新房子前3~5年最好租，投報率最高。
: 3. 很多一工就做好的套房建案，一戶四套房或八套房等等那種。
: 4. 整棟透天型的可以買，但不要買那種原本五樓再違建到八樓九樓的。
: 5. 這點最重要，續2. 專業套房投客都是租個3~5年就賣掉，再買新投套建案，
: 因為通常3年左右還可以賣到原本新屋價，甚至更高，以這幾年來說。
: 所以不用擔心無法脫手的問題，新建案前幾年屋況也比較沒有問題，
: 租起來也輕鬆。
: ※ 引述《futureroad99 (hello)》之銘言：
: : 朋友介紹要我投資一個案子
: : 前段私校的學生收租套房屋齡28年(1層隔很多間，整棟收租32間)
: : 地點在學校周邊走路3分鐘+滿租
: : 目前了解的狀況是
: : 總價4200萬收租230萬一年(一個月實收19萬)
: : 自備款約1000萬
: : 跟銀行貸3200萬40年利率估1.5%(一個月還9萬)
: : 等於每個月可以賺10萬的被動收入
: : 每年收入120萬之後還可以在錢滾錢其他投資~實際約7年就可以拿回本金
: : 我思考了一下好像沒有什麼BUG~
: : 朋友說很多炒房團都是這樣玩~這是真的嗎?
: : 是不是我朋友要害我家破人亡?那麼好康的事情幹嘛跟我說?
: : 貸款有詢問過~可以貸8成~貸款方面沒問題
請教各位前輩
我目前在看一塊鄉下地區市中心的房產行情
我有看到幾個591的新建案出租成交案例，再搭配該房屋的實價登錄買價
發現這個新建案出租的租金收益率只有3.1%~3.5%左右
如果扣除資金成本，再考慮無風險利率，那這個出租的風險溢酬不是才1%多?
如果再計入補充保費、綜所稅等因素
那買新建案來出租根本是賠錢吧?
如果志在當包租公
那是不是該買中古屋
雖然租金收入低，但買價更低，這樣報酬還更高?
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推 for6purely:我在喀爾巴阡山看過一個用大陰唇在空中滑翔的女人 好美 10/20 07:12推 for6purely:當地人稱她做卡哄，意思是消失在天際的魟魚 10/20 07:25推 for6purely:我曾在新幾內亞雨林見過一個女人，用陰蒂捲曲的末端， 11/10 22:17→ for6purely:鉤住樹枝，藉以在叢林間快速移動，及躲避大型掠食動物 11/10 22:19推 for6purely:當地人稱她為「薩祖」，意思是樹蔭間的粉紅閃光 11/10 22:26
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你出租投報是不是沒算對 還是你現金買房？
我是偏好10-20年的建案買來收租 新建案很貴
不對 我看你有扣除資金成本了 代表不是現金買房 還
是可以分享你計算的方式？
(每月租金-管理費)x12/買賣總價
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 18:48:57可以請教下投資報酬率的公式嗎
還是可以幫忙小弟算一下投報
我以為投資報酬率就是淨利/總投入資金。
你如果用總價去當分母。代表你投入資金是總價。你沒有
貸款。怎麼又會去扣除資金成本呢
賺多賺少是其次。至少在房價四平八穩的前提下。當包租
公要當到虧錢我會非常佩服。
只是我上網查租金收益率的分母都是房屋總價欸@@
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:18:09你要在乎那個%數還是實際到手上的錢
而且像我上面說的分母是總價 代表你拿出了總價 你在
扣資金成本幹嘛 你又沒貸款
我的意思是說 我查網路上的算法，不管是舉債與否 分母都放「買賣總價」
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:02你看我之前才發的文 我的總投入資金有投入總價嗎 沒
有 但我獲得是真正的淨利 不是你只有扣管理費的那種
要不按按計算機？
房租-（資金成本+持有成本）=獲利 你看看現在的房貸利
率跟持有成本 做不到虧錢的
我再研究一下@@
※ 編輯: FlyinDance56 (150.116.67.60 臺灣), 10/24/2021 19:25:36我可以理解租金收益率是為了方便計算 畢竟每個人或物
件的地點會影響貸款成數進而影響到投入資金
但是利用槓桿來提升投報而不是美化投報本來就是房產最
有利的條件
買房就是用槓桿優勢啦..現金頭報3%保證沒人買房投資
真的 我直接全賣
就現金投報和總投報 兩個都有人講 總投報3%以目前算不錯
了
是我要看區域 如果鄉下地區市中心的總投報3%我覺得太
低
總投報也好現金投報也罷 反正只要一致都有可比性啦
五倍槓桿 （3-1.4）*4+3=9.4% 也不差了
（租金報酬-貸款利率）*槓桿倍數+租金報酬
s26492755你算法有問題吧!!你房子沒有賣怎麼還把房價
價差的獲利也算進去???
五倍槓桿只有第一年 你要計算槓桿就要用irr算 不然都
只是得到一個虛胖的數字而已
除非只打算持有一年
槓桿五倍太容易了 這幾年買的漲25%後去轉貸 2成的資金就
洗出來了 投入資金=0 投報無限大
還在執著第一年才有5倍的 人家都買第三第四間了
你把現金流理清楚 那也是可以算的 沒有什麼投報無限
大的事情
其實M大跟C大說的都是重點
我上面來信詢問的人我也都會很明確解釋 一旦進入本利
和 投報就會隨著本金投入而下降 像我貼的那間就從195
到219
這時候就要用irr 去計算
嚴格來說 每個月的投報都在逐年降低
逐月降低
而降低到我覺得 不ok的時候 我會去轉貸或增貸 等於r
eset投報
當然轉貸增貸一些設定或開辦費的成本我也會算進裡頭
方便一點解釋的話 總投報跟現金投報就是上下限 你在
房價沒什麼變動的時候 你的投報會在這兩個%數遊走 如
果你什麼都不操作 現金投報會慢慢的往總投報靠攏
至於在那邊糾結賣不賣這件事情 沒賣就不算賺？ 我不
能重新貸款嗎...... 假設原本估450只願意貸我270 我
得拿出180 別家現在估500願意貸我300 拿去清償原本的2
70 還會多30出來 不就等於我只要拿出150
又或者我辦理財型房貸或著選擇增貸把已償還的本金借回
來 都是可以接近當初預想的投報
實際算起來不會是個整數 上面用整數方便解釋而已
還在糾結的 可以解釋我為什麼投入本金從195到219 然
後實拿25 然後投報跟你總投報有落差嗎......
這套我講好幾年了 然後也曾在五折團被嗆我不懂會計美
化投報 買房收租等著哭哭 其實我是真的不懂會計 但
時過境遷 我已經有了六間 那個人還在五折團悲憤…
而且按現在走勢 不知道該哭的是誰
![[請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?](https://i.imgur.com/i8pCRFlb.jpg "[請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?")
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[請益] 為何台灣租金那麼便宜？之前想買出租件 那個6～7%投報率慘到我寧願買定存股而且還不用管理也不用擔心脫手問題 想問一下大家為何租金長期以來都不高？ 目前版上的說法是因為房東都太溫柔 但我覺得奇怪41
[請益] 買新屋出租是不是很佛很傻？最近房產瘋狂的樣子，板上幾位大大開示，想把自己多餘資金放在房地產連動。 參考前輩分享，多是買中古屋整修出租，租金大於利息等持有成本來看現金投報率。 重點這陣子一般屋主開超高，3-4年新屋單價52萬不賣，20多年大樓45不賣，10多年大樓4 4 完不賣，雖然這些物件稍微區塊不同，屋主真的踩很硬31
[請益] 台北市的租金報酬率的行情是抓多少?請問台北市房租的租金報酬率一般行情是抓多少呢? 簡略計算就是 (每月租金*12個月)/(物件購入總價+整理花費) 只討論是獨立門牌，租客自己繳台電台水帳單的那種 我有朋友在高雄市出租電梯大樓的1房1廳物件是抓 3.8% 但台北好像行情比較低? 3%? 2.5%? 2%?18
Re: [請益] 終究炒房比炒股穩對吧--以下恕刪-- 舉個實例，我一個物件出租中，一個月租金 45,000，年收租 54 萬。 這物件我頭期丟450左右(包含買的稅金和整理)，房貸利息一個月15000 請問我這物件租金投報多少？ 很多人以為的投報 = 54萬 / 房屋總價18
[心得] 從買房出租到出售過程需繳納多少稅？這過程不難 因事在人為 進入未知領域會比較手足無措 熟悉後 其實跟去市場買菜一樣![[心得] 從買房出租到出售過程需繳納多少稅？](https://i.imgur.com/EcujTOab.jpg?fb "[心得] 從買房出租到出售過程需繳納多少稅？")
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[請益] 先買套房自住，等預售屋蓋好後套房出租各位先進，新年快樂 小弟近年想搬到鄉下市中心定居，計畫買預售屋自住 而在預售屋蓋好前，打算先買中古套房自住 計畫買下中古後自行整修得漂亮點，並先自住享受 待預售屋竣工後套房裝潢也已折舊一陣子了，就出租12
[請益] 大概多少租金收益率會讓您決定買房?租金收益率越高，則房價越低，租金較貴，租不如買 租金收益率越低，則房價越高，租金便宜，買不如租 想請問大家 租金收益率大概要高到幾%，才會讓您決定用買的呢? 最近看了591的成交案例，再去實價登錄看當時的買賣價10
[閒聊] 套房透天在某科學園區 有在賣這種物件 是透天有十幾間套房 5-8樓有電梯 屋齡3~5年 不是改建的 是一開始就規劃這種外觀像大樓的連棟透天!? 一樓是店面或車庫 假設出租率高的話 年租金/房價投報率約5% 假設能貸到八成 那幾乎肯定月租金可比房貸高 感覺唯一的風險是出租率了 但隨著園區發展 有機會賺到房價差及穩定租金收益6
[請益] 有人看過板橋謙乘高嗎？餓死抬頭 該預售案在板橋吳鳳路巷子內 離江子翠捷運站走路約10分鐘內 權狀為12~13坪的3米6套房 不過主建物+陽台只有6坪左右
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[請益] 欠租房客如果換鎖會有什麼法律問題嗎?![[請益] 欠租房客如果換鎖會有什麼法律問題嗎?](https://www.cdlaw.com.tw/uploads/news/1000/2/72880de2-f7dd-9ec4.jpg "[請益] 欠租房客如果換鎖會有什麼法律問題嗎?")
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Re: [請益] 只把掛1還完可以轉掛4嗎18
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[請益] 這樣的三房兩衛格局可以嗎?![[請益] 這樣的三房兩衛格局可以嗎?](https://i.imgur.com/yZfIeLDb.jpeg "[請益] 這樣的三房兩衛格局可以嗎?")
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Re: [閒聊] 買房阿元：女生最佳解就是找有房男
Re: [閒聊] 好的裝潢長這樣子![Re: [閒聊] 好的裝潢長這樣子](https://i.imgur.com/quUypSyb.jpeg "Re: [閒聊] 好的裝潢長這樣子")
[社區] 平鎮東京晴
[社區] 台北信義_富祥大廈
[社區] 新北土城_健健美
[請益] 房貸還款問題
Re: [請益] 為什麼市區都更不蓋透天厝？
[閒聊] 為什麼台中一堆重劃區都要蹭天母？
[閒聊] 帥過頭開始救房市
[閒聊] 台中房價比高雄高是因離台北比較近嗎？
Re: [請益] 欠租房客如果換鎖會有什麼法律問題嗎?
[請益] 預售客變建議-川字型兩房![[請益] 預售客變建議-川字型兩房](https://i.imgur.com/xmfe16qb.jpeg "[請益] 預售客變建議-川字型兩房")
![[請益] 為什麼市區都更不蓋透天厝？](https://i.imgur.com/xpZNAl0b.jpeg11/15 "[請益] 為什麼市區都更不蓋透天厝？")
![[心得] 房價跌通縮其實對大部分人是好的吧](https://i.imgur.com/EH3EozKb.jpeg11/15 "[心得] 房價跌通縮其實對大部分人是好的吧")