Re: [請益] 元宇宙起來的話對房價的影響

※ 引述《Surrounder (環繞音響)》之銘言：
: 從先進國家發展就知道以後會發生什麼事了
: Downtown市中心生活擁擠成本高水準下降
: 老屋無法都更變得破舊
: 人會延者軌道慢慢往新都區或郊區搬離
: 市中心轉變為純上班跟商業區
: 工作跟生活會拉開30分到1小時車程
: 美國各大城市已經演一次了
: 日本市中心人口多但軌道衛星區也發達
: 元宇宙跟WFH會加速這個趨勢

會擠蛋黃就是發展中國家必然，
現在馬尼拉胡志明河內就是在走台灣30年前的路，擠蛋黃

第一代市區老舊以後，加上太擠，就會往外，
然後把郊區也擠成蛋黃
這就是都市擴大

接下來原來的市中心拆掉重生，人口又回流一些
最後都是多核心拉，這要花30~40年的時間

學marketing都知道產品生命週期，
其實城市發展也是一樣有生命週期

以東京來說，都心的人口從1985年就達到最頂峰，
然後到2005，都心衰退十幾萬
但是都心外圍擴張增加二十幾萬

美國發展較早一開始大家也都是擠爆都市，城市大概1950年時開始衰退
像芝加哥現在，就比1950年少了90萬人

倫敦從1940年巔峰，到1985年也衰退了190萬人跑到郊區去
從1990年後到現在，又回流220萬人
https://en.wikipedia.org/wiki/Greater_London

所以台北是預估人口持續下降，其實都是參考國外大城市的經驗去算的
根據國外經驗城市一但人口開始衰退，
大概要持續30~35年後有機會人口回流

像台中的中區，也衰退25年了，算一算也有機會快要重生了
台北衰退才剛開始，參考歐美日經驗，大概要等到2040~2050年回流

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90年代衰退3~4% 這大家都知道是總統直選引起的移民潮...不是人口移到郊區 就震盪而以，根本沒趨勢 真正有意義衰退是2015年拉，拉圖看trend，很明顯就是移到郊區 你也可以看政府自己的推估預測