[閒聊] 最近中古屋為何一直漲

先不要管升息了 管他一碼兩碼三碼 除非讓股價跌回12000點 持續一年

接續我上一篇 房子為何一直漲

假設沿用我那篇理論 應該沒甚麼爭議 就是成本一直都在漲

那房子因為算是耐久財而且"收益"性質極強

一旦房子老到一個程度就都是用報酬率去估市場價值

再來假設房租也是"幾乎"只漲不跌 前提是該地點沒有衰敗

美國房地產比台灣容易做敗掉 有一大部分原因是 選點失敗

偏偏台灣選點有點腦都沒問題

好了 這無限迴圈就開始了

市場最便宜的房子 50年中古屋 先不考慮台北有都更的超額報酬

一間一年可以收租10萬好了 現在貸款4成 投報5% 因為幾乎不會增值機會了

利率不會升到3% 你是要人口大屠殺?

那就是至少有200萬價值 但是貸款4成 所以只要準備120萬現金

剩下80萬再去買個一樣5%的產品

之後房租只會一直緩慢跟通膨上漲啊 房價就一直墊高

以上是舊屋部分
========================================================

現在講講預售 我現在就是期待你蓋越慢越好 反正你成本只會漲嘛

我買當下 價格就鎖定 這是一個長期貨 我還希望越蓋越慢就好 只有建商希望越快越好

因為他交屋 貸款下來 才能去搶土地 建商跟建商之間就是要拚速度

拚品質的就自備故意收高點 或者錢在前面收比較快

一定要記住 房價只漲不跌 這句話要去剖析 不是無腦生氣

房子會有大跌 甚至跌破成本 那是因為當下炒作過高 摔下來 但是終究會回去

你就說哪一間房子跌破成本嘛 沒有

你說要把貨幣算成現在 靠邀 就是算當時購買的價格啦

當年買1000萬 你就是丟1000下去了 現在租金就是收現在的價格

這產品就是租金一直漲 但是成本固定在那邊了

台灣就是維持成本太低太低 這也是房地產不敗的原因

然後新屋成本都比舊屋高

這一個循環又開始了

房價地板就是老房的報酬率

天花板就是 土地+建築成本+利潤的預售案

隨著時間

假設A區 地板價一坪10萬 11 12 13 慢慢上去

天花板波動大一點 假設成本不低於40

40 43 47 50 47 43 39 39 40 41 41 你跌下去到成本價 沒人要蓋了 賠錢生意沒人做

開始陷入盤整 但是地板還是一直上來喔 這是不會停的

盤整久了 地板一直上來 市場下一波循環又啟動了

現在階段 就是預售進入高原緩漲 中古快速跟上 等到中古價格都卡住

那就 嗯 該跑了XD 持續繳貸款本金收槓桿 漲租金(提升未來緩衝能力)

這盲點是會說 幹 你該區房租就會一直漲喔 對 所以不動產才一直說 location啊......

當你選對點 金流不垮 大概就無敵

--