[心得] 看懂預售屋平面圖

miunachafifa 發表於 2022/4/5 下午2:08:04

看板home-sale標題[心得] 看懂預售屋平面圖作者

(minacha)時間Apr 5 14:08:04 2022推噓54 推:54 噓:0 →:28

我在買房的過程中才發現，原來有許多人看不懂平面圖，或是無法光從看平面圖就能判斷其他的訊息（例如通風、採光、動線、空間比例等），只從代銷口中介紹，或是只參觀樣品屋就決定，這樣很可能花了大半輩子積蓄，結果只得到不如預想的房子，讓買預售屋變成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法，希望對還沒成家的人有所幫助。
先看看範例的全區配置圖：https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png 圖片取自：樂居網

圖https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png?e=1667440982&s=nVkZB5IQR0SsMkgnNVyyDw, 看懂預售屋平面圖

上面的配置圖是2019年桃園青埔超夯的建案，25坪三房的類似房型（紅色虛線框起來的那幾戶）廣告一出小坪數立即被秒殺。也是這篇文章要分析的單元。
這個房型如此熱絡的原因在於，一般「正三房」在公設比33%的時候，銷售坪（*註）大約是34坪上下（不含車位）。假設該地區1坪23萬，同樣是三房，價差約兩百萬......價差相當大，也意味著生活空間較小，但各人需求有所不同，不可一概而論。接下來聊聊這個熱門的房型平面。
這個建案規劃兩幢兩棟地下3層、地上13層7併的規模。一般來說有這樣的規模公設比就不會太低；第一是地下室有3層樓，停車效益若不夠好大公設的面積會變多，每戶需分攤的坪數也就跟著變多。
第二個原因是超過10樓的情況下，一層七戶的面積已達到必須依法設置排煙室（黑色虛線框起處）。小公設會比不需要設置排煙室的案件要多出面積。

下圖是與25坪單元類似的單元平面圖：https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg 圖片取自：代

圖https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg?e=1667459494&s=yhQzLCML0A4nfHxexzStzg, 看懂預售屋平面圖

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先推算一下平面圖的室內空間大小，假設公設比33%（樂居網數據），那麼室內的計算公式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮，室內大約是14坪。
空間上第一個優點大概就是這麼小的空間硬是生出了三個房間，而且室內沒有坪數被柱子吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光（該空間沒有開窗，習慣上就稱無採光）且狹小，這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取多一個房間。

第二，兩個次臥室的床位必須靠牆，單人床還好，雙人床真的要睡兩個人的話，睡內側的人必須飛撲到內側（如下圖），半夜上廁所可能干擾到外側的人；另外衣櫃貼著床尾放，使用上頗不方便；最小的臥室沒有採光，依平面圖的開窗來看，光線也漫射不到最小的次臥室。在有一個房間沒有採光的情況下，通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個房間都作為臥室的話，想必得實行相當的斷捨離，否則若加上收納的規劃，生活空間應該感到有些侷促。
https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg 圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞

圖https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg?e=1667484409&s=46UPvRWajpZpwVb8CGItEg, 看懂預售屋平面圖

第三，雖然用餐桌代替中島的開放式廚房，賞屋逛樣品屋時也絕對會是個亮點，看看下面樣品屋的照片，非常吸引人吧！「一開門就看見大片落地窗的通透感，這麼小的坪數竟然放得下大餐桌，而且餐桌也可當中島用，非常有巧思、設計得非常棒！」如果我是代銷一定大推這個亮點。但我相信，實際使用上應該會感到困擾。
https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg 圖片取自：YAHOO房地產

圖https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg?e=1667439591&s=Y3sAW5esu74CHhZn9Ub3iw, 看懂預售屋平面圖

首先餐桌與廚具之間的寬度有些窄小（單元平面圖上的W）。通常廚具的深度是60公分，依廚具的深度比例來看，W應只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或水槽時長凳必須收進桌下（不能放有椅背的餐椅，無法全部收進桌下W寬度不足75公分更不舒服）。因此兩個機能其實無法同時使用。

而且通常餐桌高度不會超過75公分（參考下圖），因此充當中島低了點，稍微長點的作業時間便感到腰痠，因此只能作為暫時配膳、置物的平台。
https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg

圖https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg?e=1667437299&s=He966NjuEE3eXNtVmwPK-g, 看懂預售屋平面圖

圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞

回到單元平面圖，通往工作陽台的動線過於窄小，首先冰箱前的那張餐椅就是個大阻礙，而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸，推斷Ww大概只有65~70公分，而且做為用餐的位置有些局促。假若多人用餐，坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所，但Ww只有65~70公分，說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......；再者工作陽台的落地窗，雖然整片的落地窗令空間視覺感很好，但落地窗的寬度如圖片上標示的A，對開的落地窗實際能進出的寬度是A/2，而餐桌又靠在陽台進出處，真正實際上能通過的寬度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進出應該會火大；若將餐桌往客廳移，留出一些進出陽台的走道空間，冰箱可能會打不開（看平面圖是已經無法完全打開了），冰箱也不能挑太大的，要先考慮好冰箱規格。在需要客廳的情況下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。

我對這個廚房、餐廳、陽台很有意見是因為這房型的賣相很好，但光只是看平面圖或逛樣品屋很容易忽略這些細節。

最後，一層多戶又小坪數的情況下，除了邊間以外，單面採光是必然的，這種配置通常衛浴沒有採光、通風。其實在設計實務上，入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著動線，依照自己的習慣，思考與模擬每個空間的機能。如此一來，即使是預售屋，也能事先做好功課看房，不用被廣告或代銷牽著走。

下次延續這個案例的平面，分析一下如何光看平面就能判斷採光與通風。

*註：銷售坪目前通常指的是含公設的坪數。

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.187.240 (臺灣)

※ PTT 網址

推

nic953304/05 14:11好文推！

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overhead04/05 14:13推好文

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yiliang110704/05 14:14英倫花園XD

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reverieh04/05 14:14好文

※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:16:29 ※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:18:21

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yiliang110704/05 14:192018年1月後所申請的建照，雨遮是不計坪的

推

flavorBZ04/05 14:19樣品屋傢俱的尺寸也是縮小版

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yiliang110704/05 14:20其實就回歸主建物坪數，不要被幾房給遮眼就好。

※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:21:45

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idmaker04/05 14:21紅色那個不就發哥的爛格局也能秒殺

※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:22:32

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idmaker04/05 14:22還有一個暗房跟本是兩房格局怎會能去跟市面上主流三房比

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yiliang110704/05 14:24一般來說正三房，是指主建物至少25坪以上

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yiliang110704/05 14:24不包含陽台、雨遮、公設，至少室內實坪25以上。

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yiliang110704/05 14:25為什麼到這篇變成34坪不含車位XD

34坪是銷售坪，室內25坪可以設計成四房。

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yiliang110704/05 14:27預售屋進去，就直接問公設、戶數

推

pykao04/05 14:28有感

P大我所提到的命中率還算高吧

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yiliang110704/05 14:28喜歡的格局，主建物、陽台，坪數多少就好

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pykao04/05 14:29我租過B5

推

hypeng04/05 14:29推好文，最近在學習裝潢的事，你提的都是很關鍵的細節

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Mulsanne04/05 14:30亞昕也是這種格局

推

daipon04/05 14:33亞昕就發哥子公司啊

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Anyotw04/05 14:34阿就發哥係啊

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SEEDA04/05 14:41窮人還想買什麼好房？

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SteamTank04/05 14:41房板唾棄的發哥格局實際上接受度很高

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SEEDA04/05 14:42今天要是資金足夠這些都不會是問題了

推

likeyousmile04/05 14:44推

推

kusomanfcu04/05 14:46還好吧你們去看A7那些家具圖

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ZackRyo04/05 14:54好文推

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ppnow04/05 14:55銷售上多一房就是大優勢，除非自住不打算轉手，盡可能不要

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ppnow04/05 14:55把小三房改成大兩房，即使動線更好更寬敞，大建商就是懂市

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ppnow04/05 14:55場偏好

推

qqphor04/05 14:58去租屋，然後同時間去看房，就知道自己可以怎麼取捨，什

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qqphor04/05 14:58麼圖都會認真去看

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kohh04/05 15:00兩房室內16坪都嫌太小了，隔出三房一間不到3坪，什麼膠囊格

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kohh04/05 15:00局

推

qqphor04/05 15:00當然，你有錢怎麼買怎麼爽都可以，我沒錢我就會如何妥協

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kohh04/05 15:01而且工作陽台衣服掛上之後，室內採光會直接悲劇

推

qqphor04/05 15:04我租的房子比發哥還爛，什麼煞都有，但夫妻同心，再困難

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qqphor04/05 15:04為了小孩有地方住，管他什麼煞，當然我現在已經不租房，

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qqphor04/05 15:04但能理解便宜治百病的房子

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kitten12304/05 15:05推

推

pykao04/05 15:07買到賺到

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pykao04/05 15:08距陞的建案在青埔聽說都是用搶的

推

qqphor04/05 15:11不要小看窮人，只要願意醒過來，也可以加入小小小小小有

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qqphor04/05 15:11錢人行列，但不醒活該4好。

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kohh04/05 15:13好專業推

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deltaz04/05 15:18公設比一定要看車位大小，不然會被騙

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CIIIO04/05 15:21什麼這25坪是虛坪三房？？

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jason8863304/05 15:22你真優質，比版上多空吵架廢文好多了

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tonybk04/05 15:25這種三明治就是單面採光啊

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Mulsanne04/05 15:27鉅陞是新潤分出來的吧代銷一直說他們用料比新潤好

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june072404/05 15:31推用心

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Nemophila04/05 15:47好文

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odddriver04/05 15:48推好人！

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ss733761604/05 16:23專業推

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gy5566200804/05 16:24推

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imagine100204/05 16:26d大...發哥子公司是潤隆吧...亞昕好像沒什麼關係哦

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a1985110604/05 16:26推

推

almond7704/05 16:47長知識推

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kouytw04/05 16:49推推

推

ganninian04/05 17:13感謝分享

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thomaspig04/05 17:29推

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bobokeke04/05 17:32魯姨我前幾天在罵60%台灣新屋鴿子籠格局爛，被嗆到爆QQ

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qqphor04/05 17:41底層人有80%，用數學算一下有多少人

推

joy15935704/05 17:43暗廁

※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 18:13:13

推

nine71304/05 18:10推知識

※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 18:14:11

推

peter2822204/05 20:05推好人

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MunchkinCat04/05 20:28推，很多細節

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azazxz12304/05 20:32感謝分享

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lin80231104/05 21:24推謝謝分享

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peggy5052804/05 21:34推

※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 21:43:11

推

jeromeshih04/05 23:04推

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kusork04/05 23:18如果以新房為目標多看點樣品屋親自操作一遍日常起居等等

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kusork04/05 23:18動作，就會發現很多不人性的缺點跟樣品屋的陷阱

推

tskier04/05 23:26推

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sa07446304/05 23:36這建商體系的建案 2+1房格局幾乎複製貼上江子翠的也是

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edda2004704/06 00:13推推推

推

lyxiang04/06 01:32有內容給推

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yiliang110704/06 08:31正三房的定義建議去看看，普羅大眾的認知

→

yiliang110704/06 08:32另外你說的銷售坪數，應該就是權狀不含車位

→

yiliang110704/06 08:3334坪*0.67=22.78，再扣掉陽台

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yiliang110704/06 08:34怎樣都不會稱「正三房」。

https://i.imgur.com/H5GgwiF.jpg

https://i.imgur.com/Bxzuf3Z.jpg

假若是對正三房的認知不同，那應該就這樣了。

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cagman04/06 11:11推好聞

推

tfe04/06 16:02分析得很清楚

※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/06/2022 21:14:02

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