Re: [請益] 交屋前夕，原租客提前解約的違約金問題

※ 引述《batmask (蝙蝠俠)》之銘言：
: 想請問版上的網友一些"類法律"問題
: 我買了一間投資房，裡面有四間出租中(這也是當時賣方訴求高投報的廣告案)
: 裡面租客的租約日期都不同，其中兩間已經在交屋前，提前跟我換約
: 而代書給出的交屋日是從今(6/2)起算的一周後

廣告歸廣告 實際上當地的租賃市場 物件搶不搶手要自己判斷
這也是我常說的。最好挑自己熟悉的地方

: A.第三間屬於不定期契約：
: 與原房東租約剛過且未滿一個月，未與原房東簽新約，原房東也一直說他會續約
: 結果，打算跟他換約的前一天，他才跟我說不續租所以不換約
: 但是有請原屋主招租，原屋主說他已經在請房仲招租，但屆時要我付仲介費
: A.(我以為是交屋前招租成功，則由原房東負擔仲介費，交屋後招租成功就我負擔；
: 但原房東認為，他也可以不管，就留空房間給我，不管如何就是我負擔仲介費。
: 以上是常態作法嗎? )

後續有沒有租出去本來就是你要處理的
最多能說的就是前屋主騙你
那這種沒有白紙黑字寫下來的。 自求多福
實務上房客沒有簽定期契約。本來就是風險

: B.第四間屬於定期契約，但提前解約：
: 該房客與原房東的舊合約是兩個月後才到期，合約內容是寫"提前解約需沒收兩個月押金"
: 我跟該房客也有換約簽名，只是尚未寫上日期，因為原本是想說確定交屋日後再來寫上: 但該房客今天卻向原房東表示，他要提前在今天就解約
: 而原房東跟該房客說，他不會向該房客收取兩個月押金的違約金
: 就算有違約金問題，也是他與該房客之間的事，即使在交屋日前一天發生，亦然

這沒錯啊。租客簽約對象是前屋主
有權力要求沒收押金的也是前屋主
跟你是完全沒有關係的

: B.(我以為目前代書已經在辦理過戶流程，也已經送件了，新舊屋主對於租客合約應該: 有承繼性質，但目前看起來，原房東對租客的禮遇，在交屋日前都可以隨意處置?
: 還是說新屋主也有權利主張不能免除違約金，並且違約金要照比例繳給新屋主?)

租約是前屋主跟房客簽的。照理上跟你沒關聯
還沒交屋就不是你的
（不過有沒有什麼法律可以處理。我不是律師就不清楚了）

: C.對了，我想問說，過戶日與交屋日應該是不同，通常會以何者為拆分計算的時間點呢?
: 以上"類法律"問題，還請版上大大們協助釐清....
: 因為我這邊找的房仲非常資淺(兩個月資歷)，他們不會也不想介入處理
: 所以還請版友協助了

費用拆分通常以交屋日計算

這邊我要說有時社會很險惡。你要儘量把主動權控制在手上
像我買房。仲介說的天花亂墜。就算是真的。我也當你沒說
一切還是以自己的判斷跟對當地市場瞭解為主

買以出租為投報的物件。簡稱出租件
我下斡就會要求排除租約
畢竟房客不是你挑的 你不知道房客好壞
就算是好房客。也該自己重新面試在決定是否出租

同時你也可以在整理房子的時候看看有沒有什麼狀況
租客在裡面。有狀況不說。你也不知道

然後看到不定期租約。這個我是不會讓他發生啦
一年一簽。記得勾選不可提前解除租約
雖然我也因為房客要回老家照顧進醫院的媽媽而無條件解約
但是主動權在我身上
是我願意而不是被迫

感覺你應該不是什麼老屁股房東
很多眉眉角角要多注意點
同時也不要別人說什麼信什麼
要自己判斷跟驗證

其實都不是什麼大事情。
好好處理就好
歡迎加入包租公的行列

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你還沒遇過簽假租約騙你滿租然後購買的 我是覺得防人之心不可無 有時候看人介紹。我不是注意他說什麼 而是在猜他不想說什麼

我是只認白紙黑字。就算房客口頭上跟我說會續租 沒有簽租約前。都還有可能有其他變數 有些人沒誠信可言。習慣就好

公證不代表正常 正常的也不一定公證

其實這沒有什麼啦 有時候房仲手上的資訊比我們多 有些會避重就輕 選擇性透露 為了銷售可以理解

不能確保每個人都重視誠信 即便是口頭約定我都會遵守