Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
: 標題: Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流
: 時間: Tue Jan 24 23:27:17 2023
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: 感冒了無腦亂回
:
: 1.早期收租可以超過本利攤的很多，例如我買公寓180月收1.3
: 買210+整修100收2.9
: 買530整修+200收5.5
: 還有150收1.2的。很多很多
: 大樓也有，買430收2的就勉強打平。
: 最近有600+200收5的不過可遇不可求。
:
: 2.為什麼越來越少，原因大概就
: 合一稅然後暴漲
: 還有房產教學課很多，造成一堆人亂買。
最主要就是房地產投資
越來越多人知道了

我剛進房地產的時候
那年頭,連閱讀謄本都是
一門學問的年代
格套隨便做投報都 7%
我收件的標準是 12%

那時候親友我問在幹嘛
我解釋了半天格套運作方式
大家還是一連茫然
那個是最好賺的年代

: 3.手上現金少真的很痛苦，因為被逼要把金雞母賣掉，才能回收現金。
:
: 我現在思考又進一步了，
: 物件要分兩種，一種收租的，一種賺價差的。
: 用前者養後者，前者漲得慢但投報高，
: 後者漲得快但收租差。
: 前者改造完成之後就不要賣，
: 兩年漲一次租就好。
: 後者每月要貼些錢，忍個兩年之後找機會賣，拿回本金+價差，
: 繼續找潛力收租件。
:
: 3.資金
:
: 關鍵還是要回到大筆現金，
: 手上兵越多，越能打。
: 兵少真的很難做事，腦子跟技巧再好也有限，輸給一個有錢傻子亂買。
:
: 怎麼找錢？
: 有前輩講，理財貸，減少月付。
:
: 或者房子漲價了，增貸。
:
: 或者說服父母，借用他們還清的房子去增貸。
: 或者跟朋友借錢，給他們高利息例如5趴。
:
: 目前我能想到的路就這些，
: 有其他方法嗎？
對一個沒有家裡資源
可以用的人來說
銀行就是最好的金庫
增貸就是唯一的管道
要怎麼增加增貸成功的可能性?

兩個方法
1:跟固定銀行培養關係
讓銀行認識你
可以融通更多資金

現在市場上錢很多
只要銀行認可你
基本拿錢不難

2:花錢買認證
說白了就是繳稅
讓國稅局幫你認證收入

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: → s26492755: 其實收租件又可細分為大樓跟公寓 01/25 00:13: 推 s26492755: 我是不知道為啥板上好像收租件都會傾向勞力財 我整個20 01/25 00:15: → s26492755: 22就只去找過一次房客... 如果我懶惰點 叫師傅去也是可 01/25 00:15: → s26492755: 2021比較久 也是去沒幾次 01/25 00:15: 對，我的大樓收租件也是簡單
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: 一般整層出租就是單純，但收益低
: 切割出租收益高，但金流好，
: 缺點是整理經費多，還有管理稍微累（但如果有sop可以解決很多小問題）
: 其實更簡單就是丟給仲介代管，少賺一點但輕鬆
格套就是要衝量
量變可以引發質變

我之前算過
格套大概達到50間的規模
你就可以請一個人來專職處理
自己就輕鬆了

在50間之前,我是用
密碼鎖+遠端+虛擬帳戶+計時工讀生
來處理管理問題

格套最麻煩的就是帶看
在有空房的時候,
就請一個工讀生 stand by 在房間
放一本簽好名的合約
要看的隨時去看,看滿意當場匯款+簽約
房東都不用到現場的~

虛擬帳戶搭配資料庫查租金
設定好遠端控制搭配密碼鎖
全自動處理不繳租的狀況

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我當年啟動資金才10萬 你已經比我好很多了~ 窮人家小孩,甚麼資源都沒有 一切都是拚出來的 當年談到一個裝潢工班願意給我分期 家具家電買二手的整理一下 1000萬本金可以做很多套了~ 反而是好的物件難找 格套現金會累積的很快 我操作過最厲害的案子在舊庄街 投報達到 25%,四年就回本了! 飛輪一旦轉動起來 接下來就很輕鬆了

抱歉這都十幾二十年前的往事了 我當年弄的時候 台灣沒幾家廠商有搞 部分的 SI 還要自己處理 不過現在應該很好找~

我在第三個隔套案東以後 我不用去現場都可以過濾房客!

格套在房地產投資案中 屬於勞力相對密集型 等到生活水準上來以後 通常就是請專人打理 或者轉換類型 那種拿10%的仲介 不會認真處理你的案子