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Re: [請益] 200萬老屋翻新能做嗎?

看板home-sale標題Re: [請益] 200萬老屋翻新能做嗎?作者
aa24225085
(小外野手)
時間推噓48 推:48 噓:0 →:443

※ 引述《dick929 (朝廷鷹犬)》之銘言:
: ※ 引述《dick929 (朝廷鷹犬)》之銘言:
: : 最近看上一間40年老透天,建物大概35坪,兩層樓,前後還有增建空間,位置也很便

: ,
: : 唯一不滿意的就是價格QQ……
: : 算一算手頭上的現金,如果房價自付2成貸款8成的話,大概只剩250萬左右,預計更

: 水
: : 電管線、三套衛浴、一樓改格局做開放式廚房、二樓外推做個平臺、內外牆防水、做

: 系
: : 統櫃、燈光照明~等等
: : 請問200萬以內能打死嗎?
: : 如果硬買下來又沒辦法改成自己理想的房子,是不是別買這間算了?
: 發問當下其實頭已經洗下去了
: 沒想到後來爆預算爆成這樣
: 已經接近完工
: 分享一下花費
: 水電管線更換:60萬
: 全屋打除清運:15萬
: 增建鋼筋板模灌漿:20萬
: 泥作、防水:40萬
: 地磚、工錢:30萬
: 鋁門窗:30萬
: 鐵工:20萬
: 衛浴:25萬
: 內外油漆塗料:10萬
: 廚具:25萬
: 裝潢、燈光:30萬
: 每個項目價錢可能有些出入
: 不過總費用就是這麼多
: 合計305萬


裝潢水很深,以下是從自己買找人做到統包到室內設計

舉例這門,就一樣的門
https://i.imgur.com/esA0jZ7.jpeg

自己買門售價大概1.2萬-1.4萬

自購門加找工人裝到好2萬-2.5萬
找統包3-3.5萬(含監工費)
找統包網紅,有經營有拍影片的4-4.5萬(含監工費)
找室內設計4.5-6萬(含設計費+監工費)


以上就是親身體驗
東西品質一樣

原本期望是
假設全翻是幾百萬
都給統包或室內弄了
想法是大量的工,可以壓低商品價格
然後統包或室內設計賺他們的監工費與設計費

但實際上是商品報價更貴之外(同品質)
還要再收監工費跟設計費

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.242.9.110 (臺灣)
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a2828z3307/09 10:59我自己做裝潢工程轉介的,我也不諱言跟你講

a2828z3307/09 10:59大家算工程成本都是照你這樣算,但都不算自己下去的成本

a2828z3307/09 11:00像上一篇的原PO,從畫圖開始就自己買軟體畫

a2828z3307/09 11:00一路全部自己來做到收尾,你覺得光他自己這部分值多少?

a2828z3307/09 11:01要是大家都想這樣做,我們其實根本也沒差,幾乎不用保固

a2828z3307/09 11:01這是非常爽的,全部幾乎只衰到提供設備的,因為跑不掉

a2828z3307/09 11:02而且先不說別人同工作量,外行至少要花三倍時間

a2828z3307/09 11:02正常人根本就很難擠出這麼多時間來處理這些事情

a2828z3307/09 11:02看了這麼多案例,只能說,有些工作能持續上千年

a2828z3307/09 11:03代表一定有他存在的道理在,大家願者上鉤就好,沒有好壞

ChikanDesu07/09 11:14確實啦 要一個一個工自己拉 省可能一半 但工期拖一倍

ChikanDesu07/09 11:14等於本來三個月完工你拖六個月 裝潢給你省100但貸款你

ChikanDesu07/09 11:14等於多繳3個月+因為不能住/租別人所以機會成本房租3個

ChikanDesu07/09 11:14月 不見得省到哪裡 加上沒整合導致的不協調/問題 或你

ChikanDesu07/09 11:14自己絞盡腦汁的自行設計

ceca07/09 11:23我要抗議.

ceca07/09 11:23設計師給我搞了11個月還沒搞好.

ceca07/09 11:24我還以為自己住的丟給設計師比較無腦.

ceca07/09 11:24結果我都翻好三輪房子賣掉了.

ceca07/09 11:24你他媽的系統櫃怎麼還沒跟工廠協調好做板子.

ceca07/09 11:24你他媽的付錢太快就擺爛,姬芭.

ceca07/09 11:24我自己點我看用1/5的時間就搞定了.

ceca07/09 11:24基八毛.

ceca07/09 11:25整個氣炸....再託就上法院講拉,幹!!@

ceca07/09 11:25系統櫃很難逆...

ceca07/09 11:25更不用說,監工哩....都嘛新的工班隨便講一下就跑了.

foda07/09 11:25台灣人只要有監工都很棒der 反之xd

ceca07/09 11:26幹欺負別人就算了,搞到我頭上.

ceca07/09 11:26磁磚還用到我之前用過的磁磚廠商.

ceca07/09 11:26現在有時候都搞不清楚.

ceca07/09 11:27到底是case接太多,忙不過來.

ceca07/09 11:27還是又一個他媽的把錢挪去投資窺一屁股.

ceca07/09 11:27然後拿東案工程款補西案.

ceca07/09 11:27以後記得,工程費用,做到哪才給到哪,一毛不多給.

ceca07/09 11:27遇到問題就把他踢掉換一個會更好.

ceca07/09 11:27理髮廳隔壁的透天也是.

ceca07/09 11:28遇到工班拖工擺爛,也是錢給太快.

ceca07/09 11:28基八毛,說好不講工程的.

ceca07/09 11:28但是工程界的爛傳統,實在太基八毛.

ceca07/09 11:28我重購退稅就兩年,你他媽裝潢給我拖11個月還沒好.

ceca07/09 11:29你看如果是跟銀行寫切結一年後要賣房子的.

ceca07/09 11:29你叫他們怎麼半.

zzz5012607/09 11:30笑死 怎麼連老手西卡都碰壁 裝潢太難了吧

ceca07/09 11:31馬的住的向工地一樣.

ceca07/09 11:31我告訴你啦,除非你家很麻煩或是設計很高大上.

ceca07/09 11:32不然,你直接去找包商拉.

ceca07/09 11:32翻廁所的找磁磚或是廚具介紹.

ceca07/09 11:32木工找木工,系統找系統.

ceca07/09 11:32配電找燈具介紹.

ceca07/09 11:32這樣比較快啦...e04

ceca07/09 11:33一般人做的裝潢不都那樣...客廳就只是不同風格不同材質.

Steinadler07/09 11:33錢能解決的問題都不是問題 問題是沒錢啊

ceca07/09 11:33你是有做甚麼走進去的燈光要怎樣不要刺到眼睛.

ceca07/09 11:33幾點的時候可以開甚麼燈,晚上甚麼燈分為比較好?

Steinadler07/09 11:33也不用一杆打翻設計師都很爛 好的也有 我就很滿意

ceca07/09 11:34還是哪種燈配哪個大理石反光效果比較好?

ceca07/09 11:34不然妳就是貼電視牆做電視櫃..找木工就搞定了.

Steinadler07/09 11:34但是報出來的價格會嚇退很多人 你問值不值? 值啊

ceca07/09 11:34馬的找個人幫你搞定,運氣不好你就氣死.

l9807/09 11:34CECA 不會沒錢啦,他就遇到雷包

ceca07/09 11:34你看你怎麼打官司.

Steinadler07/09 11:34省下來的時間我可以拿來做其它事賺錢 怎麼不值?

ceca07/09 11:34之前也遇過統包,一間公寓翻修給我翻一年多.

ceca07/09 11:35那個就是典型投資失敗窺一屁股,缺錢給下包商.

ceca07/09 11:35還跟我認識的借錢.

kusomanfcu07/09 11:35ceca 下次你還是找設計師出圖就好

ceca07/09 11:35借到今天都十幾年了,還沒還玩.

kusomanfcu07/09 11:3511個月也太靠北

ceca07/09 11:35大體設計圖我自己規劃的,只有細節想說丟給設計師.

ceca07/09 11:36啊我就兩間廁所,木作隔間和玄關,舊系統櫃搬過來+新增幾個櫃.

ceca07/09 11:36就這樣喔.11個月.,

kusomanfcu07/09 11:36找設計師 都找有和建商合作的比較好

ceca07/09 11:36我他媽的舊家找重機車友去做,2個星期兩間廁所就要搞定了.

ceca07/09 11:36他們那個超快...

kusomanfcu07/09 11:37基本出圖還算便宜一點XD

ceca07/09 11:37我磁磚跟我新助的這邊用同一個磁磚廠商的同幾塊磁磚.

ceca07/09 11:37以前有遇過很難搞的格局,找設計師出格局圖.

kusomanfcu07/09 11:3711個月你是裝潢豪宅嗎XD

ceca07/09 11:37那個設計師還是正修室內設計的講師.

ceca07/09 11:37豪宅也不會11個月阿.

ceca07/09 11:38哪個工程要拖那麼久.

kusomanfcu07/09 11:38豪宅我看過13個月的

ceca07/09 11:38除非你是巴洛克,然後雕花都是請木工雕.

kusomanfcu07/09 11:38覺得設計不好 部分又打掉重弄XD

kusomanfcu07/09 11:38超靠北的

ceca07/09 11:38或是原木你要上5層漆(磨了漆,漆了磨在漆這樣五層)

ceca07/09 11:39喔打掉重來那個就...

kusomanfcu07/09 11:39隔壁一直裝潢 一年超級靠北

ceca07/09 11:39我這邊也是鄰居都在抱怨,保護墊都沒拆

ceca07/09 11:39變成我很麻煩要一直跟鄰居解釋.

ceca07/09 11:40設計師拉屎,我們替他擦屁股.

ceca07/09 11:40還好大樓沒有加要清潔維護費.

kusomanfcu07/09 11:40問過來看狀況的就說 做好後覺得好醜 花兩周修改圖和看

kusomanfcu07/09 11:40怎麼拆改然後又開始搞四個月 太靠北了

ceca07/09 11:40有些大樓清潔維護費是照月算的,我舊家那邊就是.

ceca07/09 11:40一個月兩千.

ceca07/09 11:41變更設計那個就...屋主自己心裡要有數..XD

kusomanfcu07/09 11:41然後我爸媽一整年每天早上0900就出門逛街避難

a2828z3307/09 11:43裝潢要是有量找我轉介啊,不會發生這種問題zz

kusomanfcu07/09 11:43阿你那裝潢搞了11個月 有沒有偶爾去看看進度阿

ceca07/09 11:43現在最扯就是,我洗碗和裝水要回舊住處,雖然只有一公里多.

ceca07/09 11:44我已經住進去快兩個月了.

l9807/09 11:44廚具還沒來,好慘

l9807/09 11:44直接買水算了

ceca07/09 11:44冷氣和櫃子都被拔過來,舊的地方沒辦法住.

ceca07/09 11:44外加要翻兩間廁所之後重購退稅前轉賣.

ceca07/09 11:44一般廁所我都抓1.5~2個月,所以我要提早施工.

ceca07/09 11:45只是沒想到車友他那個全力拚,2星期說要搞定.

kusomanfcu07/09 11:45靠北剛剛看你講的那樣 我自己找工來做 自己監工加打掃

kusomanfcu07/09 11:45頂多一個月就搞定

ceca07/09 11:45一般做1.5~2個月也是同時可能有三個工地輪著跑.

ceca07/09 11:45現在問題在,監工要有工可以監阿...沒工阿.

kusomanfcu07/09 11:45我都同時上的lol

ceca07/09 11:46她系統櫃那邊還沒跟工廠訂...現在停擺.

ceca07/09 11:46停擺要一個月甚麼工人都沒有.

kusomanfcu07/09 11:46差真多 我疫情後還沒裝潢過XD

ceca07/09 11:46他要跟工廠那邊簽約下定,工廠才會出圖,然後再修改.

ceca07/09 11:46之後才切割板子.

ceca07/09 11:46一輪下來最快也是兩星期安裝.

ceca07/09 11:46現在這邊進度是0...

kusomanfcu07/09 11:46以前都連續一直來直到做完的

ceca07/09 11:47室內的例如屏風和室內窗玻璃說好要叫,到現在都還沒來

ceca07/09 11:47廁所排水孔還沒做.

ceca07/09 11:47甚麼鬼拉.

kusomanfcu07/09 11:47你那個是含叫料啦 我說一個月是 施工期

ceca07/09 11:47阿我有多付,他這部分(不含樓上閣樓鐵工我自己叫的)

ceca07/09 11:48他的部分分四期,第四期是尾款1x萬.

ceca07/09 11:48我付到第三期,差尾款...

kusomanfcu07/09 11:48我裝潢經驗也沒那麼多 但是 這麼長的 然後又那麼少工

ceca07/09 11:48但他的部分少了我精算是5x萬...都還沒做.

kusomanfcu07/09 11:48是缺工卡住還是跑路阿

ceca07/09 11:48等同我多付了3x萬...

ceca07/09 11:49阿沒跑路阿..但是就拖著不知道在拖啥.

kusomanfcu07/09 11:49lol 好慘 錢夠也沒工

ceca07/09 11:495x萬工程就廚具系統櫃(這是同一家喔),玻璃,排水孔,

ceca07/09 11:49和最後施工的一些碰撞修補,以及主臥切割天花板的修補.

kusomanfcu07/09 11:49我猜隔壁鄰居大老闆 出兩倍 急件 等他豪宅弄好

ceca07/09 11:49靠夭這些都不需要監工.

ceca07/09 11:50而且都是外包..只要他跟下包商簽約給錢就好.

kusomanfcu07/09 11:50通膨就是這樣來的

ceca07/09 11:50幹這拖屁阿拖.

ceca07/09 11:50急件跟這些無關之外,急件也兩三個月搞定.

ceca07/09 11:50除非他連續好幾個大老闆..但這樣請助理阿.

ceca07/09 11:51我這邊的工程助理都可以搞定.

ceca07/09 11:51現在我跟他主要是我多付了3x萬+他有畫細部圖.

ceca07/09 11:51這個帳沒有拆,外加有合約.,

ceca07/09 11:51不然我把他踢掉自己做,2星期全部搞定.

ceca07/09 11:51費用可能還更省.

ceca07/09 11:52這種拖延很讓我直覺就是投資窺一屁股沒錢.

ceca07/09 11:52幹沒錢我就緊張了,要不要先告.

ceca07/09 11:52他應該有房產,告下去到時候可以優先拿到她房子法拍的錢.

ceca07/09 11:53另外告下去合約就可以終止,這樣我就可以自己找人來做.

ceca07/09 11:53至於甚麼工承接太多,理論上不會拖這種阿.

ceca07/09 11:53工程接太多,甚麼工人忙不過來.

ceca07/09 11:53大多都是泥作和水電的時間不好橋.

ceca07/09 11:53但系統櫃,玻璃...這個跟缺工有甚麼關係?

ceca07/09 11:54又不是他去點工人來做...那是工廠自己的人做的.

ceca07/09 11:54外加這種死東西,誰做都一樣拉...學徒都會做.

ceca07/09 11:54缺工理由不接受,太多工程忙不過來也很奇怪..

ceca07/09 11:54所以就是沒錢嚕...設計師搞到沒錢,要嘛被倒債,要嘛投資失敗.

l9807/09 11:54這篇真的不要砍, ceca 的血淚推文,說明專業投資客也會遇到

l9807/09 11:55雷包的

ceca07/09 11:55現在房市火熱,還被倒債??...那也太雖了.

ceca07/09 11:55被倒債的理由大概就是下包商或是工人投資失敗,哈哈哈.

ceca07/09 11:55我們投資客通常工程都是看風向不對就跑.

ceca07/09 11:55也就是我這個包商做一座感覺他缺錢,

ceca07/09 11:55我就跑.

ceca07/09 11:55不過大多我做空屋,工程就是廁所廚房(磁磚為主)

l9807/09 11:56不專業的會是賭徒性質呀,狂加碼

ceca07/09 11:56我廚具一般還自己另外叫.

ceca07/09 11:56所以拖工有廁所拖到三個月的...但實際影響還好.

ceca07/09 11:56這一次是比較完整的丟給設計師...

jayemshow07/09 11:56看到有錢人ceca都會遇到這鳥事了 我窮人只能QQ

ceca07/09 11:56才變這樣.

ceca07/09 11:57不過投資客最重要的技能是,隨時都可以找到新的包商或下包.

ceca07/09 11:57例如我如果把設計師踢掉,一天內就可以把玻璃和系統櫃都找到.

ceca07/09 11:57甚至把我丟去台中,我也可以在一周內生出水電,泥做,油漆..XD

ceca07/09 11:57這是投資客要有的能力,快速找到適合的下包.

ceca07/09 11:58而不是甚麼配合很久...配合很久你會被牠吃死.

ceca07/09 11:58然後再一些地方給你灌工程費.

kagaya07/09 11:58連ceca都這樣 突然覺得我同學我前房東被弄一年超合理

ceca07/09 11:58例如,打除清運好櫃,本來七八萬給你漲到20萬!?!?

kusomanfcu07/09 11:58大通膨期間最容易被倒債好嗎

ceca07/09 11:58你換一個統包,打除清運又回到8萬??

ceca07/09 11:58它們都會灌水在一些地方..XD

kagaya07/09 11:58搞到房子一年不能住耶,這個能不能叫他賠錢?

ceca07/09 11:59不能住告上法院都可以賠償.

kusomanfcu07/09 11:59寧可買成屋和簡單處理就能住的

ceca07/09 11:59照租金賠..例如我這樣住工地狀況.

a2828z3307/09 11:59所以才需要找我這種,負連帶責任的第三方轉介呀!

ceca07/09 11:59雖然我住進去了,還是可以要求賠償.

ceca07/09 11:59每個月照租金算...雖然會被法官打折.

ceca07/09 11:59但是例如租金4萬,合約3個月好了,那就是拖8個月,32萬.

l9807/09 12:00台灣工程界優良傳統,工程追加款 (x

ceca07/09 12:00打折不一定打多少..但是至少六位數賠償.

a2828z3307/09 12:00不是說一定會遇到鬼,到遇到一次就怕了,只是大家都不信

ceca07/09 12:00這跟車子被撞到維修,維修又待料拖了兩個月.

ceca07/09 12:00兩個月不能用車都可以要求事主賠償..

a2828z3307/09 12:00反正我都會持續分享一些轉介遇到的事情,多看看不吃虧

ceca07/09 12:01那個我有保乙式,我就看到保險幫我要那一筆..

ceca07/09 12:01待料期你還是可以騎車喔..只是醜醜的.

kagaya07/09 12:01我自己找統包被貴到又照他自己意思做,但是兩個月做好...

hectorbibby07/09 12:01買房簡單,裝潢真的水很深

kagaya07/09 12:01好像還可以 反正能住就好XD

ceca07/09 12:02理論上來講,東西價位在上下20~30%價格誤差是可以接受的.

ceca07/09 12:02不要超過50%,50%就是你被坑.

kusomanfcu07/09 12:02你想想估價不穩定 或是有人拿了訂金 再上游 又出事

ceca07/09 12:03統包會有15%左右的額外錢(當然實際上他在下包那邊也會便宜

ceca07/09 12:03所以她賺可能在20~25%

kusomanfcu07/09 12:03倒債最後還要看對方有沒有的還

ceca07/09 12:03設計師不一定,但通常是統包費用在+20~30%.

l9807/09 12:03有代步險,一個月拿好拿滿呀

ceca07/09 12:03不過設計師要包含幫你解決細節問題,統包是一個指令一個動作.

kusomanfcu07/09 12:04上世紀被猶太人倒過200萬 我爸媽唸了20幾年

ceca07/09 12:04以前倒債都是連鎖炸...後來很多賺得比較肥就有斷點.

ceca07/09 12:04199x年的時候,倒債都很可怕.

ceca07/09 12:04有房客給我看過他的一億被欠條...XD

kusomanfcu07/09 12:05不見得是工程這樣 各行各業都有 前幾年也一堆被美國人

kusomanfcu07/09 12:05倒債的

ceca07/09 12:05所以遇到缺錢的,都會很緊張..

ceca07/09 12:05你缺錢我倒楣.

kusomanfcu07/09 12:06前幾年聽到的一季的貨款只給到20%那種然後過不久就上

kusomanfcu07/09 12:06新聞了

kusomanfcu07/09 12:07就2020-2021 不少美國上市公司炸開

kusomanfcu07/09 12:08你看fed 資料 倒的沒那麼多,但是那時候倒的都大的

ceca07/09 12:102008好像比2021刺激記得

sagarain07/09 12:11買軟體他得攤多久 不是每個項目都能單一去算

ceca07/09 12:112021確實也很刺激,瘋狂融斷搞死一堆槓桿

sagarain07/09 12:11乾脆說裝門有多難 我自己也能裝啊

kagaya07/09 12:12請問水電要怎麼生啊 找燈具生嗎....

kagaya07/09 12:12水電自己亂找雷包好多

sagarain07/09 12:13說到底還是妳對這行多熟

sagarain07/09 12:14不然就是跟大家同款加工 價格才會低 這是不變的道理

kusomanfcu07/09 12:142008 那時候阿 一堆台商說美國人開始存錢了

kusomanfcu07/09 12:15水電你找有店面的啦

kusomanfcu07/09 12:15有店面的都做很久了

kusomanfcu07/09 12:15別找那種沒店面的網路水電XD

kagaya07/09 12:16有道理....只是有店面的我找到都愛做不做的...才去找別的

l9807/09 12:18我遇過的是工太小不願意來的,阿如果社區有介紹的還行

kagaya07/09 12:18上次統包配合的水電,說這不能做那不能做,還自己去買

darkangel11907/09 12:18Ceca大的腳上寫個慘字

kagaya07/09 12:18水龍頭跟他說這種 可以做.......

kagaya07/09 12:19社區介紹的也很多不行XDDDD 感覺主委有收中人費...

kagaya07/09 12:20其實有做完的都算好的 不要太要求過程亂七八糟好像還好

baychi99907/09 12:21嫌貴可以自己來阿 找統包不就是花錢省麻煩 不然自己一

baychi99907/09 12:21個一個工班拉自己叫料自己畫圖一定最省阿XD

BRIANERIC207/09 12:28我後來研究過幾個工地師傅出來投資的案子,都是室內

BRIANERIC207/09 12:28木板隔間裝潢地板全部打光,貼磁磚粉刷變回房子當初蓋

BRIANERIC207/09 12:28好的樣子

BRIANERIC207/09 12:28這種基本上是不敗款了,如果你要再加一些設計元素的

BRIANERIC207/09 12:28話,就是基本的配色觀念,還有家具的風格

BRIANERIC207/09 12:29但是最困難的就在這裡,怎麼配色跟搭家具,打出一種

BRIANERIC207/09 12:29很高級的時尚感,這種很吃天賦跟他旅行的一些經驗

BRIANERIC207/09 12:33比如我們這邊大部分投資客稍微有錢地板會貼拋光大理

BRIANERIC207/09 12:33石,市場上總價高的案子大部分就會看到這種華麗風,設

BRIANERIC207/09 12:33計師他可能就會逆向去貼啞光大理石,走市場上比較少

BRIANERIC207/09 12:33見的情形,投資有時候也有一點競爭,就是如果你能夠

BRIANERIC207/09 12:33走出不同的風格,你的案子就可以賣得比人家快,高一

BRIANERIC207/09 12:33

LonyIce07/09 12:39為什麼還沒裝潢好就要住進去,原本的地方還在不是嗎?

l9807/09 12:44他要趕重購退稅

CH032107/09 12:46我木工,正常配合設計師從無到交屋大概三四個月,有問題缺

CH032107/09 12:46料最慢半年,拖太久通常不會是只有設計師的問題

Yishanhuang07/09 12:54推推

F123981007/09 12:55西卡遇到裝潢蟑螂了?

ceca07/09 13:08水電有分,幫家庭處裡馬桶水管的,和專門在做蓋房子或配管的.

ceca07/09 13:08要看你需要哪一種...配管的有的不幫你修馬桶..XD

ceca07/09 13:10就像漏水通常要另外叫,不會找水電.

ceca07/09 13:10專門搞漏水的功力和一般水電差很多.

ceca07/09 13:11另外包商有的會養萬能工...

ceca07/09 13:11萬能工的好處就是,小事他都搞定,工程比較不容易拖延.

ceca07/09 13:11缺點就是技術比較不好.

ceca07/09 13:11死的東西給萬能工作ok..但是有技術的可能就另外找人.

ceca07/09 13:12通常投資客應該手上各種人都有,單看你要叫那些.

ceca07/09 13:12例如翻廁所其實重點在磁磚貼的怎樣..有沒有齊.

ceca07/09 13:13除非你要做不織布...不然,磁磚貼的技術比較重要.

ceca07/09 13:13其次是洩水坡道.

ceca07/09 13:13反而防水,除非你遇到完全不會做的,或是他就給你做一層.

ceca07/09 13:13不然防水沒你想的差那麼多...

ceca07/09 13:14當然他用不織布之類的其他手段另當別論.

ceca07/09 13:14不織布要貼平要技術.

ceca07/09 13:14當然也有人隨便貼..呵呵.

ceca07/09 13:14但是漏水只要他防水照SOP做,不用擔心太多.

ceca07/09 13:15真的遇到大地震,你一灌雨漏熱下去就給你稱10年.

ceca07/09 13:1510年後再一灌就好..XD

ceca07/09 13:15沒你想得甚麼差一點就會漏水漏到神經崩潰這種.

ceca07/09 13:15阿算了,不講工程...呵呵呵.

ceca07/09 13:16我們統包接觸就二十組以上,各種水電泥做也都十幾組.

ceca07/09 13:16其實我們接觸的工人可能比工人自己接觸的還多.

ceca07/09 13:16就像我接觸的仲介一千多人.,.

ceca07/09 13:17然後通常是很懶,因為很多事情看起來就很單純.

ceca07/09 13:17阿有人幫我跑,給你賺個15~20%..ok阿.

ceca07/09 13:17但是給別人跑就是多一層出問題的機率...機車勒.

ceca07/09 13:19真正漏水讓我難搞的還是外牆和公寓頂樓..

ceca07/09 13:19廁所漏水甚麼的,我都覺得不是甚麼問題.

ceca07/09 13:19只怕樓上漏水,屋主死不處理這種...

ceca07/09 13:19他願意處裡,都很容易解決,進水管排水管防水層.

ceca07/09 13:19甚至解決的金額都可以不用多少,然後效果槓槓的.

ceca07/09 13:21我們買賣老屋的同時,也有長期出租老屋.

ceca07/09 13:21長期出租老屋,漏水這種東西有多耐用..恩..

ceca07/09 13:21你就知道為啥我那麼愛雨漏熱..XD

ceca07/09 13:21簡單便宜又好用...

ceca07/09 13:21甚麼防水層打掉重做..XD...恩..你有錢愛花我ok拉.

ceca07/09 13:27目前遇到最難搞的廁所漏水有兩種.

ceca07/09 13:271.公管問題,公管位置很麻煩那種.

ceca07/09 13:272.違建增建的地方漏水...尤其違建又不是RC結構.

ceca07/09 13:27可能是搭的鐵皮增建之類的,那個也很麻煩.

NCD07/09 13:31請問常見浴室外面門檻旁踢腳板的地方壁癌,該怎麼處理呢?

zzz5012607/09 13:34就西卡說的雨漏熱/浸泡式結晶先用 大多數基本上就好了

ceca07/09 13:39壁癌你要看是滲水還是潮濕.

ceca07/09 13:40滲水的話,雨漏熱是對正下方,所以除非你衛浴墊高,邊角滲水.

ceca07/09 13:40不然只要壁癌有高度,又不是潮濕,你用另外一個.

ceca07/09 13:40但是你要確定不是潮濕喔...潮濕你用了也沒用.

ceca07/09 13:41如果是邊角就雨漏熱下去就好了.

ceca07/09 13:41理論上來講,你洗澡又不會塞住排水孔泡腳.

ceca07/09 13:41你洗澡水沖到牆壁有磁磚就擋掉絕大多數.

ceca07/09 13:42因此你牆壁只要不是裂縫大到一個程度很難水會滲出來.

ceca07/09 13:42所以你補一層這個,還有問題..那應該就是潮濕了.

ceca07/09 13:42潮濕有分,你衛浴的位置和通風不好排水又不好濕氣悶著.

ceca07/09 13:43以及你的房子地點本來就潮濕,那個角落又空氣滯留區.

ceca07/09 13:43所以會反潮.

ceca07/09 13:43潮濕的話就只能吹風或是看怎漾開窗增加對流等.

ceca07/09 13:43或是衛浴保持乾燥一點.

ceca07/09 13:46通常1990以後蓋的大樓都比較好處理.

ceca07/09 13:461990以前的大樓,管線會亂跑...那個太鳥了.

ceca07/09 13:46有時候漏水修復是小事,抓漏水點才是大事.

ceca07/09 13:46你不知道漏水點在哪裡....然後怎麼修都沒用.

ceca07/09 13:47例如你下面是三房,上面是三間套房.

ceca07/09 13:47你要三間都去抓漏之外還要抓公管.

ceca07/09 13:47不然你根本不知道你的漏水是哪邊漏來的.

ceca07/09 13:47水會亂跑,他可能跑10公尺...真的跑十公尺.

ceca07/09 13:47因為以前遇過,樓下氣沖沖地跑來說我漏水.

ceca07/09 13:48我叫抓漏地去抓,結果我這邊就沒漏水阿.

ceca07/09 13:48他家在噴水喔...一看就知道進水管破了.

ceca07/09 13:48然後就上頂樓看水表.

ceca07/09 13:48最後抓到是10公尺外的另外一戶進水管破了.

ceca07/09 13:49水順著公管的管道空間跑到他家廁所才漏出來.

ceca07/09 13:49不過還好這次是進水管...排水管就很麻煩./

ceca07/09 13:49因為進水管會一直噴水,外加水表會一直轉.

ceca07/09 13:50你排水管就要用顏料水去試水.

ceca07/09 13:50試水還要分,防水層一個顏色,水管裡面一個顏色.

ceca07/09 13:50你如果樓上有兩戶,你要用四種顏色.

ceca07/09 13:50漏水量如果太小,你顏色還會被過濾掉..XD

ceca07/09 13:50親戚遇到過.

ceca07/09 13:50怎麼半?...我叫他給樓上個一灌雨漏熱.

ceca07/09 13:51管你誰漏,兩家都去泡一下.

ceca07/09 13:51就搞定了,哈哈.

ceca07/09 13:51(當然如果是水管,那雨漏熱就沒用...)

ceca07/09 13:51水管的話就牽扯到之前買一間被空置10年以上的老大樓.

ceca07/09 13:51他管線脆化.

ceca07/09 13:52那一間就很麻煩,漏水抓不到,後來整條水管打出來還是沒好.

ceca07/09 13:52最後發現是公管漏的,所以連公管都要處理.

ceca07/09 13:52另外水管也有類似雨漏熱的藥劑...小縫倒藥劑去填補.

ceca07/09 13:53但必須是小縫,不然水管這種填補效果薄弱很多.

ceca07/09 13:53因為你無法浸泡.只能讓他流過填補.

ceca07/09 13:53極度麻煩的老大樓我有用過一次..

ceca07/09 13:53那個她樑卡住,阿靠夭無法解決公管,管委會又裝死.

ceca07/09 13:53那只好用這個.

ceca07/09 13:54所以老大樓漏水問題比公寓麻煩非常多.

ceca07/09 13:54就是1989年以前的房子一堆智障亂蓋.

ceca07/09 13:541990以後管線就有統一規劃(小建商還是有人亂蓋)

ceca07/09 13:54有統一規劃就很好處理...2000以後連公管都很好處理.

ceca07/09 13:55而公寓則是頂樓漏水和側牆漏水麻煩.

ceca07/09 13:55那個則是你的水泥狀況太糟了,除非你全部敲起來.

ceca07/09 13:55但這樣成本嚇死人...

ceca07/09 13:55所以通常就是直接買有鐵皮的優先,要包起來那種.

ceca07/09 13:55而頂樓你買包起來的,但是側牆就...

sober92107/09 13:55正常業主光是下班繞過去看案場進度就累死了

ceca07/09 13:55所以公寓通常我重點都在看側牆.

ceca07/09 13:56側牆漏水太嚴重的我不碰.

ceca07/09 13:56例如林園有一間1xx萬公寓,那一間有人問我為啥不吃.

ceca07/09 13:56我跟她講,那一棟我知道,沒人住很久了,他側牆狀況太慘烈.

ceca07/09 13:56不想碰..XD

ceca07/09 13:56側牆你要蜘蛛人?蜘蛛人很櫃耶...

ceca07/09 13:56不然搭鷹架?那高樓層也貴.

ceca07/09 13:57你總價才1xx,翻好賣也不過2xx.你要花多少去搞側牆漏水?

ceca07/09 13:57至於自己住的話我則是一概建議,側牆就是穿鐵衣.

ceca07/09 13:57鐵衣和鐵皮是偉大的發明...一件永流傳,萬世水不漏.

kagaya07/09 13:58問側牆,抓漏的都說立面沒關係耶...水往下流 隨便補就成

kagaya07/09 13:58就讓他隨便補了...外面塗個防水漆就好

ceca07/09 13:59幹..等下...那間1xx的廢墟被吃掉了...

ceca07/09 13:59有人要拚了嗎..XD....

ceca07/09 13:59側牆你超大雨,縫隙夠大就會滲進來.

ceca07/09 14:00你如果勇敢地爬上去看..

ceca07/09 14:00你會看到很明顯的裂縫(通常是黑黑的)

ceca07/09 14:00然後超大雨或是超大颱風,他就會滲水.

ceca07/09 14:00你有辦法在外面塗個防水,他就不會滲.

ceca07/09 14:01但問題就在於,你如果是4F公寓,你怎樣去塗?

ceca07/09 14:01不怕高自己吊蜘蛛人去塗...那....

kagaya07/09 14:01不是都踩鐵窗....XD

ceca07/09 14:01這東西很厲害喔..XD

ceca07/09 14:02我露臺包起來,前不久大雨水會流出來等級.

ceca07/09 14:02這個抹兩下就完全沒事了.

ceca07/09 14:02那邊剛好在(自己多加的窗戶)下方.

ceca07/09 14:02所以主要是你要抹的到的問題.

ceca07/09 14:03工人踩鐵窗他也要跟你收蜘蛛人的錢啊..XD

ceca07/09 14:04這種藥劑比矽利康還好用,因為水水的會滲透.

kagaya07/09 14:04我就讓他去踩,好像收我個兩三萬....

ceca07/09 14:04所以如果你構的到,先給他塗一次,外面再打矽利康.

ceca07/09 14:04給兩三萬ok啊,蜘蛛人有的地方喊到六位數..XD

ceca07/09 14:05不過你如果手腳伸得出去,可以考慮用長柄刷.

kagaya07/09 14:05我也不知道是不是很盤...XD

ceca07/09 14:05矽利康沒辦法用長柄刷,這一灌可以.

ceca07/09 14:05他願意踩我也願意給她兩三萬...我自己不踩.

kagaya07/09 14:05還好 公寓二三樓不會很高,五樓可以從頂樓用,四樓最麻煩

NCD07/09 14:06之前看過親戚的房子,乾濕分離,但是乾區外的牆壁從門檻下方

NCD07/09 14:06在踢腳板的高度壁癌,抓漏的說要整個濕區防水重做

ceca07/09 14:062F公寓用梯子+長柄刷就搞定了

ceca07/09 14:07之前有一間,包商的側牆說送的防水就是這樣搞定.

ceca07/09 14:07你防水重做,至少就是幾萬起跳,而且衛浴設備都要換.

ceca07/09 14:08這樣幾乎換了半間浴室了.

ceca07/09 14:08所以它們會期待你說"那整間浴室從做好了"

kagaya07/09 14:12這個乾區外面踢腳板壁癌滿常看到的.....

kagaya07/09 14:12反正刮掉再漆不費啥工,漆完又可以撐好久...XD

ceca07/09 14:13有些是因為衛浴沒開窗,形成滯留區,然後浴室又很潮濕外.

ceca07/09 14:13他的縣市也很潮濕,例如北部尤其基隆.

ceca07/09 14:13濕上加濕就會壁癌.

ceca07/09 14:13那個通風或是給他一個風扇就會大幅好轉.

ceca07/09 14:13當然已經有壁癌的部分,水泥變質了,嚴重的話還是無解.

ceca07/09 14:13要敲掉.

ceca07/09 14:13不嚴重的話用去白華.

ceca07/09 14:14嚴重度普通可以用一層油性一層水性漆強制蓋住.

ceca07/09 14:14或是一些牆面修補劑.,

ceca07/09 14:14但是無論去白華,油性+水性,還是牆面修補劑.

ceca07/09 14:14都必須在他不漏水,以及他不繼續維持那麼潮濕的前提.

ceca07/09 14:15不然也沒鳥用.

ceca07/09 14:16材料技術進步後,很多小東西都很好用.

ceca07/09 14:16我才建議某網紅,如果你不想葉配建商讓你有色彩.

ceca07/09 14:16你去葉配這些小東西啊...就很好用.

NCD07/09 14:23如果要轉賣的話,這種壁癌要先處理嗎?還是折給買方處理?

ceca07/09 14:35看你怎麼跟買家談,但是通常自己處理後賣他比較賺.

ceca07/09 14:36一般買家不想處理任何問題,一般看到他就不買.

ceca07/09 14:36而有問題他會買的,他就吃定你賣家不會處理,價格一定狂殺.

ceca07/09 14:36所以除非你沒辦法處理,不然你最好處理好給人家.

ChikanDesu07/09 15:05防水膠超棒 我用謝祖武那款的自己搞了五間隔套廁所地

ChikanDesu07/09 15:05板 先塗底漆乳膠漆再上一層防水漆 目前半年了還沒出問

ChikanDesu07/09 15:05題==

ChikanDesu07/09 15:06因為五間隔套敲水泥太貴又怕檢舉 不如直接買這個幾千

ChikanDesu07/09 15:06塊解決 唯一問題是有點滑 可以加金剛砂

ChikanDesu07/09 15:07我用的是聚脲 這東西凝固以後超硬防黴 用力刮都沒事

ceca07/09 15:07防水膠有分,硬的有彈性的水的稠的.

ceca07/09 15:08可以看情況用...

ceca07/09 15:08我外牆(外面是洗石)反而是用水有彈性的.

ceca07/09 15:08因為我要讓他滲進去...然後外面再補一層細利康.

ceca07/09 15:08謝祖武那個沒搞錯應該是硬的..

ChikanDesu07/09 15:09相當於是那種微水泥 只是懶得塗水泥整平

ceca07/09 15:09硬的缺點就是會影響觸感..XD

ceca07/09 15:09水的又彈性的,你可以滲下去後再把磁磚上面的刮除.

ceca07/09 15:09但是硬的更耐用..對地震或是隔壁施工的震動耐性更好.

ChikanDesu07/09 15:10對啊 但大陸貨品質參差不齊 之前買過一個AB防水膠沒完

ChikanDesu07/09 15:10全凝固...花了超久摳掉 崩潰

ceca07/09 15:10可以買台廠的...對岸的品質落差超大.

ChikanDesu07/09 15:11反正浴室用太好幹嘛 能防水就好 這東西根本把浴室弄成

ChikanDesu07/09 15:11日本那種一體衛浴 不會再漏水

ChikanDesu07/09 15:11出問題再去補一下就好了XD

ChikanDesu07/09 15:16https://i.imgur.com/PRAaJI1.jpeg

ChikanDesu07/09 15:17給大家參考一下 很隨便弄哈哈

ceca07/09 15:19其實你可以用雨漏熱,那個用完你把表面刷過.

ceca07/09 15:20看起來跟原本的完全一樣..XD

ceca07/09 15:20下次你試看看..

ceca07/09 15:20不刷的話也是觸感會有改變.

ChikanDesu07/09 15:20這半桶乳膠漆可以漆五間上色 +1.5罐謝祖武聚脲刷兩次

ChikanDesu07/09 15:20他那種泥的質地很好施工 不是AB膠不會太快乾 開罐後關

ChikanDesu07/09 15:20起來可以放好幾天不會硬化掉

ceca07/09 15:21你這個外觀還是改變了..XD

ChikanDesu07/09 15:21因為我磁磚太醜+縫發霉...很不想維持本來的顏色

ChikanDesu07/09 15:22樓下倒是沒漏水 但側邊走道有壁癌 所以需要刷到這個高

ChikanDesu07/09 15:22

ChikanDesu07/09 15:23雨漏熱要淹滿可能有點困難

ceca07/09 15:23其實不用24小時.

ceca07/09 15:23喔喔,磁磚醜的話用硬的蓋過去..

ceca07/09 15:25如果保持原磁磚就是雨漏熱+上面透明防水劑塗抹側牆也可以.

ceca07/09 15:25要蓋過去就你這種方式最好.

ChikanDesu07/09 15:28學起來了 現在材料真的很發達==

remifentanil07/09 15:30現在房市很好 很多缺工以及半路出家的設計師

kyukyu07/09 15:49XD

dorodoro07/09 16:18自己找就是要省監工費,還找統包監工幹嘛,找統包就乾脆

dorodoro07/09 16:18給設計公司一條龍包就好了,反正統包監工跟設計公司一樣

dorodoro07/09 16:18,也不一定會一直在現場

dorodoro07/09 16:20而且自己找還要有認識的工班,還要去統合每一種工班進出

dorodoro07/09 16:20場的時間,沒拉好拖到下一個進場的,人家是不會等你的,

dorodoro07/09 16:20直接叫你再另外排

Antonio107/09 16:52

tomap4101707/09 17:01謝謝開示

swxx07/09 17:49設計師就是設計人的…

vionpoem07/10 10:49