Re: [請益] 買房VS市值型ETF
※ 引述《jeween (KTV)》之銘言：
: 在清流君的頻道看到買房vs買股的比較
: 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？
: 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*
: 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=xNoaZoasmgBhL96m
臉書有幾個粉專也是大力推薦etf
定期定額 自稱柏格派
三不五十筆戰
定期定額大盤指數 我覺得也是挺好的
但我應該不會全部投入
我目前（前幾天剛想通的）戰略大概是這樣，野人獻曝一下
戰力分配區別為
長期（獲利大）：房產增值
中期（獲利中）：租金現金流
短期（獲利小）：0050或0056
一個一個看。
房產增值=賣價-買價-雜項成本
至少要擺個三到五年，但獲利至少百萬起。缺跟優點是一體的。
就是要等很久才有大筆現金入帳。
租金現金流，就是每月收租，
好處是穩定，但至少要做到大於利息總和，這樣資產就會穩定向上。貸款壓力也不會太大。
像我現在五房貸款13萬 收租也13萬，現金流是打平，但實際還利息5萬，本金8萬，那我資產就是每月增加8萬。
生活開銷就用上班薪水4萬支付。
上面兩種我會擺8成以上的資金，因為風險小，沒壓力。
（增值需要的是頭期款，租金需要的是裝修款）
最後是股票，我大概只會擺一成吧，就是買房子跟裝修剩下的錢。
因為我很清楚自己膽子小，
就像這一週，短期內0050從121到124，理論上都知道121要重押，但要我一次在121買個400萬，真的不敢，我會很抖，上班又不能看盤，心情肯定很差，每天心不在焉，這是股票的缺點。
100萬左右的心理壓力我還能承受，假如我買在上個月126或之前的131，跌到121也就帳面損失10萬，不太緊張。
但如果是買400萬，帳面損失40萬，我肯定吃不下了。
如果是賺，賺10萬的對我總資產影響也很小，沒啥快樂感。
但400萬拿去買房，我絕對吃好睡好。每個月10號看一下賴，再開一下網銀，確定錢有進來，十分鐘結束。
對于我這種上班壓力很大的人，
股票就拿來賺個零用錢，當作額外娛樂費，就好。
我可能真的沒有天份靠股票賺個500萬，但靠房子，我很有信心可以。
PS 所以總體來說:
每年資產變化大約是
1.增值150 (購入總價約3000 *5%)
2.還本抓80
3.薪資60 拿去吃飯租屋娛樂 剩下10
4.股票賺個10
--
5間房都格套收租?
以前有做隔套 後來都賣掉了
有五間收租，結果薪水只有四萬，那幹嘛做壓力大的工作
隨便找都能有個三萬多沒啥壓力的工作，不爽就別作，你又
不靠月薪生活
少個幾千月薪沒啥影響，整個人快樂許多沒壓力不是很好
嗎
要貸款畢竟還是有份工作 作為檯面上的掩飾 比較方便
11/04 12:51
跟樓上有一樣的疑問xd
講到定期定額各式ETF 至少看完綠角大的文章再來吧 他就像一
本字典
08年之後綠角大就開始推廣美國券商和市值ETF了
其實不動產3-5年未必會大漲，現在都是持有8-10年的
準備再買
薪水那麼低怎麼會有五房
一間一間慢慢買 十幾年你也可以有五間 不過都低總價啦 1000以下的
四萬你貸得了五間 當銀行盤子亂放喔
第二間七成第三間四成 問你怎麼四萬買五間
不動產就是集長期持有、現金流、槓桿於一身，最適合散戶
5間都不是同一人的名字?不然怎麼貸款?買第二間就被問很久
都是掛我本人名字呀 人緣不好 而且沒兄弟姊妹
你先說你一開始本金多少.....
民國94年 40萬
13萬月繳，30年貸款金額約3500萬，
剛確認記帳 大約2500
房產快速大增值的時代已經過去了
薪水四萬還要壓力大，換個輕鬆工作，心力來處理房客
跟裝修效益大多了
你有這些資產幹嘛還要月薪4萬不能看盤 壓力大的工作
換個3萬又相對輕鬆的就好
就...個性范建 不想讓自己太安逸 之前已經做了十年輕鬆工作 所以想給自己一點推動力
上面好幾位老屁股了, 還問買五間作法 lol
限貸令以前租金認列一間疊一間啊, 很難嗎 (o_o)
指數型股票是要陸續買10年以上、走過多頭空頭，才會展現
它的價值，你把指數型股票當短期工具，幾乎不會賺錢。
認租金收入慢慢一間一間買 在第三戶限貸之前是可行的
現在某些銀行還是認列租金
自住房+增貸台指正二無腦多雙邊賺
短期要賺請買個股，個股風險高的話，最基本也是現在台灣
人最愛的高股息etf，就是因為大家都愛短利、想要很快就確
定有錢進帳，才會狂推這類商品。
當然這對現在空空來說也算是囤房漏洞 所以後來限貸了
現在只能現金買放半年再貸款 條件硬很多
現在一個人不可能屯5間.早就被銀行查到爆炸
推x156 滿嚇到的XD
都買不就好了 爭什麼呢
…….
低總價怎麼一直漲@@
查到5間是目前進度，之前國稅局有暗示3間以上開始警示，被
查的機會大幅上升。當然合法繳稅的不用擔心
人家怎麼掛人頭，就是人家的know how，你做不到所以賺不到
，找你會做的方式就好，別人方式不見得適合你
低底薪高獎金吧 年薪可能二三十個月 然後第一間房下去吃
到2次大漲波就有了 大概12到15年能達成
NO....低薪 無獎金 年薪 大概60不超過70吧 不過新工作剛滿一年
被房客煩 我覺得更麻煩
說不定是家人給的啊 一直質疑頭期錢怎麼來的有意義嗎
不過2樓說的沒錯工作可以找輕鬆的錢少一點沒差房產都這
麼多了
薪水四萬壓力大，四萬鎂？
四萬台啦
抱歉，聽一個上班壓力大然後領四萬的講如何致富實在沒
什麼說服力
我沒說可以致富呀 但至少往生活穩定的方向前進... 現在資產大約1500
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:06:54這篇直接歪樓在月薪四萬ㄎㄎ
每個人看的重點不同嘍 ....可惜
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:08:37你0056做短期???
所以股票我真的不擅長 哈哈>.<
現在應該很難再買到便宜的房子了吧?感覺有點難找
也是有....剛買完一間電梯大樓 買470 銀行估490 應該沒買貴??
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 16:25:01你薪水這麼低 你怎麼期待大漲後
大家都買得起呢
他現金流是0 不領4萬要怎麼活
現在明明也看租金
貸款哪家不認租金 國泰世華可以認 今年才找國泰做掛4
果然 超過自己的認知先懷疑別人再說
我今年是把去年一間掛購屋貸款的房 直接全額還光 改
掛4反向代出來 全額還光並不用等半年
我沒薪資 台灣貸款根本不用薪資
樓上L大方便說哪間銀行嗎 不用等半年
國泰世華阿
我還光後 再去塗銷 再反向貸出來 中間根本不用隔半年
大概兩個禮拜而已
如果是現金買 再掛4號貸 就要比較久 三個月到半年
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:08:08感謝分享
490萬電梯大樓是高雄喔?還蠻便宜
你貸款才2500萬，月繳13萬，算起還貸款是二十年的，
你幹嘛不貸款30年，可衝現金流
抱歉打錯按到噓
後面幾間銀行不給貸30呀 哈哈哈 不然我也很想
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:33:16掛四要半年？誰說的
掛4半年是部分銀行內規 非央行鐵律
半年說的是交易過戶半年 不是還清半年
對啊我們講的不同狀況 我是直接全額現金買
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:44:40國泰還有一種叫做他行vip專案
在他行存1200萬 印存摺給他 直接就可以啟動貸款
就不用在認列一堆有的沒的收入
謝謝分享資訊 希望有天我也能到這個砍站
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 17:52:32我是用它行vip貸款下來後 再轉錢到國泰等一段時間
變成本行vip就可以把利率調到地板
不過假設沒趕時間直接先花3個月成為本行vip 不用繞路
哈哈 目前我還湊不到1200的現金
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 18:02:43雞同鴨講啦
人家講的房貸改掛周轉金, 是要規避二房、三房限貸或是豪宅
限貸, 光辦得下來有甚麼用
你只是把定期還本房貸轉成理財型房貸而已
i 大說我嗎？ 我確實3-5房都是轉成理財貸 這樣才能貸八成呀 但是現在新辦的都說要還本金不能只繳息 我也不知道為何，，，
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 19:35:08貸款是否定期還本跟貸款理由是兩回事
我確定我不是轉成理財型 我還是要還本
我是從台中商銀掛1 先還光後 轉到國泰世華掛4
更詳細點 我老婆名下掛1 先還光 再轉到我名下掛4
確定是掛4 不然我早就超過第三間 不可貸款8成 30年
像我在玉山 他是給我房貸型理財貸，要還本，但是又不佔據第二房額度，我也不知道這 啥鬼東西，，，，哈哈哈哈
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 19:46:11然後我老婆在用掛1另買2500萬的房 就是用國泰他行vip
今年跟國泰就貸這兩筆了 年底或是明年初還要貸一筆
加油 我明年二月也要貸一筆 貸完順便領完年終 再離職
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 20:19:57等等 你薪水4萬上班壓力很大.建議換工作吧
有考慮呀 每天都很緊繃 要做電腦文書 還要出差中南部當天來回，同事離職 部門找不到新人補
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 21:17:53增殖很難一直上去吧，房子到一定年限就卡住了，這時維護成
本還會大增...
所以手上的存貨要定期汰弱留強
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 22:39:02我比較想知道怎麼租金和房貸打平的，不做隔套整層出租
也太神了，還是都買套房？
都整層出租 有兩間有頂加 可以分層出租
對啊 講清楚喔
這位大哥 這樣講話口氣不太好喔
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/04/2023 23:40:58原po不用太認真回答推文一些無腦的問題，在那邊糾結你薪
水四萬幹嘛
感謝鼓勵
有些無禮的發言你也真有耐心的回，我是無知一律封鎖
哈哈 謝謝支持
，整個世界清淨了。。。是說1改4兩星期真的有刷新認
知，直接掛4要隔多久就真的吃銀行，下次買時順便做個
普查好了。XD
感謝分享
套房不會輸etf 我們家做套房10多年了 我們這一代已經可
以躺了
直接房地契金流等證明貼上來啦，空手套白狼有啥好吵
講的好像我要來詐騙 寫文章能騙你們什麼？ 有義務要貼個人隱私？
※ 編輯: rabinson (1.200.36.186 臺灣), 11/05/2023 12:12:26推原po EQ真高
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首Po在清流君的頻道看到買房vs買股的比較 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？ 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*2）還是無腦買VOO、QQQ、006208 就好？ 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？![[請益] 買房VS市值型ETF](https://img.youtube.com/vi/hIQ694t9rOs/mqdefault.jpg "[請益] 買房VS市值型ETF")
打給厚 各路大神面前獻醜，海涵 小魯的做法 拿爸媽贊助的頭期買房，自己存的all in ETF 賺錢繳房貸剩的繼續無腦買X
衛* : 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？ : 以投資學角度 股市承擔更高的波動風險與系統風險9
光這邊就不對了 整體股市的長期風險不見得比房市更高 所以你買大盤放長期的, 哪來的因為承擔更高風險所以享有更高風險溢酬？ 短期、個股, 才有所謂承擔更高風險 但這部分的風險溢酬因為分配不均, 所以集中在少數人, 多數人是韭菜![Re: [請益] 買房VS市值型ETF](https://i.imgur.com/2U6A7P7b.jpg "Re: [請益] 買房VS市值型ETF")
3
你還是了解一下基本投資學概念再來談吧 如果你看長期 那買債券的不是智障？ 債券拉長來看怎麼可能贏過股票 那你先回答我世界上怎麼有智障要買債券？ 問題在於股市有波動也有比較高的系統風險![Re: [請益] 買房VS市值型ETF](https://i.imgur.com/06PBo93b.jpg "Re: [請益] 買房VS市值型ETF")
1
債券就是買長期的無風險溢酬啊, 怎麼了嗎？ : 債券拉長來看怎麼可能贏過股票 你是不是搞錯甚麼了？ 股市相對於債券, 風險較高, 所以股市相對於債市有風險溢酬 但長期股市相對於房市的風險較高的論證在哪？![Re: [請益] 買房VS市值型ETF](https://i.imgur.com/PrI4HqIb.jpg "Re: [請益] 買房VS市值型ETF")
我知道你盲點在哪了 你預設錯誤 你看我的第一篇文 我寫得是 波動性 值錢 你如果質疑這個假設那就沒辦法討論了11
笑死, 你才是聽不懂人話的吧 大盤的波動性不見得比房市高, 尤其加上槓桿後 沒人在跟你爭執股市有風險這件事, 好嗎? 而是告訴你, 大盤風險不見得高於房市 看你拖債券出來比就知道你根本聽不懂人話![Re: [請益] 買房VS市值型ETF](https://i.imgur.com/9Q7cTnmb.jpg "Re: [請益] 買房VS市值型ETF")
你舉剛買房沒還過貸款 就遇到金融海嘯 那都給你說就好了xd 金融海嘯股票跌了快50% 房市跌10%左右 你說有開槓桿1
前年我有大概算過 買槓桿兩倍的sso 十年來的年化報酬大概19%左右 以591給的數據為例 買台灣六都市區房放十年![Re: [請益] 買房VS市值型ETF](https://i.imgur.com/bR7JMYIb.jpg "Re: [請益] 買房VS市值型ETF")
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[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)我簡單算一下，怎樣買股都比買房好。 假設持有現金300萬。 租金 vs 房貸利息 -------------------------------- 假設租屋一個月1萬5 一年18萬![[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)](https://img.youtube.com/vi/NwFMQyFlXP4/mqdefault.jpg "[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)")
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[心得] 槓桿定期定額存股心得(新增借貸方式)槓桿+定期定額存股心得 去年6月左右，用理財型房貸(利率1.32%)借了400萬投入市場 並陸續買入亞泥、台泥、光寶科、東鋼、玉山金、華南金、聚碩等標的 加上部分自有資金，股票部位共達700萬 於9月底再辦理股票質押(利率1.8%)，借貸250萬79
Re: [請益] 存股獲利的迷思大家都在爭論存股的獲利如何認定 但我更喜歡用長期投資一詞 但長期投資要獲利的重點，我認為是資產部位的多寡 最近看到綠角大大的文章，強調有耐心地累積資產部位74
[請益] 把買房的資金拿去買ETF風險在哪?目前除了頭期款還有1350萬現金，現在有兩種選擇 1.用頭期款+1350萬直接拿去買房 2.把1350萬拿去買高股息+跟銀行貸款1350萬(2.06%30年) 目前我的歷史復盤(2019Q1~2022Q4)和買到歷史高點去預估配息獲利 每年總配息預估:676836-603660(貸款)=7317671
Re: [請益] 存股族現在的策略?當然是打死不賣啊，陸續慢慢存了五年，疫情剛開始帳面一度虧損70幾萬完全無感，每月 薪資固定投入至少3萬5買基金、股票、儲蓄險，然後配息再投入，年終跟績效獎金也投入 ，去年領30萬左右，今年預計至少35萬，然後一部分錢玩短線，賺到的再投入，虧的就放 著不理，剛開始資金少真的每年配息無感，長期下來才知道複利可觀，況且上班族整天盯 盤短進短出真的很麻煩，短線現在都當娛樂用，截圖遮住的是短線，其他的基本上除非財![Re: [請益] 存股族現在的策略?](https://i.imgur.com/oN9hzeyb.png "Re: [請益] 存股族現在的策略?")
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[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月 (因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險) 那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅) 扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬 是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?22
Re: [閒聊] 老了沒房要住哪裡國外投資所得足夠會卡670的多半至少每年要匯1000多萬以上進來 拿國內薪水年薪300來算，你海外投資(股票/債券/基金) 額度還有1000多近2000萬可用。 如果國內所得不只300，更高的話基本上也不影響你把錢匯回的額度了，因為稅率本來 就大於20%，從內文來看不太確定你苦惱卡670的點在哪 XD 不過這點不是重點，看看可以跳過。19
[請益] 買房或股票投資報酬率請益原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資，但我最近算了一下我發現買房投資 的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...，所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤？ 目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬，假設已增值500萬，我想把增值的500萬 增貸出來投資，先假設可以無限轉貸有無限寬限期，利率1.81%，一年繳息約9萬元 ，十年繳息約90萬元。14
Re: [請益] 34歲 女 理財規劃請教每月開支算 4.5 萬 月收入有 10 萬左右 等於你有 5 萬左右的扣打 : [資產] : 現金存款約130萬![Re: [請益] 34歲 女 理財規劃請教](https://pic.pimg.tw/wewe333we/1591768331-2616432302.png "Re: [請益] 34歲 女 理財規劃請教")
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[問卦] 租房買房到底哪個賺?這樣的，家庭年收大概400-500，雙薪 房子爸爸已經給了，但因為在外地工作所以一直在租房子 昨天在想租房和買房差異 發現買房好像沒比較賺 都先用房價2000萬去算
![[心得] 槓桿定期定額存股心得(新增借貸方式)](https://lh5.googleusercontent.com/gWw2NmgpZt4Nmv_to0FinfTtxUA_ADnTq1eHo16eI6xcvSyYDrkrvij_TI3ROzo=w1200-h630-p "[心得] 槓桿定期定額存股心得(新增借貸方式)")
![[問卦] 租房買房到底哪個賺?](https://i.imgur.com/JLROCJpb.jpg42.77.57.119 "[問卦] 租房買房到底哪個賺?")
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[閒聊] 新竹大遠百要倒了嗎![[閒聊] 新竹大遠百要倒了嗎](https://i.imgur.com/fUWA9tcb.jpeg "[閒聊] 新竹大遠百要倒了嗎")
1
[情報] 來了！南科出現平轉物件！![[情報] 來了！南科出現平轉物件！](https://i.imgur.com/KioP7Tib.jpeg "[情報] 來了！南科出現平轉物件！")
16
[閒聊] 台中下一個破百的地方在哪？![[閒聊] 台中下一個破百的地方在哪？](https://i.imgur.com/7nhVF31b.jpeg "[閒聊] 台中下一個破百的地方在哪？")
18
Re: [閒聊] 高雄人口還有救嗎14
[心得] 年輕人買不起房是國安問題嗎13
Re: [閒聊] 繼承就好了吧？買房給房蟲賺幹嘛![Re: [閒聊] 繼承就好了吧？買房給房蟲賺幹嘛](https://i.imgur.com/FFKkm5ob.jpeg "Re: [閒聊] 繼承就好了吧？買房給房蟲賺幹嘛")
9
[請益] 買房前的信貸8
Re: [閒聊] 新竹大遠百要倒了嗎![Re: [閒聊] 新竹大遠百要倒了嗎](https://i.meee.com.tw/m0OejjT.png "Re: [閒聊] 新竹大遠百要倒了嗎")
3
[閒聊] 蓋那麼多社宅以後會不會沒人住？5
Re: [新聞] 全台哪裡最不宜居？ 這縣市呼聲高！![Re: [新聞] 全台哪裡最不宜居？ 這縣市呼聲高！](https://i.imgur.com/m8l4I3kb.jpg?fb "Re: [新聞] 全台哪裡最不宜居？ 這縣市呼聲高！")
4
Re: [閒聊] 新竹大遠百要倒了嗎4
[閒聊] 為何川上台加關稅 都認為會大通膨？1
Re: [閒聊] 高槓桿是不是大家所推崇的？![Re: [閒聊] 高槓桿是不是大家所推崇的？](https://img.youtube.com/vi/6WWdWxIe_J8/mqdefault.jpg "Re: [閒聊] 高槓桿是不是大家所推崇的？")
Re: [閒聊] 為何川上台加關稅 都認為會大通膨？
Re: [閒聊] 台中七期即將破130
[請益] 寬限期滿轉增貸操作方式
Re: [閒聊] 帥過頭：新店央北不要買 不如買頭前三重
[閒聊] 從台北通勤角度 瑞芳基隆屌打林口吧
Re: [閒聊] 帥過頭：新店央北不要買 不如買頭前三重
[情報] 慟！南科周圍宮廟密度超激高![[情報] 慟！南科周圍宮廟密度超激高](https://i.imgur.com/aGRqKplb.jpeg "[情報] 慟！南科周圍宮廟密度超激高")
[請益] 預售屋的客變出問題
[閒聊] 資金浪潮退了 哪個地區會沒穿褲子
[情報] 沒有lesson8了 本kimi是最大功臣吧![[情報] 沒有lesson8了 本kimi是最大功臣吧](https://i.imgur.com/HJE6AEab.jpeg "[情報] 沒有lesson8了 本kimi是最大功臣吧")